OGH 5Ob2064/96g

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Beschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben; dem Erstgericht wird aufgetragen, über den Antrag, den Antragsgegner als Verwalter der gemeinsamen Liegenschaft abzuberufen und ihn durch einen anderen (noch bekanntzugebenden) Verwalter zu ersetzen, unter Abstandnahme vom gebrauchten Zurückweisungsgrund zu entscheiden.

Text

Begründung

Die Antragsteller sind zu je 9/104 Anteilen Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft mit dem Haus *****; die restlichen Miteigentumsanteile (86/104), mit denen kein Wohnungseigentum verbunden ist, gehören dem Antragsgegner.

Die Verwaltung der Liegenschaft führt der Antragsgegner, wobei zumindest bei Beginn des gegenständlichen Verfahrens nicht klar war, ob er diese Funktion auf Grund eines Bestellungsaktes oder de facto - kraft seiner Anteilsmehrheit - ausübt. Der Antragsgegner selbst brachte vor, "als ideeller Mehrheitseigentümer für die Verwaltung der Liegenschaft zuständig zu sein" (AS 9). Er begegnete damit ua dem Vorwurf der Antragsteller, Verwaltungsmaßnahmen (etwa die Beauftragung eines Subverwalters mit der Erstellung der Jahresabrechnung oder die Einforderung einer Rücklage, genauer gesagt eines Reparaturkostenvorschusses von S 500.000,--, für Erhaltungsarbeiten) gesetzt zu haben, ohne die anderen Miteigentümer (die Antragsteller) mit der Angelegenheit zu befassen. Die Parteien stellten vorerst nur außer Streit, daß der Antragsgegner als "schlichter ideeller Miteigentümer der Liegenschaft zu 43/52 Anteilen zugleich Verwalter der Liegenschaft im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist" (AS 15).

Mit der Behauptung, der Antragsgegner gewähre (im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung) keine Belegeinsicht, lege keine Vorausschau, verlange von den Antragstellern selbstherrlich eine nachträgliche Rücklage von S 500.000,-- und schreibe ihnen eine laufende monatliche Rücklage von S 10.000,-- vor, er führe keine Reparaturen (etwa die dringend notwendige Abdichtung des Daches) durch, erteile aber andererseits Aufträge an verschiedene Verwaltungen, verlange unter Mißachtung des Mitbenützungsrechtes der Antragsteller an allgemeinen Flächen die Entfernung von Gegenständen, belästige sie ständig mit allem möglichen "Aufforderungen" und kümmere sich eigentlich nur um seinen Anteil, riefen die Antragsteller gemäß § 26 Abs 1 Z 7 WEG das Gericht mit dem auf § 13a Abs 1 Z 6 und § 18 Abs 1 Z 3 zweiter Fall WEG gestützten Begehren an, den Antragsgegner als Verwalter abzuberufen und ihn durch einen noch bekanntzugebenden Verwalter zu ersetzen.

Der Antragsgegner hat die Berechtigung dieses Begehrens im wesentlichen mit dem Einwand bestritten, daß er seinen Pflichten immer ordnungsgemäß nachgekommen sei. Dringende Reparaturen könne er nicht durchführen, solange die Antragsteller die Rücklage nicht ausreichend dotierten.

Mit Sachbeschluß vom 6.9.1994 (ON 7) gab das Erstgericht dem Begehren der Antragsteller zunächst statt und berief den Antragsgegner gemäß § 18 Abs 1 Z 3 WEG mit der Wirkung als Vewalter der Liegenschaft ab, daß seine Verwalterbestellung mit Rechtskraft der Entscheidung erlöschen sollte. Es legte dem Antragsgegner eine grobe Vernachlässigung seiner Verwalterpflichten zur Last, nicht zuletzt den Umstand, daß er sich von seinem Wohnsitz in Deutschland aus kaum um die Verwaltung des Hauses kümmere.

Das vom Antragsgegner angerufene Rekursgericht hob diesen Sachbeschluß auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurück. Da § 13a Abs 1 Z 6 WEG im Zusammenhang mit § 18 Abs 1 Z 3 zweiter Fall WEG nur die Abberufung eines bestellten Verwalters und seine Ersetzung durch einen anderen vorsehe, sei zu klären, ob der Antragsgegner die Verwaltung der Liegenschaft auf Grund eines Bestellungsaktes führe. Sollte sich herausstellen, daß er die Liegenschaft lediglich auf Grund seiner Mehrheitsanteile verwaltet, habe dies zur Zurückweisung seines Antrages zu führen.

Im zweiten Rechtsgang wurde dieser Ergänzungsauftrag durch die Außerstreitstellung erledigt, "daß der Antragsgegner die streitgegenständliche Liegenschaft aufgrund seiner Mehrheitseigentümerstellung verwaltet und kein Mehrheitsbeschluß darüber gefaßt wurde und auch kein Vertrag über seine Verwalterbestellung geschlossen wurde" (AS 95).

Getreu der ihm im Aufhebungsbeschluß überbundenen Rechtsansicht wies nunmehr das Erstgericht den Sachantrag der Antragsteller zurück. Der Antragsgegner sei nämlich kein iSd § 14 Abs 1 Z 5 WEG von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer bestellter Verwalter.

Das nunmehr von den Antragstellern angerufene Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:

Gemäß § 13a Abs 1 Z 6 WEG könne sich jeder Miteigentümer an der Verwaltung der Liegenschaft beteiligen und die Entscheidung des Gerichtes darüber verlangen, daß der bestellte Verwalter, der die ihm obliegenden Pflichten grob vernachlässigt, durch einen anderen ersetzt wird (§ 18 Abs 1 Z 3 zweiter Fall WEG). Gemäß § 14 Abs 1 WEG entscheide in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft - unbeschadet der Minderheitsrechte nach § 13a WEG - die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer. Obwohl infolge Novellierung dieser Gesetzesstelle durch das 3.WÄG die Wendung, daß für die Verwaltung der Liegenschaft das 16.Hauptstück des zweiten Teils des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches gilt, weggefallen ist, werde klargestellt, daß zur ordentlichen Verwaltung derjenige, der über die Mehrheit der Miteigentumsanteile verfügt, berufen ist. Gemäß Z 5 des § 14 Abs 1 WEG sei auch für die Bestellung und Abberufung eines gemeinsamen Verwalters die Mehrheit zuständig. Ein derartiger Beschluß komme nach dem zweiten Satz des § 13b Abs 2 WEG jedoch erst zustande, nachdem allen Miteigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde. Daß allen Miteigentümern zuvor Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde, hätten Lehre und ständige Rechtsprechung schon vor Inkrafttreten des 3.WÄG als einzige Voraussetzung für die Gültigkeit von Mehrheitsbeschlüssen aufgestellt (Gamerith in Rummel2, Rz 10 zu § 833 ABGB).

Die Abberufung des Verwalters einer Liegenschaft setze voraus, daß er bestellter Verwalter (§ 14 Abs 1 Z 5 WEG) ist. Aus Schrifttum und Judikatur sei kein Hinweis darauf zu entnehmen, daß ein lediglich kraft seines Miteigentumsanteils verwaltender Mehrheitseigentümer "bestellter Verwalter" sei und als solcher enthoben werden könne. Sofern ein Mehrheitseigentümer die Liegenschaft verwaltet, ohne bestellter Verwalter zu sein, stehe es den Minderheitseigentümern gemäß § 13a Abs 1 Z 6 WEG lediglich frei, zu beantragen, daß ein vorläufiger oder gemeinsamer Verwalter bestellt werde. Der Sachantrag sei daher vom Erstgericht zu Recht zurückgewiesen worden.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält (in der nunmehr ergänzten Fassung) den Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,-- übersteigt, der Revisionsrekurs jedoch nicht zulässig sei. Begründet wurde letzteres mit dem Fehlen erheblicher Rechtsfragen iSd § 528 Abs 1 ZPO.

Im jetzt vorliegenden ao Revisionsrekurs machen die Antragsteller geltend, daß die am reinen Wortlaut des § 13a Abs 1 Z 6 WEG orientierte Gesetzesauslegung, wonach selbst bei gröbsten Pflichtwidrigkeiten nur der formell bestellte, nicht aber auch der "sich selbst zum Verwalter ernennende Mehrheitseigentümer" von der Verwaltertätigkeit enthoben werden könne, zu untragbaren Ergebnissen führe. Der Mehrheitseigentümer hätte es immer wieder in der Hand, den einmal - allenfalls auch vom Gericht - bestellten gemeinsamen Verwalter wiederum abzuberufen und die Verwaltungsagenden an sich ziehen. Nur eine Abberufung des selbsternannten Mehrheitseigentümer-Verwalters, wie sie hier verlangt wurde, lasse das Wiederbestellungsverbot des § 18 Abs 2 WEG wirken. In der Praxis erfolge eben die "Bestellung" des Verwalters oft dadurch, daß der Mehrheitseigentümer die Verwaltung ganz einfach übernimmt. Der Schutz der Minderheit erfordere auch in einem solchen Fall die gesetzliche Möglichkeit einer Abberufung; Judikatur zu dieser Frage fehle. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Beschluß entweder im Sinn einer Wiederherstellung des (im ersten Rechtsgang ergangenen) Sachbeschlusses des Erstgerichtes vom 6.9.1994 abzuändern, oder aber aufzuheben und die Rechtssache an das Erstgericht zurückzuverweisen.

Dem Antragsgegner wurde die Beantwortung dieses Rechtsmittels freigestellt. Er hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und in seiner Revisionsrekursbeantwortung die Bestätigung des angefochtenen Beschlusses beantragt.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil zur streitentscheidenden Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen einem die Liegenschaft selbst verwaltenden Mehrheitseigentümer die Wohnungseigentumsverwaltung entzogen werden kann, noch keine Judikatur vorliegt; er ist im Sinn seines Aufhebungsbegehrens auch berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Richtig ist, daß § 13a Abs 1 Z 6 WEG als Individualrecht jedes Mit- und Wohnungseigentümers, auf die Art der Verwaltung der Liegenschaft Einfluß zu nehmen, nur die Anrufung des Gerichtes (und zwar im besonderen Außerstreitverfahren nach § 26 Abs 1 Z 7 und Abs 2 WEG) zur Bestellung eines vorläufigen oder gemeinsamen Verwalters sowie zur Ersetzung eines grob pflichtwidrig handelnden "bestellten" Verwalters erwähnt. Daraus ableiten zu wollen, daß gegen einen Mehrheitseigentümer, der die Wohnungseigentumsverwaltung an sich gezogen hat, ohne die übrigen Miteigentümer mit einem formellen Bestellungsakt zu befassen (den er gemäß § 14 Abs 1 Z 5 WEG ohnehin auch gegen deren Willen durchsetzen könnte), nicht mit einem Antrag auf Abberufung gemäß § 18 Abs 1 Z 3 zweiter Fall WEG vorgegangen werden kann, ist jedoch mit dem Sinn dieser gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren. Bezogen auf den genannten Fall muß vielmehr von einer Gesetzeslücke ausgegangen werden, die durch Analogie zu schließen ist.

Daß der Gesetzgeber wirklich nur den "bestellten" Verwalter einem Abberufungsverfahren nach § 13a Abs 1 Z 6 iVm § 18 Abs 1 Z 3 zweiter Fall WEG aussetzen und durch seine Wortwahl genau jenen Ausschließlichkeitseffekt herbeiführen wollte, den das Rekursgericht angenommen hat, ist zweifelhaft. Hätte er das in § 13a Abs 1 Z 6 WEG verwendete Wort "bestellt" bewußt in dieser normativen Bedeutung gebraucht, wäre unverständlich, warum es in der komplementären Regelung des § 18 Abs 1 Z 3 zweiter Fall WEG fehlt. Es ist daher der Schluß gerechtfertigt, daß die Abberufung des "bestellten" Verwalters in § 13a Abs 1 Z 6 WEG erwähnt wurde, um den Normalfall zu schildern, daß aber nicht beabsichtigt war, den selbstherrlich verwaltenden Mehrheitseigentümer von dieser Sanktion auszunehmen.

Das Gegenstück zur Verwaltung einer gemeinsamen Sache durch den bestellten Verwalter ist die Selbstverwaltung der Miteigentümer. Letztere ist in § 833 ABGB, der grundsätzlich auch für die Wohnungseigentumsgemeinschaft gilt (Würth/Zingher, WohnR '94, Anm 2 zu § 13a WEG), sogar als Normalfall der Verwaltung konzipiert. Das jedem Mit- und Wohnungseigentümer eingeräumte Recht, die Bestellung eines gemeinsamen Verwalters zu verlangen (§ 13a Abs 1 Z 6 WEG), führt daher in einem ersten Schritt zu einer Beendigung der Selbstverwaltung und dann erst in einem zweiten Schritt zur Bestellung eines Verwalters (folgerichtig hat das zur Bestellung eines gemeinsamen Verwalters angerufene Gericht zunächst den Miteigentümern aufzutragen, selbst einen Verwalter zu bestellen, erst wenn sie diesem Auftrag nicht nachkommen, bestellt ihn das Gericht:

Faistenberger/Barta/Call, Kommentar zum WEG 1975, Rz 16 zu § 15; vgl auch Würth/Zingher, WohnR '94, Anm 5 zu § 13a WEG). wird bei einem solchen Übergang von der Selbst- zur Fremdverwaltung das Gericht nicht angerufen, entscheidet hierüber (sowohl über die Beendigung der Selbstverwaltung als auch über die Person des Verwalters) die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer (§ 14 Abs 1 Z 5 WEG). Eine solche Entscheidung setzt zwar die Beteiligung aller Miteigentümer voraus, wobei diese Beteiligung darin besteht, daß ihnen Gelegenheit zur Äußerung (wenigstens die formelle Möglichkeit einer Einflußnahme auf die Willensbildung der Gemeinschaft) gegeben wird (§ 13b Abs 2 WEG), doch kann die Mehrheit letztlich in beiden Fragen (der Grundsatzentscheidung zur Bestellung eines Verwalters und zur Auswahl seiner Person) ihren Willen durchdrücken. Die Mehrheit kann daher jederzeit die (ordentliche) Verwaltung an sich ziehen (Klang in Klang2 III, 1112; MietSlg 34.105). In der Ausübung dieser Macht wird sie lediglich durch das Recht der Minderheit (sogar jedes einzelnen Miteigentümers), das Gericht zur Bestellung eines gemeinsamen Verwalters bzw zur Abberufung des bestellten Verwalters anzurufen, kontrolliert.

Für einen Fall wie den hier vorliegenden, in dem ein Miteigentümer über die Mehrheit der Anteile verfügt, bedeutet dies, daß der Unterschied zwischen Selbstverwaltung und Verwaltung durch den Mehrheitseigentümer (der die Verwaltungsagenden an sich gezogen hat) oft nur schwer auszumachen ist. Dieser ist vor allem dann kaum noch zu erkennen, wenn der Mehrheitseigentümer selbstherrlich, ohne die anderen Miteigentümer zu fragen, Verwaltungshandlungen setzt, weil es dann am Wesensmerkmal der Selbstverwaltung, daß sich alle Teilhaber, sei es auch nur dadurch, daß sie vor bzw zu allen Verwaltungshandlungen der Mehrheit gehört werden, an der gemeinsamen Vewaltung beteiligen (§ 933 ABGB), fehlt. Der Unterschied zwischen selbst- und fremdbestimmter Verwaltung reduziert sich in einem solchen Fall praktisch darauf, daß einmal ein formeller Beschluß über die Verwaltung durch den Mehrheitseigentümer gefaßt wurde, die anderen Miteigentümer also Gelegenheit hatten, sich zum Ansinnen des Mehrheitseigentümers zu äußern, das andere Mal nicht. Diese sowohl in ihren äußeren Erscheinungsformen als auch in ihren rechtlichen Wirkungen bestehende Ähnlichkeit zwischen selbstherrlicher und formell durch die vorherige Anhörung der anderen Miteigentümer gedeckter Verwaltung des Mehrheitseigentümers rechtfertigt die Abberufung des verwaltenden Mehrheitseigentümers gemäß § 13a Abs 1 Z 6 iVm § 18 Abs 1 Z 3 zweiter Fall WEG auch und schon dann, wenn er, ohne formell bestellt zu sein, Verwaltungsagenden an sich zieht und Verwaltungshandlungen ohne Beteiligung (zumindest Anhörung) der übrigen Miteigentümer setzt.

Diese Vorgangsweise ist auch verfahrensökonomisch geboten. Es wurde bereits erwähnt, daß ein auf § 13a Abs 1 Z 6 WEG gestützter Antrag auf gerichtliche Verwalterbestellung zunächst nur dazu führt, daß die Selbstverwaltung formell beendet und den Miteigentümern ein Auftrag zur Bestellung eines Verwalters erteilt wird (vgl auch Gamerith in Rummel2, Rz 3 zu § 836 ABGB). Der Mehrheitseigentümer wäre daher nicht gehindert, sich selbst zum Verwalter zu bestellen (§ 14 Abs 1 Z 5 WEG), und zwar auch dann nicht, wenn Grund für die Anrufung des Gerichtes sein grob pflichtwidriges Verhalten bei der bisherigen Ausübung von Verwaltungsagenden war. Um von vornherein zu verhindern, daß der pflichtwidrige Mehrheitseigentümer die Verwaltung (erneut) an sich zieht, bedarf es daher - wie die Rechtsmittelwerber zutreffend ausführen - einer Abberufung, die das (Wieder-)Bestellungsverbot des § 18 Abs 2 WEG auslöst. Das läßt sich nur über die als zulässig erkannte analoge Anwendung der Regelung des § 13a Abs 1 Z 6 iVm § 18 Abs 1 Z 3 zweiter Fall WEG auf den auch hier vorliegenden Fall eines Mehrheitseigentümers erreichen, der sich wie ein fremdbestimmter Verwalter geriert und eigenmächtig Verwaltungshandlungen setzt.

Damit war die nur auf den Mangel einer formellen Bestellung des Antragsgegners zum Verwalter der verfahrensgegenständlichen Liegenshaft gestützte "Zurückweisung" des Sachantrages verfehlt und wie im Spruch zu entscheiden. Bemerkt sei nur noch, daß die bloße Enthebung des Antragsgegners als Verwalter wieder zum Zustand der - offensichtlich nicht möglichen - Selbstver- waltung führen würde (SZ 52/180 = MietSlg 31/41). Auch wenn im Abberufungsantrag kein bestimmter Ersatzverwalter namhaft gemacht werden muß (Faistenberger/Barta/Call aaO, Rz 20 zu § 15 WEG), empfiehlt sich daher, - sollte es zu einer Abberufung des Antragsgegners kommen - in Wahrnehmung des geltenden Untersuchungsgrundsatzes doch die vorherige Klarstellung, wer die Liegenschaft verwalten soll. Ob zur Klärung dieser Frage und allenfalls noch offener Tatfragen eine Verhandlung durchzuführen ist, bleibt dem pflichtgemäßen Ermessen des Erstgerichtes anheimgestellt.