Spruch:
Dem Revisionsrekurs des Antragsgegners wird nicht Folge gegeben.
Hingegen wird dem Revisionsrekurs der Antragstellerin teilweise Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß die Entscheidung insgesamt wie folgt zu lauten hat:
"1.) Der Antragsgegner hat gegenüber der Antragstellerin durch Einhebung eines monatlichen Hauptmietzinses von (netto) S 1.200 das gesetzlich zulässige Zinsausmaß im Dezember 1991 um S 978,90, von Jänner 1992 bis Juni 1994 um monatlich S 955,80 überschritten.
2.) Der Antragsgegner ist schuldig, der Antragtellerin S 29.652,90 samt 4 % Zinsen aus S 978,90 seit 1.12.1991 und aus jeweils S 955,80 seit jeweils den Monatsersten der Monate Jänner 1992 bis einschließlich Juni 1994 binnen 14 Tagen zu zahlen.
3.) Der Antragsgegner ist schuldig, der Antragstellerin binnen 14 Tagen S 100.000 samt 4 % Zinsen seit 1.5.1991 zu zahlen.
4.) Der Antrag der Antragstellerin, es möge festgestellt werden, daß der als Mietzinsvorauszahlung bezahlte Betrag von S 100.000 eine verbotene Ablöse im Sinne des § 27 MRG darstellt, wird abgewiesen."
Text
Begründung
Im April 1994 richtete die Antragstellerin als Mieterin der Wohnung Mitterberggasse 19/15, 1180 Wien, bei der Schlichtungsstelle des MBA 18 gegen den vermietenden Antragsgegner zwei Sachanträge. Das Mietverhältnis habe am 1.5.1991 begonnen, die Wohnung weise eine Nutzfläche von 33 m2 auf und sei in Ausstattungskategorie "D" einzuordnen, da sich das WC bei Mietbeginn am Gang befunden habe. Im Mietvertrag sei ein frei vereinbarter Hauptmietzins von S 2.200,-- pro Monat festgehalten, wobei eine Mietzinsvorauszahlung von S 100.000,-- vereinbart wurde. In der Folge habe sie tatsächlich einen Betrag von monatlich S 1.200,-- an Hauptmietzins bezahlt, da pro Monat (weitere) S 1.000,-- von den Mietzinsvorauszahlungen in Anrechnung gebracht worden seien. Schon der monatlich tatsächlich bezahlte Betrag von S 1.200,-- sei aber überhöht, für die zusätzliche Mietzinsvorauszahlung daher kein Raum. Diese Mietzinsvorauszahlung stelle eine Ablöse dar. Der Sachantrag lautet auf Feststellung des bezahlten Betrages von S 100.000,-- als verbotene Ablöse und Schaffung eines Rückforderungstitels gemäß § 37 Abs 4 MRG für die S 100.000,-- (MBA 18, SL 2012/94 = 9 MSch 168/94g des Erstgerichtes). Der weitere Sachantrag führt zusätzlich aus, daß die Wohnung aus einem Zimmer und Küche bestehe, wobei die Dusche in der Küche ohne räumliche Trennung eingebaut sei. Die Wohnung sei laut rechtskräftiger Entscheidung des BG Döbling in einem Vorverfahren (Zinsüberprüfungsverfahren für 5/91 bis 11/91) in Kategorie "D" eingestuft worden. Der zulässige Kategoriemietzins wäre daher S 6,70 im Dezember 1991 und danach S 7,40. Die Antragstellerin habe der Gegenseite monatlich einen nach Abzug der Mietzinsvorauszahlung reinen Hauptmietzins von S 1.200,-- bezahlt. Hinsichtlich der Rückforderung der Mietzinsvorauszahlung habe sie den bereits oben erwähnten Sachantrag bei der Schlichtungsstelle eingebracht. Der Sachantrag im Zinsüberprüfungsantrag lautet auf Entscheidung, daß das gesetzlich zulässige Mietzinsausmaß überschritten wurde, wobei dem Antragsgegner aufgetragen werden möge, die zuviel eingehobenen Beträge innerhalb von 14 Tagen zuzüglich Mehrwertsteuer plus gesetzlicher Zinsen zu refundieren.
Das rechtzeitig angerufene Erstgericht entschied - ebenso wie die Schlichtungsstelle - antragsgemäß, legte der Zinsüberprüfung eine monatliche Mietzinszahlung von S 1.200,-- zugrunde und schuf - ausgehend von einer Mietzinsüberschreitung im Dezember 1991 von S 978,90 und von Jänner 1992 bis Juni 1994 von S 955,80 pro Monat - einen Rückforderungstitel über S 29.652,90 samt gestaffelter 4 % Zinsen "und 10 % USt" (offenbar gemeint aus Kapital und Zinsen). Über das die Mietzinsvorauszahlung als Ablöse qualifizierende Feststellungsbegehren, welches durch § 37 Abs 1 Z 14 MRG nicht in das außerstreitige Verfahren verwiesen ist (WoBl 1993/30) entschied das Erstgericht nicht, trug aber dem Antragsgegner auf, den Betrag von S 100.000,-- samt 4 % Zinsen seit 1.5.1991 zurückzubezahlen.
Das Erstgericht traf folgende Feststellungen:
"Die Antragstellerin mietete die gegenständliche Wohnung beginnend mit 1.5.1991.
Der schriftliche Mietvertragsabschluß erfolgte am 29.4.1991 unter Verwendung eines allgemeinen Mietvertragsformulars. In § 3 des Mietvertrages sind zuerst die Mietzinsbestandteile im Sinne des § 15 MRG aufgezählt, in Punkt 2. wurde nach dem Formulartext "der frei vereinbarte Hauptmietzins beträgt zur Zeit des Vertragsabschlusses" der Betrag von S 2.200,-- in Ziffern und Worten ausgefüllt. In § 12 des Mietvertrages wurde festgehalten: WC wird eingebaut! (auf Kosten des Mieters [richtig: des Vermieters]). In § 13 wurde eine Mietzinsvorauszahlung von S 100.000,-- festgelegt, welche sich auf die Mietzinse von Vertragsbeginn bis zum 31.8.1998 bezieht. Von dieser Mietzinsvorauszahlung wurden monatlich S 1.000,-- in Abzug gebracht, die Antragstellerin bezahlte daher im Zeitraum vom 1.5.1991 an monatlich an reinem Hauptmietzins S 1.200,--.
Anläßlich des Mietvertragsabschlusses erklärte der Antragsgegner, daß der Einbau des WC nicht sofort erfolgen kann und sicherte den Einbau für die Semesterferien (also zwei Monate nach Mietvertragsabschluß) zu. Ende August 1993 anläßlich eines Lokalaugenscheines betreffend das Verfahren 9 MSch 84/94d war das WC noch nicht eingebaut. Die WC-Einbauten wurden frühestens im November 1993 abgeschlossen."
Rechtlich wertete das Erstgericht diese gewidmete Mietzinsvorauszahlung von S 100.000,-- als verbotene Ablöse; die Urkategorie der Wohnung als solche der Kategorie D. Grundsätzlich sei für die Einordnung der Wohnung in eine der Ausstattungskategorien der im Mietvertrag vereinbarte und ausgeführte Ausstattungszustand entscheidend. Die tatsächliche Herstellung der dem vereinbarten Mietzins entsprechenden Ausstattungskategorie durch den Vermieter innerhalb angemessener Frist, müsse jedoch gewährleistet werden. Im konkreten Fall sei aber der vereinbarte Einbau des WC durch den Vermieter bestenfalls erst 2 1/2 Jahre nach Abschluß des Mietvertrages erfolgt. Dieser verspätete Einbau ändere nichts mehr an der Urkategorie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, also dem Ausstattungszustand entsprechend Kategorie "D".
Mietzinsvorauszahlungen würden nicht unter das Verbot des § 27 MRG fallen, doch dürfe durch sie der zulässige Hauptmietzins nicht überschritten werden. Werde der zulässige Haptmietzins durch die Mietzinsvorauszahlung überschritten, was im gegebenen Fall in der gänzlichen Höhe der Vorauszahlung der Fall ist, so könne es sich nicht um eine zulässige echte Mietzinsvorauszahlung handeln. Vielmehr sei die Zahlung des Betrages nach der Vorschrift des § 27 MRG zu beurteilen.
Das Rekursgericht änderte den Sachbeschluß des Erstgerichtes teilweise dahin ab, daß er insgesamt wie folgt lautete:
"1. Durch Einhebung eines monatlichen Hauptmietzinses von (netto) S
2.200 hat der Antragsgegner der Antragstellerin gegenüber das gesetzliche zulässige Zinsausmaß in der Zinsperiode 12/1991 um (netto) S 1.978,90 und in den Zinsperioden 1/1992 bis inklusive 6/1994 um (netto) monatlich S 1.955,80, zusammen daher (netto) S 60.652,90 überschritten.
2. Der Antrag, es möge festgestellt werden, daß der als Mietzinsvorauszahlung bezahlte Betrag von S 100.000 eine verbotene Ablöse im Sinne des § 27 MRG darstelle und dem Antragsgegner aufzutragen, diesen Betrag samt 4 % Zinsen binnen 14 Tagen zurückzuzahlen, wird abgewiesen.
3. Der Antragsgegner ist schuldig, der Antragstellerin den Betrag von
S 23.452,90 samt 4 % Zinsen aus S 778,90 seit 1.12.1991 und aus jeweils S 755,80 seit jeweils dem Monatsersten der Monate Jänner 1992 bis einschließlich Juni 1994 binnen 14 Tagen zu zahlen."
Das Rekursgericht sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs in jedem der verbundenen Verfahren zulässig sei.
Rechtlich führte das Rekursgericht im wesentlichen folgendes aus:
Das Erstgericht habe im Vorverfahren 9 Msch 84/94d bereits für den Zeitraum Mai 1991 bis November 1991 eine Mietzinsüberschreitung auf Basis der monatlichen, durch die anzurechnende Mietzinsvorauszahlung vermindernden Beträge von S 1.200 und der Urkategorie "D" rechtskräftig festgestellt. In den Entscheidungsgründen sei zusätzlich damals vom Erstgericht die Rechtsansicht vertreten worden, die Mietzinsvorauszahlung von S 100.000 sei als unzulässige Ablöse zu qualifizieren und daher in einem eigenen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG zurückzufordern. Es bedürfe daher einer Auseinandersetzung mit der Frage, inwieweit damals als Vorfrage beurteilte Teilunwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung oder gar die als unwirksam bezeichnete Vereinbarung über die Mietzinsvorauszahlung im nunmehrigen Verfahren Bindungswirkung entfalte. In der jüngeren Rechtsprechung sei über die von Lehre und früherer Rechtsprechung vertretene Bindungswirkung (durch den Spruch der Entscheidung und den zu seiner Individualisierung notwendigen Entscheidungsgründen) hinaus eine Bindungswirkung angenommen worden, wenn die beiden Prozesse in so engem inhaltichen Zusammenhang stünden, daß Rechtssicherheit und Entscheidungsharmonie keine einander widersprechenden Entscheidungen gestatteten. Die neuere Judikatur anerkenne neben der unmittelbaren Rechtskraftwirkung eine inhaltliche Bindungswirkung des Vorprozesses, wenn zwar keine Identität der Begehren vorliege, aber gewisse Fälle der Präjudizialität gegeben seien und durch die Vorentscheidung die anspruchsbegründenden Voraussetzungen für das neue Begehren verneint worden seien (vgl JBl 1995, 458). So habe der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 1 Ob 574/95 die Bindung an die Vorfragenlösung in einem Zinsüberprüfungsverfahren, in dem die erfolgte Unternehmensveräußerung Vorfrage gewesen sei, für ein späteres streitiges Verfahren, in dem wiederum die Unternehmensveräußerung Vorfrage war, bejaht. Dieses Primat der Rechtssicherheit und Entscheidungsharmonie, die eine über den aus dem Gesetz ableitbaren Umfang hinausgehende Rechtskraftwirkung begründen solle, könne vom Rekursgericht nicht geteilt werden. Die gewünschte Bindung an eine Vorentscheidung könne durch ein entsprechendes Feststellungsbegehren über die Zulässigkeit der Zinsvereinbarung oder einen Zwischenantrag auf Feststellung im Zuge eines Zinsüberprüfungsantrages erreicht werden. Eine bloße Vorfragenbeurteilung erwachse nicht in Rechtskraft und vermöge nicht zu binden (MietSlg 31.701). Gerade die Rechtssicherheit würde durch die hier abgelehnte Rechtsansicht Schaden nehmen, wenn man sich vor Augen halte, daß nach völlig übereinstimmender Ansicht eine Entscheidung nur wegen ihrer (falschen) Begründung nicht bekämpfbar ist. Auch eine Antragsabweisung mit mehreren Eventualbegründungen wäre mit der Ansicht der hier abgelehnten Bindungswirkung nicht vereinbar.
Ausgehend von den erstgerichtlichen Feststellungen, die das Rekursgericht nach Erledigung der Mängel- und Tatsachenrüge seiner Entscheidung zugrunde lege, gelte folgendes:
Ein vertragsgemäß vom Vermieter herzustellender Ausstattungszustand sei bei Beurteilung der Urkategorie gemäß § 16 Abs 3 MRG (in der Fassung vor dem 3.WÄG), nur dann zugrundezulegen, wenn der Vermieter den vereinbarten Zustand in angemessenem Zeitraum nach Mietvertragsabschluß herstelle (WoBl 1992/27 = RdW 1992, 208). Der Einbau des WC etwa 2 1/2 Jahre nach Mietvertragsabschluß sei keineswegs die Herstellung des im Zeitpunkte der Vermietung vorgesehenen Ausstattungszustandes in angemessener Zeit. Teile ma nun mit der bisherigen Rechtsprechung die Ansicht, daß sich die Urkategorie der Wohnung nicht bloß am vom Vermieter geschuldeten Zustand orientiere, wobei das Nachhinken des tatsächlichen Zustandes ein Zinsminderungsanspruch bis zur Herstellung des Geschuldeten sein müßte, sondern am tatsächlichen Zustand bei Mietvertragsabschluß mit dem Entgegenkommen für den Vermieter, daß er den geschuldeten Zustand auch noch in angemessener Zeit auf seine Kosten herstellen könnte, wenn er sich bei Mietvertragsabschluß hiezu verpflichtete, dann vermöge eine Herstellung des vereinbarten Ausstattungszustandes die nicht mehr in angemessener Frist nach Mietvertragsabschluß erfolgte, an der Einstufung der Wohnung in die schlechtere Ausstattungskategorie nichts mehr zu ändern. Die für den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses maßgebende Ausstattungskategorie könne nicht dadurch eine Veränderung erfahren, daß der Vermieter nachträglich Ausstattungsmerkmale herstelle.
Mangels WC im Wohnungsverband im Zeitpunkte der Anmietung der Wohnung, sei die Wohnung in die Ausstattungskategorie "D" (§ 16 Abs 2 Z 4 MRG idF vor dem 3.WÄG) einzuordnen.
Das Rekursgericht teile in Ansehung der unstrittigerweise auf 100 Monate a S 1.000,-- gewidmeten Mietzinsvorauszahlung die von der Antragstellerin und vom Erstgericht vertretene Rechtsansicht nicht. Einzelnen Bestandzinsperioden zuordenbare Mietzinsvorauszahlungen würden nicht dadurch eine im Sinne des § 27 Abs 1 Z 1 MRG verbotene Einmalleistung, weil sie, umgelegt auf die einzelnen Bestandzinsperioden in den einzelnen Perioden das zulässige Zinsausmaß, allenfalls zuzüglich des auch laufend bezahlten Hauptmietzinses zu einem Teil oder zur Gänze überschreiten.
Schon der logische Ansatz hiezu sei verfehlt, weil bei gleichzeitiger monatlicher laufender Hauptmietzinszahlung nicht gesagt werden könne, ob die auf einzelne Monate gewidmete Vorauszahlung oder aber die zusätzliche laufende monatliche Zahlung von der gesetzlich angeordneten Teilnichtigkeit bei Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes betroffen sei. Im konkreten Fall hätte das Erstgericht auch die monatlich laufende Mietzinszahlung als zur Gänze unzulässig und einen Teil der auf bestimmte Bestandzinsperioden gewidmeten Mietzinsvorauszahlung als zulässig ansehen können. Dieser willkürliche Ansatz hätte nicht nur die damit genauso willkürliche Anwendung verschiedener nunmehr durch § 27 Abs 3 MRG in der Fassung dem 3.WÄG angeordneten Verjährungsfristen, sondern auch zur weiteren Konsequenz, daß systemwidrig dem Vermieter eine mit empfindlicher Strafdrohung bedachte Verwaltungsübertretung anzulasten sei (§ 27 Abs 4 MRG in der Fassung vor dem 3.WÄG), sobald die mit dem Mieter ausgehandelte Mietzinshöhe das zulässige Ausmaß überschreite. Zusätzlich wäre dies noch davon abhängig, ob der laufende Mietzins oder die Mietzinsvorauszahlung als unzulässig erkannt wird. Gerade die Frage der Angemessenheit des Mietzinses sei oft eine diffizile Rechtsfrage und die Überschreitung der Angemessenheitsgrenze wohlweislich kein Verwaltungsstraftatbestand.
Der Rekurs habe zwar hinsichtlich der Rückforderung der Mietzinsvorauszahlung von S 100.000,-- auf die Verjährung des Rückforderungsanspruches zu Unrecht verwiesen, zumal die Antragstellung bei der Schlichtungsstelle weniger als drei Jahre nach Leistung der Einmalzahlung erfolgte. Dennoch zeige der Rekurs damit eine weitere Absurdität der Beurteilung der korrekt gewidmeten Mietzinsvorauszahlung als unzulässige Einmalleistung neben dem schon ausgeschöpften zulässigen laufenden Mietzins auf: Die Verjährung würde bei längergewidmeten Vorauszahlungen bereits eingetreten sein, bevor noch die Bestandzinsperiode, für die die Zahlung gewidmet gewesen wäre, begonnen habe.
Das Erstgericht berufe sich bei seiner Beurteilung, daß die Mietzinsvorauszahlung unter das Verbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG fällt, unzutreffend auf die zum MietSlg 37.384 veröffentlichte Entscheidung. Danach fallen nämlich Mietzinsvorauszahlungen zwar grundsätzlich nicht unter § 27 MRG, doch dürfe durch sie der zulässige Hauptmietzins nicht überschritten werden. Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes sei dies jedoch dahingehend zu verstehen, daß eine Mietzinsvorauszahlung - solle sie als zulässig gewertet werden - so eindeutig sein müsse, daß die Frage der Angemessenheit des Mietzinses überprüft werden könne (siehe OGH 12.9.1985, 7 Ob 634/85). Gerade diese Überprüfbarkeit sei infolge konkreter Widmung der Mietzinsvorauszahlung auf genau umschriebene Bestandzionsperioden gegeben.
Der Sachantrag auf Feststellung, daß der von der Antragstellerin bezahlte Betrag von S 100.000,-- eine verbotene Ablöse im Sinne des § 27 MRG darstellt, sei jedenfalls abzuweisen, weil ein derartiges Feststellungsbegehren, wie bereits ausgeführt, im außerstreitigen Verfahren nach dem MRG nicht möglich sei. § 37 Abs 1 Z 14 MRG kennt hiefür nur reine Leistungsbegehren auf Rückzahlung von Einmalzahlungen. Da die Mietzinsvorauszahlung auch keine unzulässige Einmalzahlung darstelle, wäre aber auch der weitere Rückzahlungsantrag betreffend den Betrag von S 100.000,-- abzuweisen.
Der Zinsüberprüfungsantrag laute ganz allgemein auf Entscheidung, daß das gesetzlich zulässige Mietzinsausmaß (unter Zugrundelegung des vorangehenden Tatsachenvorbringens) überschritten worden sei. Im Sachantrag, der am 14.4.1994 bei der Schlichtungsstelle eingelangt sei, wäre die vereinbarte monatliche Hauptmietzinshöhe mit S 2.200,-- vorgebracht worden. Im Schlichtungsstellenantrag, der am 20.6.1994 eingelangt sei, wäre weiters ausgeführt worden, daß die Mieterin nach Abzug der Mietzinsvorauszahlung einen reinen Hauptmietzins von S 1.200,-- monatlich leistete. Die korrekte rechtliche Beurteilung ergebe entgegen der Rechtsansicht der Antragstellerin, daß die Einmalzahlung eine Mietzinsleistung in Höhe der vereinbarten für die einzelnen Bestandzinsperioden gewidmeten Teilleistungen darstellt. Damit wäre aber die Leistung eines monatlichen Hauptmietzinses in Höhe von S 2.200,-- von den Tatsachenbehauptungen der Antragstellerin umfaßt. Diese und die zutreffende Berechnung des Erstgerichtes über die zulässige Mietzinshöhe in den Bestandzinsperioden 12/1992 bis 6/1994 ergebe die im Spruch des Rekursgerichtes genannte Zinsüberschreitung.
Ausgehend von monatlichen Leistungen von jedenfalls S 1.000,-- an reinem Hauptmietzins schon durch die Mietzinsvorauszahlung, sei der Rückforderungstitel zuzüglich gesetzlicher Zinsen zu schaffen. Ein Rückforderungstitel für die Umsatzsteuer sei nicht zu schaffen. Zum einen habe sich die Zahlung einer Umsatzsteuer im Verfahren nicht ergeben. Insbesondere die Zahlung von Umsatzsteuer aus der Mietzinsvorauszahlung sei ungeklärt und würde davon abhängen, in welcher Form der Antragsgegner in seiner monatlichen Zinsvorschreibung die Mietzinsvorauszahlung, sei es vom Bruttomietzins, sei es vom Nettohauptmietzins in Abzug gebracht habe. Für die restliche behauptete, aber bestrittene Mietzinszahlung von S 1.200,-- monatlich werde es der Beschreitung des streitigen Rechtsweges bedürfen.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei in jedem der beiden Verfahren zulässig, weil es einer Klarstellung des Obersten Gerichtshofes zur hier abgelehnten Bindung an Vorfragenentscheidungen, insbesondere im Verfahren über einen Zinsüberprüfungsantrag, sowie bezüglich der Beurteilung einer korrekt gewidmeten Mietzinsvorauszahlung bei Überschreitung des zulässigen Hauptmeitzinses bedürfe.
Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richten sich die Revisionsrekurse beider Parteien mit dem Antrag
a) der Antragstellerin, den Sachbeschluß des Erstgerichtes vollinhaltlich wiederherzustellen;
b) des Antragsgegners, die Entscheidung des Rekursgerichtes dahin abzuändern, daß im Rahmen des Antrages auf Überprüfung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes kein Überschreitungsbetrag festgestellt und im übrigen der Antrag der Antragstellerin abgewiesen werde; in eventu möge eine Zinsüberschreitung lediglich unter Zugrundelegung der Ausstattungskategorie "C" sowie von monatlichen Mietzinszahlungen von
S 1.200 festgestellt, jedoch von einer Rückzahlungsverpflichtung Abstand genommen werden. Hilfsweise stellte der Antragsgegner einen Aufhebungsantrag.
Nur der Revisionsrekurs der Antragstellerin ist berechtigt.
Der Antragsgegner macht in seinem Revisionsrekurs im wesentlichen folgendes geltend:
1.) Die Begehren der Antragstellerin auf Feststellung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Mietzinses und auf Rückzahlung des unter dem Titel der Mietzinsvorauszahlung geleisteten Betrages als verbotene Ablöse seien zwei verschiedene, von einander unabhängige Begehren. Da die Antragstellerin die Entscheidung des Erstgerichtes unangefochten gelassen habe, hätte das Rekursgericht keine höhere als die vom Erstgericht festgestellte Mietzinsüberschreitung feststellen und dem Antragsgegner unter diesem Titel keine höheren Beträge zur Zurückzahlung auftragen dürfen.
2.) Da der Antragsgegner 2 1/2 Jahre nach Abschluß des Mietvertrages seine (von der Antragstellerin einklagbare) Verpflichtung zur Errichtung eines WC im Wohnungsverband erfüllt und dadurch eine Wohnung der Ausstattungskategorie "C" geschaffen habe, sei er auch berechtigt, Mietzins auf dieser Basis zu verlangen. Es könne nicht rechtens sein, daß der Vermieter zwar verpflichtet sei, die gemietete Wohnung in einen besseren Ausstattungszustand zu bringen, dennoch aber nur den einer niedrigeren Ausstattungskategorie entsprechenden Mietzins begehren dürfe.
Die Antragstellerin bekämpft den Sachbeschluß des Rekursgerichtes mit der Begründung, eine bei Mietvertragsabschluß geleistete, wenn auch als Mietzinsvorauszahlung gewidmete Einmalzahlung sei als unzulässige Ablöse im Sinne des § 27 MRG rückforderbar, wenn dadurch der gesetzlich zulässige Mietzins überschritten würde. Der eine solche Einmalzahlung leistende Mieter dürfe gegenüber dem sonstige unzulässige Einmalzahlung leistenden Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, daß er die Rückzahlung bloß in Monatsraten entsprechend der zugeordneten Mietzinsvorauszahlung begehren dürfe.
Auch die Bindung an die im Verfahren 9 Msch 78/91 = 9 Msch 84/94d ergangene Entscheidung über die der Mietzinsbildung zugrundezulegende Ausstattungskategorie der Wohnung sei vom Rekursgericht unzutreffend verneint worden.
Der erkennende Senat hat zu den aufgeworfenen, entscheidungswesentlichen Rechtsfragen folgendes erwogen:
Rechtliche Beurteilung
a) Zur Bindungswirkung der Vorfragenbeurteilung in einem anderen Verfahren:
Der Oberste Gerichtshof hatte sich in jüngerer Zeit mehrfach mit dem Problem der Bindungswirkung rechtskräftiger Vorentscheidungen befaßt und war dabei ua zu einer Bindungswirkung einer zwischen denselben Parteien ergangenen Vorentscheidung vor allem dann gekommen, wenn aus Gründen der Rechtssicherheit und der gebotenen Entscheidungsharmonie der inhaltliche Zusammenhang keine widersprechende Beantwortung ein und derselben in beiden Verfahren entscheidungswesentlichen Rechtsfrage gestatte. So stehe die Bejahung des Vorliegens einer Unternehmensveräußerung (§ 12 Abs 3 MRG aF) bei Prüfung des gesetzlich zulässigen Mietzinses in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG in einem so engen Individualisierungskonnex mit der Festsetzung des angemessenen Hauptmietzinses, daß darin nicht bloß die Lösung einer Vorfrage zu erblicken sei (1 Ob 574/95). Vor allem vom Prinzip der Rechtssicherheit und der gebotenen Entscheidungsharmonie gingen auch die Entscheidungen JBl 1996, 463 (zustimmend bloß im Ergebnis Deixler - Hübner in JBl 1996, 466, jedoch kritisch betreffend Sachzusammenhang und Entscheidungsharmonie), JBl 1994, 482 (ablehnend Frauenberger in JBl 1996, 483 und ablehnend bezüglich der Begründung Oberhammer in JBl 1995, 459) und JBl 1995, 513 (ablehnend Oberhammer in JBl 1995, 460) aus.
Hingegen hat der 9.Senat in der in JBl 1995, 458 veröffentlichten, von Oberhammer zustimmend besprochenen (JBl 1995, 459) Entscheidung mit folgender überzeugender Begründung aus dem ehedem dogmatisch nachvollziehbaren Konzept der objektiven Grenzen der materiellen Rechtskraft (Oberhammer, aaO) in Übereinstimmung mit der Lehre (vgl Rechberger, ZPO, Rz 10 zu § 411) festgehalten und - soweit für dieses Verfahren von Bedeutung - ausgesprochen, daß im Vorverfahren beurteilte Vorfragen und die deswegen dort getroffenen Feststellungen für den Folgeprozeß nicht bindend sind. Es gäbe zwar neben der unmittelbaren Rechtskraftwirkung eine inhaltliche Bindungswirkung des Vorprozesses für den Folgeprozeß, wenn zwar keine Identität der Begehren vorliege, aber gewisse Fälle der Präjudizialität gegeben seien. Dies sei vor allem dann der Fall, wenn der dort rechtskräftig entschiedene Anspruch überhaupt Vorfrage (bedingendes Rechtsverhältnis) für den neuen Anspruch sei, wenn also der Inhalt der rechtskräftigen Entscheidung zum Tatbestand der mit der neuen Klage begehrten Rechtsfolge gehöre. Häufigster Fall der bindenden Wirkung der materiellen Rechtskraft von Präjudizialentscheidungen sei in diesem Zusammenhang die Wirkung des Urteils über einen Zwischenantrag auf Feststellung auf das Endurteil über das Klagebegehren. Die Annahme, daß auch die Feststellungen über eine Vorfrage im Vorprozeß selbständig rechtskräftig werden könnten, würde hingegen den Zwischenantrag auf Feststellung völlig entwerten und überdies dem Wortlaut des § 411 ZPO widersprechen, wonach präjudizielle Rechtsverhältnisse dann rechtskräftig entschieden würden, wenn sie zum Inhalt eines Zwischenfeststellungsantrages gemacht worden seien. Wären nämlich Vorfragen (auch sonst) ohnehin bindend festgestellt, so wäre dieser Halbsatz überflüssig. Ein sogenannter Sonderfall der Präjudizialität könne nach der Judikatur nur dann angenommen werden, wenn die beiden Begehren nur deshalb miteinander unvereinbar seien, weil durch die Vorentscheidung die anspruchsbegründenden Voraussetzungen für das neue Begehren verneint worden seien (vgl Fasching, Lehrbuch2, Rz 1517 mwH); wenn also ein im Gesetz begründeter Sachzusammenhang zwischen den beiden Begehren bestehe (Fasching, Komm III 705) und dieser inhaltliche Zusammenhang so eng sei, daß die Gebote der Rechtssicherheit und der Entscheidungsharmonie eine widersprechende Beantwortung derselben, in beiden Fällen entscheidenden Rechtsfrage nicht gestatte. Entscheidend sei, ob ein bestimmtes Rechtsverhältnis als Ganzes Gegenstand der Entscheidung im Vorverfahren gewesen sei. Wenn hingegen bestimmte Tatsachen im Vorprozeß nicht den Hauptgegenstand des Verfahrens gebildet, sondern lediglich eine Vorfrage dargestellt hätten, dann komme der Entscheidung dieser Vorfrage im Vorprozeß keine bindende Wirkung im folgenden Prozeß zu.
Wendet man die Grundsätze dieser Entscheidung, die der erkennende Senat hier wie auch in seiner jüngst ergangenen Entscheidung 5 Ob 2267/96k für überzeugend hält, auf den hier zu beurteilenden Sachverhalt an, so ist - wie das Rekursgericht zutreffend ausführte - eine Bindung an die in der Entscheidung 9 Msch 84/94d im Wege der Vorfragenbeurteilung vorgenommene Einstufung der Wohnung der Antragstellerin in eine bestimmte Ausstattungskategorie zu verneinen. Verfahrensgegenstand war dort nämlich nicht die Ausstattungskategorie, sondern die gesetzlich zulässige Mietzinshöhe. Ein durchaus zulässiger Zwischenantrag (oder auch Hauptantrag) betreffend die maßgebende Ausstattungskategorie war dort nicht gestellt gewesen. Nur die Entscheidung über einen solchen Antrag könnte jedoch Bindungswirkung auf nachfolgende Verfahren entfalten.
Im übrigen wird auf die zutreffenden Ausführungen des Rekursgerichtes über die Gefahren einer zu weitgehenden, vom Gesetz nicht geforderten Bindung an Vorentscheidungen unter dem Gesichtspunkt angemessenen Rechtsschutzes aus der Sicht der Parteien verwiesen.
b) Zur Höhe des zulässigen Mietzinses:
Die Ausführungen des Rekursgerichtes über den für die Beurteilung der Ausstattungskategorie maßgebenden Zeitpunkt entsprechen der Rechtsprechung, welche den Gesetzeswortlaut ("Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages") richtig dahin versteht, daß es auf den Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung ankommt (MietSlg 35.311/19) und daß in bestimmten Sonderfällen (etwa Mieter will die Wohnung schon vor Standardanhebung beziehen) es genügt, wenn der vereinbarte Zustand vom Vermieter in angemessener Frist nach Mietvertragsabschluß hergestellt wird. Davon kann bei dem festgestellten Verhalten des Antragsgegners (WC-Errichtung 2 1/2 Jahre später) keine Rede sein. Er hat die vom Gesetz geforderten Voraussetzungen für die Ermittlung des Mietzinses auf Basis der Ausstattungskategorie "C" nicht während eines angemessenen Zeitraumes erfüllt, mag er auch auf Grund einer Vereinbarung mit der Antragstellerin dazu verpflichtet gewesen sein. Die Nichterfüllung dieser Vertragspflicht - sollte die im Mietvertrag gebrauchte Formulierung ("WC - wird eingebaut! Auf Kosten des Vermieters") als Übernahme einer in angemesener Frist auszuführenden Verpflichtung gemeint gewesen sein - führt eben dazu, daß die vom Gesetz geforderten Voraussetzungen für die Zulässigkeit höheren Mietzinses nicht gegeben sind, Behauptungen des Inhaltes, die Antragstellerin habe den verspäteten WC-Einbau zu vertreten - bzw es lägen nicht vom Antragsgegner zu vertretende Umstände vor - wurden vom Antragsgegner im Verfahren 1.Instanz nicht aufgestellt, sodaß dazu auch keine Feststellungen getroffen werden mußten.
Geht man von einer Wohnung im Zustand der Ausstattungskategorie "D" aus, so betrug der zulässige Hauptmietzins im Dezember 1991 S 221,10, sodann S 244,20 pro Monat.
c) Mietzinsüberschreitung und verbotene Ablöse:
Nach dem Mietvertrag beträgt der vereinbarte monatliche Hauptmietzins S 2.200 wertgesichert, von dem S 1.000 für hundert Monate als Vorauszahlung (S 100.000) für die Zeit vom 1.5.1991 bis 31.8.1998 zu leisten waren und von der Antragstellerin auch geleistet wurden. Daraus folgt, daß nach dem Parteiwillen der Mietzins aus einer monatlichen laufenden Zahlung von S 1.200 und der bereits genannten Einmalzahlung bestehen sollte.
Es ist zwar richtig, daß nicht jede über das gesetzlich zulässige Zinsausmaß hinausgehende Zinszahlung eine unzulässige Zahlung im Sinne des § 27 Abs 1 Z 1 MRG (Leistung des Mieters an den Vermieter ohne gleichwertige Gegenleistung) darstellt. Liegt eine als Mietzinsvorauszahlung bezeichnete Einmalzahlung vor, so handelt es sich nach der Rechtsprechung dann um eine als ungültig und verboten im Sinne des § 27 Abs 1 Z 1 MRG anzusehende Zahlung, wenn sie nicht bestimmten Zeiten zugeordnet werden kann (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 27 MRG Rz 4 mwN). Stellt sich aber bei Vereinbarung einer Vorauszahlung heraus, daß schon die von den Parteien gewollte und den allgemeinen Regeln für Mietzinszahlungen entsprechende laufende monatliche Zahlung in einem eklatant höheren Ausmaß vereinbart wurde als der gesetzlich zulässige Mietzins, so bleibt für eine über die monatlichen Zahlungen hinausgehende Vorauszahlung kein Raum. In einem solchen Fall muß eine zusätzliche Einmalzahlung als verbotene Zahlung im Sinne des § 27 MRG behandelt werden. Andernfalls könnte die letztgenannte gesetzliche Bestimmung zumindest in der Weise umgangen werden, daß der Mieter hohe Einmalzahlungen lediglich in vielen Monatsraten, entsprechend der bei der Qualifizierung als Mietzinsvorauszahlung vorgenommenen zeitlichen Zuordnung zurückerhält. Der Schutz des Mieters vor dem Begehren unzulässiger Zahlungen im Sinne des § 27 Abs 1 Z 1 und 5 MRG erfordert es daher, auch Zahlungen wie die hier verfahrensgegenständliche dieser Gesetzesbestimmung zu unterstellen.
Daraus folgt, daß
a) die Überschreitung des gesetzlichen Zinsausmaßes in dem vom Erstgericht festgestellten Umfang gegeben ist;
b) der Antragsgegner zur Zurückzahlung der sich aus der Differenz von
S 1.200 pro Monat und den festgestellten zulässigen Hauptmietzinsen, zusammen S 29.652,90 samt stufenweisen Zinsen seit 1.12.1991 (insofern entsprechend der Diktion des Rekursgerichtes) ebenso zu verpflichten war wie
c) zur Zurückzahlung der Einmalzahlung von S 100.000 samt 4 % Zinsen seit 1.5.1991.
Das Begehren auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zahlung von S 100.000 war abzuweisen, weil diesbezüglich nur das Leistungsbegehren in das besondere Außerstreitverfahren nach § 37 MRG verwiesen ist.
Zur Zurückzahlung allfälliger von der Antragstellerin bezahlter Umsatzsteuer war der Antragsgegner nicht zu verpflichten, weil dieser Problemkreis im Verfahren 1.Instanz nicht erörtert wurde und sich daher eine derartigeRückzahlungspflicht auch nicht ergeben konnte (§ 37 Abs 4 MRG).