Spruch:
1.) Die Bezeichnung der klagenden Partei wird von "O***** Gesellschaft mbH" in "Wohnungseigentumsgemeinschaft des Hauses *****" richtiggestellt.
2.) Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit S 7.605,- (darin enthalten S 1.267,50 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die im Verfahren vorerst als Klägerin auftretende Gesellschaft mbH ist Verwalterin der Wohnhauseigentumsanlage Wien *****. Der Beklagte ist zu 174/2121-Anteilen Miteigentümer dieser Liegenschaft. Mit seinem Anteil ist das Wohnungseigentum am Geschäftslokal top Nr 3 verbunden. Mit der rechtskräftigen Entscheidung des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 50, Zentrale Schlichtungsstelle, vom 21.3.1988, GZ MA 50-Schli 1/86, wurde der Gesamtnutzwert der Liegenschaft mit 2121 und der Nutzwert des Geschäftslokales des Beklagten mit 174 festgesetzt.
Die Verwalterin begehrte vom Beklagten S 120.975,40 samt 11,5 % Zinsen seit 29.12.1994. Da die Wohnungseigentumsgemeinschaft keine andere Vereinbarung getroffen habe, schreibe sie den einzelnen Wohnungseigentümern, jeweils ihren Anteil an den Betriebskosten, am Instandhaltungsaufwand sowie an den zu bildenden Rücklagen auf der Grundlage der von der Zentralen Schlichtungsstelle festgesetzten Nutzwerte vor. Der Beklagte ignoriere diese Vorschreibungen und zahle seit längerer Zeit nur S 719,95 monatlich, obwohl im letzten Jahr die monatliche Vorschreibung für ihn insgesamt S 6.160,- betragen habe. Insgesamt hafte daher ein Rückstand in der Höhe des Klagsbetrages aus. Die Klägerin (Verwalterin) sei aktiv klagslegitimiert, da sie ein für die Wohnungseigentumsgemeinschaft gewidmetes Konto eingerichtet habe, über das sämtliche die Wohnungseigentumsgemeinschaft betreffenden Zahlungen liefen. Die einzelnen Wohnungseigentümer hätten ihre monatlichen Wohnbeiträge sowie die sonstigen Zahlungen ebenfalls auf dieses Konto zu leisten. Kontoinhaber sei ausschließlich die Klägerin (Verwalterin), sodaß sie auch alleine für einen Rückstand hafte. Für Fehl- bzw Minderbeträge auf diesem Konto müsse sie somit als Verwalter in Vorlage treten. Auf Grund des schuldhaften Zahlungsverzuges des Beklagten mache die Klägerin (Verwalterin) aus dem Titel des Schadenersatzes Zinsen von 11,5 % geltend, da sie seitens ihres Kreditinstitutes mit eben einem solchen Zinssatz belastet werde.
Der Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen. Die Nutzfläche seines Geschäftslokales betrage 34,63 m2; "gemäß Zinsliste" betrage "der Betriebskostenschlüssel 1,87 % der gesamten Betriebskosten". Auf Grund einer unrichtigen Nutzwertfestsetzung, der der Beklagte nicht zugestimmt habe und von der er auch nicht in Kenntnis gesetzt worden sei, sei ein wesentlich überhöhter Nutzwert für seine Geschäftsräumlichkeit angenommen worden. Die Klägerin (O***** Gesellschaft mbH) habe es als Hausverwaltung unterlassen, die Richtigkeit der Nutzwertfestsetzung zu überprüfen und gegen die unrichtige Festsetzung ein Rechtsmittel zu erheben. Aus diesem Versäumnis entstehe dem Beklagten "möglicherweise" ein Schaden in Höhe des Klagsbetrages, der kompensando bis zur Höhe der Klagsforderung gegen diese eingewendet werde. Die Klägerin (Verwalterin) habe die Änderung des Betriebskostenschlüssels nicht entsprechend angekündigt. Eine Änderung sei lediglich nachträglich im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern erfolgt. Der Beklagte habe zu der Änderung der Betriebskostenaufteilung von Nutzflächenschlüssel auf den Nutzwertschlüssel keine Zustimmung erteilt. Da die Klägerin (Verwalterin) die entsprechenden Betriebskosten bereits bei den übrigen Parteien als Mietzins im Sinne des Nutzflächenschlüssels eingehoben habe, sei sie entgegen den Klagsausführungen mit dem Klagsbetrag auch nicht in Vorlage getreten, weshalb auch die aktive Klagslegitimation bestritten werde. Die Klägerin (Verwalterin) sei jedenfalls nicht berechtigt, den Wohnungseigentümern mehr Betriebskosten vorzuschreiben, als sie selbst für die Verwaltung der Liegenschaft nach Abzug der Betriebskostenzahlungen durch die Mieter aufzuwenden habe. "Die Einhebung von mehr als 100 % der Betriebskosten würde zu einer widmungswidrigen Verwendung der Gelder und zu einer unzulässigen Bereicherung der Hausverwaltung führen". Die eingewendete Gegenforderung werde daher auch auf den Rechtsgrund der Bereicherung gestützt. Anläßlich der Kaufvertragserrichtung sei dem Beklagten von den Verkäufern und Wohnungseigentumsorganisatoren zugesagt worden, daß sich an der Höhe der Betriebskosten (Nutzflächenschlüssel) nichts wesentliches ändern werde. Weder die Verkäufer, noch die Verwaltung, noch der Vertragserrichter hätten darauf hingewiesen, daß es zu einer derart exorbitanten Veränderung der Betriebskosten (um das ca. 5-fache) kommen könne.
Das Erstgericht erkannte die Klagsforderung in voller Höhe als zu Recht und die eingewendete Gegenforderung als nicht zu Recht bestehend. Demgemäß gab es der Klage zur Gänze statt. Über den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt hinaus stellte es fest, daß die Klägerin (Verwalterin) mit 1.1.1994 auf der Basis des rechtskräftigen Nutzwertfeststellungsbescheides dem Beklagten monatlich S 6.160,-, bei einem Saldovortrag von S 40.074,83, vorschrieb. Der Beklagte zahlte monatlich S 719,95, somit insgesamt S 8.639,40. Unter Berücksichtigung der einmaligen Vorschreibung per 1.7.1994 von S 21.779,97 errechne sich daher ein Saldo von S 129.614,80, sodaß nach Abzug der Zahlungen von S 8.639,40 als offener Saldo per 28.12.1994 der Klagsbetrag verbleibe.
In rechtlicher Hinsicht ging der Erstrichter davon aus, daß die Klägerin die Vorschreibungen an den Beklagten zu Recht auf der Grundlage des Nutzwertfeststellungsbescheides errechne. Ob der Beklagte diesem Bescheid zugestimmt bzw wann er davon Kenntnis erlangt habe, sei irrelevant. Schlüssige Behauptungen, inwieweit die Nutzwertfeststellung falsch sein solle, seien nicht aufgestellt worden. Die Behauptung des Beklagten, sein Anteil sei zu hoch, reiche hiefür nicht aus. Ein Beweisverfahren hierüber wäre ein reines Erkundungsverfahren. Ein Schaden im Sinne der Gegenforderung des Beklagten sei daher aus den Behauptungen nicht ableitbar. Auch die weiteren Ausführungen zur Einhebung von Mietzinsen von den Mietern und zur angeblich fehlenden Klagslegitimation der Klägerin seien rein abstrakt; auch insofern fehle jedes konkrete Tatsachenvorbringen. Ebenso gehe der Einwand, der Beklagte sei anläßlich des Kaufvertrages nicht informiert worden, gegenüber dem Hausverwalter, der nicht Vertragspartei gewesen sei, ins Leere. Es sei daher von der Betriebskostenabrechnung der Klägerin auszugehen, zumal der Beklagte lediglich den Berechnungsschlüssel bestritten, die sonstige inhaltliche Richtigkeit aber nicht in Frage gestellt habe. Gleiches gelte für die unbestrittene Zinsenforderung der Klägerin.
Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil des Erstgerichtes in der Hauptsache und änderte es bezüglich des Zinsenbegehrens dahin ab, daß es das 4 % Zinsen übersteigende Mehrbegehren von 7,5 % Zinsen seit 29.12.1994 abwies.
Das Berufungsgericht sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei.
Rechtlich begründete das Berufungsgericht seine Entscheidung in der Hauptsache - nur diese ist noch Gegenstand des Revisionsverfahrens - im wesentlichen wie folgt:
Die Frage, ob die Klägerin (Verwalterin) in Vorlage getreten sei oder nicht, sei unter den hier gegebenen Umständen für die Entscheidung ohne jede Bedeutung: Nach völlig herrschender Auffassung trete der Verwalter bei der Durchsetzung von Gemeinschaftsinteressen gegenüber einzelnen Miteigentümern nicht als Vertreter der übrigen, sondern auf Grund seiner einem organschaftlichen Vertreter ähnlichen Stellung in eigenem Namen auf. So habe er fällige Anteile der Miteigentümer an den Auslagen der Liegenschaft vorzuschreiben und sie im eigenen Namen unter Berufung auf seine Verwalterbestellung gerichtlich geltend zu machen; daher müsse er hiezu auch keine Prozeßvollmacht der Miteigentümer vorlegen. Materiell eigene Rechte macht der Verwalter dabei nur geltend, wenn er in Vorlage getreten sei (Würth in Rummel, ABGB2, Rz 5 zu § 17 WEG mwN).
Daraus folge, daß die Verwalterin in jedem Fall aktiv klagslegitimiert sei, ohne daß es darauf ankäme, ob sie nun in Vorlage getreten sei oder nicht. Eine Klärung dieser Frage könnte - in bestimmten Fallkonstellationen - nur für die Frage einer allfälligen Verjährung der geltend gemachten Ansprüche sowie für die Möglichkeit einer Kompensation von Bedeutung sein (Würth in Rummel I2 Rz 5 zu § 17 WEG). Einen Verjährungseinwand habe der Beklagte aber gar nicht erhoben. Eine Gegenforderung habe er zwar geltend gemacht; sie sei aber schon auf Grund des dazu erstatteten Vorbringens unberechtigt, sodaß auch insofern eine Klarstellung darüber, ob die Verwalterin in Vorlage getreten sei und daher materiell eigene Ansprüche geltend mache, entbehrlich sei.
Gemäß § 19 Abs 1 WEG seien die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile (und damit im Ergebnis nach dem Verhältnis der Nutzwerte) zu tragen. Ein hievon abweichender Verteilungsschlüssel könne nur entweder von der Mehrheit der Miteigentümer hinsichtlich der Aufwendungen für Anlagen, die nicht allen Miteigentümern verhältnismäßig zugutekommen (§ 19 Abs 1 Z 1 WEG) oder von allen Miteigentümern hinsichtlich einzelner oder aller sonstiger Aufwendungen für die Liegenschaft und der Beiträge zur Rücklage vereinbart werden (§ 19 Abs 1 Z 2 WEG). Die zuletzt genannte Vereinbarung aller Miteigentümer bedürfe zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform.
Daraus ergebe sich, daß die Vorschreibung der Aufwendungen auf der Grundlage der Nutzwertfestsetzung dem Gesetz entspreche. Eine abweichende Vorschreibung wäre nur im Falle einer Vereinbarung nach § 19 Abs 1 Z 1 oder 2 WEG möglich, wobei die vom Beklagten gewünschte Abrechnung aller Aufwendungen und Beiträge nach dem Verhältnis der Nutzflächen nur auf Grund einer schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer in Betracht käme. Eine solche schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer habe der Beklagte in erster Instanz nicht behauptet. In der Klagebeantwortung sei lediglich von einer "Änderung des Betriebskostenschlüssels" vom Nutzflächenschlüssel auf den Nutzwertschlüssel die Rede, der der Beklagte nicht zugestimmt habe.
Möglicherweise spreche der Beklagte mit diesem Vorbringen die Änderung der Vorschreibung im Gefolge der Umwandlung des bisherigen Mietverhältnisses in Wohnungseigentum an. Daraus wäre für ihn aber wegen der mit einer solchen Umwandlung verbundenen Änderung der maßgeblichen Rechtsgrundlagen nichts zu gewinnen.
Ob die Nutzwertfeststellung unrichtig erfolgte, sei für diesen Rechtsstreit nicht entscheidend. Selbst wenn sie unrichtig wäre, wäre der Verwalter nicht berechtigt, von der rechtskräftigen Entscheidung der Schlichtungsstelle abzugehen. Auch von einer Verpflichtung des Verwalters, die Nutzwertfestsetzung zu überprüfen bzw gegen eine unrichtige Entscheidung der Schlichtungsstelle Rechtsmittel zu erheben, könne nicht die Rede sein: Die Festsetzung der Nutzwerte gehöre überhaupt nicht zur Verwaltung der Liegenschaft, sondern hänge mit der Begründung des Wohnungseigentums und damit mit der Abgrenzung der Rechtssphäre der einzelnen Miteigentümer im Verhältnis zueinander zusammen und habe Einfluß auf das Ausmaß der Miteigentumsanteile (MietSlg 41.473). Demgemäß komme dem Verwalter im Verfahren zur Festsetzung der Nutzwerte keine Parteistellung zu; er sei daher zur Erhebung von Rechtsmitteln weder berechtigt noch verpflichtet.
Auch auf das Verhältnis des Verwalters zu anderen Miteigentümern oder Mietern könne sich der Beklagte nicht mit Erfolg berufen. Sollte die Klägerin (Verwalterin) tatsächlich von anderen Miteigentümern oder Mietern zuviel an Betriebskosten oder sonstigen Beiträgen eingehoben haben, beträfe dies ausschließlich das Verhältnis zwischen ihr und den betroffenen Wohnungseigentümern oder Mietern. Auch daraus könnte aber nicht abgeleitet werden, daß der Beklagte weniger zahlen müsse, als im Gesetz vorgesehen sei. Von einer Bereicherung der Verwalterin zu Lasten des Beklagten könne in diesem Zusammenhang nicht die Rede sein.
Auch an Zusagen des Verkäufers bzw des Wohnungseigentumsorganisators anläßlich des Erwerbes seines Miteigentumsanteiles durch den Beklagten könne er sich im Verhältnis zum Verwalter nicht berufen. Der Verwalter sei jedenfalls nach dem Gesetz verpflichtet, den nach dem Gesetz maßgeblichen Verteilungsschlüssel zur Anwendung zu bringen (MietSlg 35.626).
Zutreffend sei auch die Meinung des Erstgerichtes, der Beklagte habe - von seinen Einwendungen gegen den angewendeten Verteilungsschlüssel abgesehen - keine Einwände gegen die Richtigkeit der an ihn ergangenen Vorschreibungen bzw gegen deren Höhe erhoben. Der Beklagte stelle dies in der Berufung zwar in Abrede, wiederhole aber abermals nur seine Einwendungen gegen die Richtigkeit der Nutzwertfestsetzung bzw gegen die Anwendung des darauf gestützten Verteilungsschlüssels.
Die ordentliche Revision sei mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO unzulässig.
Gegen das Urteil des Berufungsgerichtes richtet sich die außerordentliche Revision des Beklagten mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuändern, daß das Klagebegehren vollinhaltlich abgewiesen werde; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Verwalterin begehrt in der ihr freigestellten Revisionsbeantwortung, die Revision "für unzulässig zu erklären" bzw ihr nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist zulässig, aber nicht berechtigt.
a) Zur Zulässigkeit:
Die Revision ist zulässig, weil eine Rechtsprechung dazu fehlt, ob der Verwalter eines sogenannten gemischten Objektes infolge der für Mieter und Wohnungseigentümer geltenden verschiedenen Aufteilungsschlüssel allenfalls auch mehr als 100 % der tatsächlich aufgelaufenen Bewirtschaftungskosten einheben darf und ob ein Wohnungseigentümer diesen Umstand zu seinen Gunsten geltend machen kann.
b) Zur Richtigstellung der Parteienbezeichnung:
Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs betreffend die Aktivlegitimation des Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen einzelne Mitglieder der Gemeinschaft (wie zum Beispiel hier: Bewirtschaftungskosten) wurde vom Berufungsgericht - wie auch in der Revision nicht mehr bestritten wird - richtig wiedergegeben. Zutreffend verweist der Revisionswerber aber darauf, daß durch § 13 c WEG idF des 3. WÄG mit 1.1.1994, also noch vor Einbringung der hier zu beurteilenden Klage, durch Schaffung einer Art Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Rechtsänderung eingetreten ist. Damit ist jedoch für den Beklagten nichts gewonnen. Der Oberste Gerichtshof hat in der Zwischenzeit zu der vom Revisionswerber aufgeworfenen, hier aber wegen Einbringung der Klage erst nach dem 1.1.1994 gar nicht entscheidungswesentlichen Frage, wie sich das Fehlen einer diesbezüglichen Übergangsbestimmung auswirkt, schon Stellung genommen (5 Ob 132/95; 5 Ob 2179/96v; 5 Ob 43/95) und unter Billigung der von Würth/Zingher WohnR94 § 13 c WEG Anm 4 geäußerten Ansicht ausgeführt, daß in Fällen der Einbringung der Klage vor dem Inkrafttreten des
3. WÄG in jedem Stadium des Verfahrens einfach die Parteienbezeichnung richtig zu stellen ist.
Richtig hätte in der hier zu beurteilenden Rechtssache die Verwalterin Klage nicht im eigenen Namen, sondern als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft einbringen sollen. Die Klagserzählung leitet nämlich grundsätzlich die Berechtigung des Klagebegehrens von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Die darin zusätzlich enthaltenen Ausführungen über die Haftung der Verwalterin für Rückstände auf dem nur auf sie laufenden, aber der Wohnungseigentümergemeinschaft gewidmeten Konto und die deswegen bestehende Pflicht der Verwalterin, in Vorlage treten zu müssen, bedeutet nicht, daß die Verwalterin die Klage ausschließlich auf eine
- im übrigen gar nicht näher konkretisierte - tatsächliche Vorlage aus eigenem Vermögen der Verwalterin stützt. Es besteht daher kein Hindernis, die Parteienbezeichnung gemäß der allgemeinen prozeßrechtlichen Bestimmung des § 235 Abs 5 ZPO von Amts wegen auf das Rechtssubjekt richtig zu stellen, welches nach den gegebenen Umständen des Einzelfalles tatsächlich Ansprüche gegen den Beklagten
- auch nach dem Willen der Verwalterin - geltend machen wollte.
c) Zur Sachentscheidung:
Zu den Ausführungen in der Revision über die mangelnde Aktivlegitimation der Verwalterin wird auf die bereits wiedergegebene Begründung zur Richtigstellung der Parteienbezeichnung verwiesen.
Unter dem Gesichtspunkt der unrichtigen rechtlichen Beurteilung macht der Revisionswerber weiterhin geltend, ihm stünde eine Gegenforderung deswegen zu, weil die Verwalterin nicht berechtigt sei, von den Miteigentümern mehr an Betriebskostenzahlungen einzuheben, als sie selbst für die Verwaltung der Liegenschaft nach Abzug der durch die Mieter geleisteten Betriebskostenzahlungen aufzuwenden habe (ON 2, AS 13).
Diesbezüglich ist darauf zu verweisen, daß in gemischten Objekten der auf den einzelnen Miteigentümer entfallende Anteil an den Bewirtschaftungskosten wegen der unterschiedlichen Aufteilungsschlüssel größer oder kleiner sein kann als der Betrag, der sich bei bloßer Aufteilung aller Bewirtschaftungskosten nach den Miteigentumsanteilen ergäbe. Sollte beim Verwalter wegen der unterschiedlichen Aufteilungsschlüssel mehr an Bewirtschaftungskosten eingehen, als tatsächlich aufgewendet werden mußten, so ist damit für den Beklagten auch nichts gewonnen, weil nach § 20 Z 2 WEG die Erträgnisse aus Nutzungen von Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten die nicht im Wohnungseigentum stehen, den Eigentümern der Anteile gebühren, mit denen Wohnungseigentum nicht verbunden ist. Ein Wohnungseigentümer ist an diesen Nutzungen nur so weit beteiligt, als sein Miteigentumsanteil den Mindestanteil übersteigt. Daraus folgt, daß dann, wenn der Miteigentumsanteil des Beklagten genau dem Mindestanteil entsprechend dem Nutzwert seines Geschäftslokales entspricht - wovon nach dem Vorbringen der Klagebeantwortung auszugehen ist -, dem Beklagten kein Anteil an allfälligen, über die Nutzwerte dieser Objekte hinausgehenden Betriebskostenzahlungen der nicht im Wohnungseigentum stehenden Objekte gebührt.
Der Revision war daher der Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41 und 50 ZPO.