Spruch:
Der Revision wird teilweise Folge gegeben; die Urteile der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß das Ersturteil insgesamt wie folgt zu lauten hat:
„Die Klageforderung besteht mit 277.005,15 S zu Recht.
Die aufrechnungsweise eingewendete Gegenforderung besteht mit 25.000 S zu Recht.
Die beklagte Partei ist daher schuldig, der klagenden Partei 252.005,15 S samt 4 % Zinsen aus 215.000 S seit 1.Oktober 1994 und aus 37.005,15 S seit 21.März 1995 binnen 14 Tagen zu bezahlen.
Dagegen wird das Klagebegehren, die beklagte Partei sei schuldig, der klagenden Partei weitere 152.394,85 S samt 4 % Zinsen aus 85.000 S seit 1.Oktober 1994 und aus 67.394,85 S seit 21.März 1995 zu bezahlen, abgewiesen.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 25.327,80 S (darin 5.682,23 S Umsatzsteuer) bestimmten Prozeßkosten binnen 14 Tagen zu bezahlen.“
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 25.901,65 S (darin 1.821,04 S Umsatzsteuer und 14.975,41 S Barauslagen) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14 Tagen zu bezahlen.
Text
Entscheidungsgründe:
Am 15.März 1985 schloß der Kläger als Mieter mit der beklagten Partei als Vermieterin einen Bestandvertrag über ein Geschäftslokal in Feldkirch, in dem der Kläger schließlich ein gastgewerbliches Unternehmen betrieb. Die schriftliche Vereinbarung hatte folgenden entscheidungswesentlichen Wortlaut:
„III. Mietdauer:
Das Mietverhältnis beginnt am 15.März 1985 und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Mieter kann diesen Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten zum jeweiligen Jahresende aufkündigen. Für die Aufkündigung gelten die Bestimmungen der §§ 562 ff ZPO.
IV. Mietzins:
Der monatliche Mietzins beträgt 23.000 S ... Es ist dies ein Nettomietzins, die Umsatzsteuer in der jeweiligen gesetzlichen Höhe ist der Mieter zusätzlich zu zahlen verpflichtet. Der Bruttomietzins ist monatlich im vorhinein bis zum 5. eines jeden Monates zur Zahlung fällig.
V. Wertsicherung:
...
IX. Zustand, Ausstattung, Inventar:
Das Bestandobjekt wird in einwandfreiem Zustand übergeben. Dieser Zustand wird durch den Architekten beschrieben und mit Fotos belegt. Bauliche Veränderungen des Bestandobjektes bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Vermieterin ... Das Bestandobjekt ist ausgestattet mit einer Fäkalhebeanlage, welche an die Kanalisation angeschlossen ist. Der Anschluß dieser Fäkalhebeanlage an die WC-Anlagen obliegt dem Mieter. Überdies ist eine Gasheizungsanlage für das Bestandobjekt installiert. Die Zentralheizungsverrohrung wird von Vermieterseite in das Bestandobjekt eingeleitet, die Verrohrungen bzw. Konvektoren, welche im Bestandobjekt selbst notwendig sind, sind vom Mieter zu installieren. Dem Mieter steht ein Stromanschluß für 25 KW mit eigenem Zähler zur Verfügung.
X. Instandhaltung des Bestandobjektes:
Der Mieter verpflichtet sich, das Bestandobjekt pfleglich zu behandeln und einwandfrei laufend instandzuhalten. Das Objekt ist in einwandfreiem Zustand (siehe Pkt. IX) übergeben und ist bei Beendigung der Miete ebenso zurückzustellen. Festgehalten wird, daß bauliche Veränderungen, die vom Mieter vorgenommen werden, nach Beendigung des Bestandverhältnisses vom Mieter entweder ohne Beschädigung der Bausubstanz in den ursprünglichen Zustand zurückgeführt werden können oder von der Vermieterin gegen entsprechende Ablöse nach gesonderter Vereinbarung übernommen werden. Schönheitsreparaturen und Einrichtungen dürfen nur in einer Weise vorgenommen werden, die der Substanz des Gebäudes nicht schaden.
Veränderungen am Bestandobjekt:
Veränderung am Bestandobjekt sind dem Mieter nur mit schriftlicher Genehmigung der Vermieterin gestattet. Es wird festgehalten, daß die Bestimmungen des § 10 MRG auf das gegenständliche Bestandverhältnis keine Anwendung findet. Festgestellt wird, daß sich das Bestandobjekt in einem zeitgemäßen Zustand befindet, daß Veränderungen allein der besseren speziellen Benützbarkeit durch den Mieter dienen, eine Zweckmäßigkeit im Sinne des § 10 MRG nicht gegeben ist. Werden irgendwelche Veränderungen vorgenommen, ohne daß vorher zwischen den Vertragsteilen eine anderweitige Regelung schriftlich getroffen wurde, so hat die Vermieterin bei Beendigung des Bestandverhältnisses die Wahl, daß diese Veränderungen entschädigungslos in ihr Eigentum übergehen oder daß der frühere Zustand wiederhergestellt wird.
XI. Rückstellung des Bestandobjekts:
Bei Beendigung des Bestandverhältnisses ist das Bestandobjekt in einwandfreiem Zustand wie zu Pkt. IX beschrieben, zurückzustellen. Räumt der Mieter nicht rechtzeitig, sind Reparaturen notwendig oder liegt keine entsprechende Säuberung vor, so ist die Vermieterin berechtigt, die notwendigen Maßnahmen auf Kosten des Mieters vorzunehmen. Für die so entstehende Verzögerung ersetzt der Mieter der Vermieterin den daraus entstandenen Schaden ...
XII. Gewährleistung:
Hinsichtlich der Gewährleistung wird auf die gesetzlichen Bestimmungen verwiesen.
...“.
Dem Vertragsabschluß gingen Verhandlungen zwischen den anwaltlichen Vertretern der Streitteile voraus. Eine mündliche Willenseinigung über den Abschluß eines Mietvertrags war im grundsätzlichen bereits vor dem 15.März 1985 zustande gekommen. Noch vor Abschluß des schriftlichen Mietvertrags bot die beklagte Partei dem Kläger für einen „Rücktritt“ von der bereits bestehenden mündlichen Vereinbarung 200.000 S an, weil ein Bankunternehmen bereit gewesen wäre, für dasselbe Bestandobjekt mehr Miete zu bezahlen. Der Kläger lehnte dieses Anbot jedoch ab. Er bezog das Mietobjekt im Frühjahr 1985. Dabei war das Lokal „in einem Rohzustand“. In seinen Räumen war beispielsweise zum Teil das Mauerwerk sichtbar und es fehlte auch an Fußböden. Der Kläger veranlaßte in der Folge Ein- und Umbauten. Tragende Bauteile wurden teilweise abgetragen. Sodann erfolgte eine Gesamtsanierung. Dabei wurden etwa die erforderlichen WC-Anlagen eingebaut, neue Fußböden verlegt, Wandverkleidungen angebracht und neue Fensterrahmen eingesetzt. Es wurde auch die gesamte Haustechnik (Elektroinstallation, Lüftungsanlage und Heizung) erneuert. Der Kläger hatte dafür etwa 1,200.000 S aufzuwenden. Auf Abbruch- und Unterfangungsarbeiten entfiel ein Betrag von ungefähr 40.000 S bis 50.000 S. Die Neurrichtung von Gebäudeteilen kostete rund 95.000 S. Auf die Heizungs- und Sanitärinstallation entfiel ein Betrag von 136.000 S. Der Untergrund der vor der Sanierung vorhandenen Bodenfläche war nicht eben, weshalb die Neuverlegung eines Bodenbelags nicht möglich war. Außerdem fehlte die Feuchtigkeitsabdichtung und die Wärmedämmung. Es wurde daher auch ein neuer Estrich verlegt. Die Elektroinstallation hatte nicht den Vorschriften entsprochen und mußte erneuert werden. Den Umbau machten nicht Gründe der Statik notwendig, er war vielmehr Voraussetzung dafür, daß der Kläger das Mietobjekt nach seinen Vorstellungen gestalten konnte. Für Verputz-, Estrich- und weitere Baumeisterarbeiten wurden 285.000 S investiert. Die Elektroinstallation erforderte einen Aufwand von etwa 112.200 S. Die spezifisch auf den Betrieb des Klägers abgestimmte Lüftungsanlage kostete 152.000 S. Die WC-Anlagen waren in ihrer Größe durch die gastgewerbliche Nutzung des Bestandobjekts bedingt. Für ein anderes Geschäft hätte ein einziges WC ausgereicht. Durch die Umbauarbeiten ergab sich eine Vergrößerung der Lokalfläche im Ausmaß von ungefähr 10 m2. Alle Umgestaltungs- und Sanierungsarbeiten fanden im Einvernehmen mit der beklagten Partei statt, die auch die bei der Baubehörde gestellten Anträge unterfertigte. Das Mietverhältnis wurde Ende September 1994 auf Vorschlag des Klägers einvernehmlich aufgelöst. Die beklagte Partei verhandelte zu der Zeit gerade über einen Verkauf „des Gebäudes“, in dem sich das Mietobjekt befand. Schließlich wurde ein Kaufvertrag auch abgeschlossen. Die Tatsache, daß der Kläger in das Mietobjekt investiert hatte, war weder für die Bildung des Vertragswillens der Käuferin noch für die Festsetzung des Kaufpreises ausschlaggebend. Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses waren in dem vom Kläger geräumten Bestandobjekt nur noch die WC-Anlagen und die Lüftung montiert. Diese Einrichtungen sind für die Käuferin nicht verwendbar und wurden bzw. werden demontiert. Käme es zu einer Erneuerung der Lüftung, träte auch eine Veränderung der „Fenstersituation“ ein. Die Käuferin bezahlte für Abbrucharbeiten im geräumten Bestandobjekt 108.003,18 S, um es „in den Naturzustand zurückzuführen“. Diesen Betrag stellte sie der beklagten Partei in Rechnung. Die Demontage der Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Elektroinstallationen wird 30.000 S bis 50.000 S kosten. Den Ersatz dieses Betrags wird die Käuferin von der beklagten Partei begehren. Deren Geschäftsführer hatte den Kläger im Oktober 1994 vergeblich aufgefordert, die WC- und Entlüftungsanlage zu demontieren. Dieses Begehren bezog sich aber auf keine anderen der vom Kläger veranlaßten Ein- oder Umbauten. Über eine Ablöse der Investitionen des Klägers führten die Streitteile Verhandlungen, ohne eine Einigung zu erzielen. Der Kläger hatte Pkt. X des schriftlichen Mietvertrags so verstanden, daß Sachen, die wie etwa der Estrich, die Grundinstallation, Fenster, Treppen usw. nicht mitgenommen werden können, abzulösen seien. Der Geschäftsführer der beklagten Partei hatte sich dagegen bei den Vertragsverhandlungen auf seinen Rechtsbeistand verlassen und sich selbst „im Zusammenhang mit abzulösenden Gegenständen keine Meinung gebildet“.
Daß die beklagte Partei an die Käuferin Zahlungen für Demontagearbeiten im geräumten Bestandobjekt geleistet hätte, kann nicht festgestellt werden. Unabhängig von den „konkreten Wünschen“ der Käuferin „können abstrakt gesehen“ der Betonboden, der Grundputz, Teile der Elektroinstallation, der Schlosserarbeiten und der Gläser von den durch den Kläger getätigten Investitionen weiter verwendet werden. Deren Zeitwert beträgt 240.000 S netto. Falls die Neuverwendung des ehemaligen Bestandobjekts eine Absauganlage erforderte, betrüge der Restwert der vom Kläger zurückgelassenen und für eine solche Anlage weiter verwendbaren Teile etwa 60.000 S netto.
Bei Abschluß des Mietvertrags betrug der angemessene Mietzins für das Bestandobjekt 22.200 S monatlich netto. Wären die Indexerhöhungen gleich berechnet worden wie der tatsächlich bezahlte Mietzins, hätte der angemessene Mietzins seit März 1992 bis zur Vertragsauflösung 25.964,35 S monatlich netto betragen. Der Kläger bezahlte seit März 1992 aufgrund vorgenommener Inndexanpassungen einen Nettomietzins von 26.900 S monatlich. Es kann nicht festgestellt werden, daß der Kläger infolge einer Indexanpassung vor März 1992 mehr als 23.000 S monatlich netto an Mietzins bezahlt habe. Bis März 1992 betrug aber der Mietzins „wenigstens den genannten Betrag“.
Nach Einschränkung des Klagebegehrens in der Verhandlungstagsatzung vom 23.Oktober 1995 (ON 15 S. 5) beantragte der Kläger noch den Zuspruch von 404.400 S sA und brachte - soweit für diese Entscheidung noch von Bedeutung - vor, der Zeitwert der im Mietobjekt verbliebenen Investitionen betrage 300.000 S. Dafür habe die beklagte Partei nach den getroffenen Vereinbarungen, aber auch sonst Ersatz zu leisten, weil sie verpflichtet gewesen wäre, den Bestandgegenstand in einen Zustand zu versetzen, der für den ihr bekannten Geschäftszweck „absolut nötig“ gewesen sei. Außerdem sei der vereinbarte Mietzins überhöht. Daraus ergebe sich ein Rückforderungsanspruch von 104.400 S.
Die beklagte Partei wendete ein, dem Kläger stehe kein Investitionskostenersatz zu, weil ein solcher vertraglich ausgeschlossen worden sei. Der vereinbarte und vom Kläger bezahlte Mietzins sei angemessen. Soweit die Klageforderung allenfalls zu Recht bestehen sollte, werde eine Gegenforderung von 200.000 S aufrechnungsweise eingewendet. Einen Betrag in dieser Höhe fordere die nunmehrige Liegenschaftseigentümerin von der beklagten Partei für die Demontage der WC- und Lüftungsanlage im ehemaligen Bestandobjekt.
Das Erstgericht sprach aus, daß die Klageforderung, aber auch die aufrechnungsweise eingewendete Gegenforderung mit je 37.505,15 S zu Recht bestünden, und wies das Klagebegehren ab. Es vertrat in rechtlicher Hinsicht die Auffassung, die beklagte Partei wäre nach dem Mietvertrag nur dann verpflichtet gewesen, eine Investitionskostenablöse zu leisten, hätten die Streitteile darüber eine gesonderte Vereinbarung getroffen. Mangels einer solchen müsse der auf eine Ablösezahlung bezogene Teil des Klagebegehrens erfolglos bleiben. Der Anspruch auf Mietzinsrückzahlung sei allerdings teilweise gerechtfertigt, weil der Kläger einen höheren als den gemäß § 16 MRG angemessenen Mietzins bezahlt habe. Das ergebe für den Zeitraum September 1991 bis September 1994 einen Betrag von 37.500,15 S. Dessen Tilgung folge jedoch aus der von der beklagten Partei aufrechnungsweise eingewendeten und zumindest in Höhe der Klageforderung zu Recht bestehenden Gegenforderung. Die beklagte Partei habe nämlich für die Demontage von durch den Kläger veranlaßten Einbauten 108.003 S zu bezahlen.
Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Es erwog in rechtlicher Hinsicht, daß § 10 MRG hier schon deshalb nicht anwendbar sei, weil eine Geschäftsraummiete vorliege. Der Kläger habe daher nur dann einen Anspruch auf Investitionskostenablöse, wenn sich ein solcher aus den vertraglichen Vereinbarungen ableiten ließe. Die beklagte Partei habe aber nach Pkt. X des Mietvertrags ein Wahlrecht. Danach erwerbe sie entweder entschädigungslos Eigentum an den im Bestandobjekt zurückbleibenden Einbauten oder könne die Wiederherstellung des früheren Zustands begehren, falls die Streitteile keine davon abweichende besondere Vereinbarung treffen sollten. Da eine derartige Vereinbarung aber nicht zustande gekommen sei, bestehe auch kein vertraglicher Anspruch auf Investitionskostenablöse. Die Unklarheitenregelung des § 915 ABGB komme nicht zur Anwendung, weil sich das erzielte Ergebnis auf eine Vertragsauslegung nach den Bestimmungen des § 914 ABGB stütze. Dem Erstgericht sei im übrigen auch bei der Beurteilung des angemessenen Mietzinses kein Rechtsirrtum unterlaufen, weshalb der Kläger keinen höheren als den vom Erstgericht angenommenen Anspruch auf Mietzinsrückzahlung habe. Aus der Entscheidung 1 Ob 589/94 (WoBl 1996/16) sei für den Prozeßstandpunkt des Klägers nichts zu gewinnen, weil es hier nicht um die Frage eines wirksamen Verzichts auf Investitionskostenablöse gehe.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision der Klägers ist, wie sich aus den folgenden Ausführungen ergeben wird, zulässig und teilweise auch berechtigt.
Der erkennende Senat teilt die Ansicht der Vorinstanzen, daß sich ein Anspruch des Klägers auf Ersatz von Investitionskosten aus dem Mietvertrag nicht ableiten läßt. Die beklagte Partei hatte, sollte zwischen den Vertragsteilen vorher keine „anderweitige Regelung schriftlich getroffen“ worden sein, gemäß Pkt. X des Mietvertrags die Wahl, die Herstellung des früheren Zustands zu begehren oder vom Kläger durchgeführte „Veränderungen entschädigungslos in ihr Eigentum“ zu übernehmen. Dabei bezieht sich der Hinweis auf eine „anderweitige Regelung“ nach der gemäß § 914 ABGB vom Empfängerhorizont aus auszulegenden rechtsgeschäftlichen Willenserklärung (JBl 1987, 378; RZ 1966, 148 uva; Rummel in Rummel, ABGB2 Rz 4 zu § 914) auf die in Pkt. X des Mietvertrags in dem Zusammenhang vorgesehene weitere vertragliche Einigung, daß vom Mieter durchgeführte „bauliche Veränderungen“ entweder von diesem „ohne Beschädigung der Bausubstanz in den ursprünglichen Zustand zurückgeführt werden können oder von der Vermieterin gegen entsprechende Ablöse nach gesonderter Vereinbarung übernommen werden“. Die beklagte Partei hatte demnach - entgegen der Ansicht des Klägers - keine Rechtspflicht übernommen, nach Beendigung des Bestandverhältnisses eine Vereinbarung über den Ersatz der durch den Mieter im Bestandobjekt finanzierten Investitionen abzuschließen. Hätte sich die beklagte Partei, wie der Kläger darzulegen versucht, einer Kontrahierungspflicht unterworfen, wäre die vertragliche Festlegung des ihr eingeräumten Wahlrechts zwecklos gewesen, weil dann die Voraussetzung für die Ausübung des Wahlrechts niemals hätte eintreten können. Selbst wenn man aber dem Konstruktionsversuch des Klägers folgte, hätte die beklagte Partei keine rechtswirksame vorvertragliche Verpflichtung im Sinne des § 936 ABGB übernommen, weil es - abgesehen vom Erfordernis der Jahresfrist - an der Verwirklichung der im Gesetz angeordneten Bestimmheitserfordernisse mangelt. Aus dem Mietvertrag ließe sich aber ebensowenig ein durch Option auszuübendes Gestaltungsrecht (siehe dazu Rummel in Rummel aaO Rz 6 zu § 862 und Aicher in Rummel aaO Rz 33 zu § 1072 je mwN) ableiten, weil auch in dieser Hinsicht die für einen wirksamen Vertragsabschluß durch Annahmeerklärung erforderlichen Vereinbarungsinhalte fehlen.
Soweit der Kläger noch im Revisionsverfahren den Standpunkt vertritt, der durch die Vorinstanzen als angemessen festgestellte monatliche Mietzins sei zu hoch, kann das vom Obersten Gerichtshof, der nicht Tatsacheninstanz ist, nicht mehr überprüft werden.
Der Kläger rügt jedoch zutreffend, daß das Berufungsgericht von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu dem gemäß § 3 MRG - unabhängig von den vertraglichen Vereinbarungen - jedenfalls zu ersetzenden Erhaltungsaufwand abwich. Die darauf bezogenen Revisionsausführungen beruhen - entgegen der Ansicht der beklagten Partei - auch nicht auf unzulässigen Neuerungen. Der Kläger behauptete nämlich bereits in der Klage eine Vertragspflicht der beklagten Partei, das Mietobjekt in einen für den bedungenen Gebrauch tauglichen Zustand zu versetzen.
Daß das Bestandverhältnis der Streitteile den auch auf Geschäftslokale anwendbaren Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterworfen war, ist nicht strittig. Der erkennende Senat befaßte sich zuletzt in 1 Ob 589/94 (WoBl 1996, 65 [Würth]) mit den auch hier entscheidungswesentlichen Rechtsfragen: Danach sind die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes im Zweifel stets zugunsten des Mieters zwingend. Dieser kann daher - anders als nach dem dispositiven Recht des § 1096 ABGB - auf sein Recht, die Erhaltung des Mietobjekts durch den Vermieter zu verlangen, im voraus nicht wirksam verzichten. Bei derart geschützten Mietverhältnissen bleibt § 1096 ABGB also nur soweit unberührt, als nicht die in § 3 Abs 2 MRG angeführten Arbeiten betroffen sind. Bei ernsten Schäden des Hauses besteht demnach immer ein unverzichtbarer Anspruch des Mieters auf Übergabe des Bestandobjekts in brauchbarem Zustand. Ernste Schäden des Hauses sind aber stets schon dann anzunehmen, wenn das Mietobjekt angesichts seines Erhaltungszustands zum bedungenen Gebrauch nicht verwendbar ist. Ein Verzicht auf den Ersatz von Aufwendungen ist somit nur zulässig, soweit eine von § 1096 ABGB abweichende Instandhaltungsregelung vereinbart werden könnte (WoBl 1991, 55 [Würth]; ImmZ 1990, 6; MietSlg 42.199; MietSlg 41.101; Würth in Rummel aaO Rz 6 zu § 1097). Gerade davon kann aber hier nicht die Rede sein, wurde doch das Mietobjekt dem Kläger „in einem Rohzustand“ übergeben, bei dem selbst Fußböden und ein geschlossener Mauerverputz fehlten. Ein derartiges Mietobjekt ist aber nicht nur für den später vom Kläger eingerichteten Gastgewerbebetrieb, sondern auch für jede andere geschäftliche Tätigkeit ungeeignet. Ein Teil der vom Kläger finanzierten Sanierungsarbeiten diente demnach jedenfalls dem Zweck, das Mietobjekt für eine Nutzung als Geschäftslokal erst überhaupt brauchbar zu machen. Der Kläger konnte daher bei Vertragsschluß auf dem Ersatz der von ihm finanzierten und nach Auflösung des Bestandverhältnisses weiter verwendbaren derartigen Investitionen (Betonboden, Grundputz, Teile der Elektroinstallation und der Schlosserarbeiten, Gläser) nicht wirksam verzichten, weil es sich dabei um Aufwendungen handelt, die gemäß § 3 Abs 2 MRG von der beklagten Partei zu tätigen gewesen wären. Die beklagte Partei hat dem Kläger diese Investitionen somit nach deren Zeitwert von 240.000 S abzulösen, weil die auf einen Vorausverzicht auf den Aufwendungsersatz hinauslaufenden vertraglichen Vereinbarungen soweit unwirksam sind. Wie der erkennende Senat in 1 Ob 589/94 im einzelnen darlegte, kann nämlich der Bestandszins als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung ganz oder teilweise in geldwerten Leistungen - so etwa in der Übernahme der Kosten notwendiger oder nützlicher Aufwendungen für die Bestandsache durch den Mieter - bestehen, auf deren Ersatz der Mieter gemäß § 1097 ABGB außerhalb des Anwendungsbereichs der unabdingbaren Bestimmung des § 3 MRG im voraus verzichten kann. Derartige Vermögensflüsse vom Mieter zum Vermieter sind jedoch in die Prüfung der Angemessenheit des Bestandzinses einzubeziehen, weil sonst die sich aus dem Mietrechtsgesetz ergebenden Zinsobergrenzen umgangen werden könnten. Das setzt allerdings eine inhaltlich bestimmbare Vereinbarung voraus, deren Vorliegen - wie hier - etwa dann zu verneinen ist, wenn es an der Festlegung des Zeitraums fehlt, über den solche Leistungen des Mieters auf den Bestandzins anzurechnen sind. Hat aber der Mieter zusätzlich zu dem gemäß § 16 Abs 1 MRG angemessenen Mietzins derartige Investitionskosten zu tragen, so übersteigt die im Vorausverzicht auf den Aufwendungsersatz bestehende zusätzliche Abgeltung für die Gebrauchsüberlassung jedenfalls die im Gesetz festgelegte Zinsobergrenze und ist daher soweit nichtig. Der Mieter hat dann - ungeachtet seines Verzichts - neben dem bereits gemäß § 3 MRG zu ersetzenden Erhaltungsaufwand auch Anspruch auf Ersatz seiner weiteren notwendigen und zum klaren und überwiegenden Vorteil des Vermieters gemachten Aufwendungen. Dem steht auch die Übernahme des Mietobjekts in Kenntnis seiner mangelhaften Brauchbarkeit nicht entgegen.
Dagegen wendet Würth (WoBl 1996, 69) ein, Leistungen des Mieters könnten in die Prüfung der Angemessenheit des Bestandzinses nur dann einbezogen werden, wenn sie der Höhe nach bestimmbar - also von vornherein auf einen bestimmten Zeitraum zu verteilen - seien. Obwohl der Oberste Gerichtshof das richtig erkannt habe, sei damit die weitere Aussage unvereinbar, der Vorausverzicht für den Aufwendungsersatz übersteige sonst die in § 16 Abs 1 MRG festgelegte Obergrenze. Mangels Bestimmtheit liege nämlich kein Mietzins vor, der an § 16 MRG gemessen werden könnte. Wären die Investitionskosten des Mieters eine zusätzliche Leistungen, fielen sie als Einmalbetrag unter § 27 Abs 1 bzw. 5 MRG. Unverständlich sei daher, daß es sonst ein leichtes wäre, die gesetzlichen Zinsobergrenzen zu umgehen. Im Anlaßfall sei übersehen worden, daß die vom Mieter vorgenommenen Investitionen nur seinem Interesse für den Betrieb eines Friseurgeschäfts gedient hätten. Der zu leistende Bestandzins hätte daher nach dem Zustand des Geschäftslokals ohne die Investitionen beurteilt werden müssen. Der Verzicht des Mieters auf den Ersatz seiner bloß verbessernden Investitionen sei bisher noch nie als Mietzins behandelt worden. Nur dem Vermieter obliegende Investitionen seien jedenfalls, also auch „ohne Rücksicht auf allfällige vorhergehende Vereinbarungen und ohne Rücksicht auf die Höhe des zulässigen Mietzinses zu ersetzen“. Der Vorausverzicht des Mieters auf den Ersatz bloß verbessernder Investitionen könne dagegen „unter dem Gesichtspunkt des § 879 Abs 3 ABGB“ beurteilt werden oder lasse - bei kurzer Mietdauer - eine teilweise Ersatzpflicht nach § 1435 ABGB entstehen.
Dem ist vorweg zu erwidern, daß der zu bezahlende angemessene Mietzins in jenem Fall ohnehin nach dem Zustand beurteilt wurde, in dem das Geschäftslokal - noch ohne Investitionen - vom Mieter übernommen wurde. Der Mieter hatte dort zwar bereits vor Abschluß des ersten Mietvertrags am 12.November 1988 mit den erforderlichen Umbauarbeiten begonnen, diese aber erst Mitte 1989 beendet. Demnach wird auch die Feststellung hervorgehoben, daß die vereinbarten Bestandzinse „bei Abschluß der beiden Mietverträge ... angemessen“ gewesen seien. Genausowenig blieb unbeachtet, daß zwischen - unabhängig vom Gebrauchsbedarf des Mieters - notwendigen und solchen Investitionen zu unterscheiden ist, die der Mieter nur für seinen Betrieb benötigt und daher vorerst im Eigeninterersse vornimmt. Soweit dort von einem unverzichtbaren Anspruch des Mieters auf Übergabe des Bestandobjekts in brauchbarem Zustand die Rede ist, geht es nicht um ein spezifisches Ausstattungsinteresse des konkreten Mieters, sondern nach dem Begründungszusammenhang ganz allgemein um Erhaltungsarbeiten, die erforderlich sind, um den Gebrauch des Bestandgegenstands als Geschäftslokal an sich zu ermöglichen. Das wird schießlich nochmals durch die Ausführungen klargestellt, die Klägerin habe einen Abgeltungsanspruch, soweit in den Investitionen zur Brauchbarmachung der gemieteten Räume für den spezifischen Geschäftszweck (Betrieb eines Frisiersalons) auch Arbeiten zur Behebung ernster Schäden des Hauses enthalten sein sollten, was jedoch nach den Feststellungen des Erstgerichts noch nicht geklärt war.
Anders als dort steht dagegen hier bereits fest, daß sich der vom Kläger in Bestand genommene Mietgegenstand bei Vertragsabschluß „in einem Rohzustand“ befand, in dem dieser für einen geschäftlichen Gebrauch an sich ungeeignet war. Die notwendigen Aufwendungen, um den Mietgegenstand als Geschäftslokal brauchbar zu machen, sind aber auch nach der Ansicht Würths (aaO) jedenfalls und ohne Rücksicht auf allfällige vorhergehende Vereinbarungen und auf die Höhe des zulässigen Mietzinses vom Vermieter zu ersetzen. Nach den getroffenen Feststellungen bezieht sich der vom Kläger geltend gemachte Teilanspruch von 240.000 S aber nur auf den Zeitwert notwendiger Investitionen, die der Vermieter zu tragen hat. Im übrigen hat der Kläger auch nach den Gründen der Entscheidung 1 Ob 589/94 keinen Anspruch auf Ersatz eines nützlichen Aufwands, der den gemäß § 16 Abs 1 MRG angemessenen Mietzins überschritte. Berücksichtigt man nämlich, daß die Baumaßnahmen des Klägers weder die Bildung des Vertragswillens der späteren Käuferin noch die Festsetzung des Kaufpreises für die Liegenschaft, auf der sich das Bestandobjekt befand, beeinflußte, gereicht die Zurücklassung noch brauchbarer Bestandteile der vom Kläger finanzierten Entlüftungsanlage der beklagten Partei auch nicht zum klaren, überwiegenden Vorteil. Diese Anlagenteile wären im übrigen auch nur dann weiter verwendbar, wenn für die neuerliche Ingebrauchnahme des Bestandobjekts gleichfalls eine solche Absauganlage erforderlich wäre. Die beklagte Partei wird dementgegen von der Käuferin mit den Demontagekosten der von dieser nicht benötigten Absauganlage belastet werden. Da eine Ersatzpflicht der beklagten Partei soweit jedenfalls zu verneinen ist, bedarf hier die Kritik Würths (aaO), vor der Entscheidung 1 Ob 589/94 sei ein Vorausverzicht des Mieters auf den Ersatz seiner den Bestandgegenstand bloß verbessernden Investitionen noch nie als zusätzliche Abgeltung für die Gebrauchsüberlassung angesehen worden, keiner weiteren Erörterung. In der letztlich auf einen Vorausverzicht des Klägers auf den Ersatz von Investitionskosten hinauslaufenden Vertragsklausel des Pkt. X liegt soweit aber auch keine gröbliche Benachteiligung im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB. Derartiges wurde vom Kläger auch nicht behauptet. Die zu Recht bestehende Klageforderung errechnet sich daher wie folgt:
Mietzinsherabsetzung 37.005,15 S
Zeitwert notwendiger
Investitionen, deren Kosten nach den obigen Ausführungen auf die beklagte Partei überwälzbar sind
240.000,00 S
Summe 277.005,15 S
Gemäß Pkt. XI des Mietvertrags ist die beklagte Partei berechtigt, „die notwendigen Maßnahmen auf Kosten des Mieters vorzunehmen“, wenn dieser etwa das Bestandobjekt nicht rechtzeitig räumt. Der Kläger wurde vom Geschäftsführer der beklagten Partei erfolglos aufgefordert, die WC- und Entlüftungsanlage zu demontieren. Für den Abbau der Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Elektroinstallationen werden Kosten von 30.000 S bis 50.000 S auflaufen. Daß die beklagte Partei berechtigt ist, die Entfernung der WC-Anlage zu verlangen, wurde vom Kläger zugestanden. Er stellte soweit einen Betrag von 25.000 S an Demontagekosten außer Streit (ON 15 S. 9). Die aufrechnungsweise eingewendete Gegenforderung besteht auch nur in dieser Höhe zu Recht, weil sich die festgestellten Demontagekosten von 30.000 S bis 50.000 S neben den Sanitär-, auch auf die Heizungs-, Lüftungs- und Elektroinstallationen beziehen und keine Verfahrensergebnisse vorliegen, wonach allein der Abbau der WC-Anlage einen Aufwand von mehr als 25.000 S erfordern wird. Soweit das Erstgericht auch feststellte, die Liegenschaftskäuferin habe der beklagten Partei 108.300,18 S für Abbrucharbeiten in Rechnung gestellt, um das Bestandobjekt in den „Naturzustand zurückzuführen“, reicht das allein nicht aus, um diesen Teil der aufrechnungsweise eingewendeten Gegenforderung als berechtigt anzusehen. Es fehlt nämlich einerseits schon an schlüssigen Prozeßbehauptungen (ON 15 S. 8), andererseits aber auch an Feststellungen, die einen Schluß darauf zuließen, daß die beklagte Partei im Verhältnis zur Liegenschaftskäuferin eine Rechtspflicht zu erfüllen habe, die in Rechnung gestellten Abbruchkosten zu bezahlen.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 43 Abs 1 und § 50 ZPO. Der Kläger schränkte das Klagebegehren in der Verhandlungstagsatzung vom 23.Oktober 1995 von 1,168.788 S auf 404.400 S ein. Diese Klageeinschränkung fand, wie aus dem Protokollinhalt zu schließen ist, noch in der ersten Verhandlungsstunde statt. Für die Kosten des Verfahrens erster Instanz sind daher zwei Verfahrensabschnitte zu berechnen. Im ersten Abschnitt obsiegte der Kläger mit 21,56 % (252.005,15 S von 1,168.788 S) und unterlag mit 78,44 %. Das ergibt einen Ersatzanspruch der beklagten Partei von 56,88 % der tarifmäßigen Vertretungskosten. Im zweiten Abschnitt (Verhandlungstagsatzung vom 23.Oktober 1995) obsiegte der Kläger mit 62,32 % (252.005,15 S von 404.400 S) und unterlag mit 37,68 %. Das ergibt einen Ersatzanspruch von 24,64 % der tarifmäßigen Vertretungskosten des Klägers. Der Kläger hat außerdem Anspruch auf Ersatz von 21,56 % der Pauschalgebühr von 27.040 S (5.829,82 S) und 41,94 % der von ihm allein getragenen SV-Kosten von 7.000 S (2.935,80 S). Dabei handelt es sich um den Durchschnittsprozentsatz des Obsiegens in beiden Stadien, weil sich die Tätigkeit des SV auf beide Verfahrensabschnitte erstreckte.
Das Berufungs- und Revisionsinteresse beträgt nicht 367.394,85 S, sondern lediglich 342.394,85 S, weil der Kläger die aufrechnungsweise eingewendete Gegenforderung im Rechtsmittelverfahren in bezug auf einen Betrag von 25.000 S nicht bekämpfte. Das vom Kläger errechnete Berufungs- und Revisionsinteresse ist daher um 25.000 S zu kürzen. Der Kläger obsiegte daher im Rechtsmittelverfahren mit 62,79 % (215.000 S von 342.394,85 S) und unterlag mit 37,21 %. Das ergibt einen Ersatzanspruch für die tarifmäßigen Vertretungskosten von 25,58 %. Dazu kommen 62,79 % der entrichteten Pauschalgebühren. Insgesamt führt das rechnerisch zu dem im Spruch dieser Entscheidung ausgeworfenen Ergebnis.