Spruch:
Der Revision der klagenden Partei wird nicht stattgegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit S 4.058,88 (darin S 676,48 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Der Kläger hatte 1992 die im Gerichtsbezirk K***** gelegene Liegenschaft EZ *****, Grundbuch K*****, mit einem darauf unmittelbar nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges errichteten Gebäude ***** gekauft. Der Beklagte hatte schon vor 1982 mehrere in diesem Haus gelegene Lagerräume von einem Hauptmieter der früheren Liegenschaftseigentümerin in Bestand genommen gehabt. Am 30.9.1982 schloß der Beklagte mit der Liegenschaftseigentümerin einen "Pacht"-vertrag (Beil.A), womit ihm Bestandrechte hinsichtlich eines im ersten Stock des Gebäudes gelegenen Lagerraumes sowie hinsichtlich einer Teilfläche der Liegenschaft eingeräumt wurden. Die Liegenschaftseigentümerin räumte ihm weiters das Recht ein, auf der in Bestand gegebenen Teilfläche eine Lagerhalle zu errichten. Nach baubehördlicher Bewilligung des Bauvorhabens errichtete der Beklagte 1982 ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel eine ebenerdige Lagerhalle mit einer Grundfläche von 14 x 6,5 m. Die Lagerhalle wurde unmittelbar anschließend an das bestehende Gebäude ***** errichtet. Über eine Maueröffnung im ersten Stock dieses Gebäudes besteht eine direkte Verbindung zwischen dem vom Beklagten gemieteten Lagerraum und der von ihm errichteten Lagerhalle. Der Beklagte nutzt den Raum im ersten Stock des Gebäudes nur zu Lagerzwecken, die Lagerhalle zu Lagerzwecken sowie zu Reparaturarbeiten.
Nach den Bestimmungen des Pachtvertrages begann das Bestandverhältnis mit 15.9.1982 und wurde auf die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen. Der Verpächterin wurde das Wahlrecht eingeräumt, bei Beendigung des Bestandverhältnisses die Übergabe des Bestandobjektes in dem Zustand zu verlangen, in welchem es sich bei Pachtbeginn befunden hatte, oder aber die vom Pächter errichtete Lagerhalle entschädigungslos zu übernehmen. Es wurde ein monatlicher Bestandzins von S 1.450,-- zuzüglich Umsatzsteuer mit einer Wertsicherung nach dem Verbraucherpreisindex 1976 vereinbart. Der Verpächterin wurde das Recht eingeräumt, das Pachtverhältnis mit sofortiger Wirkung für aufgelöst zu erklären, wenn der Pächter mit zwei Pachtzinszahlungen trotz Mahnung und Setzung einer Nachfrist von 14 Tagen in Verzug gerate.
Mit der am 15.4.1993 eingelangten Klage begehrte der Kläger die Bezahlung eines Zinsrückstandes (von zuletzt S 8.808,-- sA) und die Räumung der Liegenschaft. Das Bestandverhältnis sei aufgelöst worden, weil der Beklagte den Bestandzins (incl. der aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung zustehenden Erhöhungsbeträge) nicht zur Gänze bezahlt habe. Der Beklagte benütze die Liegenschaft nunmehr titellos. Das Verbot der Einforderung von Wertsicherungsbeträgen für einen Zeitraum vor der Einmahnung (§ 16 Abs.1 MRG) gelte hier wegen Vorliegens einer Grundstücksmiete nicht. Das Bestandverhältnis unterliege nicht den Bestimmungen des MRG.
Der Beklagte beantragte die Abweisung der Klage. Es bestehe kein Zinsrückstand. Auf eine Wertsicherung sei von der Verpächterin verzichtet worden. Die Bestimmungen des MRG seien auf zu Geschäftszwecken in Bestand gegebene Liegenschaften, auf denen ein Superädifikat errichtet wurde, anzuwenden. Bei einer Raummiete zu Geschäftszwecken sei die Ausnahmeregel des § 1 Abs.4 Z 2 MRG ausgeschlossen. Rückständige Wertsicherungsbeträge könnten nicht begehrt werden.
Mit Teilurteil vom 6.10.1993 verhielt das Erstgericht den Beklagten zur Bezahlung des Zinsrückstandes von S 8.808,-- sA (ON 14). Dieses Urteil blieb hinsichtlich eines Zuspruches von S 5.189,-- sA und hinsichtlich der Abweisung eines Zinsenmehrbegehrens unangefochten. Der gegen den verbleibenden Zuspruch gerichteten Berufung des Beklagten gab das Berufungsgericht mit dem Beschluß vom 15.2.1994 statt. Das angefochtene Teilurteil wurde hinsichtlich des Zuspruchs von S 3.619,-- sA zur Verfahrensergänzung aufgehoben. Die analoge Anwendung der Bestimmungen des MRG auf ein Superädifikat setze voraus, daß es sich bei diesem um ein selbständiges Gebäude handle. Es sei noch zu prüfen, ob die Lagerhalle ein bloßer Zubau zum Haus Nr.51 oder aber ein sonderrechtsfähiges, selbständiges Gebäude sei; weiters sei noch zu klären, ob die vermietete Grundfläche nur Nebensache der Lagerhalle sei. Bei einer bloßen Flächenmiete sei das MRG nicht anwendbar. Bei einer Raummiete sei zwar das MRG einschließlich der Bestimmung des § 16 MRG anwendbar, diese Bestimmung aber nach § 1 Abs.4 Z 1 MRG dann nicht, wenn der Mietgegenstand in einem Haus gelegen sei, das aufgrund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sei (ON 18).
Im zweiten Rechtsgang wies das Erstgericht die Klage auf Bezahlung des (restlichen) rückständigen Zinses sowie das Räumungsbegehren ab. Es stellte (neben dem schon eingangs wiedergegebenen Sachverhalt) die Bestandzinszahlungen des Beklagten fest (S.7 bis 9 in ON 22) und vertrat in rechtlicher Hinsicht die Auffassung, daß dem Kläger über den rechtskräftig zuerkannten Betrag von S 5.189,-- (der im Zuge des Verfahrens am 10.11.1993 bezahlt worden war) hinaus kein weiterer Zins zustehe, weil der Kläger Erhöhungsbeträge aufgrund der Wertsicherungsklausel erst ab seiner Einforderung, hier also ab Oktober 1992, verlangen könne. Davor aufgelaufene Zinsrückstände könnten gemäß § 16 Abs.6 MRG nicht verlangt werden. Ein grobes Verschulden des Beklagten am festgestellten Mietzinsrückstand liege nicht vor, weil seine Auffassung über die Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung eine vertretbare Verkennung der Rechtslage darstelle.
Das Berufungsgericht gab der gegen diese Entscheidung erhobenen Berufung des Klägers hinsichtlich der Abweisung des Begehrens auf Bezahlung des restlichen Bestandzinses von S 3.619,-- sA nicht statt und bestätigte das erstinstanzliche Urteil im Ausspruch über das Zahlungsbegehren als Teilurteil. Hinsichtlich der Abweisung des Räumungsbegehrens wurde der Berufung des Klägers stattgegeben und das erstinstanzliche Urteil zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgehoben. Das Berufungsgericht vertrat in rechtlicher Hinsicht die Auffassung, daß infolge der Bauausführung der Lagerhalle diese nicht als bloßer Gebäudeteil des Altbaus, sondern als selbständiges Gebäude und damit sonderrechtsfähig angesehen werden müsse. Geschäftsgrundlage des Vertrages vom 30.9.1982 sei die Zurverfügungstellung von Lagerräumen als Ersatz für andere ursprünglich in Unterbestand genommene Lagerräumlichkeiten im Gebäude ***** gewesen. Die vermietete Grundfläche sei daher nur Nebensache und die Lagerhalle als Hauptsache des Bestandverhältnisses anzusehen. Für die Raummiete gelte gemäß § 1 Abs.1 MRG auch das Verbot der Einforderung rückständiger Wertsicherungen im Sinne des § 16 Abs.6 MRG (nunmehr § 16 Abs.9 MRG idF BGBl 1993/800). Ein Ausnahmetatbestand nach § 1 Abs.4 Z 1 MRG liege nicht vor. Die geltend gemachten rückständigen Wertsicherungsbeträge für die Zeit von April bis September 1992 könnten gemäß § 16 Abs.6 MRG nicht rückwirkend eingefordert werden.
Hinsichtlich des Räumungsbegehrens erachtete das Berufungsgericht die Sache als noch nicht spruchreif. Zur Beurteilung der Frage, ob den Beklagten am Eintritt des festgestellten Mietzinsrückstandes ein grobes Verschulden traf, sei eine detaillierte Darstellung der Entwicklung der Rückstände erforderlich. Die Entwicklung der Zahlungsrückstände getrennt nach Mietzins, Betriebskosten und Wertsicherungsbeträgen müsse für eine Prüfung des Verschuldens des Beklagten am Zahlungsrückstand festgestellt werden.
Das Berufungsgericht sprach aus, daß die ordentliche Revision gegen den bestätigenden Teil seiner Entscheidung nicht zulässig sei; eine Zulassung des Rekurses gegen den Aufhebungsbeschluß unterblieb.
Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichtes richtet sich die außerordentliche Revision des Klägers mit dem Antrag auf Abänderung dahin, daß der Berufung des Klägers Folge gegeben werde.
Mit der ihm freigestellten Revisionsbeantwortung beantragt der Beklagte, die außerordentliche Revision des Klägers mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 502 ZPO zurückzuweisen; hilfsweise wird beantragt, der Revision nicht stattzugeben.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision des Klägers ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.
Vorweg ist darauf hinzuweisen, daß die Revision nicht schon aus dem Grund absolut unzulässig ist, daß der Streitwert, über den das Berufungsgericht mit Teilurteil entschieden hat, S 50.000,-- nicht übersteigt. Diese im § 502 Abs.2 ZPO normierte Unzulässigkeit der Revision gilt nach Abs.3 leg. cit. nicht für die unter § 49 Abs.2 Z 5 JN (Streitigkeiten aus Bestandverträgen) fallenden Streitigkeiten, wenn dabei über eine Kündigung, Räumung oder über das Bestehen oder Nichtbestehen des Vertrages entschieden wird. Wohl ist der Revisionsgegenstand nur der (vor der Einmahnung des Klägers aufgelaufene) auf einer Wertsicherungsvereinbarung basierende Mietzinsrückstand. Da der Kläger gleichzeitig auch die auf den eingetretenen Mietzinsrückstand gestützte Räumung des Bestandobjektes betreibt und der Rückstand die entscheidende Vorfrage für die Beendigung des Dauerschuldverhältnisses und die angestrebte Räumung darstellt, liegt die vom Gesetz vorgesehene Ausnahme von der wertmäßigen Revisionsbeschränkung vor (Kodek in Rechberger ZPO Rz 2 zu § 502; RdW 1993, 108). Es steht zwar fest, daß der Beklagte außer dem noch strittigen Wertsicherungsbetrag mit der Bezahlung des Mietzinses in Verzug geraten war. Der Rückstand wurde im Laufe des Verfahrens beglichen. Für das Räumungsbegehren entscheidend ist ua die Frage, ob den säumigen Mieter am Rückstand ein grobes Verschulden traf (§ 33 MRG; MietSlg 42.359). Für die Beurteilung dieses Verschuldens ist ua auch die Höhe und der Grund des Rückstandes entscheidend, sodaß allenfalls dem Umstand Bedeutung zukommt, ob der beklagte Mieter auch mit den im Revisionsverfahren strittigen Wertsicherungsbeträgen in Verzug geraten ist oder aber die Erhöhungsbeträge erst ab Einmahnung durch den Vermieter im Sinne des § 16 Abs.9 MRG idgF (§ 16 Abs.6 MRG alt) verlangt werden durften.
Mit dem als Pachtvertrag bezeichneten Bestandvertrag wurde ein Mietobjekt vermietet, das teils aus einer Geschäftsräumlichkeit (Lagerraum im ersten Stock des Gebäudes *****), teils aus einem Grundstück mit einem darauf vom Mieter errichteten Superädifikat (Lagerhalle) besteht. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, daß ein Bestandvertrag über ein Grundstück, auf dem sich ein Superädifikat befindet (bzw. das vom Mieter errichtet werden darf), das der dauernden Wohnraumversorgung oder der geschäftlichen Betätigung des Mieters dienen soll, analog den Bestimmungen des MRG unterliegt (SZ 57/194, 58/25; WoBl 1992/7; MietSlg XXXVI/28).
In der oberstgerichtlichen Rechtsprechung war jedoch - soweit überblickbar - der Fall noch nicht zu untersuchen, ob auf ein vom Mieter errichtetes Superädifikat sämtliche Bestimmungen des MRG, insbesondere also auch die Bestimmung des § 16 Abs.6 MRG alt analog anzuwenden sind oder ob sich die analoge Anwendung nur auf die Kündigungsbestimmungen beschränkt.
Die Zinsbildungsvorschriften des MRG sind sicherlich dort nicht auf ein Superädifikat anwendbar, wo es um den Vermieter treffende, auf den Mieter überwälzbare Erhaltungskosten des Bestandobjektes geht. Diese Bestimmungen sind auf einen Mieter, in dessen Eigentum ein Superädifikat steht, das auf fremdem Grund in der Absicht errichtet wurde, dort nicht auf Dauer zu verbleiben, nicht anwendbar. § 1 Abs.4 Z 1 MRG sieht die Geltung nur bestimmter aufgezählter Bestimmungen des MRG für Mietgegenstände vor, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Genehmigung neu errichtet worden sind. Die Nichtanwendung der Bestimmung über das Verbot rückwirkender Geltendmachung einer Mieterhöhung aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung begünstigt den Vermieter, der Bestandobjekte ausschließlich aus eigenen finanziellen Mitteln geschaffen hat. Zur Frage der Anwendbarkeit der Ausnahmebestimmung des § 1 Abs.4 Z 1 MRG aber auch der Zinsvorschrift des § 16 Abs.6 MRG alt (nunmehr § 16 Abs.9 MRG idgF) fehlt eine oberstgerichtliche Judikatur. Die Revision ist daher zulässig.
Der Revisionswerber erachtet zunächst unter Hinweis auf die in RdW 1984, 338 veröffentlichte Entscheidung die analoge Anwendung des MRG generell für ausgeschlossen, weil das vom Mieter zu errichtende und tatsächlich errichtete Bauwerk nicht der Beschaffung eines Raums zu dauernder geschäftlicher Tätigkeit diene. Wohl liegt es im Wesen eines Superädifikates, daß es nicht dauernd auf dem fremden (vermieteten) Grund verbleiben soll. Hier steht dies aber schon aufgrund der Wahlmöglichkeit des Vermieters, die Lagerhalle nach Beendigung des Bestandverhältnisses weiter bestehen lassen zu können, nicht fest. Davon abgesehen wurde die zitierte Vorentscheidung vom Obersten Gerichtshof in der Folge ausdrücklich abgelehnt und es wird seither die Anwendbarkeit zumindest der Kündigungsbestimmungen des MRG auf Superädifikate bejaht (WoBl 1992, 13; SZ 57/194, 58/25). § 1 MRG ist analog anzuwenden. Die schon zitierte Ausnahmebestimmung des § 1 Abs.4 MRG sieht die eingeschränkte Anwendung nur der §§ 14, 19 bis 36, 45, 46 bis 49 MRG für Mietgegenstände vor, die in Gebäuden liegen, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden. Erkennbar ist, daß der Gesetzgeber in dieser Ausnahmebestimmung den Vermieter begünstigen wollte, der Wohn- oder Geschäftsraum durch eine Gebäudeerrichtung, also nicht etwa nur durch Errichtung bloß einzelner Räume (WoBl 1993/78) ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel schafft. Die Gesetzesbestimmung stellt auf den Vermieter als Errichter des Bauwerkes ab, ist also auf den vorliegenden Fall, wo der Mieter das Gebäude errichtete, nicht anwendbar. Auf die zitierte Ausnahmebestimmung kann sich der klagende Vermieter daher nicht berufen.
Das Verbot der Einforderung von Erhöhungsbeträgen aufgrund einer Wertsicherung des Mietzinses für den vor der Einmahnung des Vermieters gelegenen Zeitraum ist eine den Mieter begünstigende Gesetzesbestimmung, die nach Ansicht des erkennenden Senates auch analog auf den Mieter einer Grundfläche, auf der er ein Bestandobjekt errichten durfte, anwendbar erscheint. Die Stellung des Besitzers des Superädifikats ist im Vergleich zum Mieter eines Raumes durchaus gleich schutzwürdig, unter dem Aspekt sogar schutzwürdiger, daß er im Falle der Beendigung des Bestandverhältnisses nicht nur sein dem Mietrecht entsprechendes Gebrauchsrecht, sondern auch sein Eigentum am Überbau verliert. Das Verbot der Einforderung rückständiger Wertsicherungen im Sinne des § 16 Abs.6 MRG idF BGBl 1985/559 ist analog auf die Miete von Flächen anwendbar, auf denen der Mieter vereinbarungsgemäß einen geschäftlichen Zwecken dienenden Wohnbau errichtet hat.
Abschließend ist zu untersuchen, ob sich eine andere Beurteilung des Falls daraus ergibt, daß neben dem Superädifikat auch ein (im Verhältnis dazu kleiner) Lagerraum in Bestand gegeben wurde, auf den, wenn er allein vermietet worden wäre, das MRG zur Gänze anzuwenden wäre, also auch die Ausnahmebestimmung des § 1 Abs.4 Z 1 MRG. In der Judikatur wird zwar die Auffassung vertreten, daß dann, wenn das Mietobjekt teils aus Räumen, teils aus Grundstücksflächen besteht, der gesamte Bestandvertrag den Kündigungsbestimmungen des MRG unterliegt (MietSlg 41.165 = WoBl 1990/80), weil die Geltung desselben für einen Teil des eine wirtschaftliche Einheit bildenden Bestandvertrages auch auf den anderen Teil sich erstreckt (vgl auch RZ 1990/106; Würth in Rummel ABGB2 Rz 4 zu § 1 MRG mwN). Danach ergibt sich aus dem Umstand, daß ein dem MRG unterliegender Raum gemeinsam mit dem Superädifikat (richtiger: mit einer Grundfläche unter Einräumung des Rechtes, daß der Mieter ein Superädifikat errichtet) in Bestand gegeben wurde, die Anwendbarkeit des MRG auf den gesamten Bestandvertrag, also auch die Anwendbarkeit der Bestimmung des § 16 Abs.6 MRG alt. Der klagende Vermieter kann sich aber auch nicht darauf berufen, daß das Gebäude, in welchem sich der vermietete Lagerraum befindet ***** ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet worden wäre (und demgemäß wiederum die Ausnahmebestimmung des § 1 Abs.4 Z 1 MRG anzuwenden wäre). Nach den unbekämpft gebliebenen erstinstanzlichen Feststellungen wurde das Haus unmittelbar nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges erbaut (S.9 in ON 22), sodaß schon aus diesem Grund die Ausnahmebestimmung nicht, die Zinsvorschrift des § 16 Abs.6 MRG aber schon anzuwenden ist. Es braucht daher gar nicht mehr untersucht werden, ob § 1 Abs.4 Z 1 MRG hier nicht schon nach dem Grundsatz der restriktiven Auslegung von gesetzlichen Ausnahmebestimmungen deshalb unanwendbar ist, weil der vermietete Lagerraum in seiner Bedeutung im Verhältnis zur vom Beklagten errichteten Lagerhalle derart in den Hintergrund tritt, daß von einem klaren Überwiegen des Superädifikats als dem wesentlichen Teil des Mietobjektes ausgegangen werden muß, dieses aber - wie schon ausgeführt - der Mietzinsvorschrift des § 16 Abs.6 MRG alt unterliegt.
Zusammengefaßt ergeben sich für den vorliegenden Fall folgende Rechtssätze:
Nach § 16 Abs.6 MRG idF BGBl 1985/559 (nunmehr § 16 Abs.9 MRG idF BGBl 1993/800) kann der Vermieter eine Erhöhung des Hauptmietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung nur für die Zeit nach erfolgter Einmahnung der Erhöhung verlangen. Diese Vorschrift ist analog auch auf die Miete eines Grundstücks anzuwenden, auf dem der Mieter ein Superädifikat errichten durfte und errichtet hat.
Die Ausnahmevorschrift des § 1 Abs.4 Z 1 MRG hinsichtlich von Mietgegenständen, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, gilt für ein vom Mieter auf dem Grundstück des Vermieters neu errichtetes Gebäude nicht. Die Ausnahmebestimmung ist restriktiv dahin auszulegen, daß davon nur Gebäude betroffen sind, die vom Vermieter errichtet wurden.
Die Vorinstanzen haben zutreffend einen Mietzinsrückstand, der sich aus der Anwendung der Wertsicherungsvereinbarung für die Zeit vor der Einmahnung des Vermieters ergibt, verneint. Der Revision des Klägers war daher nicht stattzugeben.
Die Entscheidung über die Kosten der Revisionsbeantwortung beruht auf §§ 41, 50 ZPO.