Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben.
Die Rechtssache wird zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.
Text
Begründung
Die Antragstellerin ist zu 68/1975 Anteilen Miteigentümerin der Liegenschaft ***** mit dem Haus S*****; mit ihrem Anteil ist Wohnungseigentum an der Wohnung top 8 verbunden. Sie hat das Wohnungseigentum auf Grund eines Scheidungsvergleiches im Jahr 1993 von ihrem ehemaligen Ehegatten erworben, der seinerseits die "Wohnung" am 24.1.1973 gekauft hatte.
Die Errichtergemeinschaft hatte die Wohnungseigentumsbewerber auf die Möglichkeit hingewiesen, statt der vorgesehenen PVC-Beläge auf eigene Kosten durch die in einer eigenen Liste bekanntgegebenen ausführenden Unternehmen Spannteppiche oder Klebeparkett verlegen zu lassen. Dazu war eine Absenkung des Betonestrichs notwendig. Der damalige Ehegatte der Antragstellerin ließ von der ihm genannten Firma Franz S***** im Wohnzimmer und im Schlafzimmer einen Parkettboden verlegen.
Im Mai 1994 bemerkte die Antragstellerin, daß der Boden im Wohnzimmer nachgibt. Die Besichtigung durch einen Baumeister ergab, daß der Estrich mehrfach gebrochen und nicht trittsicher ist. Die Estrichhöhe beträgt an den gebrochenen Stellen 2,7 cm. Eine Lastverteilungsbewährung ist nicht vorhanden. Die Schäden machen einen Austausch der Fußbodenkonstruktion notwendig.
Die Antragstellerin vertritt den Standpunkt, daß es sich bei der Sanierung des Fußbodens um eine Maßnahme zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Liegenschaft handle. Für die mangelhafte Ausführung habe die Errichtergemeinschaft bzw deren Nachfolgerin, die Wohnungseigentümer- gemeinschaft, einzustehen. Die Antragstellerin stellte daher bei Gericht den Antrag, der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzutragen, die Estrich- und Parkettreste in ihrem Wohnzimmer zu entfernen, die Fußbodenkonstruktion (Estrich) zu erneuern und neuerlich Parkett zu verlegen. Die Kosten dieser Arbeiten seien aus der bestehenden Rücklage bei sonstiger Exekution in dieselbe oder in die vom Verwalter eingehobenen Vorauszahlungen der Miteigentümer für Aufwendungen zu tragen. Für die Durchführung dieser Arbeiten solle eine Frist von zwei Monaten gesetzt werden.
Die Antragsgegnerin beantragte die Abweisung des Sachantrages. Es bestehe ein kausaler Zusammenhang zwischen den aufgetretenen Schäden und dem Sonderwunsch, einen Parkettboden zu verlegen, weil dazu der Estrich dünner habe ausgeführt werden müssen. Zudem sei der Parkettboden von der Antragstellerin unsachgemäß behandelt worden, indem ein auf dem Boden liegender Spannteppich mehrmals naß gereinigt worden sei. Im übrigen fordere die Antragstellerin zuviel, wenn sie die Erneuerung eines ca 20 Jahre alten Bodens verlange, dazu noch neue für alte (bei einem Fensteraustausch überdies beschädigte) Tapeten, das Aus- und Einräumen des Wohnzimmers durch Professionisten und die Abgeltung der ihr durch den Schaden erwachsenen Unannehmlichkeiten.
Das Erstgericht gab dem Begehren der Antragstellerin auf der Basis der eingangs angeführten Feststellungen in der Weise statt, daß es die Wohnungseigentümergemeinschaft schuldig erkannte, binnen drei Monaten die Estrich- und Parkettreste im Wohnzimmer der Antragstellerin zu entfernen, den Estrich zu erneuern und jenen Teil der Kosten eines neuen Parkettbodens zu ersetzen, der dem ordnungsgemäßen Anbringen eines neuen PVC-Belages entspricht.
Das allein von der Wohnungseigentümergemeinschaft angerufene Rekursgericht bestätigte diesen Sachbeschluß mit der Maßgabe, daß es die Antragsgegnerin schuldig erkannte, binnen drei Monaten die Estrich- und Parkettreste im Wohnzimmer der Antragstellerin zu entfernen und den Estrich zu erneuern. Dazu stellte es noch fest, daß die Antragsgegnerin die Kosten eines neuen Parkettbodens im Wohnzimmer der Antragstellerin so weit zu tragen habe, als dies dem ordnungsgemäßen Anbringen eines neuen PVC-Belages entspricht. Es führte aus:
Entgegen der Rechtsansicht der Antragsgegnerin habe das Erstgericht über das Begehren der Antragstellerin zu Recht im außerstreitigen Verfahren abgesprochen. Gemäß § 26 Abs 1 Z 3 WEG gehöre zu jenen Angelegenheiten, über die im außerstreitigen Verfahren zu entscheiden ist, die "Beteiligung eines Miteigentümers an der Verwaltung (§ 13a) einschließlich der sonstigen Angelegenheiten der Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft, über die nach dem 16.Hauptstück des 2.Teiles des ABGB im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden ist." § 13a WEG bestimme nun unter Z 1, daß jeder Miteigentümer die Entscheidung des Gerichtes darüber verlangen könne, daß Arbeiten iSd § 14 Abs 1 Z 1 WEG binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden. Bei diesen Arbeiten handle es sich um die "ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft iSd § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen".
Wegen des Verweises auf § 3 MRG könne direkt auf die dazu entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden. Danach seien Erhaltungsarbeiten im Objekt eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, sofern dabei ernste Schäden des Hauses behoben werden. Dazu zählten etwa die Schadhaftigkeit des Fußbodens, die dessen Neuverlegung erforderlich macht (LGZ Wien in MietSlg 8.767), die notwendige Erneuerung des Innenverputzes (LGZ Wien MietSlg 15.156) sowie schlechthin Erhaltungsarbeiten am Mauerwerk (LGZ Wien in MietSlg 39.239, 41.196 und 42.102).
Die Antragstellerin, welche die Durchführung der ordnungsgemäßen Erhaltung begehre, mache dieses Begehren daher zu Recht im außerstreitigen Verfahren geltend. Der Nichtigkeitsgrund der Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtsweges liege nicht vor.
Auch in der Sache selbst sei das Begehren der Antragstellerin berechtigt. Da es sich bei den verlangten Arbeiten um Erhaltungsarbeiten iSd § 3 MRG, also um Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung iSd § 14 Abs 1 Z 1 WEG handle, komme es gar nicht mehr darauf an, ob der seinerzeit angebrachte Parkettboden ein "Sonderwunsch" der Antragstellerin war, habe sie doch die dadurch entstandenen Mehrauslagen ohnehin durch eine Aufzahlung selbst getragen. Da das Erstgericht unbekämpft den Anspruch der Antragstellerin begrenzt habe, nämlich mit den Kosten, die für die Anbringung eines neuen PVC-Bodens entstehen würden, erübrige sich ein Eingehen darauf, ob die Antragstellerin nicht Anspruch auf die Erhaltung des bisherigen (Parkett-)Bodens hätte, zumal regelmäßig zur Behebung eines ernsten Schadens auch die damit notwendig verbundenen Arbeiten gehörten wie etwa die Herstellung von Tapeten, Malerei und Verfliesung (vgl MietSlg 38.659).
Ob der Antragstellerin allenfalls Schadenersatzansprüche gegen die mit der Durchführung der Arbeiten betrauten Professionisten zustehen, sei hier nicht relevant: Ihr Erhaltungsanspruch sei nämlich unabhängig von etwaigen Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüchen gegen die mit der Herstellung betrauten Unternehmer (WoBl 1993/73).
Auch der Einwand der Antragsgegnerin, es hätte ein Abzug "neu für alt" vorgenommen werden müssen, sei nicht berechtigt: Es gehe nicht um den Ausgleich eines Schadens, den die Antragstellerin erlitten hat, sondern um ihren Anspruch auf Erhaltung ihres Wohnungseigentumsobjektes, sodaß Grundsätze des Schadenersatzrechtes nicht griffen.
Durch die Verdeutlichung des Spruchs sei klarzustellen gewesen, daß damit nur der Umfang der Erhaltungspflicht der Antragsgegnerin festgelegt werde, ohne einen Zahlungsauftrag zu erlassen. Gleichzeitig habe die Einschränkung auf den Grund des Anspruches wegzufallen gehabt, da im außerstreitigen Verfahren ein konkreter, ziffernmäßiger Ersatzbetrag nicht gefordert werden könne; ein weiterer Sachbeschluß über die Höhe des Anspruches komme nicht in Frage.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß eine Rechtsfrage der in § 528 Abs 1 ZPO genannten Art nicht zu lösen gewesen sei.
Im jetzt vorliegenden ao Revisionsrekurs wiederholt die Antragsgegnerin ihr Argument von der Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtsweges und verbindet damit den Antrag, die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen samt dem durchgeführten Verfahren aufzuheben und den Sachantrag der Antragstellerin zurückzuweisen. Als Mangelhaftigkeit des Verfahrens rügt die Antragsgegnerin, daß nicht - wie beantragt - Schadensausmaß und Schadensursache durch einen Sachverständigen erhoben wurden. Damit wäre zu belegen gewesen, daß der Schaden von der Antragstellerin verschuldet oder zumindest verursacht worden sei und daher von ihr zu vertreten wäre.
In der Sache selbst macht die Antragsgegnerin geltend, daß die in § 14 Abs 1 Z 1 WEG enthaltene Verweisung auf § 3 MRG "logisch" (gemeint wohl: teleologisch) auf dessen Abs 2 Z 1, also auf die Erhaltung allgemeiner Teile des Hauses sowie der Hausbesorgerdienstwohnung zu reduzieren sei, weil ja auch § 14 Abs 1 Z 1 WEG nur von den "zur Verwaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlichen Arbeiten spreche". Dazu ordne § 13 Abs 3 WEG an, daß der Wohnungseigentümer die Wohnung und die für die Wohnung bestimmten Einrichtungen auf seine Kosten zu warten und instandzuhalten habe. Das Gesetz gehe somit im weitesten Sinn von der Verantwortlichkeit und Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers aus, sodaß Erhaltungsarbeiten, die nur einzelne Wohnungen betreffen, nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erbringen seien. Der mit der Mängel- und Rechtsrüge verbundene Antrag der Rechtsmittelwerberin geht dahin, den angefochtenen Sachbeschluß allein oder zusammen mit dem Sachbeschluß der ersten Instanz aufzuheben und entweder dem Rekursgericht oder dem Erstgericht - letzteren nach Ergänzung des Verfahrens über Umfang und Ursachen der Schäden - die neuerliche Entscheidung aufzutragen.
Von der Antragstellerin liegt dazu eine Revisionsrekursbeantwortung vor. Sie hat beantragt, den Revisionsrekurs zurückzuweisen oder ihm keine Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil zu einigen der noch zu erörternden Probleme noch keine Judikatur des Obersten Gerichtshofes existiert; er ist im Ergebnis auch im Sinne seines Aufhebungsantrages berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Unbeachtlich sind die Ausführungen der Rechtsmittelwerberin zur Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtsweges. Die Verwerfung dieses Nichtigkeitsgrundes durch das Rekursgericht ist nämlich in analoger Anwendung des § 519 Abs 1 ZPO (iVm § 26 Abs 2 WEG und § 37 Abs 3 Z 16 MRG) nicht weiter anfechtbar (EFSlg 70.383; WoBl 1993, 35/31; 5 Ob 1065/94 ua). Lediglich zur nochmaligen Klarstellung der Reichweite der Kompetenzen des Streitrichters in den in § 26 Abs 1 Z 3 WEG angeführten Angelegenheiten sei daher darauf hingewiesen, daß die Inanspruchnahme des außerstreitigen Rechtsweges zur Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten, und zwar auch dann, wenn die Behebung ernster Schäden des Hauses innerhalb eines Wohnungseigentumsobjektes begehrt wird (§ 3 Abs 2 Z 2 MRG), der einschlägigen Judikatur entspricht (MietSlg 39.619; ImmZ 1989, 372; WoBl 1993, 107/73; vgl auch EWr II/14/13; Würth in Rummel2, Rz 4a zu § 14 WEG). Eine teleologische Reduktion des durch § 3 MRG vorgegebenen Begriffes der Erhaltungsarbeit im Bereich des Wohnungseigentumsrechtes hat die Judikatur insoweit abgelehnt; die Verweisung auf § 3 MRG in § 14 Abs 1 Z 1 WEG wurde vielmehr so verstanden, daß der Gesetzgeber eine weitgehende Gleichstellung in beiden Rechtsbereichen (MRG und WEG), inhaltlich also eine Erweiterung der gemeinschaftlichen Erhaltungspflicht im WEG-Bereich, anstrebte (vgl MietSlg 38/20; MietSlg 39.619; WoBl 1993, 107/73; Call in WoBl 1992, 248 zu 5 Ob 81/91).
Zu erinnern ist in diesem Zusammenhang freilich daran, daß der die Erhaltungspflicht der Gemeinschaft einfordernde Wohnungseigentümer im außerstreitigen Verfahren nach § 26 Abs 1 Z 3 WEG keinen Titel zum Ersatz fiktiver oder selbst aufgewendeter Mängelbehebungskosten erwirken kann (vgl MietSlg 17/18; ImmZ 1989, 372). Die im angefochtenen Sachbeschluß enthaltene Feststellung, daß die Antragsgegnerin die Kosten eines neuen Parkettbodens nur insoweit zu tragen hat, als sie den Kosten für das ordnungsgemäße Anbringen eines PVC-Belages entsprechen, ist daher - wie schon das Rekursgericht klarstellte - nur als Umschreibung der durchzuführenden Arbeiten zu verstehen. Die Antragstellerin hat sich damit abgefunden, nicht auf weiterführende Arbeiten bzw teureres Material zu bestehen. Das wird auch im weiteren Verfahren zu berücksichtigen sein; es muß eine Entscheidung vermieden werden, die eine unmittelbare Kostenersatzpflicht der Wohnungseigentumsge- meinschaft bzw ihrer Mitglieder gegenüber der Antragstellerin normiert.
Der von der Antragsgegnerin gerügte Verfahrensmangel ist nicht zu erkennen. Einerseits steht bereits fest, daß die Estrichschäden im Wohnzimmer der Antragstellerin so umfangreich und schwerwiegend sind, daß der Austausch der (gesamten) Fußbodenkonstruktion notwendig ist; andererseits wäre eine schuldhafte Verursachung der Schäden durch die Antragstellerin für die Erhaltungspflicht der Gemeinschaft belanglos. Das LGZ Wien hat in einer langjährigen, vom Schrifttum gebilligten (noch zu § 8 MG ergangenen, aber auf § 6 MRG uneingeschränkt übertragbaren) Rechtsprechung den Standpunkt vertreten, daß in einem Verfahren zur Durchsetzung der in § 3 MRG näher definierten Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 37 Abs 1 Z 2 MRG iVm § 6 MRG) Fragen der Verursachung und des Verschuldens grundsätzlich nicht zu prüfen sind (MietSlg 257, 776, 1799, 3058, 3410, 8821, 11.162; vgl Zingher, MG18, 56). Der erkennende Senat ist erst jüngst dieser Rechtsansicht gefolgt (5 Ob 2002/96i). Die in dieser Entscheidung angestellten Erwägungen, insbesondere das Argument, daß das außerstreitige Verfahren für schadenersatzrechtliche Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter (hier: zwischen den Mitgliedern der Wohnungseigentumsgemeinschaft) keinen Raum bietet, treffen auch hier zu. Allfällige Schadenersatzanprüche gegen die Antragstellerin wegen schuldhafter Herbeiführung der verfahrensgegenständlichen Mängel bzw Verletzung der in § 13 Abs 3 WEG normierten Sorgfaltspflichten werden daher die mit dem Erhaltungsaufwand belasteten Wohnungseigentümer im streitigen Rechtsweg zu verfolgen haben. Diese Schadenersatzansprüche beeinflussen den Umfang der gemeinschaftlichen Pflicht zur Erhaltung der Wohnungseigentumsanlage nicht (vgl Call in WoBl 1993, 108 in der Anmerkung zu 5 Ob 1102/92).
In der Sache selbst ist den Ausführungen der Rechtsmittelwerberin das bereits zum geltend gemachten Nichtigkeitsgrund dargelegte Argument entgegenzuhalten, daß die Erhaltungspflicht der Gemeinschaft auch dann eingreift, wenn es um die Behebung ernster Schäden innerhalb eines Wohnungeigentumsobjektes geht (MietSlg 39.619 ua). Dazu gehören Schäden am Fußboden jedenfalls dann, wenn sie ein Ausmaß erreichen, daß die vollständige Erneuerung des Fußbodens notwendig ist (vgl Call im HB zum MRG, MRG und WEG, 641). Muß - wie hier - der Estrich, also ein Teil der Fußbodenkonstruktion, entfernt und wieder aufgetragen werden, dann wird die Erhaltungsarbeit sogar an gemeinsamen Teilen des Hauses geleistet, zu denen Böden und Decken einzelner Wohnungen, ebenso zu zählen sind wie tragende Wände und andere konstruktive Teile des Hauses. Ein schadhafter Estrich, der seine Dämmfunktion (insbesondere seine schalldämmende Wirkung) verliert, beeinträchtigt nicht nur den davon unmittelbar betroffenen Wohnungsinhaber, sondern auch den Inhaber der darunter liegenden Wohnung. Es hat denn auch die Judikatur, soweit sie mit diesem Problem befaßt war, keinen Zweifel gelassen, daß die Erneuerung eines schadhaften Estrichs in die Erhaltungspflicht des Vermieters (hier eben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) fällt (vgl 5 Ob 523/93).
Obwohl demnach kein Zweifel besteht, daß die Antragstellerin von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer (in deren Kompetenz die ordentliche Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft fällt) die Durchführung der begehrten Erhaltungsarbeiten (mit der besprochenen Maßgabe, daß sie der Herstellung eines Estrichs mit PVC-Belag entsprechen) verlangen kann, haftet dem bisherigen Verfahren ein Mangel an, der zur Aufhebung der vorinstanzlichen Sachbeschlüsse und Ergänzung des Verfahrens zwingt. Die hier als Antragsgegnerin ins Verfahren gezogene Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch das
3. WÄG in Angelegenheiten der Verwaltung mit Quasirechtspersönlichkeit ausgestattet wurde (§ 13c WEG) und gemäß § 17 Abs 2 WEG durch den gemeinsamen Verwalter vertreten wird (wenn ein solcher bestellt wurde), tritt nämlich grundsätzlich nur im Außenverhältnis in Erscheinung. Gegen andere Mit- und Wohnungseigentümer kommt ihr diese Rechtspersönlichkeit und damit Parteistellung nur dann zu, wenn es um die Einbringung von Beitragsleistungen geht, die schon früher der Verwalter im eigenen Namen geltend machen konnte (vgl 5 Ob 116/95 = EvBl 1996/48). In einem Verfahren nach § 26 Abs 1 Z 3 WEG, in dem es um die Durchsetzung eines Individualrechts des betreffenden Wohnungseigentümers geht, hat demnach nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche aufzutreten; die Parteistellung kommt vielmehr allen jenen Mit- und Wohnungseigentümern zu, deren Interessen durch die Entscheidung berührt werden könnten (§ 26 Abs 2 Z 2 WEG). Das sind bei der Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten nach § 14 Abs 1 Z 1 WEG alle Mit- und Wohnungseigentümer (WoBl 1993, 20/12), mag auch die Pflicht zum Tätigwerden die Mehrheit bzw den Verwalter treffen (vgl ImmZ 1989, 372; WoBl 1990, 103/63). Es ist daher allen Mit- und Wohnungseigentümern der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft Gelegenheit zu geben, sich am Verfahren zu beteiligen.
Daß der Sachantrag der Antragstellerin zu Unrecht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (und nur gegen sie) eingebracht wurde, ist freilich kein Grund für die Abweisung des Begehrens. Im außerstreitigen Verfahren hat das Gericht den Versuch zu unternehmen, die eigentlich als Gegner in Anspruch genommenen Parteien dem Verfahren beizuziehen, sofern sie sich aus dem Vorbringen ausreichend deutlich ergeben (vgl 5 Ob 116/95). Das Erstgericht wird daher die Antragstellerin aufzufordern haben, jene zumindest die Mehrheit repräsentierenden Mit- und Wohnungseigen- tümer zu nennen, gegen die sich ihr Antrag richtet, und die übrigen so weit zu bezeichnen, daß sie vom Verfahren verständigt und eingeladen werden können, ihren Standpunkt zu vertreten. Nur wenn die Antragstellerin dieser Anregung zur Verbesserung bzw Ergänzung ihres Sachantrages nicht nachkommt, wird ihr Begehren mangels Passivlegitimation der in Anspruch genommenen Person abzuweisen sein.
Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.