Spruch:
Der Revision wird Folge gegeben.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß die Entscheidung lautet:
"Das Klagebegehren, die beklagte Partei sei schuldig, die Verwendung der im 1. Stock des Hauses I*****, straßenseitig gelegenen Räume zu anderen Zwecken als zur Führung eines Konzertbüros zu unterlassen, sowie des Eventualbegehrens, die Verwendung dieser Räumlichkeiten als Amtsräume des Bürgermeisters zu unterlassen, wird abgewiesen.
Das weitere Eventualbegehren, die beklagte Partei sei schuldig, diese Räumlichkeiten bis spätestens 31.12.2001 zu räumen und den klagenden Parteien geräumt zu übergeben, wird zurückgewiesen."
Die klagenden Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der beklagten Partei die mit S 25.594 bestimmten Kosten des Verfahrens (einschließlich S 3.020 Umsatzsteuer und S 2.400 Barauslagen) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die Kläger sind Miteigentümer einer Liegenschaft mit Haus in der Innenstadt von I*****. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 27.12.1976 vermieteten die Kläger der Stadtgemeinde die im 1. Stock ihres Hauses straßenseitig gelegenen Räume im Flächenausmaß von ca. 105 m2. Im Mietvertrag wurde festgehalten, daß die Stadtgemeinde die Räumlichkeiten zum Zwecke der Führung eines Konzertbüros mietet und das Mietobjekt nicht einem anderen Zweck zugeführt werden darf. Jede Untervermietung oder sonstige Weitergabe oder Überlassung der Bestandräume an Dritte ist nur mit ausdrücklicher und schriftlicher Zustimmung der Vermieter zulässig. Im Falle eines Zuwiderhandelns gegen diese Bestimmungen trotz schriftlicher Aufforderung und Setzung einer angemessenen Nachfrist durch die Vermieter sollte diesen das Recht zustehen, das Mietverhältnis einseitig mit sofortiger Wirksamkeit als aufgelöst zu erklären. Das mit 1.12.1976 beginnende Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, wobei eine beiderseitige halbjährige Kündigungsfrist zum 30.6. bzw 31.12. eines jeden Jahres vereinbart wurde. Im Rahmen der Vertragsgespräche war für die Kläger wesentlich, daß in den anzumietenden Räumlichkeiten eine ruhige Dienststelle der Stadtgemeinde errichtet werde, und weiters, daß das Mietverhältnis auf absehbare Zeit wieder aufgelöst werden könne. Hiezu wurde ihnen erklärt, es sei von der Stadtgemeinde geplant, das Rathaus zu erweitern und das Konzertbüro sodann in diesem Erweiterungsbau unterzubringen. Zu welchem Zeitpunkt eine derartige Erweiterung des Rathauses erfolgen sollte, wurde allerdings nicht gesagt.
In der Folge wurden die angemieteten Räumlichkeiten von der beklagten Partei entsprechend dem Vertragszweck verwendet. Aufgrund der Abonnementverkaufstätigkeiten kam es bis zum Jahre 1980 in den Monaten Mai bis Juli eines jeden Jahres zu einem intensiven Parteienverkehr. Auch während der übrigen Zeit fand bis zu diesem Zeitpunkt ein reger Parteienverkehr statt. Ca. im Jahre 1980 wurde von der beklagten Partei gemäß Punkt VIII des Mietvertrages ein Mauerdurchbruch zwischen dem Haus der Kläger und dem im Eigentum der beklagten Partei stehenden Nachbarhaus geschaffen, sodaß ein unmittelbarer Zugang nunmehr vom im Eigentum der beklagten Partei stehenden Nachbarhaus möglich wurde. Nach Schaffung dieser Verbindung wurde das Konzert- und Orchesterbüro in dieses Nebenhaus übersiedelt. Die vertragsgegenständlichen Räumlichkeiten wurden dem Leiter der Abteilung II als Büroräume zugewiesen. Durch diese Veränderungen kam es zu einer drastischen Verringerung des ursprünglich bestandenen Parteienverkehrs. 1990 trat eine neuerliche Veränderung dadurch ein, daß nunmehr in den Bestandräumlichkeiten das Repräsentationsbüro des Bürgermeisters errichtet wurde; weiters befindet sich dort der ständige Arbeitsplatz des persönlichen Referenten des Bürgermeisters, der sich im allgemeinen nur in den normalen Bürostunden dort aufhält. Seit dieser neuerlichen Änderung kommt es praktisch zu keinem Parteienverkehr mehr im Hause der Kläger. Es konnte nicht festgestellt werden, daß es durch die nunmehrige Verwendung der Räumlichkeiten durch die beklagte Partei zu Lärmbelästigungen der Bewohner des Hauses der Kläger gekommen ist.
Eine von den Klägern am 31.3.1991 eingebrachte gerichtliche Aufkündigung, gestützt auf den Kündigungstatbestand des § 30 Abs 2 Z 13 MRG, wurde rechtskräftig aufgehoben und das Räumungsbegehren abgewiesen. Der Oberste Gerichtshof sprach aus, die Vereinbarung der Streitteile, daß die Geschäftsräumlichkeiten ausschließlich zur Führung des Konzertbüros der beklagten Partei verwendet werden dürfen und ein Zuwiderhandeln einen Kündigungsgrund darstelle, gehe über den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG hinaus, wonach ein Kündigungsgrund nur vorliegt, wenn die gemietete Räumlichkeit "nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werde", und sei somit gemäß § 30 Abs 3 MRG rechtsunwirksam. Das im vorgenannten Kündigungsverfahren gestellte Unterlassungseventualbegehren wurde zurückgewiesen, da eine unzulässige Kumulierung vorliege (E des OGH vom 26.11.1992, 8 Ob 636/92).
Mit der am 2.3.1993 eingebrachten Klage stellen die Kläger die aus dem Spruch ersichtlichen Haupt- und Eventualbegehren. Sie halten sich für berechtigt, die Unterlassung vertragswidriger Verwendung zu begehren, da die beklagte Partei nicht berechtigt sei, einseitig eine Umwidmung des Vertragszweckes vorzunehmen. Zum 2. Eventualbegehren bringen sie vor, der Bürgermeister der Stadt Innsbruck habe mit Schreiben vom 27.6.1990 und 20.7.1990 dem damaligen Rechtsvertreter der klagenden Partei mitgeteilt, daß er mit der Räumung des Bestandobjektes bis zum Ablauf der nächsten Legislaturperiode des Gemeinderates, spätestens bis 31.12.2001, einverstanden sei.
Die beklagte Partei beantragte die Abweisung des Klagebegehrens und wendete ein, die ausschließliche Verwendung als Konzertbüro sei bei Vertragsabschluß keineswegs wesentliche Bedingung gewesen. Nach dem Parteiwillen sei vielmehr Vertragszweck gewesen, daß in den gemieteten Räumlichkeiten eine Verwaltungstätigkeit ausgeübt werde, die in ihren Auswirkungen für die Vermieter - insbesondere was die Lärmentwicklung anlange - der Führung eines Konzertbüros gleichkomme. Dem entspreche aber die derzeitige Benützung der Räumlichkeiten zu Bürozwecken. Eine rechtsverbindliche Räumungsverpflichtung der beklagten Partei liege nicht vor, da der mit dieser Frage befaßte Stadtsenat eine Räumungsverpflichtung abgelehnt habe. Vorsorglich wendete die beklagte Partei auch noch Verfristung der Klagsgründe ein, weil den Klägern die nunmehr geltend gemachten Umstände seit Jahren bekannt seien.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt.
Das Berufungsgericht bestätigte die erstgerichtliche Entscheidung und ließ die Revision an den Obersten Gerichtshof nicht zu. Es meinte in rechtlicher Hinsicht, daß zwar gemäß § 914 ABGB die Parteienabsicht zu erforschen sei. Eine vom Wortlaut abweichende Absicht der Parteien habe aber der eine solche Absicht Behauptende zu beweisen. Daß die Parteien abweichend vom Vertragswortlaut beabsichtigten, daß die Stadtgemeinde berechtigt sei, die Bestandräumlichkeiten außer als Konzertbüro auch für andere Zwecke zu verwenden, soweit dies für die Vermieter keine größere Belastung darstelle, sei nach dem vorliegenden Sachverhalt nicht erwiesen. Die einseitige Widmungsänderung der beklagten Partei stelle eine Vertragsverletzung und einen Eingriff in das Eigentumsrecht der Vermieter dar, wogegen sich diese mit einer Unterlassungsklage zur Wehr setzen könnten. Eine konkludente Zustimmung der Kläger zur Änderung des Verwendungszweckes der Bestandräumlichkeiten liege nicht vor.
Gegen das Urteil des Berufungsgerichtes richtet sich die außerordentliche Revision der beklagten Partei wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, die Urteile der Vorinstanzen dahingehend abzuändern, daß das Haupt- und die Eventualbegehren abgewiesen werden; hilfsweise stellt sie auch einen Aufhebungsantrag.
Die Kläger beantragen in der ihnen freigestellten Revisionsbeantwortung, die Revision als unzulässig zurückzuweisen, in eventu ihr nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist zulässig und im Sinn der Abänderung im klagsabweisenden Sinn bzw der Zurückweisung des zweiten Eventualbegehrens auch berechtigt.
Die von der beklagten Partei aufgezeigten einzelnen Auslegungsprobleme des streitgegenständlichen Mietvertrages betreffen zwar einen Einzelfall und stellen somit in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO dar, wenn die Auslegung mit den Denkgesetzen und den Auslegungsregeln vereinbar ist, was bei einer Auslegung, die - wie hier - dem ausdrücklichen Wortlaut entspricht, üblicherweise der Fall ist (7 Ob 1535/88 ua).
Im vorliegenden Fall entspricht zwar die Auslegung der Vorinstanzen dem ausdrücklichen Wortlaut der Vereinbarung, diese widerspricht aber im Ergebnis zwingenden gesetzlichen Normen und ist somit als unzulässig anzusehen:
Wie der erkennende Senat bereits in dem erwähnten Kündigungsprozeß (8 Ob 636/92) dargelegt hat, ergibt sich aus § 30 Abs 2 Z 7 MRG, daß die Verwendung des Mietobjektes zu einer gleichwertigen geschäftlichen Tätigkeit nicht zur Kündigung berechtigt; die Vereinbarung eines derartigen Kündigungsgrundes ist gemäß § 30 Abs 3 MRG unwirksam. Hieraus muß gefolgert werden, daß dem Mieter eine solch gleichwertige Tätigkeit - noch dazu, wenn sie für die Vermieter nicht belastender, sondern, wie hier, sogar mit geringeren Belästigungen verbunden ist -, erlaubt ist und ihm trotz ausdrücklichen vertraglichen Verbotes einer anderen Verwendung nicht untersagt werden kann, weil ansonsten dadurch faktisch die Kündigungsbeschränkungen des MRG unterlaufen würden.
Der von den Klägern erhobene Haupt- und Eventualunterlassungsanspruch besteht daher nicht zu Recht. Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind in diesem Umfang im klagsabweisenden Sinn abzuändern.
Das zweite Eventualbegehren auf Räumung spätestens bis zum 31.12.2001 ist aus den auch bereits in der erwähnten Entscheidung 8 Ob 636/92 ausführlich dargelegten Gründen als unzulässig zurückzuweisen, weil eine Kumulierung der Begehren wegen der besonderen Verfahrensart (§ 567 ZPO) unzulässig ist.
Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.