Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die angefochtene Entscheidung wird dahin abgeändert, daß der Sachbeschluß des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.
Der Antrag der Antragstellerin auf Zuspruch der Kosten des Revisionsrekurses wird abgewiesen.
Text
Begründung
Die Antragstellerin begehrte die Feststellung, daß das für die Wohnungen der Antragstellerin angemessene Entgelt im Sinne des § 14 Z 1 WGG durch die Vorschreibung von Beträgen von S 8.538,25, S 3.241,66 und S 163,66 in der Jahresabrechnung 1991 um diese Beträge überschritten wurde, sowie die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Bezahlung von S 3.478 sA. Sie brachte vor, sie sei Hauptmieterin in einer von der Antragsgegnerin, einer gemeinnützigen Bauvereinigung, errichteten Wohnhausanlage. Auf die Mietverhältnisse seien die Bestimmungen des WGG anzuwenden. Die Antragsgegnerin habe in der Betriebskostenabrechnung für 1991 unter der Verrechnungsgruppe "Geräte/Material" die Kosten für die Neuanschaffung eines Rasenmähers, einer Heckenschere und eines Kabels für die Heckenschere zur Verrechnung gebracht. Solche Kosten würden aber im erschöpfend aufgezählten Betriebskostenkatalog des § 21 MRG iVm § 14 Abs 1 Z 7 WGG keine gesetzliche Deckung finden. Die Grünflächen (gemeint offenbar jene Grünflächen, für die diese Geräte verwendet werden sollten) seien im Mietvertrag nicht erwähnt; daher könne nicht ohne weiteres geschlossen werden, daß die Grünflächen der Antragstellerin zur Verfügung stünden.
Die Antragsgegnerin erklärte, daß es sich um Grünanlagen handle, die allen Nutzungsberechtigten zur Verfügung stünden; dies wurde von den erschienenen Parteien und Nutzungsberechtigten außer Streit gestellt. Die Grünanlagen seien nicht einzelnen Wohnungen zugeordnet und mitvermietet, sondern sie stünden allen gemeinsam als gemeinsame Anlage des Hauses zur Verfügung.
Das Erstgericht erklärte die Aufnahme der Kosten der Anschaffung eines Rasenmähers, einer Heckenschere und eines Kabels für die Heckenschere in die Betriebskostenabrechnung des Jahres 1991 für unzulässig und erkannte die Antragsgegnerin schuldig, der Antragstellerin einen Betrag von S 3.478 sA zu bezahlen. Es ging dabei von der Aufnahme der erwähnten Kosten in die Betriebskostenabrechnung 1991 und von der anteiligen Bezahlung durch die Antragstellerin aus und stellte fest, daß die gegenständliche Wohnhausanlage durch einen Hausbesorger betreut werde, der die vertragliche Pflicht übernommen habe, die zur Anlage gehörigen Grünanlagen zu betreuen. Die Grünanlagen stünden allen Nutzungsberechtigten zur Verfügung. Die gegenständlichen Kosten fänden aber in § 14 Abs 1 Z 7 WGG unter Bedachtnahme auf die §§ 21, 23, 24 MRG keine Deckung.
Das Rekursgericht hatte Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit des § 22 Abs 4 Z 4 WGG unter dem Gesichtspunkt des Art 6 Abs 1 MRK, doch wies der Verfassungsgerichtshof den diesbezüglichen Aufhebungsantrag mit Erkenntnis vom 4.Oktober 1995, G 246/94-8, WoBl 1996/36 (Würth), ab.
Hierauf gab das Rekursgericht dem Rekurs der Antragsgegnerin Folge, änderte den erstgerichtlichen Sachbeschluß dahin ab, daß der Sachantrag der Antragstellerin abgewiesen wurde und erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs - mangels einschlägiger Rechtsprechung - für zulässig. Es führte folgendes aus:
Das Erstgericht habe richtig erkannt, daß auf den Rasenmäher, die Heckenschere und das Kabel für die Heckenschere § 14 Abs 1 Z 7 WGG anzuwenden sei. Gemeint sei dabei der zweite Begriff dieser Gesetzesstelle, nämlich "Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen". Denn die genannten Geräte sollten ja offenbar für die Grünanlagen, die zu der Wohnhausanlage gehören, Verwendung finden. Hiezu habe das Erstgericht festgestellt, daß diese Grünanlage allen Nutzungsberechtigten zur Verfügung stünden. Diesbezüglich habe die Antragstellerin zwar vorgebracht, daß die Grünflächen im Mietvertrag nicht erwähnt seien und daher nicht ohne weiteres geschlossen werden könne, daß sie ihr zur Verfügung stünden, doch habe das Erstgericht unbekämpft festgestellt, daß die Grünanlagen allen Nutzungsberechtigten zur Verfügung stünden. Von einem solchen Zur-Verfügung-Stehen sei daher auszugehen. Dem Hinweis der Antragstellerin, daß es sich beim gegenständlichen Mietvertrag um einen "Altmietvertrag" im Sinne des WGG handle, komme keine Berechtigung zu: Nicht nur, daß § 14 Abs 1 Z 7 WGG diesbezüglich keinen Unterschied mache; gemäß § 20 Abs 1 Z 1 lit a und b WGG sei zwar nicht § 24 Abs 1 MRG, wohl aber § 24 Abs 2 MRG anzuwenden. Demnach komme es nicht (wie nach § 24 Abs 1 MRG) darauf an, ob die gemeinsame Benützung der Anlage aufgrund des Mietvertrages oder einer anderen Vereinbarung gestattet sei, sondern lediglich darauf, ob die Gemeinschaftsanlage allen Mietern zur Verfügung stehe. Daher könne es sich durchaus um Gemeinschaftsanlagen handeln, die erst nach Mietvertragsabschluß den Mietern zur Verfügung gestellt worden seien. Sowohl der Hinweis auf den Betriebskostenkatalog des § 21 MRG wie auch der Hinweis auf § 23 MRG verfange nicht. Es handle sich hier nicht um allgemeine Betriebskosten, sondern um besondere Aufwendungen (§ 24 Abs 2 MRG) und um Kosten für den Betrieb einer gemeinschaftlichen Anlage (§ 14 Abs 1 Z 7 WGG); zur Entscheidung sei daher in erster Linie die letztere Gesetzesstelle heranzuziehen; subsidiär als Auslegungshilfe könne auch die Rechtsprechung zu § 24 Abs 2 MRG herangezogen werden, zumal § 20 Abs 1 Z 1 WGG auf § 24 Abs 2 MRG hinweise. Diese Zitierung in § 20 Abs 1 Z 1 WGG lasse erkennen, daß der Gesetzgeber die in § 24 Abs 2 MRG ausdrücklich genannten Kosten für die Betreuung von Grünanlagen als Sonderbetriebskosten auch im Sinne des WGG verstanden habe wissen wollen. § 24 Abs 1 und § 24 Abs 2 MRG unterschieden sich grundlegend voneinander darin, daß in § 24 Abs 1 MRG von den Kosten des Betriebs der Anlage die Rede sei, in § 24 Abs 2 MRG hingegen von den Kosten der Betreuung der Grünanlage (zur Feststellung, daß mit Betreuung etwas anderes gemeint sei als Kosten des Betriebes, werde auf WoBl 1995/15 verwiesen). Die Rechtsprechung und Lehre, die den Begriff Kosten des Betriebes auslege, könne daher nicht auf die Betreuungskosten nach § 24 Abs 2 MRG angewendet werden. Erst recht verfehlt sei der Hinweis auf § 23 MRG; denn dort werde nur die Frage behandelt, für welche Gerätschaften und Materialien der Hausbesorger ein Materialkostenpauschale (§ 8 HBG) erhalte und welche Kosten ihm gesondert zu ersetzen seien. Beides betreffe aber nur die Reinigungsarbeiten des Hausbesorgers, nicht aber die Betreuung von Grünanlagen durch den Hausbesorger. Mit den Kosten der Betreuung von Grünanlagen sei jedenfalls auch das Entgelt für die Arbeitsleistung (hier des Hausbesorgers) mitgemeint, da ja das anderweitige Entgelt des Hausbesorgers nach § 12 HBG auch im Rahmen der (Sonder-)Betriebskosten auf die Mieter überwälzbar sei. Eine solche Betreuung der Grünanlagen könne zwar dem Hausbesorger übertragen werden, gehöre aber nicht zu den notwendigen Leistungen des Hausbesorgers; eine solche Betreuung könne auch jemand anderem, zB einem Gärtner, übertragen werden. Während dann, wenn die eigentlichen Hausbesorgerarbeiten von jemand anderem als dem Hausbesorger geleistet würden, (nur) ein Anspruch auf die Beträge nach § 23 Abs 1 MRG bestehe (§ 23 Abs 2 MRG), kenne § 24 Abs 2 MRG keine derartige Beschränkung. Wenn aber die gesamte Betreuung von Grünanlagen etwa einem Gärtner übertragen werde, dann sei es für das bezügliche Entgelt geradezu typisch, daß hierin auch die Amortisation der Maschinen und Gerätee mitenthalten sei, die für die Betreuung erforderlich seien. Dies sei ein wesentlicher Unterschied zu den Reinigungsarbeiten des Hausbesorgers; bei der Betreuung von Grünanlagen im Sinne des § 24 Abs 2 MRG sei aber das gesamte Entgelt, welches etwa einem Gärtner zu zahlen sei, auf die Mieter überwälzbar. Verfehlt sei die Argumentation der Rekursbeantwortung, der Gesetzgeber hätte in § 23 Abs 1 Z 1 MRG neben den Reinigungsarbeiten auch "die Betreuung der Grünflächen im Sinne des § 24 MRG" einfügen müssen. § 23 MRG behandle eben nur den Beitrag für die (normalen und typischen) Hausbesorgerarbeiten, während § 24 MRG von besonderen Aufwendungen (Sonderbetriebskosteen) spreche, nämlich von Aufwendungen, die nicht normalerweise und typischerweise vom Hausbesorger erledigt würden, sondern nur aufgrund besonderer Vereinbarung (§ 12 HBG) vom Hausbesorger zu leisten seien.
Gegen dieese Rekursentscheidung richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, den erstgerichtlichen Sachbeschluß wiederherzustellen; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Antragsgegnerin beantrragt in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannteen Grund zulässig; er ist auch berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Die Rechtsmittelwerberin macht im wesentlichen geltend, § 24 Abs 2 MRG diene nicht nur subsidiär als Auslegungshilfe; vielmehr verweise § 14 Abs 1 Z 7 WGG auf die betreffenden Bestimmungen des MRG, sodaß das MRG unmittelbar anzuwenden sei. Bei den Kosten für die Anschaffung der angeführten Gartengeräte handle es sich nicht um in § 21 Abs 1 Z 1 bis 8 MRG taxativ aufgezählte Betriebskosten. Bei der Auslegung des § 24 Abs 2 MRG müsse darauf Bedacht genommen werden, daß die Grünflächen im zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag nicht erwähnt seien; es reiche nicht aus, daß sie allen Nutzungsberechtigten zur Verfügung stünden. Nicht festgestellt sei, daß die Grünanlage auch allen Mietern zur Verfügung stehe. Bei den Kosten für die Gartengeräte handle es sich um einen Erhaltungsaufwand, der aus dem Hauptmietzins zu decken sei.
Hiezu wurde erwogen:
Strittig ist, ob die Kosten der Anschaffung eines Rasenmähers und einer Heckenschere samt Kabel für die Pflege der Grünflächen einer Wohnhausanlage "Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen" im Sinne des § 14 Abs 1 Z 7 WGG sind. In dieser Bestimmung wird das MRG zwar ausdrücklich nur bei den "sonstigen Betriebskosten" erwähnt, der erkennende Senat hat aber keine Bedenken dagegen, auf die Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen die Vorschrift des § 24 MRG (mit Ausnahme des Verteilungsschlüssels) anzuwenden (Würth in Rummel2 § 14 WGG Rz 25; vgl auch den Verweis in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG). Dort sind die "Kosten für die Betreuung von Grünanlagen" in Abs 2 angeführt.
Zu dieser Bestimmung hat der erkennende Senat bereits in SZ 66/67 =
WoBl 1995/15 = MietSlg 45.323 ausgesprochen, daß es die
Sonderstellung der Grünanlagen eines Hauses gerechtfertigt erscheinen läßt, die Beteiligung der Mieter an den Kosten der gärtnerischen Betreuung nicht von der Voraussetzung abhängig zu machen, daß den Mietern aufgrund des Mietvertrages oder einer anderen Vereinbarung "Benützungsrechte" zustehen. Der Nutzen einer Grünfläche kann nämlich auch allein darin bestehen, daß sie den Mietern die Annehmlichkeit einer gefälligen Umgebung, einer schöneren Aussicht oder besseren Luft verschafft. Daß die Grünflächen im Mietvertrag der Antragstellerin nicht erwähnt sind, ist daher ohne Bedeutung. Soweit die Antragstellerin in ihrem Rechtsmittel nun zwischen Mietern und Nutzungsberechtigten unterscheiden will, genügt der Hinweis, daß auch Mieter nutzungsberechtigt sind; beispielsweise ist auch in § 14 WGG von "Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten" die Rede.
Die Rechtsmittelwerberin ist aber insofern im Recht, als sie sich gegen die Einordnung der gegenständlichen Kosten unter § 14 Abs 1 Z 7 WGG iVm § 24 Abs 2 MRG wendet. Auch besondere Aufwendungen im Sinne des § 24 MRG sind inhaltlich Betriebsaufwand (Palten in Korinek/Krejci, Handbuch zum MRG 421; ders, Betriebskosten im Mietrecht Rz 114, 121; Würth aaO § 24 MRG Rz 4, § 3 MRG Rz 4; SZ 60/57 = WoBl 1988/17 = MietSlg 39.238). Hingegen sind die Kosten der Anschaffung neuer Gartengeräte keine Kosten des "Betriebes", sondern Kosten, die zur "Aufrechterhaltung des Betriebes" im Sinne des § 14a Abs 2 Z 3 WGG (vgl § 3 Abs 2 Z 3 MRG) aufgewendet wurden. Sie sind aus der Erhaltungs- und Verbesserungsrückstellung gemäß § 14 Abs 1 Z 5 WGG (nach MRG: aus dem Hauptmietzins) zu decken (vgl Würth aaO § 14 WGG Rz 13 f).
Entgegen der Ansicht des Rekursgerichtes läßt sich der E WoBl 1995/15 nicht entnehmen, daß mit Kosten der Betreuung etwas anderes gemeint wäre als Kosten des Betriebes. Die Frage der Abgrenzung besonderer Aufwendungen im Sinne des § 24 MRG vom Erhaltungs- oder Verbesserungsaufwand wurde in dieser Entscheidung mangels Relevierung offen gelassen. In diesem Zusammenhang ist weiters auf die von der Rechtsmittelwerberin zitierten Gesetzesmaterialien zu § 14 Abs 1 Z 7 WGG (vgl WoBl 1991, 104) zu verweisen, wonach dem "Betrieb" gemeinschaftlicher Anlagen auch die Betreuung, wie etwa die laufende Pflege von Grünanlagen, zuzurechnen ist. Schließlich vermag auch das Argument, daß im Betreuungsentgelt eines Gärtners die Amortisation seiner Maschinen mitenthalten sei, an der vorgenommenen Unterscheidung nichts zu ändern; in einem solchen Fall liegt eben keinen Anschaffung von Gartengeräten durch die Bauvereinigung vor.
Der stattgebende Sachbeschluß des Erstgerichtes war daher wiederherzustellen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 22 Abs 4 WGG iVm § 37 Abs 3 Z 19 MRG. Die Kosten rechtsfreundlicher Vertretung hat - abgesehen vom hier nicht gegebenen Fall mutwilliger Antragstellung - jede Partei selbst zu tragen.