OGH 5Ob2054/96m

Spruch:

Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen, soweit er sich gegen den Aufhebungsbeschluß des Rekursgerichtes (Punkt 3) richtet.

Im übrigen (die Punkte 1 und 4 - Rückzahlung von S 150.000,- Ersatzbeschaffungskosten - betreffend) wird dem Revisionsrekurs nicht Folge gegeben.

Text

Begründung

Der Antragsgegner, ein Vertragsbediensteter im Bundesministerium für auswärtige Angelegenheiten, war von November 1992 bis März 1993 Hauptmieter der Wohnung top 29 im Haus *****. Er gab die Wohnung auf, weil er wenige Monate nach deren Anmietung nach Zagreb versetzt wurde.

Der Antragsgegner, der sich vom Vermieter ein Weitergaberecht ausbedungen und auch mit dem Gedanken gespielt hatte, die Wohnung für die Dauer seines Auslandsaufenthaltes unterzuvermieten, fand schließlich über ein Inserat die Antragsteller als Nachfolgemieter. Er verlangte von ihnen eine Ablöse von S 330.000,-, wobei er erklärte, dieser Betrag diene einerseits zur Abdeckung der in der Wohnung zurückgelassenen Investitionen, andererseits zur Beschaffung einer gleichwertigen anderen Wohnung bei seiner Rückkehr nach Österreich. Er forderte die Antragsteller auf, sich die Sache gut zu überlegen, weil die Ablöse hoch sei; er habe auch eine andere Interessentin zur Hand. Die Antragsteller, die Gefallen an der Wohnung gefunden hatten, willigten ein. Sie zahlten dem Antragsgegner am 12.3.1993 den begehrten Betrag von S 330.000,-.

Die Ablösesumme hatte der Antragsgegner so kalkuliert, daß ihn die Wiederbeschaffung einer gleichwertigen Wohnung inklusive Ablöse, Provision und Vertragserrichtung ca S 150.000,- kosten werde. Der Restbetrag war für die in der Wohnung vorhandenen Investitionen bestimmt. Er selbst hatte bei Anmietung der Wohnung dem Vormieter eine Ablöse von S 130.000,- gezahlt.

Im Herbst 1993 verlangten die Antragsteller in einem an die zuständige Schlichtungsstelle gerichteten Antrag die Zurückzahlung der dem Antragsgegner geleisteten Ablöse samt gesetzlichen Zinsen seit 1.4.1993. Das Erstgericht wurde damit nach Ablauf der dreimonatigen Frist des § 40 Abs 2 MRG befaßt. Es stellte fest, daß die in der verfahrensgegenständlichen Wohnung zurückgelassenen Investitionen einen Wert von S 97.451,- haben; davon entfallen S 41.820,- auf die Etagenheizung, von der noch nicht feststeht, ob sie der Vermieter oder der Vormieter des Antragsgegners einbaute.

Das Erstgericht gab auf Grund dieses Sachverhaltes dem Rückzahlungsbegehren der Antragsteller im Umfang von S 82.549,- samt 4 % Zinsen seit 1.4.1993 statt. Es erblickte in den zurückgelassenen Investitionen eine mit S 97.451,- zu veranschlagende Gegenleistung des Antragsgegners und hielt auch sein Begehren für gerechtfertigt, sich die Kosten für die Wiederbeschaffung einer gleichwertigen Wohnung abgelten zu lassen. Es sei gerichtsbekannt, daß derartige Wiederbeschaffungskosten in- klusive Vermittlungsprovision, Einrichtung (MietSlg 37.389) und Ablöse zumindest den Betrag von S 150.000,- erreichen. Grundsätzlich werde zwar eine Ablöseforderung für die Beschaffung einer Ersatzwohnung nur anerkannt, wenn Aufgabe und Neuanschaffung der Wohnung zeitlich unmittelbar aufeinanderfolgen, doch liege hier eine berücksichtigungswürdige Ausnahme vor, weil der Antragsgegner durch seinen berufsbedingten Auslands- aufenthalt die Ersatzwohnung erst später brauche. Es wäre unbillig, dem Antragsgegner die Möglichkeit einer Überwälzung der Ersatzbeschaffungskosten auf den Nachmieter nur deshalb zu nehmen, weil er erst nach einigen Jahren nach Österreich zurückkommen wird; die Notwendigkeit einer Ersatzbeschaffung stelle sich auch für ihn.

Den Beweisergebnissen (auf die sich in der Folge das Rekursgericht berief) ist dazu zu entnehmen, daß der Antragsgegner damit rechnete, frühestens 1996, spätestens 1999 nach Österreich zurückzukehren; es hätte sich sogar noch eine Verzögerung von ein bis zwei Jahren ergeben können (AS 61).

Das allein von den Antragstellern angerufene Rekursgericht (der Ausspruch, wonach der Antragsgegner den Antragstellern S 82.549,-

samt 4 % Zinsen seit 1.4.1993 zurückzuzahlen hat, ist rechtskräftig geworden) hob die erstinstanzliche Entscheidung im Umfang von S 41.820,- s.A. (betreffend den Wert der Etagenheizung) auf, weil es insoweit eine Ergänzung des Verfahrens für erforderlich hielt (Punkt 3), bestätigte die Abweisung des Rückzahlungs- begehrens im Umfang von S 55.631,- s.A. (das ist der Wert der übrigen in der Wohnung zurückgelassenen Investitionen) und verpflichtete den Antragsgegner auch noch zur Rückzahlung der unter dem Titel Ersatzbeschaffungskosten vereinnahmten Ablöse von S 150.000,- s.A. (Punkte 1 und 3). Es führte aus:

Das Erstgericht habe es verabsäumt festzustellen, ob der Einbau der Etagenheizung in der verfahrens- gegenständlichen Wohnung vom Vermieter oder einem Vormieter erfolgte. Es sei für die Entscheidung wesentlich, ob der dafür veranschlagte Betrag (S 41.820,-) in den vom Antragsgegner den Antragstellern überlassenen Investitionen der Wohnung enthalten ist. Das Erstgericht werde im insoweit fortzusetzenden Verfahren nach Erörterung mit dem diesbezüglich behauptungs- und beweispflichtigen Antrags- gegner ergänzende Feststellungen darüber zu treffen haben, wer die Kosten des Einbaues der nach dem Gutachten des Sachverständigen etwa 15 Jahre alten Etagenheizung getragen hat, wobei auch zu berücksichtigen sein werde, nach welcher Ausstattungskategorie der Mietzins des Antrags- gegners bemessen wurde und nunmehr der Mietzins der Antragsteller bemessen wird.

Was die mit S 150.000,- veranschlagten Kosten für die frühestens 1996, vielleicht gar erst 1999 oder 2001 anzuschaffende Ersatzwohnung betreffe, sei zwar richtig, daß Lehre und Rechtsprechung im Verhältnis zwischen Vormieter und Nachmieter bei den "zulässigen Ablösezahlungen", die zu keiner unzulässigen Vermögensvermehrung des weichenden Mieters führen, auch den Ersatz der angemessenen Kosten für die Erlangung eines Ersatzobjektes berücksichtigen (vgl Würth in Rummel Rz 6 zu § 27 MRG; MietSlg 36.372 f, 37.389, 41.306 u.a.). Die Rechtsprechung habe die vom scheidenden Mieter zur Beschaffung eines entsprechenden Ersatzobjektes aufgewendeten angemessenen Kosten selbst dann den zulässig ersetzbaren "Übersiedlungskosten" gleichgestellt, wenn der Aufwand des abtretenden Mieters für das neue Geschäftslokal etwa selbst eine unzulässige Ablöse wäre, soferne er diesen Aufwand nur tatsächlich tätigen mußte, um für das aufgegebene Mietobjekt einen entsprechenden Ersatz zu erlangen (vgl MietSlg 33.304). Nur Zahlungen, die zu einer unbilligen Vermögensvermehrung des Vormieters führen und diesen ohne Gegenleistung oder ohne gleichbedeutende Belastung bereichern, seien verpönt und gemäß § 27 Abs 3 MRG rückforderbar. Hingegen seien die tatsächliche Zahlung an einen Vormieter eines Ersatzobjektes zur Erlangung der Mietrechte ebenso in Anschlag zu bringen wie die Provision und die Vertragskosten, aber auch ein Mehraufwand an Adaptierungskosten (vgl MietSlg 41.306). Wie schon nach dem Gesetzeswortlaut des § 27 Abs 1 Z 1 MRG nur die "tatsächlichen Über- siedlungskosten" nicht unter dieses Verbot fallen, könnten auch die Kosten eines Ersatzobjektes nur nach dem konkreten tatsächlichen Aufwand Berücksichtigung finden. Der "tatsächliche" Aufwand setze aber voraus, daß der scheidende Mieter auch konkret an Stelle der überlassenen Wohnung eine Ersatzwohnung angeschafft und adaptiert hat. Fiktive Kosten einer in künftigen Jahren geplanten Anschaffung einer Ersatzwohnung nach Rückkehr des Antragsgegners nach Österreich könnten hingegen nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht als "tatsächliche" Übersiedlungskosten oder "tatsächliche" Kosten für die Beschaffung einer Ersatzwohnung Berücksichtigung finden. Dem Antragsgegner sei daher die Rückzahlung weiterer S 150.000,- gemäß § 37 Abs 4 MRG aufzutragen.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält (bezogen auf das jetzt zu erledigende Rechtsmittel) den Ausspruch, daß ein weiterer Rekurs gegen den Aufhebungsbeschluß jedenfalls unzulässig sei; hinsichtlich der Punkte 1 und 4 (betreffend die Rückzahlung der "Ersatzbeschaffungskosten" von S 150.000,-) wurde jedoch der ordentliche Revisionsrekurs für zulässig erklärt, weil - soweit überblickbar - keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Berücksichtigung der Kosten einer erst künftig beabsichtigten Ersatzbeschaffung einer Wohnung vorliege.

Der Antragsgegner hat die zweitinstanzliche Entscheidung sowohl hinsichtlich des Punktes 3 (also den aufhebenden Teil) als auch hinsichtlich der Punkte 1 und 4 (den abändernden Teil) angefochten. Sein Revisionsrekursantrag zielt primär auf eine Abänderung der angefochtenen Entscheidung im Sinne einer Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses; hilfsweise wird beantragt, die angefochtene Entscheidung aufzuheben und dem Erstgericht die neuerliche Verhandlung und Entscheidung aufzutragen.

Von den Antragstellern liegt eine fristgerecht erstattete Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag vor, die angefochtene Entscheidung vollinhaltlich zu bestätigen.

Der Revisionsrekurs ist unzulässig, soweit er sich gegen den Aufhebungsbeschluß der zweiten Instanz richtet; im übrigen ist er zwar aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig, jedoch nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

1.) Zur teilweisen Zurückweisung des Revisionsrekurses.

Gemäß § 527 Abs 2 ZPO (hier iVm mit § 37 Abs 1 Z 16 MRG) ist der Rekurs gegen einen Beschluß der zweiten Instanz, mit dem die Entscheidung des Erstgerichtes aufgehoben und diesem eine neuerliche, nach Ergänzung des Verfahrens zu fällende Entscheidung aufgetragen wurde, nur zulässig, wenn das Rekursgericht dies ausgesprochen hat. Im Verfahren nach § 37 MRG besteht insoweit keine Ausnahme (vgl MietSlg 42.389; WoBl 1992, 35/31; EWr I/37/13 ua). Ob dabei vom Aufhebungsbeschluß erhebliche Rechtsfragen iSd § 528 Abs 1 ZPO berührt werden, ist belanglos (EWr III/528 ZPO/1). Der Revisionsrekurs war daher zurückzuweisen, soweit er sich gegen den Aufhebungsbeschluß der zweiten Instanz richtet.

2.) Zum bestätigenden Teil der Entscheidung:

Die ihm vom Rekursgericht auferlegte Verpflichtung, den für die zukünftige Beschaffung einer Ersatzwohnung eingehobenen Betrag zurückzuzahlen, bekämpft der Antragsgegner mit dem Argument, daß die Unzulässigkeit einer solchen Ablöse allein daran zu messen sei, ob sie zu einer ungerechtfertigten Vermögensvermehrung beim scheidenden Mieter führe. Das sei im konkreten Fall auszuschließen, weil ja dem Antragsgegner bei seiner Rückkehr nach Österreich festgestelltermaßen Ersatzbeschaffungskosten von zumindest S 150.000,- erwachsen werden. Es gehe daher nicht um den Ersatz fiktiver Kosten, lediglich ihr Entstehen sei noch einige Zeit hinausgeschoben. Das zeitliche Auseinanderklaffen von Ablösevereinbarung und Ersatzbeschaffung dürfe daher keine Rolle spielen.

Dem ist entgegenzuhalten, daß der Grundtatbestand der verbotenen Ablöse, wie er in § 27 Abs 1 Z 1 MRG enthalten ist (und früher in § 17 Abs 1 lit a MG enthalten war), alle vom Mieter anläßlich des Mietvertragsabschlusses erbrachten Leistungen an den Vermieter, den früheren Mieter oder auch an andere Personen erfaßt, denen keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Daß unter dieses Verbot kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung nicht der Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten fällt, ist also schon eine Ausnahme von diesem Prinzip. Die in diesem Zusammenhang nicht erwähnten Ersatzbeschaffungskosten des weichenden Mieters hat die Judikatur in analoger Erweiterung des Ausnahmetatbestandes überhaupt nur deshalb als Gegenstand erlaubter Ablösevereinbarungen anerkannt, weil auch hier - wie beim Ersatz der Übersiedlungskosten - keine ungerechtfertigte Vermögensvermehrung beim Empfänger der Ablöse eintritt (vgl MietSlg 6.444 f; MietSlg 19.257/8; MietSlg 33.304; MietSlg 37.389; WoBl 1990, 47/26 ua). Folgerichtig hat man den Aufwand des weichenden Mieters für die Beschaffung einer Ersatzwohnung immer als Übersiedlungskosten im weiteren Sinn behandelt (MietSlg 6.444; MietSlg 20.356; WoBl 1990, 47/26 ua). Diese wiederum hat der Gesetzgeber nur insoweit als ablösefähig anerkannt, als sie "tatsächlich" aufgelaufen sind. Auch der im Gesetz verwendete terminus "Ersatz" bzw "Rückersatz" deutet darauf hin, daß es immer nur um die Abgeltung effektiv entstandener Auslagen des weichenden Mieters gehen kann. Gegenstand einer zulässigen Ablösevereinbarung im Zusammenhang mit der Beschaffung einer Ersatzwohnung kann demnach nur sein, was der weichende Mieter zu diesem Zweck "aufwenden mußte" (SZ 16/25; MietSlg 6.444; WoBl 1990, 47/26) bzw "verwendet hat" (vgl MietSlg 19.257/8; MietSlg 33.304 ua). Zu Recht hat daher das Rekursgericht einen Verstoß gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG angenommen, wenn der weichende Mieter vom neuen Mieter gleichsam einen Vorschuß für die zukünftige Beschaffung einer Ersatzwohnung kassiert. Auch diese Vorschußleistung führt zu einer ungerechtfertigten Vermögensvermehrung beim weichenden Mieter. Er könnte den Rückzahlungsanspruch seines Vertragspartners nur nach Maßgabe eines bereits entstandenen angemessenen Aufwandes bzw bereits eingegangener angemessener Verpflichtungen für die Beschaffung einer entsprechenden Ersatzwohnung abwehren. Zumindest müßte er dazu neben dem unmittelbaren ursächlichen Zusammenhang zwischen Beschaffungsaufwand und Ersatzleistung auch noch deren enge zeitliche Koinzidenz nachweisen. Andernfalls erhielte er mehr als den ihm von der Judikatur (in Analogie zum Ersatz der Übersiedlungskosten) zugestandenen reinen Aufwandersatz. Die vom Antragsgegner bedungene Vorfinanzierung von Ersatzbeschaffungskosten, die - wenn überhaupt - erst mehrere Jahre später auflaufen, verstößt daher gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG.

Zuzugeben ist, daß diese schematische Betrachtungsweise im Einzelfall zu Härten für den weichenden Mieter führen kann. Diese sind jedoch im Interesse einer möglichst wirksamen und umfassenden Bekämpfung des Ablösewuchers in Kauf zu nehmen. Daß dies in der Absicht des Gesetzgebers liegt, zeigt die bereits erwähnte weite Fassung des Verbotstatbestandes in § 27 Abs 1 Z 1 MRG. Im übrigen würde auch die strikt am Zweck der Verbotsnorm ausgerichtete Einzelfallbetrachtung zu dem vom Rekursgericht erzielten Ergebnis führen:

Die Regelung des § 27 Abs 1 MRG bezweckt im wesentlichen, dem Mieter keine finanziellen Belastungen aufzubürden, die er - befreit vom Druck der Wohnungsnot - nicht auf sich nehmen würde. Es sollen aus der Wohnungsnot keine Geschäfte gemacht (vgl MietSlg 37.389 ua) und sittenwidrige Vermögens- verschiebungen in möglichst allen den Mieter belastenden Spielarten unterbunden werden (vgl JBl 1993, 526 ua). So betrachtet mag die Abgeltung von Ersatzbeschaffungskosten gerechtfertigt sein, wenn der weichende Mieter seine Wohnung aufgibt (und beispielsweise in eine kleinere übersiedelt), um dem neuen Mieter Platz zu machen; sie ist aber nach den Maßstäben, die der Gesetzgeber beim Verbot von Ablösevereinbarungen anlegte, dann nicht zu billigen, wenn der Mieter seine Wohnung - etwa aus beruflichen Gründen - ohnehin aufgeben muß und sich dennoch die Ersatzbeschaffung vom neuen Mieter finanzieren läßt. Das liefe auf die Überwälzung privater Risiken hinaus, auf die sich der neue Mieter nie einlassen würde, stünde er nicht als Wohnungssuchender unter besonderem Druck. Auch im gegenständlichen Fall sind die Gründe, die den Antragsgegner zur Aufgabe der Wohnung veranlaßten, allein in seiner Sphäre zu suchen. Letzten Endes war es die vom Gesetzgeber mißbilligte Ausnützung der Wohnungsnot, die ihn - vorderhand erfolgreich - von den Antragstellern die Ab- geltung seiner ohnehin zwangsläufig erwachsenden Ersatz- beschaffungskosten verlangen ließ. Auch unter diesem Gesichtspunkt wurde er zu Recht zur Rückzahlung des betreffenden Ablösebetrages verpflichtet.

Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.