Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Beschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß sie wie folgt zu lauten haben:
"Es wird festgestellt, daß die auf § 46a Abs 5 MRG gestützte Anhebung des Hauptmietzinses für das von der Antragstellerin benützte Geschäftslokal IV - V im Haus *****, laut Schreiben der Antragsgegnerin vom 28.11.1994 unzulässig ist."
Text
Begründung
Mit dem im Spruch genannten Schreiben vom 28.11.1994 hat die Antragsgegnerin die Antragstellerin als Hauptmieterin des ursprünglich von der OHG "G***** Hotel und Kaffee, Brüder K*****" angemieteten Geschäftslokals im Haus *****, anerkannt und zugleich gemäß § 46a Abs 5 MRG einen höheren Hauptmietzins auf der Basis eines als angemessen erachteten Betrages von S 755,-- pro m2 Nutzfläche (in der ersten Stufe S 16.316,50 ab 1.1.1995) verlangt.
Die Antragstellerin, die das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 46a Abs 5 MRG (insbesondere eine Unternehmensveräußerung und das Vorliegen eines gespalteten Mietverhältnis) bestreitet, hat daraufhin bei der Schlichtungsstelle der Stadt Wien für den 1. Bezirk die Feststellung begehrt, daß ein Erhöhungsbegehren nicht Platz greife; in eventu stellte sie ein Mietzinsüberprüfungsbegehren. Die Sache ist dann gemäß § 40 Abs 2 MRG an das Gericht gelangt. Die beiderseitigen Verfahrensstandpunkte sind den noch folgenden Rechtsausführungen zu entnehmen.
Das Erstgericht entschied mit Zwischensachbeschluß, daß die Mietzinsanhebung dem Grunde nach zu Recht erfolgte. Es nahm dabei folgenden Sachverhalt als erwiesen an:
Bis Ende 1957 führte die Familie K***** ihre drei Hotels "R*****", "G*****" und "***** R*****" in der Rechtsform dreier verschiedener offener Handelsgesellschaften, und zwar der "H***** K***** OHG" (gegründet am 5.5.1941), der "G***** Brüder K***** OHG" und der "D***** Brüder K***** OHG". Inhaber der drei Gesellschaften waren jeweils die Brüder Georg, Rudolf und Fritz K***** zu gleichen Teilen.
Mieterin des verfahrensgegenständlichen Geschäftslokals war die "G***** Brüder K***** OHG".
Per 1.1.1958 "fusionierten" die Brüder Georg, Rudolf und Fritz K***** die drei OHGs "H***** K*****", "G***** Brüder K*****" und "D***** Brüder K*****" sowie die unter diesen Firmen geführten Hotelbetriebe in der Weise, daß die "H***** OHG" als übernehmende Gesellschaft bestehen blieb und die "G***** Brüder K*****" sowie die "D***** Brüder K***** OHG" ihren Betrieb einstellten, sich auflösten und im Handelsregister gelöscht wurden. Gleichzeitig wurde die Firma "H***** K***** OHG" in "K***** Hotels OHG" geändert.
Der Gegenstand der verbleibenden OHG erstreckte sich nach der erfolgten "Fusionierung" auf den Betrieb des Hotels und Restaurants "R*****" in ***** des "G*****" ***** und auf die Wiedererrichtung des Hotels "R*****" in *****. Jeweils zwei Gesellschafter der K***** Hotels OHG waren gemeinsam vertretungsbefugt.
Die Firmen "G***** Brüder K*****" und "D***** Brüder K*****" wurden - wie erwähnt - gelöscht.
Am 13.8.1973 trat der Gesellschafter Fritz K***** aus der verbliebenen OHG aus; Dipl.-Kfm. Peter K***** und Dipl.-Kfm. Dr.Helge K***** traten als Gesellschafter ein. Vertretungsbefugt waren weiterhin zwei Gesellschafter gemeinsam.
Am 18.3.1974 trat der Gesellschafter Peter K***** aus und Margarethe (später verehelichte P*****) ein. Vertretungsbefugt blieben wiederum zwei Gesellschafter gemeinsam.
Am 11.4.1993 trat Rudolf K***** aus der OHG aus.
Am 30.1.1985 wurde die Namensänderung der Gesellschafterin Dr. Helga K***** auf Dr.Helga H***** durchgeführt.
Die Mietzinsvorschreibungen für das verfahrensgegenständliche Geschäftslokal erfolgten bis einschließlich 1994 unter dem Titel "G***** Hotel *****". Am 2.9.1987 erteilte die Antragstellerin einen ab 1.10.1987 wirksamen Abbuchungsauftrag "für Lastschriften Miete für G***** Hotel" an die C***** Bank*****. Die Zahlungen erfolgten sohin ab diesem Zeitpunkt von der Antragstellerin unter dem Titel "Miete für G***** Hotel".
Ihr Mietzinsanhebungsbegehren begründete die Antragsgegnerin im Schreiben vom 28.11.1994 damit, daß Mieter des Geschäftslokales die "G***** Brüder K***** OGH" sei, welche mit der "K***** Hotel OHG" am 1.1.1958 verschmolzen worden sei. Einem Mieterwechsel sei von Seiten der Antragsgegnerin nicht zugestimmt worden, es bestehe ein gespaltenes Mietverhältnis. Mit diesem Anhebungsbegehren werde nunmehr die "K***** Hotels OGH" als neue Hauptmieterin anerkannt, das Hauptmietverhältnis zur "G***** Brüder K***** OHG" erlösche.
Vor diesem Zeitpunkt erfolgte keine (ausdrückliche) Anerkennung der Antragstellerin als Hauptmieterin durch die Antragsgegnerin.
Per 31.8.1995 wurde das Unternehmen der "K***** Hotels OHG" in die neugegründete "K***** Hotels GmbH" eingebracht.
In rechtlicher Hinsicht meinte das Erstgericht, daß sich die "Fusionisierung" der "G***** Brüder K***** OHG" mit der übernehmenden "H***** K***** OHG" per 1.1.1958 als Unternehmensübertragung im Wege der Einzelrechtsnachfolge darstelle. Diese habe vor dem 1.1.1982 zu einem gespalteten Mietverhältnis geführt, sodaß - mangels Zustimmung der Vermieterin zur Übertragung der Mietrechte - die bisherige Mieterin weiterhin Vertragspartnerin des Vermieters geblieben sei. Eine stillschweigende Zustimmung der Vermieterin zum Mieterwechsel iSd § 863 ABGB sei auch später nicht erfolgt. Die Mietzinsvorschreibungen seien nämlich bis einschließlich 1994 unter dem Titel "G***** Hotel, *****" erfolgt, die Mietzinszahlungen der Antragstellerin unter dem Titel "Miete für G***** Hotel". Aus diesen Umständen allein könne eine stillschweigende Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel nicht abgeleitet werden. Vielmehr sei die Antragstellerin erst durch die mit dem Anhebungsbegehren verbundene Erklärung der Antragsgegnerin vom 28.11.1994 als Hauptmieterin anerkannt und das bisher gespaltene Mietverhältnis saniert worden. Daraus ergeben sich die grundsätzliche Berechtigung des Mietzinsenanhebungsbegehrens.
Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:
A) Zur "Unternehmensveräußerung":
Nach herrschender Lehre und ständiger Rechtsprechung zu § 12 Abs 3 MRG aF sei unter dem Begriff der "Veräußerung", die den Vermieter zur Mietzinsanhebung berechtigt, nicht nur der Verkauf des Unternehmens im engeren Sinn verstanden worden; man habe darunter vielmehr alle Fälle der Unternehmensübertragung durch Einzelrechtsnachfolge subsumiert (vgl etwa Würth/Zingher19, Rz 23 zu § 12 MRG, Fenyves in Korinek/Krejci, 320; Reich-Rohrwig, Mietzinserhöhung 23; MietSlg 40.285, 40.287, 40.294; WoBl 1988/34; WBl 1987, 267).
Zu diesen Formen der Unternehmensübertragung durch Einzelrechtsnachfolge zähle auch die Einbringung des Unternehmens (als Sacheinlage) in eine (neu gegründete oder schon bestehende) Gesellschaft (Würth/Zingher19, Rz 24 zu § 12 MRG; Reich-Rohrwig, Mietzinserhöhung 44 f; Gabler in ImmZ 1986, 168; MietSlg 40.294; SZ 61/182; SZ 64/127; ausdrücklich für den Fall der Einbringung in eine Personenhandelsgesellschaft MietSlg 39.288/5; EvBl 1992/1).
Richtig sei zwar, daß alle Fälle der Gesamtrechtsnachfolge nicht als Unternehmensveräußerung iSd § 12 Abs 3 MRG aF angesehen worden seien, doch stelle der "Zusammenschluß" von Personenhandelsgesellschaften - von hier (noch) nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen - eine zivilrechtliche Einzelrechtsnachfolge dar (vgl Kastner/Doralt/Nowotny, Österreichisches Gesellschaftsrecht5, 204 f). Wenngleich steuerlich eine Gesamtrechtsnachfolgefiktion eintrete (vgl Helbich-Wiesner, Umgründungen5, 149).
Der vorliegend zu entscheidende Fall einer "Fusionierung" dreier Personenhandelsgesellschaften derart, daß das Unternehmen der zwei übertragenden Gesellschaften in die übernehmende (und allein bestehen bleibende) Gesellschaft eingebracht wurde, sei zivil-(handels-)rechtlich als Sacheinlagevertrag und damit Einzelrechtsnachfolge zu beurteilen (vgl Kastner/Doralt/Nowotny, Österreichisches Gesellschaftsrecht5, 204).
Dieser vor dem Inkrafttreten des MRG (1.1.1982) vollzogene Akt habe aber mangels Zustimmung des Vermieters zu einem gespaltenen Mietverhältnis geführt (MietSlg 39.282, 40.293), das gemäß § 46a Abs 5 MRG vom Vermieter dadurch "saniert" werden könne, daß er den Unternehmenserwerber als neuen Hauptmieter anerkennt, daß er den Unternehmenserwerber als neuen Hauptmieter anerkennt, wobei gleichzeitig schrittweise die Anhebung des Hauptmietzinses auf den angemessenen Betrag verlangt werden könne.
Die von der Rekurswerberin dagegen ins Treffen geführten Argumente überzeugten nicht:
Richtig sei zwar, daß jene natürlichen Personen, die Träger der Gesamthandgemeinschaft OHG vor und nach der "Fusionierung" waren, dieselben geblieben sind, nämlich Georg, Rudolf und Fritz K***** zu jeweils gleichen Teilen. Wenn auch die OHG keine juristische Person im eigentlichen Sinn darstelle (vgl Kastner/Doralt/Nowotny, Österreichisches Gesellschaftsrecht5, 84) und die Gesellschafter zusammen Träger des Gesellschaftsvermögens seien, so sei die OHG (wie auch die KG) doch eine "quasi juristische Person", die (unter ihrer Firma) Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, klagen und geklagt werden könne (§ 124 HGB), sodaß sie im Rechtsverkehr wie eine juristische Person auftrete (vgl Huck, Das Recht der OHG [1971], 32; Flume, Die Personengesellschafter [1977], 50 f). Die Personenhandelsgesellschaft OHG sei also nicht ident mit der Summe ihrer Mitglieder, mit ihren Gesellschaftern. Während also vor der "Fusionierung" Eigentümer und Unternehmensbetreiber die "G***** Brüder K***** OHG" gewesen sei, sei nach der Einbringung des Unternehmens dieser früheren Mieterin in die "H***** K***** OHG" letztere in deren Stellung eingetreten, womit tatsächlich ein Änderung in der sachenrechtlichen Zuordnung erfolgt sei.
Eine als Gesamtrechtsnachfolge zu beurteilende (Kastner/Doralt/Nowotny, Österreichisches Gesellschaftsrecht5, 128; Schmidt in Schlegelberger, Rz 25 zu § 142 HGB; OGH GesRZ 1982, 164) Anwachsung iSd § 142 HGB liege schon deshalb nicht vor, weil nicht etwa die Anteile von ausscheidenden Gesellschaftern, auf den einzig verbleibenden Gesellschafter (selbst eine Gesellschaft) übergangen seien (so etwa das Beispiel von Reich-Rohrwig, Mietzinserhöhung 49 f), sondern das von der Gesellschaft betriebene Unternehmen in eine andere Gesellschaft eingebracht worden sei.
Zuzubilligen sei der Rekurswerberin, daß hinsichtlich der Frage des Einflusses von (fehlenden) rechtlichen und wirtschaftlichen Änderungen iSd § 12a Abs 3 MRG auf das Vorliegen eines Veräußerungstatbestandes nach § 12a Abs 1 MRG eine gewisse Judikaturdifferenz bestehe. Die Entscheidung MietSlg 46.250, die eine Unternehmensveräußerung iSd § 12 Abs 3 MRG aF mangels wesentlicher Änderungen in der Eigentümerstruktur und im Management nicht annehme, sei zwar zu § 8a KWG ergangen, der bei Einbringung eines Bankunternehmens einer Personenhandelsgesellschaft in eine Aktiengesellschaft eine Gesamtrechtsnachfolge normieren, und damit auf den Fall einer Einzelrechtsnachfolge nicht unmittelbar anwendbar, doch sei in der Entscheidung MietSlg 46.253/28 (1 Ob 591/93) ausgeführt worden, daß die Einbringung des Unternehmens einer KG in eine GmbH dann keine Veräußerung im Sinne des § 12 Abs 3 MRG aF darstelle, wenn die Gesellschafter an der GmbH im gleichen Verhältnis beteiligt sind wie an der KG. Den dafür vorgebrachten Argumenten (die Forderung nach einer "entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten" als Voraussetzung für das Mietzinsanhebungsrecht des Vermieters nach § 12a Abs 3 MRG bedeute - auch - eine legistische Klarstellung des Begriffs der Unternehmensveräußerung nach § 12 Abs 3 MRG aF; nur solche Unternehmensveräußerungen, die mit den beschriebenen Änderungen einhergehen, berechtigten daher zur Mietzinsanhebung; damit sei vom Gesetzgeber dem Bedürfnis Rechnung getragen worden, nicht jede nur juristische Änderung zum Anlaß einer Mietzinserhöhung zu nehmen) sei jedoch nicht zu folgen:
Schon ein Blick in die Entstehungsgeschichte des 3. WÄG zeige, daß neben den Fällen einer Unternehmensveräußerung iSd § 12 Abs 3 MRG aF auch jene Sachverhalt den Vermieter zur Mietzinsanhebung berechtigen sollten, die eine wirtschaftliche Verwertung des Unternehmens und damit der Mietrechte bedeuten, ohne daß es sich dabei um eine Unternehmensveräußerung im engeren Sinn handelte. So laute der Ausschußbericht (AB) zu § 12a und § 46a (10 f):
"Ausgangspunkt der Neuregelung ist die Willenserklärung der Regierungsparteien im Arbeitsübereinkommen vom Dezember 1990, eine Gleichstellung von Geschäftsraummieten natürlicher Personen mit Geschäftsraummieten von juristischen Personen und Gesellschaften des Handelsrechtes hinsichtlich der Unternehmensveräußerung im weiteren Sinn zu erreichen. Dies geschieht, indem gesellschaftsrechtliche Gestaltungen, die eine Unternehmensveräußerung im engeren Sinn ersetzt und damit eine Mietzinserhöhung durch den Vermieter bisher ausgeschlossen haben, nunmehr durch eine generelle Regelung, daß entscheidende Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten, wie etwa eine Veräußerung der Mehrheitsanteile an einer Gesellschaft, der Veräußerung eines Unternehmens durch eine natürliche Person gleichgestellt werden".
Es sei also dem Gesetzgeber in erster Linie um die wirtschaftliche Verwertung des Unternehmens sowie des damit verbundenen Mietrechts gegangen, die einer Unternehmensveräußerung im engeren Sinn gleichgestellt werden und den Vermieter zur Mietzinsanhebung berechtigen sollte. Damit sollte der Anwendungsbereich des früheren § 12 Abs 3 MRG aF, jene Fälle also, die den Vermieter zur Mietzinsanhebung berechtigten erweitert werden; daß hingegen jene Sachverhalte, die schon bisher, also im Rahmen des § 12 Abs 3 MRG aF, den Vermieter zur Mietzinsanhebung berechtigten, eingeschränkt werden sollten, könne dem Gesetz nicht entnommen werden.
Im konkreten Fall sei außerdem zu beachten, daß jener Sachverhalt, an den das Mietzinsanhebungsrecht des Vermieters anknüpft, nämlich die "Fusionierung" der drei Personenhandelsgesellschaften, im Jahr 1958 verwirklicht wurde, also lange vor Inkrafttreten des 3. WÄG. So habe denn auch der Oberste Gerichtshof in 5 Ob 12/96 klargestellt, daß der neue § 12a MRG - auch nicht zur Klarstellung der alten Rechtslage - nicht auf dem Inkrafttreten zeitlich vorangehende Handlungen und erworbene Rechte anzuwenden sei, selbst wenn man berücksichtige, daß es sich bei den Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt. Sofern im Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes angeordnet ist, hätten nämlich neue Gesetze auf vorangegangene Sachverhalte keinen Einfluß (unter Hinweis auf 5 Ob 44/92). Eine solche besondere Übergangsvorschrift sei für § 12a MRG nicht erlassen worden und finde sich auch nicht in § 43 Abs 1 MRG, der zwar wegen der auf Dauer angelegten Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter anordne, daß die Vorschriften des MRG grundsätzlich auch für solche Verträge gelten, die vor dem Inkrafttreten des MRG geschlossen wurden, aber keineswegs die Anwendung neuen Rechts auf endgültig und abschließend verwirklichte Sachverhalte vorschreibe (unter Hinweis auf MietSlg 38/5; MietSlg 39/19; MietSlg 40/3; WoBl 1993, 31/23). Es sei also neues materielles Recht, sofern der Gesetzgeber nicht ausdrücklich etwas anderes verfügte oder der besondere Charakter einer zwingenden Norm deren rückwirkende Anordnung verlangt, nicht anzuwenden, wenn der zu beurteilende Sachverhalt vor Inkrafttreten der neuen Bestimmungen endgültig abgeschlossen worden ist.
Auf den hier zu beurteilenden Sachverhalt aus dem Jahr 1958 seien demnach die damals in Geltung stehenden Normen anzuwenden. Mangels Geltung des § 12 Abs 3 MRG aF (oder einer inhaltlich vergleichbaren Regelung) sei es ohne Zustimmung des Vermieters zur Vertragsübernahme zu einem gespaltenen Mietverhältnis gekommen (vgl EvBl 1992/1 mwN).
Werde nun dieses gespaltene Mietverhältnis vom Vermieter dadurch "saniert", daß er den Unternehmenserwerber als neuen Hauptmieter anerkennt (§ 46a Abs 5 MRG), erlösche das Hauptmietverhältnis zwischen Eigentümer und Veräußerer und der Vermieter könne (schrittweise) die Anhebung des Hauptmietzinses auf ein angemessenes Niveau verlangen. Die vom Vermieter am 28.11.1994 vorgenommene Mietzinsanhebung sei demnach zu Recht erfolgt, sofern die Mieterrechte nicht schon früher einvernehmlich auf den Unternehmenserwerber übertragen wurden, der Vermieter also einem solchen Mietrechtsübergang zugestimmt hat.
B) Zur Frage einer einvernehmlichen Übertragung der Mietrechte.
Nach Ansicht der Antragstellerin habe der Vermieter dem Mieterwechsel stillschweigend dadurch zugestimmt, daß er nach der "Fusionierung" der früheren Gesellschaften den Mietzins nicht weiterhin diesen vorgeschrieben und die von der Antragstellerin geleisteten Mietzinse jahrzehntelang unbeanstandet angenommen habe. Dazu habe aber schon das Erstgericht zutreffend ausgeführt, daß aus diesen Umständen noch nicht auf eine schlüssige Zustimmung zum Mieterwechsel geschlossen werden könne:
Für die Annahme einer schlüssigen Willenserklärung iSd § 863 ABGB sei es notwendig, daß "mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund übrig bleibt, daran zu zweifeln", daß eine bestimmte Willenserklärung vorliegt, also der Wille, eine konkrete, bestimmte Rechtsfolge herbeizuführen (MGA ABGB34 § 863/18). Können aus einem bestimmten Verhalten (Handlungen oder Unterlassungen) "vernünftigerweise", also unter Beachtung üblicher Gewohnheiten und Gebräuche, der Verkehrssitte, auch andere Schlüsse gezogen werden, so liege eben nicht eine bestimmte Erklärung vor; für die Schlüssigkeit eines Verhaltens sei also ein strenger Maßstab anzulegen (RdW 1990, 286). Auch wenn nicht der Erklärungswille, sondern der objektive Erklärungswert maßgeblich ist, mit anderen Worten eine Erklärung so zu verstehen ist, wie sie von einem verständigen Erklärungsempfänger nach den Grundsätzen des redlichen Verkehrs verstanden werden mußte (JBl 1977, 486; RdW 1987, 236), seien doch stets alle Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Vorliegende seien die Mietzinsvorschreibungen bis einschließlich 1994 (weiterhin) unter dem Titel "G***** Hotel, *****" erfolgt, die Zahlungen der Antragstellerin unter dem Titel "Miete für G***** Hotel". In der Unterlassung einer Änderung der Mietzinsvorschreibung könne nun ebensowenig wie in der Entgegennahme des Mietzinses von der Antragstellerin ein schlüssiges Anbot auf Vertragsänderung (daß die Antragstellerin anstelle der früheren OHG Mieterin werden solle) oder die Annahme eines entsprechenden Anbots der Antragstellerin gesehen werden, wenn die Vorschreibungen "neutral" sind, also an das Mietobjekt selbst ohne nähere Bezeichnung des Mieters gerichtet werden. Zahlscheine (auch für Mietzinszahlungen) dienten eben regelmäßig nicht der Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen über die Person des Vertragspartners; auch die unbeanstandete Annahme der Mietzinszahlungen durch die Antragstellerin habe nicht zu einem Mieterwechsel geführt, weil diese Zahlungen "für G***** Hotel" geleistet wurden. Dem Gläubiger (hier Vermieter) sei es nämlich verwehrt, von einem Dritten mit Einverständnis des Schuldners geleisteten Zahlung einer Schuld abzulehnen (§ 1423 ABGB). Nur dann, wenn der Dritte die Zahlung im eigenem Namen als eigene Schuld, hier als eigene Mietzinsschuld leistet, wäre der Gläubiger zur Ablehnung dieser Zahlung berechtigt. Aus der bloßen Zahlung einer fremden Schuld durch einen Dritten im eigenen Namen dürfe hingegen noch nicht geschlossen werden, daß damit eine eigene Verbindlichkeit (hier eine eigene Mietzinsschuld) beglichen werden soll (MietSlg 46.186; MietSlg 45.172). Aus der Annahme dieser Zahlungen könne daher auch nicht auf den Willen des Vermieters geschlossen werden, den zahlenden Unternehmenserwerber als neuen Hauptmieter anzuerkennen.
Mangels ausdrücklicher oder konkludenter Zustimmung zum Mieterwechsel sei damit die Antragstellerin nicht Hauptmieterin geworden; das gespaltene Mietverhältnis habe vielmehr erst durch die Erklärung der Vermieterin vom 28.11.1994 geendet. Das berechtige die Antragsgegnerin zur (schrittweisen) Anhebung des Hauptmietzinses seit 1.1.1995.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der ordentlichen Revisionsrekurs nicht zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung iSd § 528 Abs 1 ZPO nicht mehr vorliege, weil die Judikaturdifferenz zur Frage einer Rückwirkung des § 12a Abs 3 MRG durch die zu 5 Ob 12/96 ergangene Entscheidung des Obersten Gerichtshofes bereits gelöst worden sei.
Die Antragstellerin hält jedoch die Anrufung des Obersten Gerichtshofes in der gegenständlichen Rechtssache für zulässig. Sie begründet dies in ihrem außerordentlichen Rechtsmittel damit, daß der in § 46a Abs 5 MRG - offensichtlich synonym zu § 12 Abs 3 aF MRG bzw § 12a Abs 1 nF MRG - verwendete Begriff der "Veräußerung" eines einer Gesellschaft gehörigen Unternehmens zu klären sei, insbesondere die Frage, welche Rolle die in den Veräußerungstatbestand des § 12a Abs 3 nF MRG aufgenommene Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten in der Gesellschaft spiele, wobei zur Rechtslage nach dem 3. WÄG noch keine, zur Rechtslage vor dem 3. WÄG widersprüchliche Judikatur des Obersten Gerichtshofes existiere (1 Ob 591/93 sowie 2 Ob 502/93 einerseits, 5 Ob 12/96 und 5 Ob 2267/96k andererseits). Außerdem fehle Judikatur zur Frage, ob die Vereinigung ("Fusionierung") mehrerer offener Handelsgesellschaften, an denen jeweils dieselben Gesellschafter beteiligt sind, nach dem vor dem 3. WÄG geltenden Begriffsverständnis überhaupt als Unternehmensveräußerung qualifiziert werden könne. Die Einbringung eines schon bisher im Miteigentum mehrerer Personen stehenden Vermögens in eine Personengesellschaft, an der nur die bisherigen Miteigentümer beteiligt sind, führe nur zu Gesamthandeigentum (stärkerer Bindung) der Miteigentümer und sei daher gar keine sachenrechtliche Veräußerung. Die "Fusionierung" mehrerer offener Handelsgesellschaften stelle außerdem einen nach hA nicht dem Tatbestand der Unternehmensveräußerung zu unterstellenden Fall der Gesamtrechtsnachfolge dar. Selbst wenn man formalrechtlich in der Zusammenführung dreier Personenhandelsgesellschaften bei unveränderter Gesellschafterbeteiligung eine Unternehmensveräußerung iSd § 12 Abs 3 aF MRG erblicke, stelle sich die Frage, ob es wirklich in der Absicht des Gesetzgebers lag, das Recht der nachträglichen Mietzinserhöhung an einen Vorgang zu knüpfen, der keinerlei wirtschaftliche Veränderung in der Person des Unternehmensträgers mit sich brachte. Der Vertrauensschutz lasse es nicht zu, aus einer lange zurückliegenden Unternehmensumstrukturierung, die wirtschaftlich alles beim alten ließ, das Recht auf einen so schwerwiegenden Eingriff in die Rechte des Mieters abzuleiten und es noch dazu von einem freien Willensentschluß des Vermieters (Anerkennung des neuen Hauptmieters) abhängig zu machen. Schließlich fehle es an einem gespalteten Mietverhältnis (der Grundbedingung einer Mietzinsanhebung nach § 46a Abs 5 MRG), weil die Antragsgegnerin (bzw ihr Rechtsvorgänger in der Vermieterstellung) die "neue Mieterin im Hinblick auf die gleichgebliebenen Gesellschafter und die fast 40-jährige Mietzinsvorschreibung an die jeweiligen Inhaber des dem verfahrensgegenständlichen Bestandobjekt benachbarten "Graben-Hotels" (also die Antragstellerin) sowie die unbeanstandete Annahme der Mietzinszahlungen der Antragstellerin konkludent akzeptiert habe. Der Revisionsrekurs geht (mit der Anregung, im Hinblick auf die geltend gemachte Judikaturdifferenz einen verstärkten Senat entscheiden zu lassen) dahin, die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen so abzuändern, daß die geforderte Mietzinsanhebung für unzulässig erklärt wird.
Der Antragsgegnerin wurde die Beantwortung dieses Rechtsmittels freigestellt. Sie hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und in ihrer fristgerecht erstatteten Revisionsrekursbeantwortung beantragt, den Revisionsrekurs entweder mangels erheblicher Rechtsfragen iSd § 528 Abs 1 ZPO zurückzuweisen oder ihm nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil die Vorinstanzen bei der Annahme eines bis zum Schreiben der Antragsgegnerin vom 28.11.1994 bestehenden gespaltenen Mietverhältnisses die Rechtslage verkannt haben; er erweist sich aus diesem Grund auch als berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Die dem Vermieter eines Geschäftslokals durch § 46a Abs 5 MRG seit 1.3.1994 (dem Inkrafttreten des 3. WÄG) eingeräumte Möglichkeit der (schrittweisen) Mietzinsanhebung setzt voraus, daß durch eine vor dem 1.1.1982 vorgenommene Veräußerung des in einer gemieteten Geschäftsräumlichkeit betriebenen Unternehmens ein gespaltenes Mietverhältnis ("ohne Übergang der Hauptmietrechte" auf den neuen Unternehmensträger) entstand und dieses gespaltene Hauptmietverhältnis (wie aus der gleichfalls notwendigen Anerkennung des Unternehmenserwerbers als Hauptmieter zwingend zu schließen ist) bei Geltendmachung des Erhöhungsanspruchs nach wie vor besteht. Es darf also weder bei der Unternehmensveräußerung noch später (losgelöst von einer Mietzinserhöhung nach § 46a Abs 5 MRG) zu einem Eintritt des Unternehmenserwerbers in den Hauptmietvertrag gekommen sein. Daß für eine solche Vertragsüberbindung ein konkludent erklärtes Einverständnis des Vermieters genügt, ergibt sich aus allgemeinen Vertragsgrundsätzen (vgl Würth in Rummel2, Rz 4 zu §§ 1092-1094 ABGB; MietSlg 7.067/23; WoBl 1991, 192/116 uva). Sollte die Antragstellerin nach diesen Grundsätzen schon vor dem 28.11.1994 als Hauptmieterin des verfahrensgegenständlichen Geschäftslokals anerkannt worden sein, erweist sich daher die Mietzinsanhebung als unzulässig, ohne daß es noch auf die Rechtsfrage ankäme, ob der in § 46a Abs 5 MRG verwendete Begriff der Unternehmensveräußerung eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten innerhalb der Mieter-Gesellschaft voraussetzt.
Ob durch die Veräußerung des im Mietobjekt betriebenen Unternehmens ein gespaltenes Mietverhältnis entstand, ist nach der im Zeitpunkt der Unternehmensveräußerung geltenden Rechtslage zu beurteilen. Gesetze wirken nämlich grundsätzlich nicht zurück (§ 5 ABGB), sodaß mangels besonderer Rückwirkungsanordnung des Gesetzgebers - wie hier - auf einen rechtserheblichen Sachverhalt jene materiellen Rechtsnormen anzuwenden sind, die zur Zeit seiner abschließenden Verwirklichung gegolten haben (vgl WoBl 1997, 43/5 mwN). Im besonderen Fall kommt hinzu, daß der Gesetzgeber des 3. WÄG mit § 46a Abs 5 MRG eine Bestimmung zur Sanierung gespaltener Mietverhältnisse schuf, die vor dem 1.1.1982 entstanden sind, also jenes Begriffsverständnis des "gespaltenen Mietverhältnisses" voraussetzte und übernahm, wie es sich in der damaligen Rechtspraxis herausgebildet hatte. Dementsprechend ist die Antwort auf die Frage, ob 1958 durch die Zusammenführung der drei (jeweils in der Rechtsform einer OHG bestehenden) Hotelbetriebsgesellschaften der Familie K***** zu einer einzigen OHG bei gleichgebliebenen Gesellschaftern und Beteiligungsverhältnissen ein gespaltenes Mietverhältnis entstanden ist, in der Judikatur jener Zeit zu suchen.
Ein Eintritt des Erwerbers des im Mietobjekt betriebenen Unternehmens in den Mietvertrag kam nach dieser Judikatur in Betracht, wenn gesagt werden konnte, der Bestandgeber habe nach den Gepflogenheiten des redlichen Verkehrs wenigstens konkludent (§ 863 ABGB) von Anfang an einem Schuldnerwechsel zugestimmt. Dies wurde bei der Vermietung von Geschäftslokalen in der Regel dann angenommen, wenn der Vertrag - wie bei der Vermietung an Gesellschaften üblich - nicht auf bestimmte Personen als Partner abstellte, sondern eben auf die Gesellschaft, bei der mit personellen oder strukturellen Veränderungen verhältnismäßig häufig zu rechnen ist (vgl MietSlg 7.067/23 mwN). Personelle, aber auch strukturelle Änderungen der Mieter-Gesellschaft wurden daher so behandelt, als hätte ihnen der Vermieter vorweg zugestimmt (MietSlg 8.215). Sie ließen ein gespaltenes Mietverhältnis erst gar nicht entstehen, weil eine entsprechende (vorweg vom Willen der Vertragsteile erfaßte) Anpassung des Mietvertrages angenommen wurde.
In diesem Sinn hat der Oberste Gerichtshof sogar den Standpunkt vertreten, daß es der Vermieter zumindest dann, wenn die Gesellschafter beider Mieter-Gesellschaften (zunächst) dieselben Personen sind, hinnehmen muß, wenn das Mietrecht an einem Geschäftslokal aus einer OHG ausgeschieden und auf eine andere OHG übertragen wird, weil der Änderung der Zugehörigkeit des Bestandrechtes zu einer anderen Vermögensmasse, die unter einer anderen Bezeichnung im Geschäftsverkehr auftritt, keine so weitreichende Bedeutung im Geschäftsverkehr beigemessen werden könne, daß der Abschluß eines neuen Mietvertrages notwendig wäre. Es genüge vielmehr die bloße Bekanntgabe des Abschlusses des Gesellschaftsvertrages, mit dem die Bezeichnung des Bestandnehmers geändert wurde, an den Vermieter (MietSlg 31/35 mit dem Hinweis auf MietSlg 25/28; vgl auch SZ 61/42).
Im gegenständlichen Fall hat die "Fusion" der Hotelbetriebsgesellschaften der Familie K***** zwar formell zu einem Mieterwechsel geführt, indem an die Stelle der "G***** Brüder K***** OHG" die "H***** K***** OHG" (jetzt mit der Firma der Antragstellerin) getreten ist, doch ist darin angesichts völliger Gesellschafteridentität nicht mehr als jene Strukturänderung zu sehen, die nach der erwähnten Judikatur jeder Vermieter schlüssig zu billigen erklärte, indem er sein Geschäftslokal vorbehaltslos einer (Personen-)Gesellschaft vermietete. Ein gespaltenes Mietverhältnis ist durch diese Vorgangsweise nicht entstanden. Soweit die Vorinstanzen der einschlägigen Judikatur (insbesondere EvBl 1991/1 = WoBl 1991, 192/116) Gegenteiliges entnahmen blieb unbeachtet, daß das Entstehen eines gespaltenen Mietverhältnisses bei Einbringungsvorgängen immer nur dann angenommen wurde, wenn der Vermieter der Vertragsübernahme durch die Gesellschafter nicht zustimmte. Hier streitet die durch keinerlei Verfahrensergebnisse widerlegte Vermutung für eine schlüssig vorweg erklärte Zustimmung des Vermieters zu dem durch die Zusammenführung mehrerer Hotelbetriebsgesellschaften der Familie K***** herbeigeführten Mieterwechsel im Jahr 1958.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.