OGH 5Ob67/95

Spruch:

Der Rekurs wird zurückgewiesen.

Text

Begründung

Der Antragsteller ist Mieter eines im Haus der Antragsgegner am 6.3.1984 gemieteten Geschäftslokales. Er begehrt mit dem am 30.3.1994 beim Erstgericht eingelangten später modifizierten Antrag die Feststellung, daß der zulässige monatliche Mietzins für das Bestandobjekt nur S 5.000,-- zuzüglich 10 % USt betrage (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG).

Die Antragsgegner beantragen die Abweisung dieses Antrages. Der nach Lage, Beschaffenheit, Ausstattung und Erhaltungszustand des Geschäftslokales angemessene Hauptmietzins betrage S 7.472,04.

Das Erstgericht stellte mit Sachbeschluß fest, daß der zulässige Mietzins für das Geschäftslokal mit ca 20 m2 Nutzfläche monatlich S 5.000,-- zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten beträgt. Aus dem den Feststellungen des Erstgerichtes zugrundegelegten Sachverständigengutachten ergitbt sich, daß es sich dabei um den (derzeit) angemessenen Mietzins zur Zeit der Antragstellung handelt (AS 49).

Dem Rekurs der Antragsgegner gegen diesen Sachbeschluß gab das Rekursgericht Folge; es hob ihn auf und trug dem Erstgericht eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf. Bei der Beurteilung der Angemessenheit des Hauptmietzinses sei der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses maßgeblich, wobei auch keine Bedenken dagegen bestünden, auf diesen Zeitpunkt zurückzurechnen, wenn geeignete Vergleichswerte für die Zeit des Mietvertragsabschlusses nicht zur Verfügung stehen (OGH in 5 Ob 1053/91). Daher werde das Erstgericht im fortgesetzten Verfahren den "ursprünglich" vereinbarten Mietzins und die "seinerzeitige" Angemessenheit des vereinbarten Hauptmietzinses festzustellen haben. Sollte der "seinerzeitige" Mietzins angemessen gewesen sein, so werde zu prüfen sein, ob sich durch die Anwendung der Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins als zulässig ergibt, wobei vor allem auf den Zeitraum von 3 Jahren vor der Antragstellung Bedacht zu nehmen sein werde. Wegen des Fehlens einer Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Angemessenheitsprüfung einer viele Jahre zurückliegenden Mietzinsvereinbarung sei der Rekurs zuzulassen gewesen.

Gegen diesen Aufhebungsbeschluß richtet sich der Rekurs des Antragstellers aus dem Grunde der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, ihn iS der Wiederherstellung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses abzuändern. Der Rechtsmittelwerber führte im wesentlichen aus, die Angemessenheitsprüfung habe sich iS des § 16 Abs 6 MRG auf den Zeitpunkt der Antragstellung zu beziehen.

Die Antragsgegner beantragen in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Rekurs ist nicht zulässig.

Rechtliche Beurteilung​

Das Rekursgericht hielt sich an die Judikatur des Obersten Gerichtshofes.

Maßgeblich für die Beurteilung der Zulässigkeit des Mietzinses war nach dieser Rechtsprechung stets der Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung (SZ 56/110 = MietSlg 35.311/19; MietSlg 36.297

ua) - nicht des Mietvertragsabschlusses (MietSlg 37.297, 37.314) - bzw das Wirksamwerden der Vereinbarung (Würth-Zingher Miet- und Wohnrecht19, Rz 5 zu § 16 mwN). Es ist unbedenklich, bei der Beurteilung der Angemessenheit des Hauptmietzinses derzeitige Vergleichswerte auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zurückzurechnen, wenn geeignete Vergleichswerte für den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht zur Verfügung stehen (5 Ob 1053/91).

Durch Art II Abschnitt 1 Z 15 des 3. WÄG wurde diese Rechtsprechung, wonach sich die Angemessenheitsprüfung auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu beziehen hat, ausdrücklich gebilligt. Die Angemessenheit "im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages" ist nach den im § 16 Abs 1 Einleitungssatz MRG angeführten Kriterien zu beurteilen. Damit wurde der selbstverständliche Rechtssatz, daß sich die Zulässigkeit des Mietzinses grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Vereinbarung richte, wiederholt (Würth-Zingher WohnR '94 Anm 1 zu § 16 MRG, 47).

Eine gesetzliche Anbindung der Mietzinshöhe an während der Mietdauer eintretende Schwankungen des Niveaus der Geschäftsraummieten nach oben oder nach unten, wie sie durch konjunkturelle Veränderungen oder solche der Nachfrage und des Angebotes oder, worauf sich der antragstellende Mieter beruft, durch Ausbleiben von Käuferschichten wie etwa durch einen Rückgang im Fremdenverkehr, bewirkt werden können, ist weder aus § 16 Abs 1 Einleitungssatz MRG noch aus § 16 Abs 9 MRG nF, der § 16 Abs 6 MRG aF entspricht, ableitbar. Dadurch wird lediglich die Auswirkung einer wirksamen Wertsicherungsvereinbarung dahin begrenzt, daß die jeweils zulässige Obergrenze dadurch nicht überschritten werden darf (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 34 zu § 16 MRG).

Es kommt daher zunächst darauf an, welche Vereinbarung der Mieter mit den Vermietern über die Höhe des Hauptmietzinses getroffen haben, die nur insoweit unwirksam wäre, als der vereinbarte Hauptmietzins die zur Zeit des Vertragsabschlusses zulässige Obergrenze des angemessenen Hauptmietzinses überschritten wurde. Soweit der Mietzins nicht auf die im § 15 Abs 1 MRG aufgezählten Bestandteile und die nach § 15 Abs 2 MRG begehrte Umsatzsteuer aufgegliedert war, ist der Hauptmietzins nach den damaligen Verhältnissen herauszurechnen und auf seine Angemessenheit zu prüfen. Es bedarf der Feststellung, ob und inwieweit die Vertragsteile eine Wertsicherung des Hauptmietzinses vereinbart haben, weil nur insoweit noch iSd § 16 Abs 9 MRG nF eine weitere Prüfung geboten ist, ob die Vermieter ein unzulässiges Erhöhungsbegehren stellten.

Dabei ist erst die zulässige Mietzinshöhe zur Zeit der (jeweiligen) Wertsicherungserhöhung von Bedeutung.

Dies hat das Rekursgericht zutreffend erkannt.

Zufolge dieser klaren Rechtslage liegt eine erhebliche Rechtsfrage nicht vor. Da der Oberste Gerichtshof an den Zulässigkeitsausspruch des Rekursgerichtes nicht gebunden ist, ist der Rekurs gemäß § 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG iVm § 526 Abs 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückzuweisen.