Spruch:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen die mit S 6.086,40 (darin S 1.014,40 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu bezahlen.
Text
Entscheidungsgründe:
Mit Kaufvertrag vom 14. und 20.4.1994 erwarb die Beklagte von einer mit der Errichtung einer Wohnanlage befaßten Gesellschaft mbH (in der Folge kurz Bauträgerin) ein Grundstück samt damals im Bau befindlichen Wohnhaus. Es war dies eines von 15 Häusern der projektierten Wohnanlage. Der Kläger war mit der Errichtung des Kaufvertrags beauftragt; sämtliche Kaufpreisteilzahlungen sollten auf ein Treuhandkonto des Klägers überwiesen werden. Er war von der Beklagten beauftragt, die Auszahlung der von ihr bezahlten Teilbeträge an die Bauträgerin durchzuführen. Aufgrund des Baufortschritts war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags bereits in Betrag von S 1,715.640,-- binnen drei Wochen auf das Treuhandkonto des Klägers zu bezahlen. Die weiteren Teilzahlungen hatten entsprechend dem Baufortschritt zu erfolgen, als letzte Teilzahlung sollten 5 % des Kaufpreises (= S 112.500,- -) nach Fertigstellung der Bodenlegerarbeiten, des Balkons und aller Außenarbeiten von der Beklagten bezahlt werden. Der Kläger war unter anderem mit dem Auftrag zur grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrags beauftragt, die Fertigstellung des Kaufobjekts war bis spätestens 31.12.1994 vorgesehen. Voraussetzung für die Übergabe des Grundstücks samt Wohnhaus war die vollständige Bezahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto des Klägers.
Der Kläger begehrte von der Beklagten ein Honorar von S 93.845,20 sA für die Errichtung des Kaufvertrags und dessen grundbücherliche Durchführung.
Die Beklagte bestritt zwar diesen Anspruch nicht, wendete aber eine Gegenforderung bis zur Höhe des Klagsbetrags ein: Der Kläger habe als Treuhänder die letzte Rate des Kaufpreises pflichtwidrig an die Bauträgerin weitergeleitet, obwohl er gewußt habe, daß das Bauvorhaben nicht fertiggestellt sei. Er habe keine Sicherstellung in der Richtung erwirkt, daß die letzte Kaufpreisrate bei Nichtfertigstellung des Baus durch die Bauträgerin an die Beklagte zurückgezahlt werde. Sie habe lediglich wegen drohender Obdachlosigkeit das noch nicht fertiggestellte Kaufobjekt von der Bauträgerin übernommen. Diese sei in Konkurs verfallen, die ausständigen Arbeiten seien nicht mehr durchgeführt worden; dadurch habe die Beklagte einen den Klagsbetrag übersteigenden Schaden erlitten.
Der Kläger erwiderte, daß eine mehrseitige auch gegenüber den Kreditgebern übernommene Treuhandschaft bestanden habe. Das Eigentumsrecht sämtlicher 15 Käufer von Wohneinheiten in der von der Bauträgerin errichteten Wohnanlage habe binnen eines halben Jahrs nach der Übergabe der Kaufobjekte einverleibt werden müssen. Der Kläger sei weder von der Bauträgerin noch von der Beklagten oder einem der Kreditgeber darüber informiert worden, daß die Übergabe nicht ordnungsgemäß stattgefunden habe. Die vereinbarungsgemäße Verbücherung des Eigentumsrechts der Beklagten und die Löschung des Pfandrechts einer Kreditgeberin seien nicht aufschiebbar gewesen, weil er den Treuhandbedingungen gegenüber dem Amt der Salzburger Landesregierung und einer weiteren Kreditgeberin habe nachkommen müssen. Ohne Zahlung des Restkaufpreises hätte eine Lastenfreistellung und damit die Eintragung des (lastenfreien) Eigentumsrechts der Beklagten nie stattgefunden. Der Kläger sei vor allem nicht verpflichtet gewesen, den Baufortschritt und die mängelfreie Durchführung des Baus zu überprüfen. Im übrigen habe die das Bauvorhaben finanzierende Bank der Beklagten einen Betrag von S 18.000,-- zur Fertigstellung der von der Bauträgerin nicht vollendeten Arbeiten zur Verfügung gestellt, wodurch die der Beklagten soweit entstandenen Aufwendungen gedeckt seien.
Das Erstgericht erkannte die Klagsforderung anders als die eingewendete Gegenforderung als zu Recht bestehend und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von S 93.845,20 samt 4 % Zinsen seit 22.11.1995.
Es stellte fest, die Bank, die die Finanzierung des gesamten Bauvorhabens übernommen habe, habe bereits im August 1993 dem Kläger mitgeteilt, eine Lastenfreistellung sei nur dann gewährleistet, wenn der auf jeden einzelnen Käufer entfallende gesamte Kaufpreis vom Treuhandkonto des Klägers auf das entsprechende Verrechnungskonto der Bauträgerin weitergeleitet werde. Im April 1993 habe der Kläger gegenüber dem Amt der Salzburger Landesregierung eine Erklärung zur Sicherstellung der Kaufpreiszahlung unterfertigt und darin die Haftung für die Einverleibung des geldlastenfreien Eigentums der Beklagten übernommen. Am 6.7.1994 habe er sich als Treuhänder gegenüber dem Land Salzburg verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten ab dem vertraglich vereinbarten Übergabetermin den Grundbuchsstand durch Einverleibung des Eigentumsrechts für die Beklagte, Einverleibung des Pfandrechts zur Sicherstellung eines Förderungsdarlehens und auch einer Höchstbetragshypothek zugunsten des Landes Salzburg, Eintragung eines Veräußerungsverbots zu dessen Gunsten und der Anmerkung der Löschungsverpflichtung bei ihm im Rang vorausgehenden Pfandrechten herzustellen. Mit Schreiben vom 22.7.1994 habe ein Geldinstitut dem Kläger mitgeteilt, es werde der Beklagten ein Darlehen von S 1,590.000,-- zu zahlen, sofern der Kläger die Haftung dafür übernehme, daß das Eigentum für die Beklagte und das Pfandrecht für dieses Geldinstitut im ersten Rang einverleibt werde. Dieses Schreiben sei auch von der Beklagten unterfertigt gewesen. Am 6.4. und am 20.4.1995 habe dieses Geldinstitut die Verbücherung des Eigentumsrechts für die Beklagte urgiert, zumal das Kaufobjekt bereits bezogen worden sei. Der Kläger habe mit der das gesamte Bauvorhaben finanzierenden Bank vereinbart gehabt, ihm werde die Löschungsquittung ausgefolgt werden, sobald die Kaufpreisraten auf das Treuhandkonto des Klägers überwiesen und an diese Bank weitergeleitet worden seien. Im Herbst 1994 habe dieses Geldinstitut zugesagt, daß das Bauvorhaben zur Gänze ausfinanziert werde. Bereits Anfang 1994 sei von dieser Bank zugesagt worden, das Bauvorhaben werde so „zu Ende gebracht“ werden, daß das Eigentumsrecht für die Käufer unter Löschung des Pfandrechts der finanzierenden Bank verbüchert werden könne. Dem Kläger sei eine Lastenfreistellung bei Bezahlung der Kaufpreisraten zugesichert worden. Im Herbst 1994 sei von einem Konkurs der Bauträgerin noch nicht die Rede gewesen. Die Fertigstellungsarbeiten, die im Dezember 1994 hätten erfolgen sollen, seien nicht zum Abschluß gelangt, weil die das Bauvorhaben finanzierende Bank der Bauträgerin keine Mittel mehr zur Verfügung gestellt habe. Anläßlich der Hausübergabe Mitte Dezember 1994 sei dem Kläger von der Beklagten mitgeteilt worden, sie habe die letzte Teilzahlung noch nicht geleistet, weil noch nicht alle Arbeiten fertiggestellt worden seien. Der Kläger habe ihr erklärt, die Beklagte müsse zahlen, weil er sie sonst nicht „für das Grundbuch freigeben könne“; die fehlenden Arbeiten würden nachträglich gemacht werden. Er habe der Beklagten zugesichert, daß alles fertiggestellt werde. Daraufhin habe die Beklagte die letzte Teilzahlung geleistet. Zu diesem Zeitpunkt seien die Außenarbeiten noch nicht durchgeführt und auch andere Mängel gegeben gewesen. Die einzelnen Käufer hätten nach Übergabe der Objekte die noch ausständigen Arbeiten selbst fertiggestellt. Für Asphaltierungsarbeiten habe die Beklagte S 13.400,-- bezahlen müssen. Von der das gesamte Bauvorhaben finanzierenden Bank habe sie - ebenso wie die anderen 14 Käufer der Reihenhäuser - einen Zuschuß von S 18.000,-- erhalten. Diese Bank habe am 4.1.1995 die Löschungsquittung ausgestellt. Das Eigentumsrecht der Beklagten sei am 17.5.1995 aufgrund eines vom Kläger verfaßten Antrags im Grundbuch einverleibt worden. Am 24.5.1995 sei der Konkurs über das Vermögen der Bauträgerin eröffnet worden. Der Masseverwalter habe ein Anbot über Fertigstellungs- und Verbesserungsarbeiten eingeholt, wonach für die Fertigstellung der Außenanlagen ein Aufwand von S 160.440,-- erforderlich gewesen wäre.
Rechtlich meinte das Erstgericht, die eingewendete Gegenforderung sei nicht berechtigt, weil dem Kläger ein schuldhaft rechtswidriges Verhalten im Zuge der Treuhandabwicklung nicht angelastet werden könne. Er habe lediglich die Zusage der das Bauvorhaben finanzierenden Bank, daß die Fertigstellung finanziert werde, an die Käufer der Häuser weitergegeben. Mit dem von dieser Bank jedem Käufer zur Verfügung gestellten Betrag von S 18.000,-- seien die Kosten für die Fertigstellung der Außenanlagen abgedeckt worden. Durch das Unterbleiben der Fertigstellungsarbeiten sei der Beklagten deshalb kein Schaden entstanden. Die bei der Übergabe der Häuser vorhandenen Mängel seien nicht dem Kläger anzulasten. Er habe richtigerweise darauf hingewiesen, daß bei Nichtbezahlung der letzten Kaufpreisrate Probleme bei der Grundbuchseintragung entstehen könnten. Diese Eintragung sei aber von den Käufern der Häuser angestrebt worden, weil der Masseverwalter sonst mangels vollständiger Erfüllung der Verträge von diesen hätte zurücktreten können. Es könne dahingestellt bleiben, ob der Kläger verpflichtet gewesen wäre, die restlichen Kaufpreisraten in irgendeiner Form zu sichern, weil die Kosten für die damals noch ausstehenden Fertigstellungsarbeiten ohnehin von der das Bauvorhaben finanzierenden Bank durch die an die Käufer geleisteten Zahlungen gedeckt seien.
Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und sprach aus, daß die (ordentliche) Revision zulässig sei. Nach dem Vertragsinhalt sei der Kläger nicht verpflichtet gewesen, für die von der Beklagten geforderte Sicherstellung der letzten Kaufpreisrate zu sorgen. Es habe ihn aber auch keine Verpflichtung getroffen, die letzte Teilzahlung zurückzuhalten, weil Voraussetzung für die Einverleibung des (lastenfreien) Eigentumsrechts der Beklagten die vollständige Bezahlung des Kaufpreises gewesen sei. Der Kläger habe Treuhandverpflichtungen gegenüber der das Bauvorhaben finanzierenden Bank, der Kreditgeberin, dem das Bauvorhaben fördernden Land und auch gegenüber der Beklagten zu erfüllen gehabt. Er habe weder einer Anweisung noch einem Auftrag der Beklagten zuwidergehandelt. Die Vertragspartner der Beklagten habe keine Verpflichtung zur Stellung einer Bankgarantie oder einer sonstigen Sicherheitsleistung für die letzte Kaufpreisrate getroffen. Es sei unklar geblieben, wie der Kläger daher die von der Beklagten gewünschte Sicherstellung hätte erwirken sollen. Eine Verpflichtung des Klägers, einen Rückforderungsanspruch gegen die insolvent werdende Bauträgerin zu gewährleisten, habe nicht bestanden.
Die Revision der Beklagten ist zulässig, aber nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Nach den Feststellungen der Vorinstanzen trafen den Kläger mehrfach Treuhandverpflichtungen. Er hatte als Treuhänder über den von der Beklagten einzuzahlenden Kaufpreis zu verfügen, wobei sich die Fälligkeit der Kaufpreisteilbeträge aus dem Kaufvertrag ergab. In diesem Zusammenhang war er damit beauftragt, die einzelnen Kaufpreisraten an die Bauträgerin weiterzuleiten. Der Kläger war aber auch der das Bauvorhaben finanzierenden Bank gegenüber als Treuhänder verpflichtet, die auf seinem Treuhandkonto einlangenden Kaufpreisraten an die finanzierende Bank weiterzuleiten. Gegenüber dem Land Salzburg, das das Bauvorhaben förderte, war der Kläger als Treuhänder verpflichtet, für die Einverleibung des geldlastenfreien Eigentumsrechts der Beklagten und der übrigen Käufer sowie für die Einverleibung bzw Anmerkung sonstiger Rechte zu sorgen. Schließlich war der Kläger auch eine Treuhandverpflichtung gegenüber einem Geldinstitut eingegangen, das der Klägerin ein Darlehen gewährt hatte. Die Erfüllung der vom Kläger der dem Land bzw der finanzierenden und der kreditierenden Bank eingegangenen Treuhandverpflichtungen ist nicht strittig. Strittig ist lediglich, ob der Kläger seiner Treuhandverpflichtung gegenüber der Beklagten entsprochen hat.
Der Verpflichtung, für die Einverleibung des Eigentumsrechts der Beklagten Sorge zu tragen, ist der Kläger nachgekommen. Fraglich könnte es dagegen sein, ob der Kläger verpflichtet gewesen wäre, die letzte Teilzahlung der Beklagten nicht weiterzuleiten bzw deren allfällige Rückzahlung sicherzustellen. Dies ist indes zu verneinen:
Bei einem mehrseitigen Treuhandverhältnis stehen zwei oder mehrere von gegensätzlichen Interessen geleitete Treugeber einem Treuhänder gegenüber (Strasser in Rummel, ABGB2, Rz 42 zu § 1002). Der Treuhänder ist jedem der Treugeber gegenüber obligatorisch verpflichtet, das ihm übertragene Recht im Interesse des Treugebers (oder eines dritten Begünstigten) auszuüben. Er hat die - gegensätzlichen - Interessen aller Treugeber bestmöglich zu wahren (vgl SZ 68/23; ÖBA 1993, 991; ecolex 1991, 682 uva). Ein Treuhänder hat zwar für die ordnungsgemäße Erfüllung der vertraglich übernommenen Aufgaben einzustehen, es gehört aber nicht zu seinen Obliegenheiten als Treuhänder, das gültige Zustandekommen des Vertrags oder dessen Weiterbestehen zu garantieren (ÖBA 1997, 61). Nun ist durchaus zu unterstellen, daß der Kläger, dem der Vertragsinhalt und damit auch die Fälligkeitszeitpunkte der einzelnen Kaufpreisraten bekannt waren, die von einem Käufer überwiesenen Beträge nicht ohne jedwede Prüfung weiterleiten durfte, v.a. wenn er - wie hier von der Beklagten - darauf hingewiesen wurde, daß die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate noch nicht eingetreten sei. Abgesehen davon, daß der Kläger als Treuhänder auch gegenüber den übrigen Treugebern Verpflichtungen zu erfüllen hatte, war er gegenüber der Beklagten unter anderem auch dazu verpflichtet, die Einverleibung ihres Eigentumsrechts zu gewährleisten. Daran war die Beklagte offensichtlich auch besonders interessiert, brachte sie doch den letzten Teilbetrag erst zur Einzahlung, nachdem ihr vom Kläger - richtigerweise - mitgeteilt worden war, daß die (lastenfreie) Einverleibung ihres Eigentumsrechts ohne vollständige Bezahlung des Kaufpreises nicht stattfinden werde. Die Beklagte brachte im übrigen selbst vor, daß sie das angekaufte Reihenhaus infolge sonst drohender Obdachlosigkeit möglichst bald übernehmen wollte und sie deshalb auch die Übergabe anstrebte. Voraussetzung für die Übergabe des Kaufobjekts war aber ebenso wie für die (lastenfreie) Einverleibung des Eigentumsrechts der Beklagten nach dem Kaufvertrag die vollständige Einzahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto des Klägers. Dieser hatte demnach selbst gegenüber der Beklagten mehrfache Treuhandverpflichtungen, deren vollständige Erfüllung ihm bloß aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen (mangelnde Fertigstellung des Kaufobjekts durch die Bauträgerin infolge deren Insolvenz) nicht möglich war. Die lastenfreie Einverleibung des Eigentumsrechts der Beklagten konnte ohne Überweisung der letzten Kaufpreisrate an die das Bauvorhaben finanzierende Bank nicht vorgenommen werden. Der Kläger war daher genötigt, in Abwägung der Interessen der Beklagten als Treugeberin zu entscheiden, in welchem Umfang er seinem mehrschichtigen Treuhandauftrag nachkommen sollte. Die mangelnde Sicherstellung der letzten Kaufpreisrate - in welcher Form immer - kann dem Kläger nicht angelastet werden, weil nach den Feststellungen weder die Bauträgerin noch die das Bauvorhaben finanzierende Bank vertraglich verpflichtet gewesen wäre, eine Sicherstellung zu gewähren. Da die Beklagte selbst vor allem auf die Übergabe des Objekts und die grundbücherliche Eintragung besonderen Wert legte (vgl ÖBA 1997, 61), kann es dem Kläger nicht zum Vorwurf gemacht werden, daß er den Treuhandauftrag in dieser Richtung erfüllte und - da eine damit Hand in Hand gehende Erfüllung der treuhändigen Verpflichtung zur Überweisung des Restkaufpreises lediglich entsprechend dem Baufortschritt bzw unter Sicherstellung dieses Kaufpreisteils nicht möglich war - in Kauf nahm, daß die Beklagte allenfalls Schaden erleiden werde, sollten die Fertigstellungsarbeiten nicht mehr stattfinden oder vom finanzierenden Kreditinstitut die zur Fertigstellung erforderlichen Beträge nicht zur Verfügung gestellt werden. Aus der Vorgangsweise der Beklagten war deutlich zu erkennen, daß sie den Zweck des Treuhandgeschäfts vor allem in der Sicherung der Übertragung des Eigentums am Kaufobjekt und in dessen Übergabe erblickte (vgl dazu ecolex 1991, 682 = AnwBl 1992, 247). Bei Abwägung aller - teils außerhalb seiner Einflußsphäre liegenden - Umstände hat der Kläger auch als Treuhänder der Beklagten deren Interessen in Anbetracht des beiden bekannten Geschäftszwecks bestmöglich gewahrt und demgemäß die von ihm zu fordernde Sorgfalt aufgewendet (SZ 61/59; 6 Ob 595/81; EvBl 1980/162).
Die erstinstanzliche Feststellung, der Kläger habe der Beklagten zugesichert, daß „alles fertiggestellt“ werde (S 14 des Ersturteils), wurde im Rahmen der rechtlichen Beurteilung des Erstgerichts dahin relativiert, daß sich der Kläger auf die Zusage der das Bauvorhaben finanzierenden Bank, es werde die Fertigstellung finanzieren, verlassen und diese Zusage an die „Hauskäufer“ weitergegeben habe. Dies kann nur dahin verstanden werden, daß nicht der Kläger selbst für die Fertigstellung der Arbeiten garantierte, sondern bloß eine entsprechende Zusage der Bank, auf deren Richtigkeit er vertraute, weitergab. Aus diesem Umstand kann somit auch keine Haftung des Klägers abgeleitet werden.
Der Revision der Beklagten ist daher ein Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.