Spruch:
Dem Rekurs wird Folge gegeben.
Der angefochtene Beschluß wird ersatzlos aufgehoben. Die Sache wird an das Berufungsgericht zur Entscheidung über die Berufung zurückverwiesen.
Die Kosten des Rekursverfahrens bilden weitere Verfahrenskosten.
Text
Begründung
Der Beklagte ist Eigentümer der Liegenschaft Wien 18, W***** Straße *****, und hat zwei in diesem Haus gelegene Geschäftslokale an die Klägerin vermietet, die darin eine Apotheke betreibt.
Die Klägerin begehrt die Feststellung, daß der von ihr zu zahlende frei vereinbarte Mietzins auf Basis des Mietvertrages vom 29. 12. 1986 sowie der Ergänzungsvereinbarung vom 1. 2. 1992 monatlich S 25.798,72 netto wertgesichert beträgt. Sie bringt dazu vor, der Vermieter konfrontiere sie immer wieder mit unbegründeten Mietzinsforderungen und Kündigungen, rühme sich einer Mietzinsnachforderung in Höhe von S 648.669,35 s.A., die mit einer angeblich größeren Nutzfläche des Bestandobjektes gegenüber dem Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages begründet werde, stelle Mietzins- und Betriebskosten-Forderungen im Zusammenhang mit einem angeblich unerlaubt errichteten Büro in Höhe von S 154.871,74 und schreibe ihr ab 1. 1. 1997 einen monatlichen Mietzins von S 34.981,98 vor. Die Klägerin habe daher ein rechtliches Interesse an der Feststellung, daß ein monatlicher Mietzins von S 25.798,72 netto den vertraglichen Gegebenheiten entspreche.
Der Beklagte bestreitet ein rechtliches Interesse der Klägerin an der begehrten Feststellung, wendet sich hingegen nicht gegen die Behauptung der Klägerin, der monatliche Mietzins betrage auf Basis des Mietvertrages und der Ergänzungsvereinbarung S 25.798,72 netto wertgesichert. Die Hausverwaltung habe der Klägerin keinen erhöhten Mietzins vorgeschrieben oder ein Erhöhungsbegehren gestellt; selbst wenn der Beklagte rechtsirrig vermeint habe, ihm stünde auf Grund einer größeren Nutzfläche ein höherer Mietzins zu, sei der Klägerin schon vor Klageeinbringung bekannt gewesen, daß einer Erhöhung des Mietzinses zwingende Normen des MRG entgegenstünden.
Das Erstgericht bejahte die Feststellungsfähigkeit des gestellten Begehrens ebenso wie das Vorliegen eines rechtlichen Interesses iS des § 228 ZPO und gab dem Klagebegehren Folge.
Das Berufungsgericht hob mit dem angefochtenen Beschluß aus Anlaß der Berufung der Beklagten das Urteil des Erstgerichtes und das diesem vorangegangene Verfahren wegen Unzulässigkeit des Rechtsweges als nichtig auf und wies die Klage zurück. Jegliche Überprüfung des Hauptmietzinses auf seine gesetzliche Zulässigkeit gehöre gem. § 37 Abs 1 Z 8 MRG in das Außerstreitverfahren. Aus Begehren und Vorbringen der Klägerin sei ersichtlich, daß diese die Feststellung anstrebe, sie schulde (nur) den von ihr genannten Mietzins unabhängig vom nachträglichen Hervorkommen einer größeren Nutzfläche des Bestandobjektes; dies sei ein im Außerstreitverfahren zu behandelndes Begehren auf Feststellung der Höhe des derzeit geschuldeten Mietzinses. In Wien sei die Einleitung eines solchen Verfahrens vor Anrufung der Gemeindeschlichtungsstelle unzulässig.
Rechtliche Beurteilung
Der Rekurs der Klägerin ist auch ohne das Vorliegen der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zulässig (§ 519 Abs 1 Z 1 ZPO); das Rechtsmittel ist auch berechtigt.
Maßgebend für die Prüfung, welche Art des Verfahrens anzuwenden ist,
ist der Inhalt des von der Partei gestellten Entscheidungsbegehrens
und ihr Sachvorbringen; ohne Einfluß ist es hingegen, was der Gegner
einwendet oder ob der behauptete Anspruch begründet ist
(Würth/Zingher, MRG20 Rz 4 zu § 37 mwN). Grundsätzlich ist davon
auszugehen, daß die Geltendmachung von Ansprüchen, die sich auf
Vereinbarungen gründen, dem Rechtsweg vorbehalten ist, während
Ansprüche, die sich unmittelbar auf das Gesetz stützen, in das
Außerstreitverfahren verwiesen sind; bestehen miteinander
konkurrierende Anspruchsgrundlagen, muß sich der Kläger/Antragsteller
bei der Wahl des Verfahrens entscheiden, worauf er sein Begehren
gründen will (Würth/Zingher aaO Rz 5 mwN). Feststellungsansprüche im
Mietzinsbereich (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG) sind nur soweit ins
Außerstreitverfahren verwiesen, als sie auf Feststellung der
gesetzlichen (Un-)Zulässigkeit von Mietzinsbestandteilen gerichtet
sind; die Feststellung hingegen, daß der begehrte Mietzins einer
bestimmten Vereinbarung (nicht) entspricht, kann nur im Rechtsweg
begehrt werden (Würth/Zingher aaO Rz 19 mwN). So verweist § 37 Abs 1
Z 8 MRG zwar unter anderem die Prüfung der Zulässigkeit des
vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses nach den zwingenden
gesetzlichen Bestimmungen über die Mietzinsbildung in das
außerstreitige Verfahren nach § 37 Abs 3 MRG, während die anderen
Fragen, von deren Beantwortung die Feststellung der Höhe des
Hauptmietzinses abhängt, etwa die Erfüllung der allgemeinen
bürgerlich - rechtlichen Voraussetzungen für das Zustandekommen oder
Weiterbestehen einer gültigen Vereinbarung, im streitigen Rechtsweg
zu klären sind (MietSlg 37.493/15; JBl 1968, 38 = MietSlg XXXVII/36;
SZ 64/163 = WoBl 1992, 82).
Die Klägerin strebt - wie sich aus ihrem Vorbringen klar ergibt - die Feststellung an, der von ihr betraglich genannte Mietzins entspreche dem nach ihrem Vertrag mit dem Beklagten Geschuldeten; ihre Klage zielt demnach auf die Feststellung des Inhalts einer Vereinbarung, nicht hingegen auf eine Klärung der Frage, ob der vertraglich vereinbarte Mietzins auch dem Gesetz entspricht. Unabhängig von der Berechtigung ihres Begehrens ist der Rekurswerberin daher beizupflichten, daß ihr Feststellungsanspruch nach den dargestellten Grundsätzen im streitigen Rechtsweg geltend zu machen ist.
Der angefochtene Beschluß war deshalb ersatzlos aufzuheben. Das Berufungsgericht wird im fortgesetzten Verfahren die Berufung meritorisch zu erledigen haben.
Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 zweiter Satz ZPO.