OGH 5Ob2135/96y

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird, soweit er nicht bereits mit dem Teilbeschluß vom 12.6.1996 zurückgewiesen wurde, Folge gegeben.

Der angefochtene Sachbeschluß, der im übrigen als unbekämpft unberührt bleibt, wird in seinem Ausspruch über die von der Antragsgegnerin geforderten Hauptmietzinsabrechnungen sowie die Überprüfung des Hauptmietzinses aufgehoben; insoweit wird die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.

Text

Begründung

Die Antragstellerin ist seit April 1960 Hauptmieterin einer Wohnung im ersten Stock des Hauses *****, das der Antragsgegnerin gehört. Die Nutzfläche ihrer Wohnung beträgt 81,44 m2; daneben verfügt sie noch über nicht für Wohnzwecke geeignete Räume im Ausmaß von 18,47 m2. Ein schriftlicher Mietvertrag wurde nie errichtet. Ursprünglich hatte die Antragstellerin einen monatlichen Hauptmietzins von S 350,-- zu entrichten, dann wurde der Hauptmietzins in unterschiedlichen zeitlichen Abständen auf letztlich S 1.300,-- monatlich erhöht. Diesen Betrag zahlt die Antragstellerin seit September 1992. Die Mietzinserhöhungen erfolgten "offenbar" im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien, da die Antragstellerin die ihr jeweils vorgeschriebenen Mietzinse "akzeptierte" (gemeint ist: bezahlte).

Das Haus ***** ist etwa 350 Jahre alt. Es wird außer von der Antragstellerin noch von der Familie K*****, deren Wohnung im Erdgeschoß liegt, sowie der Antragsgegnerin bewohnt. Im Frühjahr 1975 ließ die Antragsgegnerin mit einem Kostenaufwand von S 31.547,30 Sanierungsarbeiten an der Hausfassade durchführen; dazu wurden noch Reparaturarbeiten am Dach (die teilweise Auswechslung von Ziegeln) gemacht, deren Ausmaß nicht mehr feststellbar ist.

Vom Mietvertrag der Antragstellerin waren ursprünglich auch ein Speicherabteil, ein Kellerabteil und eine Holzlage umfaßt; heute steht ihr außer der Wohnung (nur) noch ein Abstellraum im Erdgeschoß des Hauses zur Verfügung. Den zum Haus gehörigen Garten darf sie benützen. In ihre Wohnung gelangt man vom Vorraum des ersten Stocks, in dem verschiedene Gegenstände der Antragsgegnerin gelagert sind. Die Wohnung besteht aus Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, einem weiteren Zimmer und einem Kabinett mit zum Teil schadhaften (gesenkten) Decken; rechts neben der unmittelbar in die Küche führenden Eingangstür befindet sich außerdem noch ein mit Holzplatten von der Küche abgetrennter Raum, der als Naßzelle und WC dient. Bei Bezug der Wohnung durch die Antragstellerin war kein eigener Wasseranschluß vorhanden, doch ließ die Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin im April 1960 eine Wasserleitung legen. Die Installation elektrischer Leitungen in der Wohnung besorgte die Antragstellerin auf eigene Kosten. Etwa 1970 wurden einige Fenster- und Türstöcke in der Wohnung erneuert. Bis 1991 verfügte die Wohnung über kein eigenes WC und auch keine Duschgelegenheit, die Antragstellerin durfte aber ein etwa 1975 von der Antragsgegnerin im Erdgeschoß installiertes Bad und WC benützen. Das nunmehr in der Wohnung vorhandene WC und die Duschgelegenheit ließ die Antragstellerin auf eigene Kosten einbauen. Beheizt wird die Wohnung mit einem Kachelofen sowie zwei von der Antragstellerin angeschafften Elektroheizkörpern, das Schlafzimmer ist allerdings nicht beheizbar. 1992 ließ die Antragsgegnerin mit einem Kostenaufwand von S 88.185,-- eine Gasheizung in das Haus einbauen, doch hat sich die Antragstellerin geweigert, ihre Wohnung anschließen zu lassen. Für das ganze Haus ist nur ein Wasserzähler und auch nur eine Mülltonne zur Abfallentsorgung vorhanden.

Mit der Behauptung, die Antragsgegnerin habe nie eine Hauptmietzins- oder Betriebskostenabrechnung gelegt, sowohl der Hauptmietzins als auch die vorgeschriebenen Betriebskosten seien zu hoch, allenfalls seien zu Unrecht Erhaltungsbeiträge verlangt worden, stellte die Antragstellerin am 6.9.1994 den Sachantrag, der Antragsgegnerin die Legung der Hauptmietzinsabrechnungen für die letzten 10 Jahre aufzutragen, den zulässigen Hauptmietzins sowie die jeweils erfolgten Überschreitungen festzustellen und für die Überschreitungsbeträge einen Rückzahlungstitel inkl. 10 % USt und 4 % Zinsen zu schaffen, weiters der Antragsgegnerin die Legung der Betriebskostenabrechnungen für die letzten drei Jahre aufzutragen, den Betriebskostenschlüssel festzustellen und die Antragsgegnerin zur Rückzahlung nicht verbrauchter Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge zu verpflichten. Als dann im Zuge des Verfahrens Hauptmietzins- und Betriebskostenabrechnungen bis zum Jahr 1993 vorgelegt wurden, bemängelte die Antragstellerin nicht nur das Fehlen von Belegen, sondern verlangte auch noch die Vorlage der "Mietzins- und Erhaltungskostenabrechnung" für das Jahr 1994 (AS 103 und 151).

Die Antragsgegnerin vertrat dazu den Standpunkt, der von ihr eingehobene Mietzins sei zulässig und angemessen. Ihrer Rechnungslegungspflicht meinte sie mit den in der Tagsatzung am 19.12.1994 dem Gericht vorgelegten Hauptmietzinsabrechnungen für die Jahre 1984 bis 1993 sowie den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1991 bis 1993 genügt zu haben. Sie beantragte die Abweisung der Sachanträge.

Das Erstgericht stellte zum eingangs wiedergegebenen Sachverhalt nur noch fest, daß nunmehr (laut Anlage zu ON 5, dem Protokoll über die Verhandlung am 19.12.1994) die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1991 bis 1993 sowie die Hauptmietzinsabrechnungen für die Jahre 1984 bis 1993 vorlägen. Demnach habe die Antragsgegnerin "keine Kosten für die Hausreinigung, Gartenbenützungsgebühren oder Lagezuschläge verlangt. Zum 31.12.1993 habe eine Mietzinsreserve von S 39.027,20 bestanden."

Zum besseren Verständnis der Entscheidung seien die zeitlich jeweils letzten Abrechnungen hier dargestellt:

Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1993:

"Es waren auszugeben an:

Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer S 2.762,14

Entleerung Senkgrube S 1.200,--

Versicherungsprämie S 4.429,--

Gesamtausgaben somit S 8.391,14

davon entfallen auf Ihren Mietgegenstand 38,3 %

S 3.213,81

zzgl. Verwaltungskosten (80 m2 x 22,20)

S 1.776,--

Gesamtanteil S 4.989,81

abzgl. geleisteter Vorauszahlungen S 2.330,--

ergibt eine Nachzahlung von S 2.659,81".

Hauptmietzinsabrechnung für das Jahr 1993:

"Übertrag Stand zum 31.12.1993 S 108.223,20

Eingänge (Nettomietzinse):

K***** 12 x 1.300,-- S 15.600,--

K***** 12 x 2.800,-- S 33.600,-- S 49.200,--

Ausgänge:

Fa. G***** S 151,--

detto S 625,--

detto S 140,--

detto S 225,--

detto S 130,--

detto S 461,--

Fa. O***** S 88.185,-- S 89.917,--

Abgang 1993 S 40.717,-- S 40.717,--

Stand zum 31. 12.1993 S 67.506,20"

(Der Betrag von S 88.185,-- entfiel, wie sich aus der vorgelegten Rechnung der Fa. O***** ergibt, auf den eingangs erwähnten Einbau der Gasheizung).

Aufgrund dieser Feststellungen wies das Erstgericht die Anträge auf Legung von Hauptmietzinsabrechnungen (Punkt 1 seines Sachbeschlusses) sowie von Betriebskostenabrechnungen (Punkt 3 seines Sachbeschlusses) und auch den Antrag auf Rückzahlung nicht verbrauchter Erhaltungsbeiträge (Punkt 5 seines Sachbeschlusses) ab. Es sprach dazu noch aus, daß die Höhe des geforderten Hauptmietzinses rechtens sei (Punkt 2 seines Sachbeschlusses) und erkannte die Antragsgegnerin (in Punkt 4 seines Sachbeschlusses) lediglich schuldig, der Antragstellerin für 1991 S 633,06, für 1992 S 745,65 und für 1993 S 738,42 an jeweils zuviel entrichteten Betriebskosten samt 4 % Zinsen zurückzahlen. Begründet wurde dies damit, daß die Antragsgegnerin ihrer Rechnungslegungspflicht im Zuge des Verfahrens nachgekommen sei, wobei sie die Betriebskosten auch ordnungsgemäß belegt habe. Das Rechnungslegungsbegehren der Antragstellerin sei damit abzuweisen gewesen. Ein Anspruch auf Rückzahlung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen bestehe nicht, weil für nicht (widmungsgemäß) verwendete Beträge seit dem 3. WÄG keine Rückzahlungsverpflichtung mehr bestehe und die Antragsgegnerin gemäß Art II Abschnitt II Z 4 des 3. WÄG außerdem noch die Möglichkeit habe, "entrichtete und noch nicht bestimmungsgemäß verbrauchte Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge bis spätestens 31.12.1996 zur Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zu verrechnen, deren Kosten bereits durch anrechenbare Mietzinsreserve gedeckt wären". Die Zulässigkeit des derzeit vereinbarten Hauptmietzinses sei nach den Bestimmungen des MRG idgF zu beurteilen. Danach bestimme sich die gesetzlich zulässige Höchstgrenze für den Mietzins nach der Ausstattungskategorie der zu überprüfenden Wohnung. Gemäß § 15a Abs 1 Z 3 MRG habe die Wohnung der Antragstellerin die Ausstattungskategorie C, weil sie in brauchbarem Zustand sei und über eine Wasserentnahmestelle und ein Klosett im Inneren verfüge. Der Kategoriebetrag je m2 Nutzfläche und Monat betrage nach § 15a Abs 3 Z 3 MRG S 14,80. Da die Wohnung der Antragstellerin 81,44 m2 Nutzfläche habe, ergebe sich ein monatlicher Hauptmietzins von S 1.205,30. Die Antragstellerin nutze jedoch auch noch andere Räume und Flächen der Liegenschaft im Ausmaß von 18,44 m2, sodaß der gegenwärtig entrichtete Hauptmietzins von S 1.300,-- angemessen sei. Bei der Überprüfung des Betriebskostenschlüssels habe sich ergeben, daß die Antragsgegnerin von der Antragstellerin 38,3 % der gesamten Betriebskosten begehrt habe. Dies entspreche jedoch nicht dem Anteil der Wohnung der Antragstellerin an der Gesamtwohnfläche. Von einer Nettowohnfläche von 240,45 m2 ausgehend seien für die Wohnung der Antragstellerin nur 29,5 % zu veranschlagen, weshalb die Antragstellerin zuviel gezahlt und ihr die Antragsgegnerin 8,8 % der vorgeschriebenen Betriebskosten zurückzuzahlen habe.

Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung in den Punkten 1, 2, 3 und 5; lediglich in seinem Punkt 4 (die Feststellung des Verteilungsschlüssels für die Betriebskosten und deren Überprüfung betreffend) hob das Rekursgericht den erstinstanzlichen Sachbeschluß auf und verwies die Rechtssache insoweit zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Es führte aus:

Der Sachantrag der Antragstellerin, der Antragsgegnerin die Legung der Hauptmietzinsabrechnungen für die letzten 10 Jahre aufzutragen, habe sich nach dem Zeitpunkt der Antragstellung (6.9.1994) nur auf die Jahre 1984 bis 1993 beziehen können. Für diese Jahre sei die Antragsgegnerin ihrer Rechnungslegungspflicht nachgekommen, weshalb der diesbezügliche Antrag zu Recht abgewiesen worden sei. Wenn die Antragstellerin nunmehr auch die Hauptmietzinsabrechnung für das Jahr 1994 verlange, sei ihr entgegenzuhalten, daß sie ein solches Begehren in erster Instanz nicht ausdrücklich gestellt habe.

Die inhaltliche Richtigkeit der gelegten Betriebskostenabrechnungen könne in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 11 MRG nicht geprüft werden (Würth in Rummel2, Rz 10 zu § 20 MRG).

Zur Hauptmietzinsüberprüfung sei festzuhalten, daß nach Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG eine vor dem Inkrafttreten des I. Abschnitt des 3. WÄG (mit 1.3.1994) geschlossene und nach den damaligen Bestimmungen rechtswirksame Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses ihre Rechtswirksamkeit behalte. Es könne dahingestellt bleiben, ob die vor dem Inkrafttreten des MRG am 1.1.1982 abgeschlossenen Mietzinsvereinbarungen zwischen den Parteien rechtswirksam waren. Sollte dies nicht der Fall gewesen sein, wäre nämlich auch nach Inkrafttreten des MRG der gesetzliche Hauptmietzins nach den Bestimmungen des MG maßgeblich gewesen (§ 43 Abs 2 MRG). Ein derart erstarrter Hauptmietzins sei jedoch weggefallen, wenn nach Inkrafttreten des MRG zulässig ein neuer Hauptmietzins gemäß § 16 Abs 1 Z 7 MRG idF vor dem 3. WÄG vereinbart wurde (Würth aaO, Rz 3 zu § 16 MRG und Rz 5 zu § 43 MRG). Diese Bestimmung erlaube die Vereinbarung des angemessenen Hauptmietzinses, wenn das Mietverhältnis länger als ein halbes Jahr bestanden hatte. Hier seien die jeweiligen Mietzinserhöhungen im Einvernehmen der Parteien erfolgt, wobei die Antragstellerin die erhöhten Mietzinse jeweils akzeptiert habe. Dafür, daß sie dies nur aufgrund eines relevanten Irrtums oder unter Zwang getan hätte, bestünden keine Anhaltspunkte und es seien insofern auch gar keine Behauptungen aufgestellt worden. Da zur Zeit der Mietzinsvereinbarungen nach dem 1.1.1982 das Mietverhältnis jeweils bereits länger als ein halbes Jahr bestanden habe, sei die Vereinbarung des angemessenen Hauptmietzinses zulässig gewesen. Das wirksame Zustandekommen und der Inhalt einer derartigen Mietzinsvereinbarung könne auch in einem Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG als Vorfrage geprüft werden (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 3 und 18 zu § 37 MRG).

Maßgeblich für die Beurteilung der Zulässigkeit des Mietzinses sei stets der Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung, nicht der des Mietvertragsabschlusses (Würth in Rummel2, Rz 5a zu § 16 MRG; MietSlg 45.270). Es sei daher von der Beschaffenheit der Wohnung zur Zeit der letzten Vereinbarung im Jahr 1992 auszugehen. Damals seien in der Wohnung bereits Wasserentnahmestelle, Dusche und WC vorhanden gewesen. Für eine solche Wohnung mit einer Nutzfläche von 81,44 m2 sei - ohne daß dies durch ein Sachverständigengutachten verifiziert werden müßte - ein monatlicher Hauptmietzins von S 1.300,-- keinesfalls überhöht, und zwar auch dann nicht, wenn man berücksichtige, daß WC und Dusche von der Antragstellerin eingebaut wurden. Das ergebe auch ein Vergleich mit dem derzeit gültigen Kategorie-D-Mietzins.

Die von der Antragstellerin begehrten Betriebskostenabrechnungen seien von der Antragsgegnerin in der Tagsatzung am 19.12.1994 samt Belegen vorgelegt worden. Das Erstgericht habe daher den diesbezüglichen Sachantrag zu Recht abgewiesen. Im übrigen habe der Vermieter nach § 21 Abs 3 MRG nur bei Jahrespauschalverrechnung eine Betriebskostenabrechnung bis spätestens zum 30.6. des folgenden Kalenderjahres zu legen. Nach der Aktenlage lägen die Voraussetzungen für eine derartige Pauschalverrechnung offenbar gar nicht vor.

Die Antragstellerin habe die Feststellung des Verteilungsschlüssels und die Überprüfung der Richtigkeit der geforderten Betriebskosten begehrt, worüber das Erstgericht in Punkt 4 seines Sachbeschlusses in Form einer Korrektur des von der Antragstellerin zu tragenden Prozentsatzes abgesprochen habe. Der auf einen Mietgegenstand entfallende Prozentanteil an Betriebskosten könne jedoch für sich allein nicht rechtskräftig festgestellt werden. Ein auf den einzelnen Mietgegenstand entfallender Prozentanteil habe immer nur als Teil des ganzen und dann in untrennbarem Zusammenhang mit dem auf die anderen Mietgegenstände - seien diese tatsächlich vermietet oder nicht - entfallenden Prozentanteilen Bestand. Die ohnedies immer erforderliche Feststellung der Nutzflächen aller Mietgegenstände müsse daher auch ihren spruchmäßigen Niederschlag in der in Rechtskraft erwachsenden Feststellung der Prozentanteile aller Mietgegenstände finden, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob die Mieter anderer Mietgegenstände sich am Verfahren auch formell als Partei beteiligen. Die Nichtbeachtung dieser Grundsätze stelle nicht nur einen Verfahrensmangel, sondern die Verletzung von Vorschriften des materiellen Rechts dar (WoBl 1990/6; Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 21 zu § 37 MRG). Der nicht dieser Rechtslage entsprechende Punkt 4 des erstinstanzlichen Sachbeschlusses sei daher aufzuheben gewesen. Bei der Ergänzung des Verfahrens in diesem Punkt werde das Erstgericht zu beachten haben, daß auch noch der weitere Hauptmieter des gegenständlichen Hauses dem Verfahren beigezogen wird.

Hinsichtlich der Berechtigung der von der Antragsgegnerin verrechneten Betriebskosten ergebe sich aus Punkt 4 des erstinstanzlichen Sachbeschlusses im Zusammenhalt mit der rechtlichen Beurteilung des Erstgerichtes, daß die Betriebskosten mit Ausnahme des falschen Verteilungsschlüssels richtig vorgeschrieben worden seien. Dies könne jedoch nicht nachgeprüft werden, weil das Erstgericht diesbezüglich keine konkreten Feststellungen getroffen habe. Der Aufhebungsbeschluß beziehe sich daher auch auf die Entscheidung über die Berechtigung der vorgeschriebenen Betriebskosten. Im Zusammenhang mit einem allfälligen Rückforderungsanspruch der Antragstellerin sei auch die Verjährungsfrage zu prüfen, wobei nochmals darauf hingewiesen werde, daß nach dem Akteninhalt die Voraussetzungen für eine Jahrespauschalverrechnung der Betriebskosten offenbar fehlten. Die von der Antragsgegnerin geltend gemachten Nachzahlungen dürften daher aufgrund der in § 21 Abs 4 MRG festgelegten Präklusivfrist von einem Jahr nicht mehr geltend gemacht werden können (Würth in Rummel2, Rz 11 zu § 21 MRG).

Den Antrag auf Rückzahlung von Erhaltungsbeiträgen habe das Erstgericht zu Recht abgewiesen, weil solche nach dem Akteninhalt von der Antragstellerin nicht verlangt worden seien. Insbesondere gebe es keinen Hinweis darauf, daß ein derartiges Verlangen entsprechend der Vorschrift des § 45 Abs 2 MRG idF vor dem 3. WÄG schriftlich gestellt worden wäre.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei. Begründet wurde dies mit dem Fehlen der Voraussetzungen nach § 37 Abs 1 Z 16 und 18 MRG iVm § 528 Abs 1 ZPO.

Im jetzt vorliegenden außerordentlichen Revisionsrekurs wendet sich die Antragstellerin vor allem gegen die Annahme der Vorinstanzen, die Antragsgegnerin habe durch die Vorlage der Hauptmietzins- und Betriebskostenabrechnungen in der Verhandlung am 19.12.1994 ihrer gesetzlichen Rechnungslegungspflicht entsprochen. Diese Abrechnungen seien unrichtig bzw ergänzungsbedürftig; es treffe darüber hinaus nicht zu, daß hinsichtlich der Verwendung der Mietzinseinnahmen des Jahres 1994 keine Rechnungslegung verlangt worden wäre. Unhaltbar sei auch die Rechtsansicht, es lägen rechtswirksame Vereinbarungen über die Erhöhung des Mietzinses vor. Die vereinbarte Grundmiete betrage seit 1960 S 350,-- monatlich; den höheren Vorschreibungen sei die Antragstellerin nur nachgekommen, weil sie einem schikanösen Druck seitens der Antragsgegnerin ausgesetzt gewesen sei und auf nicht eingelöste Versprechungen über die Durchführung von Erhaltungsarbeiten vertraut habe. Es könne nicht angehen, daß die Antragstellerin einen erhöhten Mietzins dafür zahlen müsse, daß sie eine Wohnung ohne Wasser und mit einem Plumpsklo auf dem Gang auf eigene Kosten mit Dusche und WC ausstattete. Selbst jetzt entspreche die Wohnung - auch im Hinblick auf die vielen (mit Lichtbildern demonstrierten) Schäden - nicht dem zeitgemäßen Standard. Die Nutzfläche der Wohnung hätten die Vorinstanzen zu hoch angesetzt, weil etwa der Kaminvorsprung in der Küche nicht abgezogen worden sei. Weiteres Vorbringen der Rechtsmittelwerberin illustriert die angeblich tristen Wohnverhältnisse im verfahrensgegenständlichen Haus und gipfelt im Vorwurf, daß die Antragstellerin terrorrisiert werde, um sie zum Ausziehen zu bewegen. Die Antragsgegnerin schränke ihre Nutzungsbefugnisse mehr und mehr ein, erschwere den Zugang zur Wohnung durch exzessive Nutzung des Stiegenhauses als Abstell- und Gerümpelkammer, verweigere die Behebung von Wasserschäden, die Reparatur der Hausklingel, das Anbringen von Postkästen, die Installation einer zeitgemäßen Torschließanlage oder eines zusätzlichen Wasserzählers zur gerechteren Verteilung der Wasserkosten. Einen ausdrücklichen Rechtsmittelantrag enthält der laienhaft (von der Tochter der Antragstellerin) verfaßte Revisionsrekurs nicht, doch läßt die Antragstellerin immerhin erkennen, daß sie eine Abänderung der angefochtenen Entscheidung in dem Sinn begehrt, daß die Antragsgegnerin zur Vorlage richtiger und vollständiger Hauptmietzinsabrechnungen bis zum Jahr 1994 verhalten werden möge, daß der zulässige Hauptmietzins festgestellt und ein Rückzahlungstitel über zuviel eingehobene Beträge geschaffen werde und daß neuerlich über den Verteilungsschlüssel (die Nutzfläche der Wohnung der Antragstellerin im Verhältnis zur Gesamtnutzfläche des Hauses) sowie die Höhe der Betriebskosten (auch über ihre Qualifikation iSd § 21 MRG) entschieden werde.

Der Revisionsrekurs wurde mit Teilbeschluß vom 12.6.1996 zurückgewiesen, soweit er sich gegen den rekursgerichtlichen Aufhebungsbeschluß richtet. Mangels Zulassung des Rekurses gegen diesen Teil der zweitinstanzlichen Entscheidung war nämlich die Anrufung des Obersten Gerichtshofes jedenfalls unzulässig (MietSlg 39.542 ua). Es sind damit alle jene Rechtsmittelargumente einer weiteren Erörterung entzogen, die sich mit den Betriebskosten und ihrer Verteilung beschäftigen. Im übrigen (die Hauptmietzinsabrechnung sowie die Überprüfung der eingehobenen Hauptmietzinse einschließlich die Schaffung eines allfälligen Rückzahlungstitels betreffend) wurde der Antragsgegnerin die Beantwortung des Revisionsrekurses freigestellt. Sie hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und beantragt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil er in zwei noch auszuführenden Punkten eine Verkennung der Rechtslage durch das Rekursgericht aufzeigt; im Sinne eines vom dargestellten restlichen Abänderungsbegehren mitumfaßten Aufhebungsbegehrens erweist er sich auch als berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Der Antragsgegnerin ist zuzugestehen, daß der vorliegende Revisionsrekurs wegen seiner ungeordneten, zum Teil nicht den Verfahrensgegenstand betreffenden Ausführungen den Zugang zu den eigentlichen Anfechtungspunkten erschwert. Im Zuge des weiteren Verfahrens wird daher das Erstgericht zu überlegen haben, ob es der Antragstellerin - sollten die Verständigungsschwierigkeiten andauern - nicht gemäß § 2 Abs 2 Z 5 AußStrG iVm § 5 AußStrG die Vertretung durch einen Rechtsanwalt aufträgt. Wie sich der summarischen Wiedergabe der Rechtsmittelgründe entnehmen läßt, ist es aber der Antragstellerin doch gelungen, zum Problem der Abrechnung und Überprüfung des Hauptmietzinses einige Beschwerdepunkte aufzuzeigen, die eine teilweise unrichtige oder nicht der Aktenlage entsprechende Entscheidung des Rekursgerichtes erkennen lassen. Es zeigen sich Mängel der Entscheidungsgrundlagen, die eine weitergehende Verfahrensergänzung durch das Erstgericht erfordern, als sie schon durch den rekursgerichtlichen Aufhebungsbeschluß notwendig wurde.

Ein solcher Mangel betrifft die Annahme des Rekursgerichtes, die Hauptmietzinsabrechnung für das Jahr 1994 könne der Antragsgegnerin nicht aufgetragen werden, weil es insoweit an einem bereits in erster Instanz gestellten - ausdrücklichen - Sachantrag der Antragstellerin fehle. Im außerstreitigen Verfahren nach § 37 MRG sind nämlich an die Formulierung des Rechtsschutzantrages keine besonderen Anforderungen zu stellen. Es genügt die Geltendmachung eines Begehrens, aus dem sich unmißverständlich das verfolgte Rechtsschutzziel - hier die Vorlage der Hauptmietzinsabrechnung für das Jahr 1994 - ergibt (vgl EWr I/21/27). Im gegenständlichen Fall hatte die Antragstellerin ursprünglich zwar nur die Hauptmietzinsabrechnungen aus den letzten 10 Jahren verlangt, was nach dem Zeitpunkt ihres Begehrens (6.9.1994) nur den Zeitraum von 1984 bis 1993 erfassen konnte, dann aber mit Schriftsatz vom 28.3.1995 das Fehlen der Hauptmietzinsabrechnung 1994 gerügt und "das Gericht ersucht, diese anzufordern". In einem Schriftsatz vom 5.8.1995 (beim Erstgericht eingelangt am 8.8.1995) wies sie dann noch darauf hin, daß "eine Mietzinsabrechnung für 94 bis heute nicht vorliegt". Das Erstgericht, das mangels vorgeschalteter Schlichtungsstelle unmittelbar angerufen werden konnte, hätte auf dieses klar erkennbare Begehren eingehen müssen. Sein Verfahren leidet an dem in § 496 Abs 1 Z 1 ZPO umschriebenen Mangel der nicht vollständigen Erledigung der Sachanträge; das Rekursgericht hat diesen Mangel mit unzutreffender Begründung verneint und damit selbst einen Verfahrensfehler begangen, der noch in dritter Instanz gerügt werden kann (vgl Kodek in Rechberger, Rz 3 zu § 503 ZPO).

Einen zweiten beachtlichen Fehler der rekursgerichtlichen Entscheidung zeigen jene Rechtsmittelausführungen auf, die sich mit der angeblichen Unrichtigkeit der vorgelegten Hauptmietzinsabrechnungen beschäftigen. Zwar ist, worauf bereits das Rekursgericht hingewiesen hat, die materielle Richtigkeit solcher Abrechnungen im Msch-Verfahren grundsätzlich nicht zu prüfen (Würth in Rummel2, Rz 10 zu § 20 MRG), doch ist der in § 20 MRG normierten und gemäß § 20 Abs 4 iVm § 37 Abs 1 Z 11 MRG im außerstreitigen Verfahren durchsetzbaren Rechnungslegungspflicht des Vermieters nur dann entsprochen, wenn er eine wenigstens formell vollständige Hauptmietzinsabrechnung legt (vgl WoBl 1994, 71/15). Das ist im gegenständlichen Fall nicht geschehen. Die Antragstellerin rügt in ihren Ausführungen zur "Richtigkeit" der Hauptmietzinsabrechnungen der Jahre 1984 bis 1993 zu Recht, daß die Antragsgegnerin "für ihren Nutzungsanteil nie Rücklagen im Sinne eines fiktiven Mietzinses in die Mietzinsreserve eingezahlt hat", womit sie auf das Fehlen jener als Einnahmen zu verrechnenden Beträge hinweist, die dem Hauptmietzins für die vom Vermieter selbst benützten Objekte des Hauses entsprechen und gemäß § 20 Abs 1 Z 1 lit b MRG (in der jeweils geltenden Fassung) in der Hauptmietzinsabrechnung aufscheinen müssen. Von vollständigen Hauptmietzinsabrechnungen, die der Antragstellerin den gewünschten Aufschluß über die Höhe der Hauptmietzinsreserve geben, kann daher nach der Aktenlage keine Rede sein. Das Erstgericht wird die von der Antragsgegnerin benützten Objekte des Hauses festzustellen und auf eine auch dem § 20 Abs 1 Z 1 lit b MRG entsprechende Hauptmietzinsabrechnung hinzuwirken haben. Es wird außerdem nicht umhin können, sich näher mit dem Inhalt der Abrechnungen und den dazugehörigen Belegen zu befassen und ihn nach Erörterung mit den Parteien wenigstens so weit festzustellen, daß die Rüge allfälliger Mängel für die Instanzgerichte überprüfbar ist.

Schließlich bemängelt die Antragstellerin zu Recht, daß das

Rekursgericht eine gemäß § 16 Abs 1 Z 7 MRG idF vor dem 3. WÄG

rechtswirksam zustandegekommene Mietzinsvereinbarung der Parteien

unterstellte, weil die Antragstellerin den ihr jeweils - zuletzt mit

S 1.300,-- monatlich - vorgeschriebenen Hauptmietzins "akzeptierte",

ohne daß sich im Verfahren irgendwelche Hinweise auf einen Irrtum

oder Zwang ergeben hätten oder auch nur Behauptungen in diese

Richtung aufgestellt worden wären. Ein nach § 16 Abs 1 Z 7 MRG idF

vor dem 3. WÄG rechtswirksames schlüssiges Einverständnis des Mieters

zu einer Mietzinserhöhung (das offensichtlich mit der festgestellten

"Akzeptanz" der Antragstellerin umschrieben werden sollte und nach

der derzeitigen Rechtslage gar nicht mehr möglich wäre: § 16 Abs 1 Z

5 idF des 3. WÄG) setzt nämlich nach ständiger Judikatur voraus, daß

der Mieter den ihm vorgeschriebenen geänderten Hauptmietzins trotz

Kenntnis der Überschreitung des an sich zulässigen Ausmaßes (also

frei von Irrtum) längere Zeit hindurch vorbehaltlos zahlt, was vom

Vermieter zu behaupten und nachzuweisen ist (MietSlg 38.333; MietSlg

42.250 ua; vgl auch EWr I/16/14). Für eine solche Annahme fehlen

bislang jegliche Verfahrensergebnisse. Daß die Antragstellerin keine

Behauptungen aufstellte, die auf einen Irrtum oder eine Zwangslage

bei der "Akzeptanz" der erhöhten Mietzinsvorschreibungen hinweisen,

kann nicht zu ihrem Nachteil verwendet werden, weil sie insoweit

keine Behauptungs- und Beweislast trifft. Andererseits wurde die

Antragsgegnerin nicht zur näheren Begründung ihrer Behauptung

angehalten, es liege eine gemäß § 16 Abs 1 Z 7 MRG idF vor dem 3. WÄG

rechtswirksame Vereinbarung auf Erhöhung des Hauptmietzinses von

ursprünglich monatlich S 350,-- auf letztlich S 1.300,-- monatlich

vor. Die tatsächlichen Beweggründe, die die Antragstellerin zur

Begleichung der erhöhten Mietzinsvorschreibungen veranlaßten, werden also mit den Parteien noch zu erörtern und festzustellen sein. Sollte die Antragsgegnerin am Nachweis der behaupteten Mietzinserhöhungsvereinbarung scheitern, bleibt für die Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses die ursprüngliche Mietzinsvereinbarung (bzw gemäß § 43 Abs 2 MRG die damals geltende gesetzliche Regelung) maßgeblich.

Diese Gründe erfordern - wie bereits erwähnt - die Ergänzung des

Verfahrens und neuerliche Entscheidung (die nach Maßgabe des § 37 Abs

4 MRG auch die Schaffung eines Rückzahlungstitels wird einschließen

müssen) durch das Erstgericht; es war daher wie im Spruch zu

entscheiden.