Spruch:
Der Revision wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird aufgehoben.
Die Rechtssache wird an das Berufungsgericht zur neuerlichen Entscheidung zurückverwiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Kosten des Rechtsmittelverfahrens.
Text
Begründung
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Miethauses, in welchem die Beklagten auf Grund Mietvertrages vom 5.7.1989 eine Wohnung innehaben. Laut Punkt 6.) des Mietvertrages ist es den Mietern nur im Einvernehmen mit dem Vermieter gestattet, bauliche Veränderungen am Mietobjekt vorzunehmen.
Mit ihrem am 3.3.1993 beim Erstgericht eingelangten Schriftsatz kündigte die Klägerin den Beklagten das Mietobjekt auf und brachte im wesentlichen vor, daß die Kündigungsgründe des § 30 Abs 1 MRG sowie des § 30 Abs 2 Z 3 erster bis dritter Fall MRG verwirklicht seien. Die Beklagten hätten im März 1992 ohne Zustimmung des Vermieters im Bestandgegenstand Trennwände errichtet und trotz rechtskräftiger Entscheidung des Schlichtungsamtes diese bisher nicht entfernt. Durch die Errichtung der Trennwände sei die Gefahr der Substanzschädigung des Hauses gegeben gewesen. Insbesondere der Erstbeklagte lege überdies gegenüber den Mitmietern des Hauses ein unleidliches Verhalten an den Tag. Er habe eine Mitmieterin sowie den Bauleiter der Klägerin bedroht und beschimpft. Weiters habe der Erstbeklagte unsachgemäß ohne Auftrag Fenster und Türen gestrichen und dabei die Verfliesung des Stiegenhauses beschmutzt. Auch hätten er einen Lichtschalter beschädigt und sich widerrechtlich aus einer Wohnung entfernte Parketten angeeignet. Im Zuge des Verfahrens brachte die Klägerin ergänzend vor, daß durch die nur teilweise Entfernung der Trennwände im Wandbereich Schäden entstanden seien. Auch hätten die Beklagten widerrechtlich ein gegenüber ihren Wohnungseingang gelegenes und nicht zum Mietgegenstand gehöriges WC als Abstellraum für Fahrräder benützt. Durch das Abstellen und das widerrechtliche Öffnen der Türe des Raumes seien Schäden am Haus angerichtet worden. Auch stellten die Beklagten willkürlich und schikanös Anträge beim Schlichtungsamt.
Die Beklagten beantragten in ihren Einwendungen die Aufhebung der Aufkündigung und bestritten das Klagevorbringen. Durch die Errichtung der Trennwände in der Wohnung der Beklagten sei weder eine Schädigung noch eine Gefährdung der Substanz der Wohnung herbeigeführt worden. Die Beklagten hätten in der Zwischenzeit diese Trennwände wieder entfernt. Auch habe der Erstbeklagte Mitbewohner nicht beschimpft oder bedroht. Die von ihm als Maler vorgenommenen Ausbesserungsarbeiten an Fenstern und Türen seien ordnungsgemäß durchgeführt worden, es sei dabei zu keinen Beschädigungen oder Verunreinigungen gekommen. Die aus einer Wohnung entfernten Parkettböden habe der Erstbeklagte mit ausdrücklicher Genehmigung an sich genommen und nach Anzeigeerstattung sofort zurückgestellt.
Das Gericht erster Instanz hob die Aufkündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab. Es führte aus: Der Erstbeklagte habe im Jahre 1992, ohne vorher die Zustimmung der Klägerin einzuholen, in seiner Wohnung Trennwände aus Gipskartonplatten errichtet, um eine Trennung zwischen dem Schlafbereich der Eltern und jenem der Kinder herbeizuführen und einen Abstellraum zu schaffen. Im Zuge des vor der Schlichtungsstelle durchgeführten Verfahrens sei die Bauführung ausschließlich wegen nicht der Bauordnung entsprechender, zu geringer Lichteinfallsflächen untersagt worden. Eine Schädigung oder Gefährdung der Substanz des Mietobjektes sei nicht eingetreten. Trotz rechtskräftigen Auftrages zur Entfernung der Trennwände und Bewilligung der Exekution seien die Beklagten dem Auftrag erst nach Zustellung der Aufkündigung teilweise nachgekommen, indem eine Trennwand zur Gänze und eine weitere lediglich bis rund 80 cm unter die Raumhöhe abgetragen worden sei. Da nunmehr ein ausreichender Lichteinfall vorhanden sei, seien keine baubehördlichen Bedenken mehr gegeben. Durch Entfernung der Trennwände seien keine Beschädigungen erfolgt.
Die Beklagten hätten zu den meisten Mietern des Hauses ein gutes Verhältnis, lediglich mit jener Mieterin, die die Wohnung oberhalb jener der Beklagten bewohne, komme es zu Auseinandersetzungen, da die Beklagten ihr Lärmbelästigung vorwerfen. Es komme durchschnittlich zweimal im Monat zu wechselseitigen Anpöbelungen der Mieter, wobei der Erstbeklagte, der vor Gericht einen nervlich kranken Eindruck hinterlassen habe, der Mieterin gegenüber einmal erklärt habe, daß er "sie schon einmal alleine erwischen werde, das nächste Mal werde er mit dem Gewehr kommen". Der Lebensgefährte der Mieterin habe den Erstbeklagten allerdings damit bedroht die Pistole zu holen, wenn der Erstbeklagte nicht verschwinde. Auch beschimpfe die Mieterin die Kinder des Erstbeklagten als "Scheiß-Ausländer". Da der Erstbeklagte den Eindruck habe, die Klägerin wolle ihn und seine Familie aus dem Haus vertreiben, führe er mit dem Bauleiter der Klägerin hinsichtlich der Baumaßnahmen im Haus eine verbale Auseinandersetzung. Ende 1991, Anfang 1992 habe er den Bauleiter damit bedroht, daß er ihn "abstechen werde". Der Erstbeklagte habe den Bauarbeitern der Klägerin den Zutritt zur Wohnung verwehrt und habe seine Fenster und Türen im Stiegenhaus selbst gestrichen. Er habe dabei Pappkartons untergelegt und die geringfügigen Verschmutzungen des neu verfliesten Bodens im wesentlichen wieder entfernt. Während dieser Arbeiten habe er den Zeitlichtschalter mit einem Zündholz blockiert, wodurch der Automat beschädigt worden sei. Als in einer der Wohnungen im Haus der Parkettboden habe entfernt werden müssen, habe ein Arbeiter der Klägerin dem Erstbeklagten angeboten, er könne das Holz als Heizmaterial verwenden. Der Erstbeklagte habe dieses daraufhin an sich genommen, es jedoch sofort wieder zurückgestellt, als der Bauleiter der Klägerin Anzeige erstattet habe. Die beklagten Parteien verwenden zum Zwecke des Einstellens ihrer Fahrräder ein ehemaliges WC gegenüber ihrer Wohnung, das nicht Teil des Mietgegenstandes sei, ohne die Klägerin diesbezüglich um Erlaubnis gefragt zu haben. Hinsichtlich eines in der Wohnung der Beklagten während eines gerichtlichen Lokalaugenscheines festgestellten Wasserfleckes habe die Klägerin die Sanierung zugesagt. Trotzdem haben die Beklagten in der Folge einen Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten beim zuständigen Schlichtungsamt eingebracht.
Rechtlich folgerte das Erstgericht, daß es nicht Aufgabe der Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG sei, fehlende Merkmale eines Kündigungsgrundes nach Abs 2 dieser Gesetzesstelle zu ersetzen. Dadurch daß die Klägerin ihr gesamtes Vorbringen zu allen Kündigungstatbeständen auch dieser Generalklausel unterstellt habe, habe sie die erforderliche ausreichende Konkretisierung nicht vorgenommen. Das Vorbringen, daß die Beklagten die in der Wohnung ohne Zustimmung errichteten Trennwände nicht entfernt hätten, erfülle nicht den Tatbestand des § 30 Abs 1 MRG, da dadurch keine so wichtigen Interessen der Klägerin verletzt worden seien, daß dies eine Aufkündigung des Bestandobjektes rechtfertigen könne. Durch dieses Verhalten werde auch nicht der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG des erheblich nachteiligen Gebrauchs des Bestandobjektes verwirklicht, da durch die Errichtung der Trennwände keinerlei Gefährdung oder Beeinträchtigung der Substanz des Bestandgegenstandes gegeben gewesen sei. Der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens gemäß § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG, der nicht nur den ruhigen Mieter gegen den unleidlichen sondern auch das Interesse des Vermieters, in seinem Hause Ruhe und Ordnung zu halten, schütze, sei durch das Gesamtverhalten der Beklagten gerade noch nicht verwirklicht. Die Auseinandersetzungen zwischen den Beklagten und der über ihnen wohnenden Mieterin bzw deren Lebensgefährten seien milieubedingt, während die Auseinandersetzungen zwischen dem Beklagten und dem Bauleiter der Klägerin aus der Furcht der Beklagten resultierten, aus dem Hause vertrieben zu werden. Die Bedrohungen, die der Erstbeklagte gegenüber der Mieterin und dem Bauleiter der Klägerin ausgestoßen habe, seien offensichtlich einmalig gewesen. Der Umstand, daß die Beklagten Anträge beim Schlichtungsamt bzw vor Gericht stellten, obwohl die Bereitschaft der Klägerin bestanden habe, die Angelegenheit einvernehmlich zu lösen, sei durch das große, zwischen den Parteien herrschende Mißtrauen erklärlich. Auch der Kündigungsgrund einer strafbaren Handlung sei nicht gegeben, da eine derartige im Verfahren nicht habe erwiesen werden können.
Das Gericht zweiter Instanz gab der Berufung der Kläger nicht Folge. Es übernahm die Feststellungen des Gerichtes erster Instanz, wobei es sich allerdings mit der Beweisrüge bezüglich der Beschimpfungen des Bauleiters der Klägerin durch den Erstbeklagten nicht auseinandersetzte, weil der Bauleiter weder Eigentümer noch Mitbewohner des Hauses sei. Soweit sich die Kündigung auf die Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG stütze, sei zu entgegnen, daß Verstöße des Mieters gegen vertragliche Verpflichtungen an sich keinen wichtigen Kündigungsgrund darstellten, weil ihnen durch Klage auf Zuhaltung oder Unterlassung begegnet werden könnte. Dies treffe auf die Errichtung der Trennwände zu, da die Klägerin gar nicht behauptet habe, es sei dadurch eine über den Vertragsverstoß hinausgehende Gefährdung ihrer wirtschaftlichen Existenz eingetreten. Mangels Gefährdung der Substanz des Hauses liege auch kein erheblich nachteiliger Gebrauch vor. Dem Erstgericht sei darin beizupflichten, daß der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens gerade noch nicht erfüllt sei. Die von der Klägerin erst im Laufe des Verfahrens aufgestellten Behauptungen der Aneignung eines ehemaligen WC's und damit im Zusammenhang stehender Beschädigungen sowie der Stellung schikanöser Anträge bei der Schlichtungsstelle, sei nicht zu berücksichtigen, da es unzulässig sei, Vorfälle nachzutragen, die in der Aufkündigung nicht einmal andeutungsweise enthalten seien. Auch das Verhalten des Erstbeklagten gegenüber dem Bauleiter der Klägerin müsse bei der Beurteilung außer Betracht bleiben, da es sich weder um einen Hauseigentümer noch um einen Mitbewohner handle. Die zwischen dem Erstbeklagten und einer Mieterin bzw deren Lebensgefährten vorgekommenen gegenseitigen Anpöbelungen seien als milieubedingte Unmutsäußerungen nicht derart gravierend, daß sie das Zusammenleben der Mitbewohner der Beklagten verleiden könnten. Die nicht gänzliche Entfernung der Zwischenwände, deren gänzliche Demolierung die Klägerin im Zuge des Exekutionsverfahrens erreichen könnte, sei ebensowenig wie die Beschädigung eines Zeitlichtschalters und eine geringfügige Verschmutzung im Zuge der Malerarbeiten geeignet, die Aufkündigung zu rechtfertigen.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision der Klägerin ist berechtigt.
Dem Gericht zweiter Instanz ist darin beizupflichten, daß Verstöße gegen vertragliche Verpflichtungen, wie sie in der Errichtung der Trennwände zumindest im ursprünglichen Ausmaß zu sehen sind, an sich keinen wichtigen Kündigungsgrund darstellen, da ihnen durch Klage auf Zuhaltung oder Unterlassung begegnet werden kann. Beim Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen liegt ein Kündigungsgrund nur dann vor, wenn hiedurch wichtige Interessen des Vermieters in einer Weise verletzt werden, daß sie einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Vermieters gleichkommen, was der Vermieter schon in der Aufkündigung dartun muß (MietSlg 40.428). Derartiges hat die Klägerin im Verfahren aber nicht behauptet und ist auch sonst nicht hervorgekommen.
Dem Berufungsgericht kann aber insoweit nicht gefolgt werden, als es die Rechtsansicht vertrat, das Verhalten des Erstbeklagten gegenüber dem Bauleiter der Klägerin sei deshalb nicht zu prüfen, da letzterer nicht als Mitbewohner zu qualifizieren und daher vom Schutzzweck des § 30 Abs 2 Z 3 MRG nicht umfaßt sei. Der vom Gesetz verwendete Begriff "Mitbewohner" ist nämlich im weiteren Sinn zu verstehen. Insbesondere ist davon nicht nur der nicht im Haus wohnende Hauseigentümer erfaßt (JBl 1960, 494), sondern auch dessen Verwalter oder Angehörige in Verwaltungsfunktionen (MietSlg 33.339; 33.341; Würth in Rummel ABGB2 Rdz 18 zu § 30 MRG). Gleiches muß auch für die mit der Überwachung von Renovierungsarbeiten im Haus von der Hauseigentümerin beauftragte Person gelten, da diese erkennbar die Interessen der Vermieterin zu wahren und deren Aufträgen zu erfüllen hat (vgl MietSlg 33.339). Es kann keinen Unterschied machen, ob der Vermieter selbst sich um Bauarbeiten im Haus kümmert oder damit eine Person seines Vertrauens beauftragt. In beiden Fällen besteht ein Nahverhältnis zum störenden Mieter gleich jenem eines Mitbewohners.
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes dürfen auch die im Verfahren vorgebrachten weiteren Vorfälle, nämlich die unbefugte Verwendung eines ehemaligen Gang-WC's als Fahrradabstellplatz sowie die schikanöse Antragstellung bei der Schlichtungsstelle bei der Beurteilung des Verhaltens der Beklagten nicht außer acht gelassen werden. Zwar müssen die geltend gemachten Kündigungsgründe bereits in der Kündigung individualisiert werden, es genügt aber eine schlagwortartige Angabe des Sachverhaltes (WoBl 1991/32; WoBl 1992/19). Soweit diese vorhanden ist, schadet es nicht, wenn nur einzelne Vorfälle demonstrativ in der Kündigung angeführt werden. Im Rahmen des Kündigungsgrundes können dann im Zuge des Verfahrens noch weitere Vorfälle nachgetragen werden (EvBl 1957/335; Würth aaO § 33 MRG Rdz 3).
Die Klägerin hat bereits in der Aufkündigung den Sachverhalt umfangreich dargelegt, insbesondere auch auf das unleidliche Verhalten des Erstbeklagten hingewiesen. Es ist ihr daher unbenommen, im Rahmen dieses Kündigungsgrundes weiteres diesen untermauerndes Vorbringen zu erstatten. Nach ständiger Rechtsprechung ist unleidliches Verhalten auch in laufend unternommenen Versuchen des Mieters, seine Benützungsrechte auf nicht in Bestand genommene Räume oder Gegenstände auszudehnen zu erblicken (MietSlg 31.361; 34.418; 37.406). Auch die schikanöse Antragstellung bei der Schlichtungsstelle wäre diesem Kündigungsgrund zuzuordnen.
Bei der auf das Gesamtverhalten des Mieters abzustellenden Prüfung des Vorliegens von Kündigungsgründen (vgl MietSlg 37.406; 37.414) ist daher auch auf das Verhalten des Erstbeklagten gegenüber dem Bauleiter der Klägerin sowie auf das in der Verhandlung ergänzte Vorbringen über den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens Bedacht zu nehmen. Hiebei ist auch zu berücksichtigen, daß der 2. Fall des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 1 Z 3 MRG kein Verschulden des Mieters erfordert (MietSlg 31.357; 37.412) und der Charakter des Kündigungsgrundes nach den Umständen des Einzelfalles lediglich durch Provokation verloren gehen könnte (MietSlg 32.343).
Da das Berufungsgericht aus unrichtiger Rechtsansicht die diesbezüglich erhobenen Beweisrügen nicht erledigt hat, war ihm in Stattgebung der Revision die neuerliche Entscheidung aufzutragen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 52 Abs 1 ZPO.