Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
Begründung
Die Antragsteller haben mit der Erstantragsgegnerin, die Eigentümerin des von der Zweitantragsgegnerin verwalteten Hauses *****, ist, am 27.9.1991 (beginnend ab 1.10.1991) einen unbefristeten Hauptmietvertrag über die ca 103 m2 große Wohnung top 18 abgeschlossen. Als Hauptmietzins wurden S 7.300,-- monatlich, wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex 1976, vereinbart. Daß die Vereinbarung eines iSd § 16 Abs 1 MRG angemessenen Hauptmietzinses zulässig war, ist kein Streitpunkt.
Bei Mietvertragsabschluß hatten die Antragsteller der Erstantragsgegnerin (vertreten durch die Zweitantragsgegnerin) außerdem noch S 63.000,-- und S 165.000,-- zu zahlen. Über den erstgenannten Betrag erwirkten sie einen Rückzahlungstitel gegen die Erstantragsgegnerin, weil es sich nach den insoweit unangefochten gebliebenen Ausführungen des Erstgerichtes um eine verbotene Ablöse handelte (gegen die Zweitantragsgegnerin wurde das beide Zahlungen betreffende Rückzahlungsbegehren rechtskräftig abgewiesen); hinsichtlich des zweitgenannten Betrages ist (nach vorangegangener Anrufung der Schlichtungsstelle) jetzt auch noch in dritter Instanz ein Verfahren mit dem Begehren auf Rückzahlung gemäß § 27 Abs 1 Z 1 und Abs 3 MRG iVm § 37 Abs 14 MRG zwischen den Antragstellern und der Erstantragsgegnerin anhängig. Anläßlich der Zahlung dieses Betrages unterfertigten die Antragsteller eine ihnen von der Zweitantragsgegnerin vorgelegte Bestätigung mit folgendem Wortlaut:
"Das von mir angemietete Bestandobjekt unterliegt den Mietzinsbestimmungen des § 16 Abs 1 MRG. Ich bestätige, daß ich zusätzlich zu dem im Mietvertrag vereinbarten und zu den dort genannten Terminen zu entrichtenden Mietzins eine für den Zeitraum von 5 Jahren (60 Monaten) kapitalisierte Abgeltung des zulässigen höheren Hauptmietzinses entrichtet habe.
Ich nehme zur Kenntnis, daß die von mir geleistete Abgeltung in der Höhe von S 165.000,-- insoweit nicht anteilig rückforderbar ist, als das Bestandverhältnis mit mir oder mit meinem Rechtsnachfolger über den genannten Zeitraum hinaus dauert.
Zu Gebührenzwecken wird festgehalten, daß die Abgeltung für zulässigen höheren Hauptmietzins auf drei Jahre berechnet S 99.000,-- (inkl. USt) beträgt, wobei ausdrücklich darauf hingewiesen wird, daß ein Abzug dieser Vorauszahlung bei den monatlichen Zinsvorschreibungen entfällt, sodaß dieser Betrag zusätzlich gebührenpflichtig ist."
Die Antragsteller begehren von der Erstantragsgegnerin (nur mehr sie ist im vorliegenden Revisionsrekurs als Gegenpartei genannt) die Zurückzahlung des zusätzlich zum laufenden Mietzins geleisteten Betrages von S 165.000,--, weil diese Einmalleistung zu keiner Reduzierung des laufenden Mietzinses im Rückzahlungszeitraum geführt habe und daher nicht als echte Mietzinsvorauszahlung angesehen werden könne. Den Antragstellern sei mangels Aushändigung einer Kopie der Bestätigung vom 27.9.1991 auch gar nicht bewußt gewesen, daß sie im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb von 5 Jahren das Recht gehabt hätten, die "Mietzinsvorauszahlung" aliquot zurückzufordern.
Die Erstantragsgegnerin hat die Abweisung des Sachantrages beantragt. Nach ihrer Auffassung liege eine echte, zeitlich klar definierte und damit zulässige Mietzinsvorauszahlung vor. Es sei keineswegs erforderlich, daß eine Mietzinsvorauszahlung zu einer Reduzierung des laufenden Hauptmietzinses im Vorauszahlungszeitraum führen müsse. Solange der höchstzulässige Hauptmietzins nicht überschritten werde, spreche nichts dagegen, für einen bestimmten Zeitraum neben dem laufenden Hauptmietzins auch noch eine Vorauszahlung zu verlangen. Der Vorteil für den Mieter liege darin, daß der Hauptmietzins nach Ablauf des Vorauszahlungszeitraums de facto niedriger sei als in den ersten Jahren.
Das Erstgericht wies den Sachantrag im jetzt noch offenen Punkt ab. Es vertrat den Standpunkt, daß eine echte (und damit nicht rückforderbare) Mietzinsvorauszahlung vorliege, weil die bedungene Zusatzzahlung eindeutig einem bestimmten Zeitraum zugeordnet werden könne und auch die Möglichkeit einer anteiligen Rückforderung bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums vereinbart worden sei. Aus der Unüblichkeit, die Mietzinsvorauszahlung in einer eigenen Urkunde außerhalb des Mietvertrages festzulegen, könnten die Antragsteller nichts ableiten, zumal der Text der Bestätigung vom 27.9.1991 eindeutig sei.
Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung (in dem das Rechtsverhältnis zwischen Antragstellern und Erstantragsgegnerin betreffenden Teil) aus folgenden Erwägungen:
Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Mietzinsvorauszahlung sei, daß sie sich nach dem Parteiwillen bei Vertragsabschluß einem bestimmten Zeitraum zuordnen lasse. Das sei hier der Fall (§ 500 a ZPO). Es möge zwar üblich sein, daß bei Zahlung einer einem bestimmten Zeitraum gewidmeten Mietzinsvorauszahlung nach diesem Zeitraum der Mietzins wieder angehoben wird, doch sei dies nicht zwingend: Solange die Mietzinsvorauszahlung einer bestimmten Vertragsdauer zugeordnet bleibe, sei sowohl das Kriterium der Überprüfbarkeit auf Einhaltung der Schranken des § 16 MRG erfüllt als auch die weitere Voraussetzung (bzw Rechtsfolge) der anteiligen Rückzahlungspflicht des Vermieters für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses.
Entgegen der Auffassung der Rekurswerber sei im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG auch nicht zu prüfen, ob durch die Mietzinsvorauszahlung der nach § 16 MRG zulässige Hauptmietzins überschritten wird: Die Streitteile hätten den Betrag von S 165.000,-- nämlich nicht als (Investitions-)Ablöse, sondern als Mietzinsvorauszahlung gewidmet. Dafür, daß die Mietzinsvorauszahlung entgegen § 27 Abs 1 Z 1 bzw Z 5 MRG als Einmalzahlung zulässig sei, reichten die Festlegung eines bestimmten Vorauszahlungszeitraums und einer aliquoten Rückzahlungs- verpflichtung des Vermieters bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses aus. Dies sei durch die Entscheidungen des OGH MietSlg 37.383 f, 38.404, 41.304 zu belegen, in denen klargestellt worden sei, daß Einmalzahlungen, die keinem konkreten Zeitraum zuordenbar sind, im Anwendungsbereich des § 16 MRG auch dann unzulässig seien, wenn der laufende zulässige Mietzins nicht ausgeschöpft werde. Es komme für die Zulässigkeit einer Mietzinsvorauszahlung bzw dafür, daß sie nicht gegen § 27 Abs 1 Z 1 oder Z 5 MRG verstößt, eben nicht auf eine Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses an. Ob dieser überschritten werde, sei vielmehr im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu überprüfen.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs im Hinblick auf die zitierte höchstgerichtliche Judikatur nicht zulässig sei.
Im jetzt vorliegenden außerordentlichen Revisionsrekurs vertreten die Antragsteller den Standpunkt, daß entgegen der Rechtsansicht des Rekursgerichtes jede den zulässigen Hauptmietzins im Ergebnis überschreitende Mietzinsvoraus- zahlung eine unzulässige Ablöse iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG darstelle und daher im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG rückforderbar sei. Die Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses, die ansonsten in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG festzustellen wäre, sei hier als Vorfrage zu prüfen. Die sofortige Rückforderbarkeit der (gesamten) Mietzinsvorauszahlung als "unzulässige Ablöse" sei für den Mieter günstiger als die ratenweise Rückerstattung im Zuge einer Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Sachbeschluß dahingehend abzuändern, daß dem (auf Stattgebung des Rückzahlungsbegehrens gerichteten) Rekurs gegen die erstinstanzliche Entscheidung stattgegeben werde; da dieses Rechtsmittel (so auch schon der Rekurs gegen den erstinstanzlichen Sachbeschluß) nur mehr die Erstantragsgegnerin erwähnt, ist davon auszugehen, daß die Erstantragsgegnerin zur Rückzahlung von S 165.000,-- sA verhalten werden soll.
Der Erstantragsgegnerin wurde die Beantwortung des Revisionsrekurses freigestellt. Sie hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und beantragt, das Rechtsmittel der Antragstellerin entweder mangels Erfüllung der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückzuweisen oder ihm nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil er ein von der Judikatur bisher nicht behandeltes Problem der Abgrenzung einer unzulässigen Ablöse vom unzulässigen Mietzins anspricht; er ist jedoch nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Vorauszuschicken ist, daß der erkennende Senat die Rechtsansicht des Rekursgerichtes, es liege im gegenständlichen Fall die Vereinbarung einer echten (den Tatbestand der verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG ausschließenden) Mietzinsvorauszahlung vor, teilt. Insoweit kann also mit einer kurzen Zusatzbegründung das Auslangen gefunden werden (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 510 Abs 3 zweiter Satzund § 528a ZPO).
Wesentlich für eine solche Mietzinsvorauszahlung ist, daß sie für einen vorweg bestimmten oder wenigstens bestimmbaren Zeitraum geleistet wurde (MietSlg 37.384; WoBl 1995, 172/82 mwN) und anteilsmäßig zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums (also vor dem gänzlichen "Verbrauch" der Vorauszahlung) endet (MietSlg 37/27 ua). Daß die Mietzinsvorauszahlung darüber hinaus zusammen mit dem im Vorauszahlungszeitraum laufend zu entrichtenden Entgelt den gesetzlich zulässigen Mietzins (etwa den angemessenen Mietzins iSd § 16 aF MRG) nicht überschreiten darf (vgl RZ 1985, 253/84 = MietSlg 36.300; MietSlg 37.384), ist dagegen kein Tatbestandsmerkmal des in § 27 Abs 1 Z 1 MRG normierten Verbots von Ablösen (allenfalls wäre bei einer gegen die guten Sitten verstoßenden Leistung der Verbotstatbestand des § 27 Abs 1 Z 5 MRG erfüllt), sondern allein unter dem Aspekt der Vorschriften über die Mietzinsbildung zu prüfen. Andererseits können Einmalzahlungen, die neben dem eigentlichen Mietzins zu erbringen sind, also nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung des Mietobjekts vereinbart wurden, auch dann unter das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG fallen, wenn der an sich zulässige (laufend zu entrichtende) Mietzins nicht ausgeschöpft wurde (MietSlg 37/17; MietSlg 41.304 ua). Es kommt insoweit auf die Widmung der ausbedungenen Leistung an. Ebenfalls kein Wesensmerkmal der echten Mietzinsvorauszahlung ist, daß der laufend zu zahlende Mietzins im Vorauszahlungszeitraum geringer ist als der außerhalb dieses Zeitraumes. Zutreffend hat nämlich das Rekursgericht erkannt, daß eine Staffelung des Mietzinses - auch durch die Einhebung eines zusätzlichen einmaligen Entgelts für einen im voraus bestimmten Zeitraum - grundsätzlich im Rahmen privatautonomer Gestaltungsmöglichkeiten liegt (vgl EWr I/16/80 = WoBl 1996, 74/21) und jedenfalls nicht gegen § 27 Abs 1 Z 1 MRG verstößt. Für die Vermeidung eines Zuwiderhandelns gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG genügt demnach - wie die Vorinstanzen richtig erkannten - eine Vereinbarung, wonach eine vom Mieter verlangte Einmalleistung als vorausgezahlter Mietzins für einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und aliquot zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums endet. Nur wenn es an diesen Voraussetzungen fehlt, kann der Mieter seine "Mietzinsvorauszahlung" unter Berufung auf § 27 Abs 1 Z 1 MRG als unzulässige und verbotene Ablöse zurückfordern; andernfalls käme nur ein Rückforderungsanspruch wegen Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses (hier nach § 16 Abs 1 aF MRG) in Betracht.
Daß die verfahrensgegenständliche Mietzinsvorauszahlung eine verbotene Ablöse iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG darstellt (für die Verletzung anderer Verbotstatbestände des § 27 Abs 1 MRG, auch den der Z 5, fehlen jegliche Anhaltspunkte im festgestellten Sachverhalt), ist nach dem Gesagten zu verneinen.
Auf die von den Antragstellern im Revisionsrekurs geforderte Überprüfung der Zulässigkeit des im Vorauszahlungszeitraum insgesamt zu zahlenden Hauptmietzinses nach Maßgabe des § 16 Abs 1 aF MRG wäre, weil sie ihr Rückzahlungsbegehren eindeutig auf § 37 Abs 1 Z 14 MRG gestützt und nicht etwa die Überprüfung des Hauptmietzinses nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG verlangt haben, nur einzugehen, wenn dem zur erleichterten Bekämpfung des Ablösewuchers geschaffenen Kompetenztatbestand des § 37 Abs 1 Z 14 MRG auch Rückforderungsansprüche unterstellt werden könnten, die aus einer bloßen Mietzinsüberschreitung resultieren. Das ist nicht der Fall.
Im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG können nach insoweit bereits gefestigter Rechtsprechung nur Ansprüche geltend gemacht werden, die aus verbotenen Leistungen iSd § 27 Abs 1 MRG herrühren (SZ 66/27; ImmZ 1995, 455; 5 Ob 149/95). Leistungen, die entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26 MRG erbracht wurden, fallen nicht darunter, weil es sich nicht um "verbotene Leistungen" (Ablösen) handelt (SZ 66/27). Auch die Verjährungsregelung in § 27 Abs 3 MRG differenziert zwischen Ansprüchen auf Rückforderung von Leistungen, die entgegen §§ 15-26 MRG erbracht wurden, und solchen, die den Verboten des § 27 Abs 1 MRG zuwiderlaufen. Demnach ist nicht jede nach § 27 MRG rückforderbare Leistung des Mieters, insbesondere nicht der "überhöhte Mietzins", im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG durchsetzbar. Auch eine echte Mietzinsvorauszahlung kann (selbst wenn mit ihr der zulässige Hauptmietzins iSd § 16 MRG überschritten wurde) in diesem außerstreitigen Verfahren nicht zurückgefordert werden, weil die diesem Fall am nächsten kommende Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 1 MRG - wie oben ausgeführt wurde - nur Leistungen des Mieters an den Vermieter erfaßt, die nicht als Mietzins deklariert wurden. Dem Mieter bleibt nur die Möglichkeit, die Überschreitung des zulässigen Mietzinses in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG oder durch ein Rückzahlungs- begehren im streitigen Verfahren geltend zu machen. Auch Würth (in Rummel2, Rz 4 zu § 27 MRG) vertritt offenbar den Standpunkt, daß die Rückforderung einer einmaligen Leistung des Mieters an den Vermieter nicht in Frage kommt, wenn eine Überprüfung der Leistung nach § 16 Abs 1 oder 2 MRG möglich ist.
Abschließend sei bemerkt, daß der ausdrücklich auf "Rückforderung einer verbotenen Ablöse" gerichtete und stets mit der Unzulässigkeit der "Mietzinsvorauszahlung" begründete Sachantrag der Antragsteller nicht in ein Mietzinsüberprüfungsbegehren umgedeutet werden kann. Ein Begehren auf Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses - darauf wäre (schon bei der Schlichtungsstelle) ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu richten gewesen (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 18 ff zu § 37 MRG) - läßt sich einem solchen Sachantrag, der - wie die Antragsteller selbst jetzt noch argumentieren - die sofortige und gänzliche Rückforderung der Mietzinsvorauszahlung bezweckt, nicht entnehmen.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.