Spruch:
Der Rekurs wird zurückgewiesen.
Die klagenden Parteien sind schuldig, der beklagten Partei die mit S 4.710,53 bestimmten Kosten der Rekursbeantwortung (darin enthalten S 785,08 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.
Text
Begründung
Rechtliche Beurteilung
Das Berufungsgericht hat die Frage, ob der Beklagte den Mietgegenstand durch die teilweise Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen Eigenleistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet (§ 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG) zutreffend anhand der bisherigen Rechtsprechung beurteilt, wonach Überschreitungen bis zu 60 % jedenfalls als tolerierbar anzusehen sind, Überschreitungen von 100 % und mehr stets unverhältnismäßig sind und dazwischen auf die Verhältnisse des Einzelfalls abzustellen ist (vgl die Judikaturübersicht bei Würth in Rummel, ABGB2 Rz 28 zu § 30 MRG). An dieser Rechtsprechung ist auch nach der Änderung der Bestimmung über den höchstzulässigen Untermietzins in § 26 MRG durch das 3.WÄG festzuhalten. Der Oberste Gerichtshof hat schon bisher die Beurteilung der Zulässigkeit von Untermietzinsen nach §§ 14 MG bzw 26 MRG von der Frage getrennt, ob ein Kündigungsgrund wegen "unverhältnismäßig hoher Gegenleistung" verwirklicht wurde (§ 19 Abs 2 Z 10 MG und § 30 Abs 2 Z 4 MRG). Gemäß § 14 Abs 2 MG durfte der Untermietzins den vom Hauptmieter zu entrichtenden, gesetzlich zulässigen Mietzins nicht übersteigen, das Entgelt für in größerem Ausmaß beigestellte Einrichtungsgegenstände und für andere Leistungen mußte angemessen sein. Dennoch wurde im Geltungsbereich dieser Bestimmung die oben dargestellte Rechtsprechung zum Kündigungsgrund der Weitergabe wegen unverhältnismäßig hoher Gegenleistung entwickelt. Daß der Gesetzgeber im Geltungsbereich des § 26 MRG vor dem 3.WÄG den höchstzulässigen Untermietzins entsprechend § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG dahin geregelt hatte, daß dieser die angemessene Gegenleistung nicht unverhältnismäßig übersteigen durfte, die Unverhältnismäßigkeitsgrenze durch das 3.WÄG für Untermietverträge ab 1.3.1994 aber mit dem Überschreiten des Hauptmietzinses um mehr als 50 % (zuzüglich der angemessenen Berücksichtigung der vom Untervermieter zur Verbesserung des Mietgegenstandes getätigten, vom Untermieter objektiv nutzbaren Aufwendungen) betraglich festgelegt wurde, ohne daß auch der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG geändert wurde, kann daher keinen Anlaß bieten, von der bisherigen Rechtsprechung zum letztgenannten Kündigungsgrund abzugehen (so auch 4 Ob 157/97h). Die unterschiedlichen Wertungen beruhen auf dem unterschiedlichen Schutzzweck beider Normen. § 26 MRG schützt den Untermieter vor der Ausbeutung durch den Untervermieter, § 30 Abs 2 Z 4 MRG aber den Vermieter vor übermäßigem Gewinnstreben bei der Verwertung des Bestandobjektes durch den Mieter.
Ungeachtet des nicht bindenden Ausspruches des Berufungsgerichtes, daß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei, war der Rekurs mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage im Sinne der §§ 519 Abs 2, 502 Abs 1 ZPO zurückzuweisen.
Die Entscheidung über die Kosten der Rekursbeantwortung gründet sich auf §§ 41, 50, 52 Abs 1 ZPO. Der Beklagte hat in seiner Rekursbeantwortung auf die für die Zurückweisung des Rekurses maßgebenden Gründe hingewiesen.