OGH 5Ob2424/96y

Spruch:

Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Text

Begründung

Im gegenständlichen Verfahren zur Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses für das von der Antragsgegnerin gemietete Geschäftslokal im Haus L***** ist die Rechtsfrage zu klären, ob der Vermieter den Hauptmietzins gemäß § 46a Abs 2 MRG auch dann anheben kann, wenn der Rechtsvorgänger seines derzeitigen Mieters vor dem 1.3.1994 (hier: am 12.1.1990) gestorben ist. Beide Vorinstanzen verneinten diese Frage und wiesen einen die "Fünfzehntel-Anhebung" geltend machenden Sachantrag des Antragstellers aus folgenden Erwägungen ab:

Entgegen der Rechtsansicht von Tades - Stabentheiner (Das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz, ÖJZ Sonderheft, 15), die eine Mietzinsanhebung bei Tod des Geschäftsraummieters vor dem 1.3.1994 für vertretbar hielten, sei Reich-Rohrwig (ecolex spezial, 147 f) zu folgen, wonach es im Hinblick auf das Recht des Vermieters, den Mietzins ab dem auf den Todestag folgenden 1.Jänner anzuheben, äußerst ungewöhnlich wäre, wenn dies auf Jahre oder gar Jahrzehnte zurück erfolgen könnte. Dann hätte nämlich die Mietzinsanhebung um 1/15 pro Jahr nicht den gewünschten Minderungseffekt, wie er sich in anderen Fällen des § 46a MRG ergeben würde. Auch sei auf die sich dann ergebende Ungleichbehandlung physischer und juristischer Personen zu verweisen. Offensichtlich habe der Gesetzgeber bei der Regelung des § 46a Abs 2 MRG die mehrfach verlangte Gleichstellung zwischen dem Eintritt von Erben in Wohn- und Geschäftsraummieten im Auge gehabt. Da bei der Wohnungsmiete eine rückwirkende Erhöhungsmöglichkeit nicht bestehe, wäre eine Rückwirkung bei Geschäftsraummieten im Hinblick auf die gebotene Gleichstellung nicht verständlich. Der Tod des Geschäftsraummieters vor dem 1.3.1994 eröffne daher nicht die Möglichkeit der Mietzinsanhebung. Auch Würth (WoBl 1995, 178) und Hausmann (Mietzinsanhebung bei Tod des Geschäftsraummieters, ecolex 1995, 467) hätten in ihren Besprechungen der gegenteiligen Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 27.1.1995, 1 Ob 512-514/95 (WoBl 1995, 177) eine solche Erhöhungsmöglichkeit abgelehnt. Nach Würth könne dem Gesetzgeber kaum unterstellt werden, die Mietzinsanhebung immer schon dann vorgesehen zu haben, wenn irgend wann während der Dauer des Mietverhältnisses ein noch so lange zurückliegender Erbfall eingetreten ist. Auch der Wortlaut des § 46a Abs 2 MRG spreche dagegen, weil die Erhöhung "ab dem auf den Todesfall folgenden 1.Jänner" verlangt werden könne, der Gesetzgeber also von künftigen Todesfällen ausgehe. Hausmann habe die der angeführten Entscheidung zugrunde liegende Gegenmeinung sogar als nahezu unvertretbar und mit gängigen Auslegungsmethoden unvereinbar kritisiert. Nach seinen Darlegungen könne mit "Hauptmieter" nur der Hauptmieter vom 1.3.1994 und nicht ein schon früher verstorbener Hauptmieter gemeint sein. Alles andere wäre sprachlich leichter zum Ausdruck zu bringen gewesen. Die Meinung, auch der vor dem 1.3.1994 eingetretene Tod des Hauptmieters berechtige zur Mietzinsanhebung, würde zwingend dazu führen, daß dort, wo der Tod 15 oder mehr Jahre zurückliegt, der Mietzins unmittelbar auf den angemessenen Betrag angehoben werden könnte. Dies stehe nicht nur in deutlichem Widerspruch zu § 46b erster Satz zweiter Halbsatz MRG, der klar von der Möglichkeit einer schrittweisen Anhebung ausgehe, sondern widerspreche auch dem Zweck der Bestimmung, den Mietzins dort sachte an den marktkonformen Mietzins heranzuführen, wo keine Dispositionsmöglichkeit bestehe bzw wo der Vertragspartner die Mietzinsanhebung bei der Unternehmensveräußerung nicht habe miteinkalkulieren können. Diese Argumentation sei überzeugend und lasse die vom Antragsteller begehrte Mietzinsanhebung nicht zu.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß mangels abschließender Stellungnahme des Obersten Gerichtshofes zu den von Reich-Rohrwig, Würth und Hausmann aufgeworfenen Auslegungsfragen eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu entscheiden sei.

Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs macht der Antragsteller geltend, daß der Wortlaut des § 46a Abs 2 MRG die Mietzinsanhebungsmöglichkeit nur vom Tod des Hauptmieters abhängig mache, ohne auf einen nach dem 28.2.1994 liegenden Zeitpunkt abzustellen. Auch aus den Gesetzesmaterialien ergebe sich nichts Gegenteiliges. Der unerwünschte Effekt einer sprunghaften Mietzinsanhebung bei bereits lange zurückliegendem Tod des (früheren) Hauptmieters lasse sich bei einschränkender, an der offenbaren Absicht des Gesetzgebers orientierter Interpretation des § 46a Abs 2 MRG dadurch vermeiden, daß man die Fünfzehntel-Anhebung des Hauptmietzinses nicht mit dem auf den Todestag folgenden 1.Jänner, sondern frühestens mit 1.1.1995 beginnen läßt. Verfassungsrechtliche Bedenken, wie sie insbesondere Würth äußerte, ließen sich dadurch vermeiden; sie würden sich vielmehr einstellen, wollte man die Mietzinsanhebungsmöglichkeit ohne sachliche Differenzierung davon abhängig machen, ob der Hauptmieter vor oder nach Inkrafttreten des

3. WÄG gestorben ist. Es sei daher der auch schon vom Obersten Gerichtshof in der Entscheidung 1 Ob 512-514/95 vertretenen Rechtsmeinung der Vorzug zu geben, daß der Hauptmietzins auch dann angehoben werden kann, wenn der Hauptmieter vor dem 1.3.1994 gestorben ist. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Beschluß im Sinn einer Stattgebung des Sachantrages (Feststellung des derzeit angemessenen Hauptmietzinses mit S 11.970,- monatlich inklusive Umsatzsteuer statt bisher S 9.396,-) abzuändern; hilfsweise wurde auch ein Aufhebungsantrag gestellt.

Von der Antragsgegnerin liegt dazu eine fristgerechte Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag Bestätigung der angefochtenen Entscheidung vor.

Der Revisionsrekurs erweist sich als unzulässig.

Rechtliche Beurteilung​

Das vom Rekursgericht für die Zulassung des Revisionsrekurses ins Treffen geführte Auslegungsproblem war zwar im Zeitpunkt der zweitinstanzlichen Beschlußfassung noch ungelöst, ist aber mittlerweile durch die am 8.10.1996 zu 5 Ob 2307/96t ergangene Entscheidung des Obersten Gerichtshofes geklärt worden. Demnach besteht die in § 46a Abs 2 MRG normierte Mietzinsanhebungsmöglichkeit nur dann, wenn es durch einen nach dem 28.2.1994 eingetretenen Tod des Geschäftsraummieters zu einer (Gesamt-)Rechtsnachfolge in dessen Mietrechte kommt. Die Bestimmung des Art II Abschnitt II Z 1 des

3. WÄG, wonach die mietrechtlichen Änderungen auch für Mietverträge gelten, die vor dem 1.3.1994 geschlossen wurden, ändert nämlich nichts daran, daß die neuen Rechtsvorschriften, soweit nicht besondere Übergangsregelungen etwas anderes vorsehen, nur auf nach Inkrafttreten des 3.WÄG verwirklichte Sachverhalte anzuwenden sind (Würth/Zingher, Wohnrecht '94, 356 Anm 1). § 46a Abs 2 MRG stellt auf den Tod des Geschäftsraummieters ab, mit dem sich der maßgebliche Sachverhalt endgültig und abschließend verwirklicht (vgl 5 Ob 2056/96f = RdW 1996, 358), sodaß - entgegen der auch in 1 Ob 512-514/95 (WoBl 1995/85) vertretenen Rechtsansicht - eine rückwirkende, an Todesfälle vor dem 1.3.1994 anknüpfende Mietzinsanhebung nicht in Frage kommt.

Die Vorinstanzen haben dies richtig erkannt und mit zutreffenden Argumenten aus der einschlägigen Literatur belegt. Daß der Wortlaut des § 46a Abs 2 MRG auch eine andere Auslegung zuließe (vgl auch Tades/ Stabentheiner aaO), greift als Begründung für die vom Rechtsmittelwerber vertretene Gegenmeinung zu kurz, weil die Anhebung des Mietzinses nach eben diesem Gesetzeswortlaut mit dem auf den Todesfall folgenden 1.Jänner einsetzen soll und der unerwünschte Effekt einer sofortigen Anhebung des Mietzinses auf den angemessenen (End-)Betrag bei lange zurückliegenden Todesfällen nur durch eine den Gesetzestext korrigierende Auslegung vermieden werden könnte. Daß das von den Vorinstanzen im Einklang mit der Lehre gewonnene Auslegungsergebnis jene Vermieter benachteiligt, deren Geschäftsraummieter den 1.3.1994 gerade nicht mehr erlebten, trifft vordergründig zwar zu, macht die Regelung jedoch nicht verfassungsrechtlich bedenklich. Es liegt im Wesen jeder Gesetzesänderung, daß sie unterschiedliche Rechtsverhältnisse vor und nach ihrem Inkrafttreten schafft.

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.