Spruch:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der erst- und der fünftbeklagten Partei die mit 26.453,49 S (darin 4.408,91 S Umsatzsteuer) sowie der zweitbeklagten Partei, der drittbeklagten Partei, der viertbeklagten Partei und der Nebenintervenientin die jeweils mit 24.048,64 S (darin 4.008,11 S Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu bezahlen.
Text
Entscheidungsgründe:
Der Kläger ist aufgrund des Bestandvertrags vom 9.August 1993 (Beginn der Vertragsabwicklung 15.August 1993) auf unbestimmte Dauer Mieter eines 383,29 m2 großen Geschäftslokals (Rechtsanwaltskanzlei) in Wien 1. Die beklagten Parteien waren bzw. sind Miteigentümer jener Liegenschaft, auf der sich das Bestandobjekt befindet. Die Miteigentümer wurden beim Vertragsabschluß durch ihren Hausverwalter vertreten. Der schriftliche Mietvertrag enthält ua folgende Regelungen:
„IV
Mietzins
Der monatliche, am Ersten eines jeden Monats im vorhinein fällige, Mietzins besteht aus:
a.) dem Hauptmietzins, welcher 95.822,50 S .... beträgt,
b.) dem Anteil an den Betriebskosten und den ... öffentlichen Abgaben, ...
c.) dem ... Anteil an den Kosten zur Deckung des gewöhnlichen Betriebsaufwands und der Instandsetzung der zentralen Wärmeversorgungsanlage ...,
d.) dem Anteil an den Liftbetriebs- und Liftwartungskosten ...,
e.) der Umsatzsteuer ... .
... Dem Mieter ist es nicht gestattet, allfällige Gegenforderungen gegen die Vermieter mit der Mietzinsforderung aufzurechnen.
V.
Wertsicherung
Der unter Punkt IV. lit. a) genannte Mietzins vermindert oder erhöht sich in dem Maß, das sich aus der Veränderung des vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten ... ergibt, ...
VII.
Instandhaltungspflicht des Mieters
Der Mieter erklärt, den Vertragsgegenstand in einem seinem Zweck entsprechenden Zustand übernommen zu haben. Er bestätigt daher insbesondere die Angemessenheit des bedungenen Mietzinses.
Die Vermieter übernehmen keinerlei Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit des Vertragsgegenstands, wohl aber dafür, daß dieser frei von Benützungsrechten Dritter ist und die baurechtliche Eignung zum bedungenen Zweck hat ...
VIII.
Veränderungen des Vertragsgegenstands
... Der Mieter verzichtet auf das Recht, während oder nach Beendigung des gegenständlichen Mietverhältnisses den Ersatz von Aufwendungen auf den Vertragsgegenstand, gleichgültig, ob es sich hiebei um Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten gehandelt hat, zu verlangen. ...
In keinem Fall hat der Mieter einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen auf den Vertragsgegenstand, aus welchem Titel auch immer, insbesonders aus den Gründen der §§ 1097, 1036 und 1037 ABGB. ...“
Der Kläger begehrte den Zuspruch von 827.906,40 S sA und die Feststellung, es stehe ihm für die Dauer des Bestehens des Mietvertrags ein wertgesicherter Schadenersatzanspruch von derzeit 45.994,80 S monatlich netto samt der für den monatlichen Mietzins jeweils vorgeschriebenen Umsatzsteuer zu; hilfsweise begehrte er die Feststellung einer Modifizierung des Mietvertrags vom 9.August 1993 in Punkt IV. a) dahin, daß der monatliche Hauptmietzins 49.827,70 S betrage. Er brachte vor, die Zusage der Hausverwaltung, daß die Bestandräume für den Gebrauch als Geschäftslokal geeignet seien, sei wesentlicher Vertragsinhalt. Die Bestandgeber hätten ihm jedoch wissentlich einen „Schwarzbau“ vermietet. Sie hätten arglistig verschwiegen, daß das WC im Bestandobjekt baubehördlich nicht genehmigt und dessen Fäkalpumpenanlage nicht nur falsch ausgeführt, sondern auch unterdimensioniert sei. Das WC sei daher nach der Bauordnung und den Arbeitnehmerschutzvorschriften unbrauchbar und unbenützbar gewesen. Die Bestandgeber hätten sich trotz Mahnung und Nachfristsetzung weder zu seinen Ansprüchen geäußert, noch die erforderliche Verbesserung veranlaßt. Er habe daher den Mietzins bis 31.Dezember 1993 auf Null gemindert. Seit Jänner 1994 bezahle er den vereinbarten Mietzins unter Vorbehalt. Das WC des Bestandobjekts habe er selbst beseitigen und eine solche Anlage an anderen Stelle mit neuer Fäkalpumpenanlage errichten lassen. Das WC sei dann ab 30.Dezember 1993 in einwandfreiem Zustand zur Verfügung gestanden. Die Baubewilligung sei aufgrund seiner Bemühungen im Februar 1994 nachträglich erteilt worden. Den Bestandgebern sei Arglist anzulasten. Sie hätten ihm daher das negative Vertragsinteresse als Schaden zu ersetzen; dieser Schaden sei mit 120 S netto monatlich je m2 zu bemessen. Außerdem sei der monatliche Mietzins für die restliche Vertragslaufzeit durch angemessene Vergütung auf 49.827,70 S zu korrigieren. Nicht begehrt werde dagegen Aufwandersatz für die Herstellung eines einwandfreien WC im Bestandobjekt. Der Klageanspruch werde „ausdrücklich und ... ausschließlich auf die Bestimmungen der §§ 872 und 874 ABGB“ gestützt (ON 11a Seite 3).
Die beklagten Parteien und die Nebenintervenientin wendeten ein, der Hausverwaltung und den Miteigentümern sei über die angebliche Unbenützbarkeit des WC des Bestandobjekts nichts bekannt gewesen. Ein solcher Mangel habe auch gar nicht bestanden. Der Kläger sei in diesem Punkt bei Vertragsschluß somit jedenfalls nicht getäuscht worden. Dieser habe weder eine Verbesserung verlangt noch eine Ersatzvornahme angedroht. Er habe die ordnungsgemäße Übernahme des Bestandobjekts durch die Unterfertigung des Vertrags bestätigt und auf Ansprüche verzichtet. Eine Reduktion des Mietzinses wäre überdies nur für den Zeitraum bis zur Ermöglichung einer vertragsgemäßen Benützung des Bestandobjekts gerechtfertigt. Der Kläger habe seine Schadenminderungspflicht verletzt, hätte er doch einen allfälligen Mangel ohne weiteres beheben können. Selbst wenn jedoch dessen Behauptungen zuträfen, wäre der vereinbarte Mietzins noch immer angemessen. Die begehrte Vertragskorrektur durch Mietzinsreduktion scheide schon deshalb aus, weil die Bestandgeber ein solches angepaßtes Rechtsgeschäft nicht abgeschlossen hätten.
Das Erstgericht wies das Haupt- und das Eventualbegehren ab. Nach dessen Rechtsansicht könne der Getäuschte, der am Vertrag festhalte, gemäß § 872 ABGB auch bei einem Dauerschuldverhältnis angemessene Vergütung begehren. Das gelte bei wesentlichem Irrtum dann, wenn der andere Teil den Vertrag auch mit dem korrigierten Inhalt abgeschlossen hätte. Der Täuschende dürfe die Vertragsanpassung jedoch nur ablehnen, soweit einer solchen auch ein redlicher Vertragspartner infolge einer wesentlichen Beeinträchtigung seiner Interessen widersprechen könne. Dafür sei der Täuschende behauptungs- und beweispflichtig. Ein Vorausverzicht auf Vertragsanfechtung wegen List sei unzulässig. Der Irrende könne sich auch auf § 1096 ABGB berufen. Werde ein Bestandvertrag dagegen erfolgreich angefochten, habe das die Vertragsaufhebung mit der Wirkung ex tunc zur Folge. Das gelte besonders bei Arglist. Die bloße Vertragskorrektur - auch nach den Bestimmungen des § 872 und des § 874 ABGB - sei mit Hilfe der relativen Berechnungsmethode durchzuführen. Die Ansprüche des Klägers bezögen sich auf den Zeitraum ab Jänner 1994. Damals sei der Mangel am WC nach dem Klagevorbringen bereits behoben und das Bestandobjekt vertragsgemäß benützbar gewesen. Eine Mietzinsanpassung nach „Ausheilen“ des Mangels komme nicht mehr in Betracht. Der Kläger habe dagegen keine „Preisminderung“ in Höhe der Verbesserungskosten begehrt. Das Klagebegehren sei daher selbst dann abzuweisen, wenn die Richtigkeit der Klagebehauptungen unterstellt werde.
Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Es billigte die Rechtsansicht des Erstgerichts. Werde der Irrende vom Vertragspartner klaglos gestellt, entfalle das Recht auf Vertragskorrektur. Das gelte auch dann, wenn der Irrende den vertragsgemäßen Zustand - zunächst auf eigene Kosten - selbst hergestellt habe, könnte doch sonst einem relativ geringfügigen Aufwand des „Tätigen“ eine „sehr hohe Herabsetzung des Entgelts“ gegenüberstehen. Das durch die Klage angestrebte Ergebnis wäre auch nicht gerechtfertigt, hätten sich die Vermieter geweigert, das Bestandobjekt in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, gehe doch eine „derartige Konsequenz weit über den Erwartungshorizont“ redlicher Vertragsparteien hinaus. Der Mieter könne vom Vermieter gemäß § 1042 ABGB den Ersatz desjenigen Betrags begehren, den er im Dienste der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands des Bestandobjekts aufgewendet habe. Der als Hauptbegehren geltend gemachte Schadenersatzanspruch scheitere daran, daß der Kläger für den Zeitraum ab Fertigstellung der WC-Anlage nicht mehr geschädigt sei.
Die Revision ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Der Kläger macht von konkurrierenden Ansprüchen nur einen Willensmangel bei Vertragsabschluß geltend, der - nach den Klagebehauptungen - durch eine den Vertragspartnern zuzurechnende Arglist verursacht worden sein soll. Er stützte daher das Klagebegehren „ausdrücklich“ und „ausschließlich“ nur auf § 872 und § 874 ABGB. Die nachprüfende Kontrolle der angefochtenen Entscheidung hat sich somit auf die vom Kläger zur Begründung seines Begehrens herangezogenen Rechtsgründe zu beschränken (SZ 68/152 = EvBl 1996/8 = RdW 1996,59 = ecolex 1996, 15 [Puck]).
Nach Ansicht des Klägers kann der bei Vertragsschluß Getäuschte Vertragsanpassung durch angemessene Vergütung oder Schadenersatz gemäß § 872 bzw § 874 ABGB begehren, was beim Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis nach jeder der relevierten Bestimmungen zum Ergebnis führe, daß der getäuschte Mieter einen mittels relativer Berechnungsmethode zu bestimmenden Zinsminderungsanspruch „für die gesamte Dauer des Bestandverhältnisses“ habe, diene doch die angemessene Vergütung bzw der Schadenersatz der Abgeltung eines Mangels an der Wurzel des Rechtsgeschäfts. Der Anspruch auf Zinsminderung sei daher - selbst nach Herstellung des vertragsgemäßen Zustands des Bestandobjekts zunächst auf Kosten des Mieters - nur nach der Sachlage im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu beurteilen. Die subjektive Äquivalenz zwischen den im Austauschverhältnis stehenden vertraglichen Leistungen sei somit allein auf diesen Zeitpunkt zu beziehen. Lediglich dann, wenn der Täuschende den bei Vertragsabschluß Getäuschten klaglos gestellt habe, entfalle ab diesem Zeitpunkt dessen Anfechtungsrecht, aber auch die Möglichkeit, im Rahmen einer Vertragskorrektur angemessene Vergütung bzw Schadenersatz zu begehren.
Diesem Ergebnis vermag der erkennende Senat nicht beizupflichten.
Es entspricht herrschender Ansicht, daß das Gestaltungsrecht auf Vertragsanpassung gemäß § 872 ABGB auch dem bei Vertragsabschluß Getäuschten zusteht (SZ 68/152; SZ 64/32; SZ 59/126; Rummel in Rummel, ABGB2 Rz 7 zu § 870; Apathy in Schwimann, ABGB Rz 7 zu § 870; Koziol/Welser, Grundriß I10 136 f; Iro, Versuch eines harmonischen Verständnisses der Bestimmungen über Willensmängel bei Verkehrsgeschäften, JBl 1974, 225 [233 f]). Einem solchen Begehren darf der Arglistige lediglich zum Schutz eigener wesentlicher Interessen die Einwendung entgegensetzen, er hätte den Vertrag nicht anders als vereinbart abgeschlossen (SZ 64/32; SZ 59/126; Rummel in Rummel aaO Koziol/Welser aaO). Das Ausmaß der angemessenen Vergütung gemäß § 872 ABGB wird mit Hilfe der relativen Berechnungsmethode ermittelt. Diese schafft den Ausgleich für die durch den Willensmangel gestörte subjektive Äquivalenz der im Austauschverhältnis stehenden vertraglichen Leistungen. Danach muß sich der vereinbarte zum geänderten Preis so verhalten wie der Wert der Sache ohne Mangel zum Wert der Sache mit Mangel (SZ 64/32; SZ 54/88; Rummel in Rummel aaO Rz 5 zu § 872 mwN; Gschnitzer in Klang 2 IV/1, 142). Nach derselben Methode ist bei Aufrechterhaltung des Vertrags auch der Schadenersatzanspruch gemäß § 874 ABGB zu berechnen (SZ 64/32).
Der Vertrag kann gegen den Willen des Getäuschten nicht dadurch aufrechterhalten werden, daß der Täuschende das Rechtsgeschäft so gelten läßt, wie es der andere wollte (MietSlg 35.085; Rummel in Rummel aaO Rz 7 zu § 870; Apathy in Schwimann aaO Rz 7 zu § 870; aM Gschnitzer in Klang aaO 114). Will jedoch der Getäuschte am Vertrag festhalten, kann diesen auch der Arglistige - entsprechend den beim Irrtum maßgeblichen Grundsätzen (SZ 61/53; SZ 55/160; Rummel in Rummel aaO Rz 21 zu § 871; Koziol/Welser aaO 131 f; zur soweit vergleichbaren deutschen Rechtslage siehe etwa Kramer in MünchKomm BGB3 Rz 129 zu § 119; Hefermehl in Soergel, BGB12 Rz 76 zu § 119; Dilcher in Staudinger, BGB12 Rz 75 zu § 119; Lobinger, Irrtumsanfechtung und Reurechtsausschluß, AcP 195 [1995] 274) - dadurch klaglos stellen, daß er das Rechtsgeschäft so gelten läßt, wie es der Getäuschte abzuschließen meinte. Soweit ist daher der Ansicht Gschnitzers (in Klang aaO 114) zu folgen. Kommen aber in diesem Umfang die Irrtumsregeln zur Anwendung, ist die Geltendmachung von List auch dann ausgeschlossen, wenn deren nachteilige Wirkung in der Sphäre des Getäuschten später auf andere Weise wegfällt, also der vom Getäuschten angestrebte Geschäftserfolg schließlich dennoch eintritt (so am Beispiel der Irrtumsregeln: SZ 61/53; SZ 59/71; Koziol/Welser aaO 131). Dabei kann es jedenfalls beim Bestandverhältnis für die Ansprüche gemäß § 872 und § 874 ABGB nicht von Bedeutung sein, wer das Bestandobjekt in den zum bedungenen Gebrauch tauglichen Zustand versetzte, ist doch diese Vertragsbeziehung als Dauerschuldverhältnis durch einen fortlaufenden Leistungsaustausch charakterisiert. Durch das Bestandobjekt kann daher zum einen keine weitere Störung der subjektiven Äquivalenz der im Austauschverhältnis stehenden vertraglichen Leistungen, zum anderen aber auch kein weiterer Schaden im Vermögen des Bestandnehmers verursacht werden, sobald jenes mängelfrei und zum bedungenen Gebrauch tauglich ist.
Eine derartige Begrenzung der Äquivalenzstörung ist nach herrschender Ansicht auch für den Anspruch auf Zinsbefreiung bzw -minderung gemäß § 1096 ABGB maßgeblich. Dieser Anspruch besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit bzw Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts bis zu deren Behebung (ImmZ 1991, 360; MietSlg 26.098; EvBl 1972/74 = MietSlg 23.130/20; EvBl 1957/281 = MietSlg 5.581; Würth in Rummel aaO Rz 10 zu § 1096). Eine Behebung durch den Bestandnehmer ändert diese Rechtsfolge nicht (EvBl 1972/74 = MietSlg 23.130/20; Würth in Rummel aaO). Es kann daher anstelle der Zinsbefreiung bzw -minderung bis zur Behebung der Unbrauchbarkeit bzw Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts auch nicht zur Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses kommen (EvBl 1957/281 = MietSlg 5.581; Würth in Rummel aaO; Binder in Schwimann aaO Rz 86 zu § 1096; Klang in Klang 2 V 44). Diese Grundsätze müssen auch für die Ansprüche des bei Vertragsabschluß getäuschten Mieters gemäß § 872 bzw § 874 ABGB bestimmend sein, hätte doch sonst die vom Mieter - sei es als angemessene Vergütung, sei es als Schadenersatz - begehrte Leistung reinen Pönalcharakter, ohne noch dem Ausgleich eines Schadens oder einer Äquivalenzstörung für die Dauer der Unbrauchbarkeit bzw Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts zu dienen. Eine derartige Sicht bescherte dem bei Vertragsabschluß getäuschten Mieter, der das Schuldverhältnis - wie hier - dennoch aufrechterhalten will, ein höchst lukratives Geschäft, wenn verhältnismäßig geringfügige Aufwendungen für die Instandsetzung des Bestandobjekts eine beträchtliche Herabsetzung des vereinbarten Mietzinses für die gesamte Vertragslaufzeit rechtfertigen könnten.
Von dieser Rechtslage ausgehend, erkannten die Vorinstanzen zutreffend die Unschlüssigkeit des Haupt- und des Eventualbegehrens des Klägers, wurde doch Schadenersatz nach § 874 ABGB bzw angemessene Vergütung gemäß § 872 ABGB nur für den Zeitraum ab Jänner 1994 begehrt, als sich das Bestandobjekt - nach den Klagebehauptungen - bereits in einem zum bedungenen Gebrauch tauglichen Zustand befand. Ab diesem Zeitpunkt konnte daher im Vermögen des Klägers kein Schaden mehr entstehen, der seine Ursache in der Unbrauchbarkeit bzw einer Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts hätte. Seither fehlt es aber auch an einer Äquivalenzstörung der im Austauschverhältnis stehenden vertraglichen Leistungen; eine auch seit Jänner 1994 andauernde Äquivalenzstörung wäre jedoch die Voraussetzung für eine Vertragskorrektur durch angemessene Vergütung. Nicht zu erörtern ist, ob und - bejahendenfalls - nach welchen gesetzlichen Bestimmungen der Kläger Anspruch auf Ersatz jener Aufwendungen hätte, die nach seinen Behauptungen erforderlich waren, um das Bestandobjekt in brauchbaren Zustand zu versetzen. Der Kläger machte nämlich einen derartigen Anspruch ausdrücklich nicht geltend, obwohl ihm die Beklagten und die Nebenintervenientin einen solchen - wenigstens nach dem Inhalt der Revisionsbeantwortungen - zubilligten.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 41 und § 50 ZPO. Lediglich dem Erst- und der Fünftbeklagten, die durch denselben Rechtsanwalt vertreten sind, ist gemäß § 15 lit a RATG für die Revisionsbeantwortung ein Streitgenossenzuschlag von 10 % zuzuerkennen. Soweit auch in der Revisionsbeantwortung des Drittbeklagten ein Streitgenossenzuschlag verzeichnet wurde, ist darauf zu verweisen, daß dem Drittbeklagten nur eine Partei gegenüberstand und dessen Rechtsanwalt nur diesen vertrat.