OGH 5Ob55/95

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Die klagenden Parteien haben die Kosten ihres Revisionsrekurses selbst zu tragen.

Text

Begründung

Die Streitteile sind zu ideellen Anteilen Miteigentümer der Liegenschaft EZ ***** BG *****.

Die klagenden Parteien begehren, die beklagte Partei sei schuldig, in die Einverleibung des Eigentumsrechtes am Mindestanteil und des Wohnungseigentums an den zugesagten Wohnungen bzw Räumlichkeiten einzuwilligen und zwar für die einzeln angeführten klagenden Parteien hinsichtlich der jeweils angeführten Wohnungen. Die beklagte Partei sei Rechtsnachfolgerin von Günther T*****, dem früheren Liegenschaftseigentümer, und Eigentümerin von 3940/10000 Anteilen der Liegenschaft. Günther T***** habe mit allen klagenden Parteien bzw deren Rechtsvorgängern "Kaufverträge abgeschlossen und sich verpflichtet Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes" zu begründen. Der beklagten Partei sei beim Erwerb ihrer Miteigentumsanteile von Günther T***** die Verpflichtung zur Begründung von Wohnungseigentum bekannt gewesen. Die beklagte Partei weigere sich Wohnungseigentum zu begründen, obwohl sie diese Verpflichtung in dem mit Günther T***** abgeschlossenen Kaufvertrag vom 11.12.1990 übernommen habe. Die beklagte Partei sei als Rechtsnachfolgerin von Günther T***** Wohnungseigentumsorganisatorin. Mit ihrem Schreiben vom 28.10.1992 an den von ihr beauftragten Sachverständigen K***** habe sie die "Umsetzung und Organisation in Wohnungseigentum" an sich gezogen. Daraus ergäbe sich, daß sie sich selbst als Wohnungseigentumsorganisator bezeichnet habe.

Die beklagte Partei bestritt das Klagsvorbringen, beantragte die Abweisung des Klagebegehrens und brachte vor, sie sei nicht Wohnungseigentumsorganisator.

Im Zuge des Verfahrens beantragten die klagenden Parteien, den "Streitparteien aufzutragen, die notwendigen Anträge zur Verfassung eines Nutzwertgutachtens zu erstellen"(AS 45).

Das Erstgericht trug der beklagten Partei auf, einen Antrag zur Einleitung des Verfahrens zur Festsetzung der Nutzwerte binnen vier Wochen zu stellen und unterbrach das Verfahren gemäß § 25 Abs 2 WEG (ON 10 dA). Es legte seiner Entscheidung die Feststellung zugrunde, daß die beklagte Partei, die sich als Wohnungseigentumsorganisator bezeichne, vom Klagsvertreter mehrfach vergeblich aufgefordert worden sei, das vom Sachverständigen Kreschischnig erstellte Gutachten über die Festsetzung der Nutzwerte zu übersenden.

Bei der rechtlichen Beurteilung dieses Sachverhaltes ging es davon aus, daß nach § 25 Abs 1 WEG der Eigentumswerber den Eigentümer der Liegenschaft auf die Einwilligung in die Einverleibung seines Eigentumsrechtes am Mindestanteil und seines Wohnungseigentums an der zugesagten Wohnung klagen könne, wenn die Wohnungseigentumsorganisatoren mit der Stellung der Anträge oder Urkunden (§ 23 Abs 2 Z 3) säumig sind; die Unterlassung der Vorbereitung und Einbringung des Antrages auf Nutzwertfestsetzung stelle bereits ein Versäumnis dar. Seien gemäß § 25 Abs 2 WEG die für die Bestimmung des Mindestanteils maßgebenden Nutzwerte noch nicht festgesetzt, dann habe das Gericht der Partei, deren Pflicht es gewesen wäre, für die Stellung der Anträge zur Einleitung des Verfahrens auf Festsetzung der Nutzwerte beim zuständigen Außerstreitgericht zu sorgen, dies mit Beschluß aufzutragen und sein Verfahren zu unterbrechen.

Dem gegen diesen Beschluß erhobenen Rekurs der beklagten Partei gab das Rekursgericht Folge; es behob den angefochtenen Beschluß ersatzlos und erklärte den Rekurs an den Obersten Gerichtshof für zulässig.

Zur Frage, ob die Beklagte entgegen ihrer Darstellung als Wohnungseigentumsorganisator angesehen werden könne, nahm es im wesentlichen wie folgt Stellung:

Schon in MietSlg 30.578/37 sei ausgesprochen worden, daß der Vertrag zwischen dem Wohnungseigentumsorganisator und dem Wohnungseigentumsbewerber zwar rechtsgrundabhängig sei und im Sinn des § 23 Abs 2 WEG zahlenmäßig bestimmte Beträge für die Grund-, Bau- und sonstigen Kosten, die vom Wohnungseigentumsbewerber zu entrichten sind, ausweisen müsse, daß aber der Schutzzweck der Norm bloß für die Zusage des Wohnungseigentumsorganisators gemäß § 23 Abs 1 WEG die Wahrung der Schriftform fordere, um dem Wohnungseigentumsbewerber nach Bezahlung der bestimmten Beträge einen durchsetzbaren Anspruch auf Verschaffung des Wohnungseigentums an einer bestimmt bezeichneten Wohnung zu geben. Dabei seien an den Wortlaut der schriftlichen Zusage keine allzu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Zweck dieser Bestimmung nicht verfehlt werden solle. Es genüge, wenn die nach § 914 ABGB vorzunehmende Auslegung der schriftlichen Erklärung des Wohnungseigentumsorganisators in ihrer Gesamtheit - vom Verständnishoriszont des Wohnungseigentumsbewerbers aus betrachtet - dazu führt, daß der Wohnungseigentumsorganisator damit dem Wohnungseigentumsbewerber die Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes an einer bestimmt bezeichneten selbständigen Wohnung zusagen wollte. Im übrigen dürfe die Zusage, um rechtsverbindlich zu sein, nicht rechtsgrundlos abgegeben werden und müsse aus der schriftlichen Erklärung der Rechtsgrund auch erkennbar sein. Die im § 23 Abs 2 WEG normierten Leistungsansprüche des Wohnungseigentumsbewerbers setzten neben den Erfordernissen des § 23 Abs 1 WEG und der Erbringung einer bestimmten Leistung das Aufrechtbestehen einer gültigen Vereinbarung als Titel voraus, die auch formlos und schlüssig zustande kommen könne, aber neben dem ins Wohnungseigentum zu übertragenden Objekt auch die Gegenleistung des Wohnungseigentumsbewerbers festlegen müsse (MietSlg 40.673/22).

Betrachte man nun im Lichte dieser Ausführungen die vorliegende Situation so sei klar erkennbar, daß es an allen Voraussetzungen für ein Verpflichtungsverhältnis zwischen den Klägern einerseits und der Beklagten andererseits fehle:

Von den klagenden Parteien werde weder ein entsprechender Titel, noch das Vorliegen einer schriftlichen Vereinbarung zwischen ihnen und der beklagten Partei über die Begründung von Wohnungseigentum behauptet. Der Hinweis der beklagten Partei in ihrem Schreiben an den Sachverständigen auf ihr Tätigwerden zur Begründung von Wohnungseigentum sei gegenüber den klagenden Parteien unerheblich. Eine Überbindung der Günther T***** als (früheren) Wohnungseigentumsorganisator treffenden Verpflichtung an die beklagte Partei könne noch nicht in dem Titel erblickt werden, der der beklagten Partei das schlichte Miteigentum an der Liegenschaft verschafft habe. Außerdem sehe das WEG eine rechtsgeschäftliche Überbindung von Einzelverpflichtungen des früheren Wohnungseigentumsorganisators an andere Personen gegen die Beklagte nicht vor. Die klagenden Parteien könnten daher ihr Begehren nicht geltend machen.

Weil dem erstgerichtlichen Beschluß kein Antrag der klagenden Parteien zugrundeliege (diese hätten lediglich den Antrag gestellt, den Streitparteien aufzutragen, die notwendigen Anträge zur Verfassung eines Nutzwertgutachtens zu stellen), sei in Stattgebung des Rekurses auszusprechen gewesen, daß der angefochtene Beschluß ersatzlos aufgehoben werde.

Der Rekurs an den Obersten Gerichtshofes sei zulässig, weil eine Rechtsprechung zur rechtsgeschäftlichen Überbindung von Verpflichtungen des Wohnungseigentumsorganisators fehle.

Gegen diesen Beschluß richtet sich der Revisionsrekurs der klagenden Parteien aus dem Grunde der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluß aufzuheben und den erstgerichtlichen Beschluß wiederherzustellen; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zulässig, er ist aber nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

In ihrem Revisionsrekurs machen die klagenden Parteien im wesentlichen folgendes geltend:

Zufolge von Verfahrens- und Feststellungsmängeln habe die Rechtsstellung der beklagten Partei als Wohnungseigentumsorganisator nicht geklärt werden können. Günther T***** habe zwar Wohnungseigentumsorganisator sein sollen; die Verpflichtung zur Begründung von Wohnungseigentum nach § 24 a Abs 2 WEG zugunsten der meisten Kläger sei ausschließlich bei den Anteilen der beklagten Partei angemerkt; daraus ergebe sich im Zusammenhalt mit dem Schreiben vom 28.10.1992 die Verpflichtung als Wohnungseigentumsorganisator. Der Klagevertreter habe - da die Beklagte selbst als Wohnungseigentumsorganisator habe fungieren wollen - die Unterlagen zur Begründung von Wohnungseigentum und zur Festsetzung der Nutzwerte dem Geschäftsführer der beklagten Partei ausgefolgt. Durch diese Anmaßung der Funktion als Wohnungseigentumsorganisator sei die beklagte Partei zum Wohnungseigentumsorganisator geworden und damit für die Klage passiv legitimiert worden. Eine gesonderte schriftliche Vereinbarung sei nicht erforderlich, da auf die beklagte Partei die Miteigentumsanteile von Günther T***** mit allen Rechten und Pflichten übergegangen seien und damit auch die Verpflichtung als Wohnungseigentumsorganisator. Da über das Vermögen des Günther T***** inzwischen das Konkursverfahren eröffnet worden sei, könne er wegen seiner Verpflichtung als Wohnungseigentumsorganisator nicht mehr in Anspruch genommen werden.

Dem ist folgendes zu entgegnen:

Wohnungseigentumsorganisator ist auch "jeder, der mit dem Wissen des Eigentümers, organisatorisch oder administrativ die Abwicklung des Bauvorhabens durchführt" (§ 23 Abs 1 WEG). Gleichgültig ist dabei, ob der Wohnungseigentumsorganisator im eigenen Namen als selbständiger Bauherr oder im Namen der Wohnungseigentumswerber oder anderer Wohnungseigentumsorganisatoren als dessen Bevollmächtigter handelt (Faistenberger/Barta/Call, Komm zum WEG, Rz 15 zu § 23, 650 f). Wer bloß den Auftrag zur Erstellung eines Nutzwertfestsetzungsgutachtens erteilt und Unterlagen dafür zur Verfügung stellt, wird dadurch allein noch nicht Wohnungseigentumsorganisator, weil zu einem solchen Auftrag oder gar Antrag auf Nutzwertfestsetzung vor der Bauführung jeder Miteigentümer und nach der Vollendung der Bauführung jeder Wohnungseigentumsbewerber berechtigt ist (§ 4 Abs 1 WEG). Ebensowenig erlangt jemand die Stellung eines Wohnungseigentumsorganisators nur dadurch, daß er sich als solcher bezeichnet.

Bei Beurteilung der hier als erheblich relevierten Frage der rechtsgeschäftlichen Überbindung von Verpflichtungen des Wohnungseigentumsorganisators ist davon auszugehen, daß dem Gesetz keine Bestimmung zu entnehmen ist, wonach die Pflichten des Wohnungseigentumsorganisators höchstpersönlich wären. Es bestehen daher keine Bedenken gegen einen - auch ohne Zustimmung der Wohnungseigentumsbewerber möglichen - Schuldbeitritt (kumulative Schuldübernahme), weil dadurch infolge Vermehrung der Schuldner die Rechtsstellung der Wohnungseigentumsbewerber nur verbessert wird (Koziol-Welser, Grundriß I10, 300). Lediglich eine befreiende Schuldübernahme wäre nur mit Zustimmung der Gläubiger (hier der Wohnungseigentumsbewerber) zulässig (Koziol-Welser aaO, 299). Ebenso bestünde die Möglichkeit, daß der Wohnungseigentumsorganisator seine Pflichten ganz oder teilweise durch Erfüllungsgehilfen oder auch im Wege der Erfüllungsübernahme (Koziol-Welser aaO, 303) also durch Dritte erfüllen läßt, gegen die die Wohnungseigentumsbewerber allerdings keinerlei Rechte erhielten (vgl Koziol-Welser, aaO, 303). Allein durch den Erwerb von Liegenschaftsanteilen von einem früheren Allein- oder Miteigentümer, der auch die Stellung eines Wohnungseigentumsorganisators gehabt haben mag, wird der Übergang von Pflichten eines Wohnungseigentumsorganisators - wie das Rekursgericht zutreffend erkannte - nicht bewirkt.

Da die Vorinstanzen keine näheren Feststellungen über das von der beklagten Partei im Zusammenhang mit der Finalisierung des Bauvorhabens und der Begründung von Wohnungseigentum an den Tag gelegte Verhalten (insbesondere nach Erwerb von Miteigentumsanteilen) und den genauen Inhalt des Schreibens vom 28.10.1992 (Beil. A) sowie die mit dem Verhalten der beklagten Partei verbundene Absicht getroffen haben, ist eine abschließende Beurteilung der Frage, ob die beklagte Partei Wohnungseigentumsorganisator ist, tatsächlich nicht möglich.

Im Hinblick darauf, daß dem erstgerichtlichen Beschluß kein Antrag, den Parteien die Einleitung des Verfahrens auf Festsetzung der Nutzwerte aufzutragen, zugrundeliegt und die Verfahrenslage ein amtswegiges Vorgehen nach § 25 Abs 2 WEG noch nicht zuläßt, hat das Rekursgericht den erstgerichtlichen Beschluß zu Recht ersatzlos aufgehoben.

Dem Revisionsrekurs konnte daher kein Erfolg beschieden sein.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 40, 50 ZPO.