Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
Begründung
Die Antragstellerin ist Miteigentümerin der Liegenschaft mit den Häusern Graz, U*****. Mit ihrem Anteil ist Wohnungseigentum an der Wohnung Nr 12 im Haus Nr ***** verbunden. Die Antragsgegnerin war Verwalterin der Liegenschaft.
Mit der insoweit in das Außerstreitverfahren überwiesene Klage begehrte die Antragstellerin die Feststellung, daß der Hausverwaltervertrag mit der Antragsgegnerin über den 31.12.1992 hinaus nicht fortbestehe, in eventu die Feststellung, daß das Vollmachtsverhältnis zwischen der Antragsgegnerin und den Miteigentümern der Häuser U***** nicht mehr bestehe. Sie begründete diesen Antrag damit, daß der Hausverwaltervertrag zum Jahresende 1992 unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist von der Mehrheit der Wohnungseigentümer gekündigt worden sei, sodaß per 31.12.1992 der Vertrag geendet habe. Die Antragsgegnerin habe dann Einfluß auf einzelne Wohnungseigentümer genommen, die nach Ausspruch der Kündigung erklärt hätten, die Zustimmung zur Kündigung zurückzuziehen. Die Antragsgegnerin behaupte deshalb zu Unrecht, es liege keine Mehrheit für die Kündigung vor, weshalb diese nicht wirksam sei. Die Antragsgegnerin maße sich Verwaltungshandlungen an, sodaß die Antragstellerin berechtigt sei, solche rechtswidrige Handlungen abzuwehren, zumal die Antragsgegnerin nicht mit der Mehrheit als Hausverwalterin wieder bestellt worden sei. In der Folge beantragte die Antragstellerin noch (ON 6), die "Feststellung der ordentlichen Kündigung zu veranlassen" und gleichzeitig die Verwaltung durch die Verwaltung Schauersberg Immobilien, 8010 Graz, Schießstattgasse 3, zu ersetzen.
Die Antragsgegnerin wende ein, daß eine ordnungsgemäße Kündigung nicht zustandegekommen sei, weil einige Wohnungseigentümer ihre anfangs erteilte Zustimmung zurückgezogen hätten, so daß eine Mehrheit für die Abwahl nicht mehr bestanden habe.
Das Erstgericht wies die Anträge der Antragstellerin ab.
Das Erstgericht stellte folgenden Sachverhalt fest:
Die Antragstellerin ist zu 64/5690 Anteilen Wohnungseigentümerin an der Liegenschaft U*****. Die Antragsgegnerin übt die Hausverwaltung aus. Punkt 12 des Verwaltungsvertrages normiert, daß der Vertrag am 1.1.1982 beginnt, auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird und von beiden Teilen mit dreimonatiger Kündigungsfrist jeweils zum Jahresende aufgekündigt werden kann.
Da die Antragstellerin mit der Hausverwaltungstätigkeit der Antragsgegnerin unzufrieden war, sammelte sie im Zeitraum 9.4.1992 bis 24.9.1992 Unterschriften für eine Kündigung der Antragsgegnerin. Zu diesem Zwecke legte sie Unterschriftslisten auf, welche, je nachdem, ob die einzelnen Wohnungseigentümer nur die Hausverwaltung oder auch die Haussprecher kündigen sollten, mit einem entsprechenden Text versehen wurden:
"Die nachstehenden Wohnungseigentümer kündigen hiemit die Verwaltung ohne Angaben von Gründen, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gemäß § 18 des WEG. Mit dieser Kündigung wird gleichzeitig die Bestellung einer neuen Verwaltung bekanntgegeben."
(Beilage./A, Antragstellerin).
Allen Personen, die die Unterschrift leisteten, war daher bekannt, wofür sie unterschrieben haben. Die nicht im Haus wohnenden Eigentümer wurden von der Antragsgegnerin angschrieben, von denen im Haus wohnenden Eigentümern erreichte sie nicht alle und brachte sie daher im Schaukasten am 2.7.1992 einen Anschlag mit folgendem Wortlaut an:
"Betrifft: Einberufung einer Hausversammlung
Ich teile mit, daß laut der nun vorhandenen Unterschriften sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer gegen die Haussprecher entschieden hat. Es findet daher am Donnerstag, den 9.7.1992, um 19 Uhr im Haus U***** Dachgeschoß eine Hausversammlung unter Ausschluß der Verwaltung statt, bei der die neuen Haussprecher gewählt werden..... Bezüglich der Aufkündigung der Hausverwaltung werden von mir noch weitere Unterschriften eingeholt. Jene Miteigentümer, die bis dato nicht anzutreffen waren, werden gebeten, sich mit mir in Verbindung zu setzen" (Beilage./B).
Damals verfügte die Antragstellerin noch nicht über die Mehrheit für eine Kündigung der Antragsgegnerin. Am 11.9.1992 brachte die Antragsgegnerin wiederum einen Anschlag im Schaukasten mit folgendem Wortlaut an:
"Ich gebe bekannt, daß die erforderlichen Unterschriften betreffend die Kündigung der Hausverwaltung Wiesbacher vorhanden sind. Die Namhaftmachung einer neuen Verwaltung soll daher ehestens erfolgen. Aus diesem Grund findet am Montag, dem 14.9.1992, um 19 Uhr im Haus U***** Dachgeschoß eine Hausversammlung statt, zu der jene Miteigentümer eingeladen werden, welche die Kündigung unterzeichnet haben. Die vorhin angesprochenen Miteigentümer werden ersucht, verläßlich zu erscheinen. Sollten sich weitere Miteigentümer der Mehrheit anschließen wollen, so besteht noch bis 13. diesen Monats die Möglichkeit, die Kündigung mitzuunterzeichnen" (Beilage./C).
Kein Miteigentümer, auch nicht die auswärts Wohnenden, wurden postalisch über die Hausversammlung verständigt. Bei dieser Hausversammlung am 14.9.1992 kam es zu Störungen durch jene Eigentümer, die nicht mit der Kündigung einverstanden waren. Es wurde kein neuer Verwalter bestellt. (Antragstellerin) Bei der Hausversammlung wollten drei Eigentümer, welche auf der Liste von der Antragstellerin unterschrieben hatten, die Unterschrift zurückziehen, die Antragstellerin war dazu jedoch nicht bereit.
Am 24.9.1992 schickte die Antragstellerin der Antragsgegnerin die (ihrer Ansicht nach) von der Mehrheit der Wohnungseigentümer (3210/5690 Anteilen) unterzeichnete Aufkündigung. Etwa eine Woche vorher brachte sie im Schaukasten einen Anschlag mit drei in Betracht kommenden Hausverwaltungen, unter anderem die Hausverwaltung Sch*****, an.
Mit Schreiben vom 14.9. und 3.10.1992 zogen mehrere Wohnungseigentümer (243/5690 Anteile) ihre Unterschrift zurück. Zum 30.9.1993 zogen weitere Wohnungseigentümer (364/5690 Anteile) ihre Unterschrift zurück.
Es gibt keinen Mehrheitsbeschluß, mit welchem die Hausverwaltung Sch***** zum Verwalter bestellt wurde.
Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, daß im Falle der Kündigung eines Verwalters zwar nicht allen Teilhabern der Gemeinschaft vor der geplanten Beschlußfassung Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden müsse. Es genüge, daß sich eine Mehrheit finde. Der Schutz der Minderheit bestehe lediglich darin, daß gleichzeitig ein anderer Verwalter bestellt werden müsse. Zum Zeitpunkt der Kündigung sei kein Hausverwalter bestellt worden. Die von der Mehrheit ausgesprochene Kündigung sei daher unwirksam.
Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei.
Das Rekursgericht begründete seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt:
Entgegen der früheren Meinung, daß eine Kündigung durch eine wie immer zustandegekommene Mehrheit erfolgen könne, gehe die nunmehr überwiegende Rechtsprechung davon aus, daß alle Miteigentümer in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung - dazu gehöre auch gemäß § 14 Abs 1 Z 5 WEG die Bestellung und Abberufung eines gemeinsamen Verwalters - von der geplanten Beschlußfassung informiert werden müßten und ihnen wenigstens Gelegenheit gegeben werden müsse, zu geplanten Verwaltungsmaßnahmen Stellung zu nehmen. Gemäß § 15 Abs 1 WEG könne sich jeder Miteigentümer an der Verwaltung beteiligen. Allen Wohnungseigentümern sei also eine Äußerung zu ermöglichen. Eine solche Äußerung könne aber nur bei einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung der Gemeinschafter abgegeben werden (vgl Niedermayr in WoBl 1993, 74 mwN).
Die Antragstellerin habe nun - möge auch die Willensbildung im Umlaufweg zulässig sein - ihre Unterschriftenliste, mit welcher die Kündigung der Antragsgegnerin ausgesprochen werden sollte, nicht allen Miteigentümern zukommen lassen (der Anschlag vom 2.7.1992 im Schaukasten könne dies nicht ersetzen) und von der Hausversammlung vom 14.9.1992 die Miteigentümer nicht individuell verständigt, sondern diesen Termin nur im Schaukasten angeschlagen. Davon abgesehen sei in diesem Anschlag nur die Einladung jener Miteigentümer ausgesprochen worden, welche die Kündigung bereits unterzeichnet hatten.
Unter diesen Umständen sei ein wirksamer Mehrheitsbeschluß betreffend die Kündigung der Antragsgegnerin nicht zustande gekommen.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei nicht zulässig, weil erhebliche Rechtsfragen im Sinne des § 528 Abs 1 ZPO nicht zu lösen gewesen wären.
Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem aus ihrem Rekursvorbringen erschließbaren Begehren, die Entscheidungen der Vorinstanzen im antragsstattgebenden Sinn abzuändern.
Die im Kopf dieser Entscheidung unter 1. bis 3. als Beteiligte genannten Miteigentümer begehren aus ihrem Vorbringen erschließbar, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, aber im Ergebnis nicht berechtigt.
a) Zur Zulässigkeit:
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil das Rekursgericht seine, die Antragsabweisung rechtfertigende Rechtsmeinung betreffend die Form der Verständigung der Miteigentümer von einer im Umlaufweg durchzuführenden Abstimmung auf keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu stützen vermag.
Rechtliche Beurteilung
b) Zur Sachentscheidung:
Vorweg ist darauf hinzuweisen, daß die Rechtswirksamkeit der Kündigung des Verwalters und der dieser Kündigung zu Grunde liegenden Beschlußfassung durch die Miteigentümer nach den Bestimmungen des WEG idF vor dem 3.WÄG zu beurteilen ist, weil der diesbezügliche Sachverhalt schon vor dem Inkrafttreten der das WEG ändernden Bestimmungen des 3.WÄG (1.1.1994) verwirklicht war (s Würth/Zingher, WohnR'94, 362 [Anm 1]). Alle Zitate des WEG beziehen sich daher auf dessen Fassung vor dem 3.WÄG.
Gemäß § 14 Abs 1 Z 5 WEG gehört die Bestellung oder die Abberufung eines gemeinsamen Verwalters zu den Angelegenheiten, in denen die Mehrheit entscheidet, handelt es sich doch dabei um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Die diese (durch Mehrheitsentscheidung auszuübende) Befugnis der Miteigentümer näher regelnden Bestimmungen des § 18 Abs 1 Z 1 und 2 WEG räumen das Recht, die Verwaltung zu kündigen, der Mehrheit der Miteigentümer ein. Im vorliegenden Verfahren muß aber nicht darüber entschieden werden, ob der Wortlaut der Bestimmungen des § 18 WEG eine Einschränkung des Grundsatzes darstellt, daß auch in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung ein die Minderheit bindender Beschluß nur dann zustande kommt, wenn der Beschlußfassung eine rechtzeitige Verständigung der Miteigentümer vorausging und ihnen eine Äußerungsmöglichkeit geboten war (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, § 14 WEG Rz 12 unter Hinweis auf MietSlg 34.537 und 36.622; so zur Kündigung des Verwalters Niedermayr in WoBl 1993, 74) oder ob es schlechthin
genügt, daß sich eine solche Mehrheit findet, wie in MietSlg 29.512 =
JBl 1978,95 = ImmZ 1977,253 angedeutet wird (s WoBl 1993, 78/55).
Entgegen der Ansicht des Rekursgerichtes wurde nämlich durch den von der Antragstellerin am 2.7.1992 angebrachten Anschlag in den Schaukästen der einzelnen Stiegenhäuser den anderen Miteigentümern die Möglichkeit zur Stellungnahme und auch zur Beeinflussung der anderen Miteigentümer in ihrem Sinn gegeben. Daß diese Form der Verständigung genügt, wurde bereits in der Entscheidung WoBl 1993, 78/55 ausdrücklich ausgesprochen. Derselbe Grundsatz liegt auch der Entscheidung WoBl 1993, 77/54 zu Grunde. Der erkennende Senat hat keinen Anlaß, davon abzugehen, zumal eine weitergehende Verständigungspflicht, zB in Form der direkten Verständigung jedes einzelnen Miteigentümers durch Zustellung an dessen (wenn auch woanders als im Wohnungseigentumsobjekt gelegenen) Wohnsitz, schon deswegen nicht verlangt werden darf, weil kein Miteigentümer verpflichtet ist, den anderen seine jeweilige Anschrift bekanntzugeben, sodaß aus diesem Grund in der Mehrzahl der Fälle die von einem Miteigentümer ausgehende Initiative zur Kündigung der Vewaltung zum Scheitern verurteilt wäre. Wohnt ein Wohnungseigentümer nicht im Haus, so muß er selbst dafür Sorge tragen, daß er von solchen Bekanntmachungen anderer Miteigentümer verständigt wird, etwa durch seinen Mieter, oder eine andere Person seines Vertrauens.
Dennoch konnten die Anträge der Antragstellerin aber nicht erfolgreich sein, weil nach den vorliegenden Verfahrensergebnissen ein Mehrheitsbeschluß auf Kündigung der Verwaltung aus folgenden Gründen nicht zustande kam:
Ein Mehrheitsbeschluß läge nur dann vor, wenn von den insgesamt 5690 Miteigentumsanteilen dem Begehren der Antragstellerin die Eigentümer von 2846 Anteilen zugestimmt hätten. Auf Beilage ./A befinden sich Unterschriften, denen bei erster Betrachtung 2997 Miteigentumsanteile entsprechen, wie ein Vergleich der damit übereinstimmenden Aufstellung ON 15 mit dem vorliegenden Grundbuchsausdruck zeigt. Davon sind allerdings 117 Anteile abzuziehen, weil Wolfgang H***** nicht Wohnungseigentümer des Objektes U***** ist (s B-LNR 93; 54 Anteile), Erich W***** nur über 83 statt 87 Anteile verfügt (B-LNR 101 und 121) und Horst R***** das Stimmrecht als bloßer Eigentümer des halben Mindestanteiles (B-LNR 35 und 36; 59 Anteile) allein nicht ausüben kann. Die somit verbleibenden 2880 Anteile überschreiten um 34 Anteile die für einen Mehrheitsbeschluß erforderlichen 2846 Anteile. Festgestelltermaßen haben drei Miteigentümer bei der Versammlung am 14.9.1992 ihre Unterschrift "zurückgezogen", dh ihr zunächst dem Begehren der Antragstellerin zustimmendes Abstimmungsverhalten geändert. Wenn die Änderung des Abstimmungsverhaltens dieser Miteigentümer wirksam war, bestand ab diesem Zeitpunkt - noch vor Ausspruch der Kündigung gegenüber der Antragsgegnerin - kein die Kündigung tragender Mehrheitsbeschluß mehr, weil schon kein einziger Miteigentümer allein weniger als 34 Anteile hält. Der Beurteilung der Änderung des Stimmverhaltens am 14.9.1992 kommt daher entscheidungswesentliche Bedeutung zu. Die Änderung des Abstimmungsverhaltens war zu diesem Zeitpunkt aus folgenden Gründen zulässig:
Das Gesetz kennt keine ausdrückliche Regelung darüber, bis zu welchem Zeitpunkt ein Wohnungseigentümer bei einer im Umlaufverfahren (hier: "Unterschriftensammeln") durchgeführten Abstimmung seine einmal getätigte Stimmabgabe ändern kann. Die Besonderheit eines solchen Abstimmungsvorganges besteht darin, daß Beratung - wenn sie überhaupt gegeben ist - und Abstimmung ineinander verwoben sind, anders, als dies bei einer Eigentümerversammlung der Fall wäre, bei welcher zunächst beraten und dann abgestimmt wird. Bei einer Eigentümerversammlung könnte selbstverständlich ein Miteigentümer während der Beratung - eventuell von den später vorgebrachten Argumenten der anderen bewogen - seine Meinung ändern und dies vor der förmlichen Abstimmung zum Ausdruck bringen. Darin besteht ja gerade das Wesen einer der Meinungsbildung und Beschlußfassung dienenden Miteigentümerversammlung. Diese Möglichkeit der gegenseitigen Beeinflussung der Miteigentümer darf nicht dadurch ausgeschaltet sein, daß bei einer Abstimmung im Umlaufweg Meinungsäußerung und Abstimmungsverhalten endgültig zusammenfallen. Sollen die Rechte der Miteigentümer bei einer im Wege des "Unterschriftensammelns" vorgenommenen Meinungsbildung und Abstimmung (Zirkularbeschluß gegenüber den ihnen bei einer Versammlung zustehenden Möglichkeiten nicht beschränkt werden, so muß den Miteigentümern, die sich zunächst für den ihnen unterbreiteten Vorschlag entschieden haben, jedenfalls bis zur Beendigung des Abstimmungsvorganges die Änderung ihres Stimmverhaltens möglich sein. Andernfalls würde nämlich eine auf gegenseitigem Meinungsaustausch beruhende Änderung der zunächst gegebenen Überzeugung unmöglich gemacht und eine sofortige Bindung des Unterschreibenden an seine einmal geäußerte Ansicht - ohne gesetzliche Grundlage - bewirkt.
Entscheidende Bedeutung kommt daher dem Zeitpunkt der Beendigung des Abstimmungsvorganges zu. Während dieser Zeitpunkt bei Abstimmungen im Rahmen einer Versammlung, bei der eben die Abstimmenden gleichzeitig anwesend sind, im allgemeinen ohne Schwierigkeiten festgestellt werden kann, bedarf die Festlegung des Zeitpunktes der Beendigung des Abstimmungsvorganges bei einem Zirkularbeschluß, bei dem die Stimmen nach und nach abgegeben und möglicherweise auch wieder geändert werden, näherer Überlegungen: Wegen der aus der Verschränkung von Beratungs- und Abstimmungsvorgang sich ergebenden Problematik wäre es nicht sachgerecht, die Festlegung der Beendigung der Abstimmung und damit der Feststellung eines wirksamen Beschlusses dem alleinigen Verhalten des Initiators des Abstimmungsvorganges (hier: der Antragstellerin) in der Weise zu überlassen, daß der Initiator unmittelbar nach Zugang der (seiner Ansicht nach) die Mehrheit bildenden Unterschrift die Abstimmung für beendet und das Ergebnis für verbindlich erklärt. Der erkennende Senat hält vielmehr die von Faistenberger/Barta/Call, Kommentar zum WEG, § 14 Note 32 unter Hinweis auf deutsche Literatur vertretene Meinung der Lösung dieses Problems für sachgerecht, wonach die Bindung an das Abstimmungsverhalten nicht vor dem Zugang desselben an alle anderen Mitglieder der Gemeinschaft eintritt. So wird im deutschen Gesellschaftsrecht - nach § 23 Abs 3 des dWEG ist für nicht in Eigentümerversammlungen gefaßte Beschlüsse Einstimmigkeit erforderlich, sodaß aus diesem deutschen Spezialgesetz für den österreichischen Rechtsbereich nichts zu gewinnen ist - die Stimmabgabe als empfangsbedürftige Willenserklärung angesehen, die auf die Herbeiführung einer Rechtswirkung gerichtet ist. Adressat der Abstimmungserklärung sind die übrigen sich an der Abstimmung beteiligenden Gesellschafter. Es findet ein Austausch der Abstimmungserklärungen statt. Die Stimmabgabe kann daher widerrufen werden, solange sie nicht allen Gesellschaftern zugegangen ist (Keßler in Staudinger, Kommentar zum BGB12 § 709 dBGB Rz 26a).
Die Antragstellerin hat in der hier zu beurteilenden Rechtssache die Mitteilung über das Abstimmungsergebnis am Freitag, den 11.9.1992 durch Anschlag kundgemacht und darin erklärt, daß am darauffolgenden Montag, dem 14.9.1992, nur noch über die Person des neuen Verwalters mit den der Kündigung der bisherigen Verwaltung zustimmenden Miteigentümern beraten würde und daß weitere, zustimmende Unterschriften noch bis 13.9.1992 geleistet werden könnten. Wird das Abstimmungsergebnis den anderen Miteigentümern in einer Art und Weise mitgeteilt, wie es hier geschehen ist, nämlich durch Hausanschlag vor einem Wochenende, zu dem erfahrungsgemäß manche Wohnungseigentümer aus Erholungsgründen von zu Hause, sei es von der betroffenen Wohnhausanlage oder von ihrer auswärts gelegenen Wohnung, wohin sie erst von einer Vertrauensperson verständigt werden müßten, abwesend sind, so kann nicht davon ausgegangen werden, daß das Abstimmungsverhalten am darauffolgenden Montag schon allen Miteigentümern bekanntgeworden war. Diese hat zur Folge, daß der festgestellte Widerruf des bis zu diesem Zeitpunkt beobachteten Abstimmungsverhaltens von den drei Miteigentümern noch wirksam erklärt werden konnte. Ein Mehrheitsbeschluß ist daher in Wahrheit gar nicht zustande gekommen.
Dem Revisionsrekurs war daher im Ergebnis der Erfolg zu versagen.