OGH 6Ob547/95

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben und das angefochtene Urteil dahin abgeändert, daß das Urteil des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.

Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei die mit S 19.745,74 (darin S 3.290,96 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens sowie die mit S 36.951,50 (darin S 3.950,25 Umsatzsteuer und S 13.250 Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Beklagten sind Eigentümer je eines Hälfteanteils an der burgenländischen Liegenschaft EZ ***** GB *****; zum Gutsbestand dieser Liegenschaft gehören u.a. die Grundstücke Nr 1139/7 und 1139/8. Das Grundstück Nr 1139/8 ist eine zum N*****see gehörige Wasserfläche. Das Ufergrundstück Nr. 1139/7 ist in der Natur der Länge nach unterteilt. Den südlichen Teil hatte die Erstklägerin gepachtet. Entlang der südlichen Grenze führt in der Natur ein von der Erstklägerin mit Betonplatten ausgelegter Weg. Die Beklagten sind überdies Eigentümer anderer verpachteter Grundstücke im Bereich des N*****sees, deren Pächter aufgrund einer Vereinbarung auch mit der Erstklägerin berechtigt sind, auf dem über das Grundstück führenden Weg zum See zu gehen. Zwischen der Erstklägerin und den Beklagten war es zu Differenzen über das Durchgangsrecht der übrigen Pächter der Beklagten gekommen. Über Vermittlung des Zweitbeklagten konnte über die strittigen Fragen Einigung erzielt werden, die auch schriftlich festgehalten und von allen Streitteilen unterfertigt wurde. Schließlich wurden Gespräche über den Kauf des gepachteten Grundstückteiles durch die beiden Kläger je zur Hälfte geführt. Am 25.8.1991 kam es zu einer Einigung über den Ankauf durch beide Kläger. Als Kaufpreis wurden S 700.000 vereinbart. Die anzukaufende Fläche sollte etwa aus der Hälfte der Uferparzelle 1139/7 und einem Teil der Wasserfläche 1139/8 bestehen. Auch alle bisher über streitige Punkte, wie die Benützung des Weges durch andere Pächter der Beklagten, Parkmöglichkeiten, Wasser- und Stromzufuhr erzielten Einigungen sollten aufrecht bleiben. Den Inhalt dieser Vereinbarung hielt der Zweitbeklagte in einem mit "Vorvereinbarung" überschriebenen Schriftstück, das von allen Parteien unterfertigt wurde, in Schlagworten fest. Der Zweitkläger beauftragte seinen Anwalt mit der Verfassung eines Kaufvertrages, der Erstbeklagte einen Zivilingenieur mit der Erstellung des notwendigen Teilungsplanes. Der Anwalt erstellte nach den ihm übergebenen Schriftstücken über die getroffenen Abmachungen einen Vertragsentwurf, der vom Zweitkläger hinsichtlich einzelner Bestimmungen als nicht ausreichend präzise angesehen wurde und der ihn daher mit mehreren seiner Meinung nach notwendigen oder zweckmäßgen Ergänzungen versah, insbesondere hinsichtlich der Beschreibung der nördlichen Grenze des Kaufgegenstandes und der im Zug der Einigung getroffenen Nebenabreden. Diesen überarbeiteten Entwurf, den der Zweitkläger ebenfalls mit dem Datum der Einigung, mit 25.8.1991, datierte und der keine von der Parteieneinigung abweichenden Bestimmungen enthält, legte der Zweitkläger den Beklagten vor, die dieses Schriftstück beide unterfertigten. Daraufhin wurde der Vertrag beim Finanzamt für Gebühren angezeigt. Über Aufforderung des Zweitklägers wurde in der Folge eine Kopie der Vertragsurkunde - die später erstellte Reinschrift stand zu diesem Zeitpunkt noch nicht zur Verfügung - von den Beklagten vor einem öffentlichen Notar unterfertigt. Es kann nicht festgestellt werden, daß die Beklagten den Inhalt der Vertragsurkunde vor der Unterschrift durchgelesen haben und ob ihnen vor diesem Zeitpunkt eine Ausfertigung oder Kopie der Urkunde ausgefolgt wurde. Auf den Kaufpreis haben die Kläger S 580.000 bereits gezahlt. Der Restkaufpreis sollte nach den getroffenen Vereinbarungen nach Verbücherung des Eigentumsrechtes der Kläger zu zahlen sein.

Das gekaufte Grundstück wurde in der Vertragsurkunde wie folgt umschrieben: "Die Vertragsparteien kommen überein, daß der Teil des Grundstückes 1139/7, der an Frau Christine J***** (die Erstklägerin) verpachtet ist (ca 50 % der Gesamtfläche) Kaufgegenstand ist. Vom Grundstück 1139/8 ist der Teil Kaufgegenstand, der durch die Verlängerung dieser Grenze im südlichen Teil liegt. Die Teilungsgrenze wird so geführt, daß sie anschließend an die nördliche Pachtgrenze des Pachtgrundstückes der Frau J***** parallel zur nördlichen Grundstücksgrenze 1139/2 und 1139/3 verläuft. Die nördliche Grenze aus dem Teilstück 1139/7 schließt den in der Natur bestehenden Zaun und die Kleinmauer bis zur Stiege See ein. Die Vertragsparteien vereinbaren, auf Kosten der Verkäufer einen Teilungsplan erstellen zu lassen entsprechend der angeführten Beschreibung".

Im Zuge der Vermessungsarbeiten traten zwischen dem Erstbeklagten und dem Zweitkläger Differenzen darüber auf, wie der Verlauf der nördlichen Grenze der Kaufgrundstücke zwischen ihnen vereinbart war. Die Vermessung wurde vom Geometer schließlich so vorgenommen, wie dies der Erstbeklagte anordnete, die Kläger, die zunächst der Meinung waren, die nördliche Grundstücksgrenze müsse weiter nördlich verlaufen, anerkannten letztlich den sich aus dem Teilungsplan ergebenden Grenzverlauf. Der Teilungsplan wurde am 18.3.1992 vom Vermessungsamt genehmigt. Er entspricht "nicht in allen Bestimmungen" der burgenländischen Bauordnung. Dem Geometer war aber bekannt, daß die zuständige Gemeinde am Neufeldersee großzügig vorgehe. Zwischenzeitig liegt der Teilungsplan der Gemeinde N***** vor, die Bedenken gegen die Genehmigung des Planes hatte und deshalb eine Stellungnahme des Amtes der burgenländischen Landesregierung einholte. Von diesem wurde die Einholung eines Gutachtens angeregt. Mit Schreiben vom 22.10.1992 an das Erstgericht vertrat die Gemeinde die Ansicht, daß zwar gegen die beabsichtigte Grundteilung keine Einwände bestünden, daß jedoch eine selbständige Verbauung der neuen Grundstücke und damit auch eine Bauplatzerklärung nicht möglich sei. Eine bescheidmäßige Erledigung über die Genehmigung des Teilungsplanes ist bisher nicht ergangen.

Die beiden Kläger stellten nachfolgende Begehren:

"Die Verkäufer Rudolf C***** geboren 26.7.1942 und Annemarie C***** geboren 12.8.1948 erteilen ihre ausdrückliche Einwilligung, daß aufgrund dieser Urkunde und des Kaufvertrages vom 25.8.1991 das Eigentumsrecht der Käufer Christine J***** geboren 15.3.1941 und Wilhelm T***** geboren 20.7.1929 je zur Hälfte ob der im Teilungsplan des Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen Dipl.Ing.Herbert J*****, GZ 7265/91 vom 28.11.1991 neu gebildeten Grundstücke 1139/10 und 1139/11 je KG N*****, gebildet aus den Trennstücken (4), (5) und (6), der Grundstücke 1139/7 und 1139/8 inneliegend in EZ ***** KG ***** einverleibt werde und erteilen ferner ihre Zustimmung zur Durchführung dieses Teilungsplanes und lastenfreien Abschreibung der angeführten Grundstücke.

In eventu: 1. Die Teilung der Grundstücke 1139/7 Baufläche und 1139/8 Gewässer in die Grundstücke 1139/7 Baufläche, 1139/8 Gewässer, 1139/10 Baufläche und 1139/11 Gewässer gemäß dem Teilungsplan des Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen Dipl.Ing.Helmut J***** GZ 7265/91 vom 28.11.1991 zu dulden sowie die lastenfreie Abschreibung der Grundstücke 1139/10 Baufläche und 1139/11 Gewässer vom Gutsbestand der der Annemarie C***** und dem Rudolf C***** als Hälfteeigentümer gehörigen Liegenschaft ***** Grundbuch *****, Eröffnung einer neuen Einlagezahl, je zur Hälfte Christine J***** geboren 15.3.1941 und Wilhelm T***** geboren 20.7.1929, und Zuschreibung dieser Grundstücke zu dieser Einlagezahl zuzustimmen

in eventu 2. die gemäß Teilungsplan des Zivilingenieurs für Vermessungswesen Dipl.Ing.Helmut J***** vom 28.11.1991 GZ 7265/91 aus den Grundtücken 1139/7 und 1139/8 neu gebildeten Grundstücke 1139/10 und 1139/11 gemäß Kaufvertrag vom 25.8.1991 je zur Hälfte in das Eigentum der klagenden Parteien zu übergeben."

Die Kläger brachten vor, zwischen den Streitteilen sei ein Kaufvertrag über den südlichen Teil der Grundstücke 1139/7 und 1139/8 (etwa 50 % der Gesamtfläche) zustande gekommen, in welchem sich die Beklagten zur Abgabe der für die grundbücherliche Durchführung notwendigen Aufsandungserklärung verpflichtet hätten. Der Kaufgegenstand sei im Kaufvertrag genau beschrieben, mittlerweile liege ein Teilungsplan vor, in dem die verkaufte Liegenschaft wie im Kaufvertrag beschrieben, planlich dargestellt worden sei. Die Beklagten hätten die Zahlung der Kläger auf den Kaufpreis entgegengenommen und bestätigt, sie bestritten aber nunmehr völlig zu Unrecht eine zustande gekommene Willenseinigung.

Die Beklagten wandten ein, sie seien mit den Klägern zwar in Verkaufsverhandlungen gestanden, zu einer Willenseinigung sei es nicht gekommen. Die Beklagten hätten eine Reihe von Bedingungen gestellt, ohne deren Erfüllung sie nicht zum Vertragsabschluß bereit gewesen seien. Im Vertrauen auf diese Zusagen, die im Vertrag keinen Niederschlag gefunden und welcher nicht vereinbarte Nebenbedingungen enthalte, hätten sie Unterschriften auf Urkunden, darunter auch vor dem Notar abgegeben, die sie nicht zuvor gesehen hätten. Erst nach Erhalt einer Ausfertigung der Vertragsurkunde, welche nie vereinbarte Einfügungen enthalten habe, sei ihnen klar geworden, daß sie in Irrtum geführt worden seien. Die im Vertrag umschriebene Grenze stimme mit dem Teilungsplan nicht überein, dieser entspreche allerdings dem Standpunkt der Beklagten. Sie erachteten sich daher "im Sinne der §§ 861, 869, 870, 871 ff ABGB sowie aus allen sonstigen Rechtsgründen" an den Vertrag nicht gebunden. Im übrigen sei die Klage schon deshalb nicht berechtigt, weil dem Teilungsplan die nach § 16 der burgenländischen Bauordnung erforderliche baubehördliche Bewilligung fehle. Die Bewilligung sei fraglich, weil das durch den Teilungsplan geschaffene Grundstück der burgenländischen Bauordnung nicht entspreche.

Das Erstgericht gab dem Hauptbegehren statt.

Rechtlich sei durch die zwischen den Streitteilen erzielte endgültige Einigung auch über Vertragsnebenpunkte ein Kaufvertrag zustandegekommen, aus einem abgeschlossenen Kaufvertrag könne auf Unterfertigung einer den Formvorschriften des Grundbuchsgesetzes entsprechenden Urkunde bzw einer Aufsandungserklärung geklagt werden. Aus dem Umstand, daß es über den Grenzverlauf des Kaufgegenstandes kurzfristig Meinungsverschiedenheiten gegeben habe, könne nicht auf die Unwirksamkeit des Vertrages geschlossen werden, zumal die Kläger ohnedies den Standpunkt der Beklagten akzeptiert hätten. Die schriftliche Vertragsurkunde entspreche der erzielten Einigung; daß die Aufsandungserklärung erst nach Genehmigung des Teilungsplanes durch die Gemeinde abzugeben sei, sei nicht vereinbart worden. Im Falle der Verweigerung dieser Genehmigung könnte der Vertrag allenfalls nachträglich wegen Unmöglichkeit der Leistung unwirksam bzw aufgehoben werden. Dies ändere aber nichts daran, daß derzeit die Beklagten zur Abgabe der Aufsandungserklärung verpflichtet seien, so daß das Hauptbegehren der Kläger berechtigt sei.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge und änderte das Ersturteil im Sinne einer Abweisung sowohl des Hauptbegehrens als auch der beiden Eventualbegehren ab.

Es sei davon auszugehen, daß zwischen den Streitteilen ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag zustande gekommen sei. Eine Stattgebung des Hauptbegehrens der Kläger komme aber schon deshalb nicht in Betracht, weil dieses Begehren in sich widersprüchlich sei. Es strebe die Abgabe einer Aufsandungserklärung durch die Beklagten auf der Grundlage des schriftlichen Kaufvertrages und des Teilungsplanes an. Damit lasse dieses Begehren außer acht, daß der schriftliche Kaufvertrag und der Teilungsplan in einem wesentlichen Punkt, nämlich in der Darstellung der Grenze des Kaufgegenstandes nicht übereinstimmten. Daß sich die Kläger der von den Beklagten gewünschten Grenze unterworfen hätten, ändere nichts daran, weil sie ihr Hauptbegehren bis zuletzt auch auf den schriftlichen Kaufvertrag, der von einer anderen Grenze ausgehe, gestützt hätten.

Die beiden Eventualbegehren der Kläger nähmen auf den schriftlichen Kaufvertrag nicht Bezug, sondern strebten - mit unterschiedlichen Formulierungen - die Einwilligung der Beklagten in die von den Klägerin gewünschten grundbücherlichen Eintragungen an. Die Voraussetzungen für ein solches Begehren seien daher grundsätzlich gegeben. Allerdings bedürfe die Änderung der Fläche oder der Gestalt eines Bauplatzes, insbesondere auch die Unterteilung eines Bauplatzes nach § 16 der burgenländischen Bauordnung (alt) der Bewilligung der Baubehörde. Fraglich sei, ob die Kläger vor Erteilung dieser Bewilligung mit Erfolg die Zustimmung der Beklagten zur Einverleibung ihres Eigentumsrechtes erlangen könnten. Das Berufungsgericht orientiere sich hier an der vergleichbaren Rechtsprechung zur Genehmigungsbedürftigkeit von Rechtsgeschäften nach den Grundverkehrsgesetzen. Nach herrschender Auffassung gelte ein Vertrag, der von einer Behörde genehmigt werden müsse, als aufschiebend bedingt. Er binde die Parteien so lange, als ihm nicht von der Grundverkehrskommission die Genehmigung versagt werde. Da beide Teile verpflichtet seien, dem Vertrag volle Wirksamkeit zu verschaffen, könne schon vor der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung auf Zuhaltung des Vertrages geklagt werden, jedoch nur insoweit, als dies zur Beendigung des Schwebezustandes erforderlich sei. Diese Vorwirkung bedingter Verträge gehe jedoch bei Vorliegen einer aufschiebenden Bedingung nicht so weit, daß auch solche Erfüllungshandlungen verlangt werden könnten, die zur Beendigung des Schwebezustandes nicht erforderlich seien. Die Klage auf Einwilligung in die Einverleibung des Eigentums aufgrund eines genehmigungspflichtigen Vertrages könne daher erst nach Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung mit Erfolg erhoben werden. Erst mit diesem Zeitpunkt sei der bis dahin schwebend unwirksame Vertrag voll rechtswirksam. Auch der hier zu beurteilende Fall der Notwendigkeit der baubehördlichen Genehmigung der beabsichtigten Grundabteilung sei nicht anders zu behandeln. Auch hier liege ein bis zur Erteilung der Genehmigung aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft vor, aus dem vor der Erteilung der notwendigen Bewilligung nicht auf Erfüllung (hier Einverleibung) geklagt werden könne. Es seien daher auch die beiden Eventualbegehren abzuweisen.

Das Berufungsgericht sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000 übersteige und die ordentliche Revision zulässig sei, weil zu der Frage, ob aus einem Vertrag über eine der baubehördlichen Genehmigung unterliegende Grundteilung schon vor Erteilung der Genehmigung auf Erfüllung geklagt werden könne, eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes bislang fehle.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist zulässig und berechtigt.

Dem Berufungsgericht ist zuzustimmen, daß ein Vertrag, für welchen die Grundverkehrsgesetze die Genehmigung durch die Grundverkehrskommission vorsehen, bis zur Erteilung der Genehmigung aufschiebend bedingt ist und, weil das Rechtsgeschäft unter einer "Rechtsbedingung" geschlossen ist, im Falle der Versagung der Genehmigung ex tunc unwirksam ist. Daher sind die Parteien während des Schwebezustandes zwar verbunden, alles zu unternehmen, was zur Beendigung des Schwebezustandes erforderlich ist. Sie können in diesem Stadium aber noch nicht Ansprüche auf Erfüllungshandlungen, wie etwa die Zahlung des Kaufpreises gerichtlich geltend machen (SZ 52/1). Aber selbst in diesen Fällen, in welchen das Rechtsgeschäft an sich durch gesetzliche Anordnung durch eine Behörde genehmigungspflichtig ist, hat der Oberste Gerichtshof mehrfach ausgesprochen, daß schon vor der Erteilung der Genehmigung auf Zuhaltung des Vertrages insbesondere auch auf Ausstellung einer einverleibungsfähigen Urkunde geklagt werden kann (JBl 1981, 148 mwN; SZ 52/1; JBl 1988, 513 u.a.).

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes, daß die nach den einzelnen Bauordnungen der Länder notwendige Genehmigung bestimmter Grundteilungen nicht als aufschiebende Bedingung anzusehen sind, deren Versagung die Unwirksamkeit des dem Ansuchen zugrundeliegenden Rechtsgeschäftes unmittelbar zur Folge hätte, denn anders als etwa nach den Grundverkehrsvorschriften sind nach den (auch) hier in Frage kommenden baurechtlichen Bestimmungen nicht Rechtsgeschäfte an sich genehmigungspflichtig - einer beabsichtigten Grundteilung muß, wenn kein Eigentümerwechsel stattfindet, überhaupt kein Rechtsgeschäft zugrundeliegen - sondern nur bestimmte, aufgrund solcher Rechtsgeschäfte vorzunehmende Veränderungen des Grundbuchkörpers (JBl 1975, 206; 5 Ob 205/93 je mwN; zuletzt 6 Ob 503/94). Daß eine verwaltungsbehördliche Teilungsgenehmigung noch nicht vorliegt, ist daher auf die ursprüngliche Gültigkeit des abgeschlossenen Vertrages ohne Einfluß, nur für den Fall, daß in Zukunft die Teilungsgenehmigung versagt würde, könnte die Erfüllung des gültig geschlossenen Vertrages nachträglich rechtlich unmöglich werden, wobei die Unmöglichkeit der Leistung nicht nach § 878 ABGB, sondern nach den Bestimmungen der §§ 880, 1447 ABGB (nachträgliche Unmöglichkeit oder Unerlaubtheit der Leistung) zu beurteilen wäre. Nur wenn die Unmöglichkeit der Leistung eine dauernde ist, also nicht abgesehen werden kann, ob und wann das Erfüllungshindernis wegfällt, kann von einer nachträglichen Unmöglichkeit der Leistung gesprochen werden. Im vorliegenden Fall ist noch keineswegs geklärt, ob die zwischen den Streitteilen vereinbarte Liegenschaftsteilung von der Baubehörde genehmigt wird. Wie die Revisionswerber zutreffend ausführen, sind nach der burgenländischen Bauordnung (§ 10 Abs 3 alt, § 10 Abs 5 geltende Fassung) Parteien im Bauplatzerklärungsverfahren unter anderem Eigentümer des in Betracht kommenden Grundstückes, weiters Personen, die ihren Rechtstitel nachweisen, der für die grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechtes am Grundstück geeignet ist. Ein verbücherungsfähiger Rechtstitel setzt aber eine Aufsandungserklärung des bücherlichen Eigentümers voraus. Da die Beklagten einen gültigen Rechtstitel für die Eigentumsübertragung bestreiten, die Kläger im Bauverfahren die Mitwirkung der Beklagten zur Erlangung der notwendigen Genehmigung ohne Nachweis einer verbücherungsfähigen Urkunde daher voraussichtlich - trotz der rechtlichen Verpflichtung der Beklagten zur Mitwirkung - neuerlich im Rechtsweg erzwingen müßten, haben sie auch aus diesem Grund ein eminentes rechtliches Interesse, über eine verbücherungsfähige Form des rechtsverbindlich geschlossenen Vertrages zu verfügen.

Dem Berufungsgericht kann auch nicht beigepflichtet werden, daß das Hauptbegehren wegen Widersprüchlichkeit abzuweisen wäre: Feststeht, daß im Vertrag vom 25.8.1991 der Kaufgegenstand (ca 50 % der Gesamtfläche) und der Grenzverlauf nach Anhaltspunkten in der Natur umschrieben und die Erstellung eines Teilungsplanes entsprechend dieser Beschreibung vereinbart ist. Wenn daher, nach zunächst unterschiedlichen Auffassungen über den Grenzverlauf anläßlich der Vermessung der Teilungsplan nach den Wünschen der Beklagten, von welchen die Formulierung der Umschreibung stammt, mit Zustimmung der Kläger erstellt wurde, so kann dies nur so verstanden werden, daß die im Vertrag gewählte Umschreibung übereinstimmend in der im Teilungsplan festgelegten Form interpretiert wurde. Von einem widersprüchlichen Hauptbegehren kann daher nicht ausgegangen werden. Diesem war daher durch Wiederherstellung des Ersturteiles stattzugeben.

Der Ausspruch über die Kosten der Rechtsmittelverfahren beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.