Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden augehoben.
Die Rechtssache wird zur ergänzenden Verhandlung und neuen Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Text
Begründung
Der Antragsteller begehrt - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - die Feststellung, die Antragsgegner hätten ihm gegenüber in den Monaten Mai und Juni 1991 das zulässige Zinsausmaß um jeweils S 2.039,- überschritten, weil sie diese Beträge zusätzlich zum vereinbarten wertgesicherten Hauptmietzins auf Grund der im Mietvertrag vom 26.3.1986 enthaltenen unzulässigen Vereinbarung über die Beteiligung des Antragstellers an den Kosten der Errichtung und des Betriebes eines Aufzuges begehrt hätten.
Die Antragsgegner wendeten ein, daß für die vermietete Wohnung der Ausstattungskategorie A gemäß § 16 Abs 1 MRG ein angemessener Mietzins habe vereinbart werden dürfen. Da zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses der vorgeschriebene Mietzins S 47,- pro Quadratmeter betragen habe, sei die jetzt vorgenommene Erhöhung noch innerhalb der Angemessenheitsgrenze des § 16 Abs 1 MRG. Darüber hinaus habe die Vereinbarung betreffend die Übernahme der Kosten der Errichtung und des Betriebes des Aufzuges zwischen den Antragsgegnern und dem Mieter auch schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages getroffen werden dürfen.
Das Erstgericht gab dem Antrag des Antragstellers statt. Es stellte folgenden Sachverhalt fest:
Mit Mietvertrag vom 26.3.1986 mietete der Antragsteller die 84,73 m2 große, der Ausstattungskategorie A zuzuordnende Wohnung top Nr.14 zu einem monatlichen (wertgesicherten) Hauptmietzins von S 4.000,-.
§ 7 dieses Mietvertrages lautet ua:
Es wird vereinbart, daß sich der Mieter an den Kosten der Errichtung und des Betriebes eines Personenaufzuges beteiligt. Die Beteiligung erfolgt sodann, wenn sich mindestens 4 Bewohner des Hauses an einer solchen Anlage beteiligen. Die Aufteilung der Kosten erfolgt im Verhältnis der Wohnnutzflächen der sich beteiligenden Personen zueinander. Diese Vereinbarung kommt erst zum Tragen, wenn es zu einer Personenaufzugserrichtung kommt."
Die Zustimmung zum Einbau des Liftes gaben schriftlich die Mieter von sieben Wohnungen. In den Mietverträgen für zwei weitere Wohnungen, darunter die des Antragstellers, befindet sich eine Vereinbarung wie oben wiedergegeben. Die Mieter von sechs weiteren Wohnungen erteilten keine Zustimmung.
Die Hauptmietzinsreserven des Hauses weisen in den Jahre 1981 bis einschließlich 1990 einen Fehlbetrag von S 434.157,01 aus.
Unter Berücksichtigung der Nutzfläche der Wohnung des Antragstellers ergibt sich bei einer Aufteilung der Lifterrichtungskosten (inklusive Geldbeschaffungskosten) auf 120 Monate auf die neun Mietobjekte, deren Mieter entweder im Mietvertrag oder später der Aufzugserrichtung zustimmten, inklusive Umsatzsteuer ein Betrag von monatlich S 2.059,78. Dieser dem Antragsteller vorgeschriebene Betrag wurde von ihm in den verfahrensgegenständlichen Monaten Mai und Juni 1991 den Antragsgegnern bezahlt.
Rechtlich führte das Erstgericht im wesentlichen folgendes aus:
Eine Vereinbarung über Verbesserungen im Sinne des § 4 Abs 3 Z 2 MRG zwischen Vermieter und Mietern könne nicht im vorhinein bei Abschluß des Mietvertrages getroffen werden. Das MRG schütze nämlich mittels der Kategoriezinsvorschriften vor allem den wirtschaftlichen schwachen Wohnungswerber. Dieser dürfe daher im Zuge des Mietvertragsabschlusses nicht zur Übernahme von darüber hinausgehenden Zahlungspflichten veranlaßt werden. So sei es nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG unzulässig, daß ein Wohnungsinteressent schon vor oder bei Abschluß des Mietvertrages einem Verbesserungsvertrag nach § 4 Abs 3 Z 2 MRG beitrete und dadurch zur Zahlung für solche Verbesserungsarbeiten verpflichtet würde, die für ihn keine diesen übernommenen Zahlungspflichten gleichwertige Gegenleistungen des Vermieters bewirkten. Die Unwirksamkeit der in den Mietverträgen für zwei Wohnungen enthaltenen Vereinbarung betreffend die Kosten der Aufzugserrichtung habe zur Folge, daß keine Vereinbarung mit der Mehrheit der Mieter, gerechnet nach Mietobjekten gegeben sei.
Das Rekursgericht änderte den Sachbeschluß des Erstgerichtes im antragsabweisenden Sinn ab und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei.
Rechtlich führte das Rekursgericht im wesentlichen folgendes aus:
Es sei zwar richtig, daß die Feststellung, der verlangte Mietzins entspreche nicht einer bestimmten Vereinbarung, grundsätzlich nur im Rechtsweg begehrt werden könne. Hingegen sei die Entscheidung über das Feststellungsbegehren, daß eine bestimmte Mietzinsvorschreibung nicht dem Gesetz entspreche, dem außerstreitigen Verfahren vorbehalten. Wegen der Behauptung des Antragstellers, die Vorschreibung von Liftkosten sei im Lichte des § 27 MRG rechtsunwirksam und verboten, sei daher der außerstreitige Rechtsweg zulässig.
Da sich weder aus den Behauptungen des Antragstellers noch aus dem Akteninhalt irgendein Anhaltspunkt für eine Zwangslage des Antragstellers in der Richtung ergeben habe, daß etwa vom Vermieter die Vermietung der Wohnung an ihn von einer Beteiligung an den Kosten des zu errichtenden Liftes abhängig gemacht worden sei, verstoße die in § 7 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung nicht gegen § 27
MRG.
Aus § 4 MRG lasse sich weder eine rechtlich begründete noch sachlich gerechtfertigte Differenzierung zwischen der Gültigkeit und Wirksamkeit einer Vereinbarung für Verbesserungsarbeiten im Mietvertrag bzw nach Mietvertragsabschluß ableiten. Eine Vorwegzustimmung eines Mieters zu bestimmten Verbesserungsarbeiten, soweit die vom Gesetzgeber in § 4 MRG aufgestellten Kriterien überprüfbar eingehalten würden, sei daher zulässig. Die Zulässigkeit der in den Mietverträgen über die Wohnungen top Nr.14 und 15 enthaltenen Vereinbarungen über die Beteiligung der Mieter an den Kosten der Lifterrichtung habe demnach zur Folge, daß - gehe man vom festgestellten Fehlen einer Mietzinsreserve aus - die Voraussetzungen des § 4 Abs 3 Z 2 MRG für die Überwälzung der Kosten der Lifterrichtung auf die an der Vereinbarung beteiligten Mieter erfüllt seien.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei wegen des eindeutigen Wortlautes des § 4 MRG nicht zulässig.
Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag, den Sachbeschluß des Rekursgerichtes dahin abzuändern, daß der Sachbeschluß des Erstgerichtes wiederhergestellt werde.
Die Antragsgegner beantragen in der ihnen freigestellten Revisionsrekursbeantwortung, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulässig und - im Sinne des im Abänderungsantrag enthaltenen Aufhebungsantrages - im Ergebnis auch berechtigt.
a) Zur Zulässigkeit:
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil zur Auslegung des § 4 Abs 3 Z 2 MRG - Zulässigkeit einer Vorauszustimmung des Mieters zu vielleicht später durchzuführenden Verbesserungsarbeiten - eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehlt.
b) Zur Sachentscheidung:
Zutreffend gingen die Vorinstanzen davon aus, daß im besonderen Außerstreitverfahren über eine in § 37 Abs 1 MRG genannte Angelegenheit, insbesondere im Verfahren wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG, als Vorfrage auch das wirksame Zustandekommen und der Inhalt eines Mietvertrages geprüft werden dürfen (MietSlg 37.493/15 ua).
Gemäß § 4 Abs 3 Z 2 MRG sind nützliche Verbesserungen vom Vermieter bei Erfüllung anderer, hier nicht interessierender Voraussetzungen durchzuführen, wenn und soweit sich der Vermieter und die Mehrheit der Mieter - berechnet nach der Anzahl der im Zeitpunkt der Vereinbarung vermieteten Mietgegenstände - des Hauses über ihre Durchführung und die Finanzierung des durch die in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven nicht gedeckten Teiles der Kosten schriftlich einigen.
Sowohl die Abstellung der erforderlichen Mehrheit der Mieter auf einen bestimmten Zeitpunkt als auch die Notwendigkeit einer Einigung über die Aufbringung der in diesem Zeitpunkt durch Mittel aus der Hauptmietzinsreserve nicht gedeckten Kosten der Durchführung und Finanzierung weisen darauf hin, daß eine Blankozustimmung eines Mieters bei Mietvertragsabschluß vorweg, ohne daß bekannt ist, wie groß die Anzahl der zustimmenden Mieter zu einem unbestimmten späteren Zeitpunkt sein wird, und ohne daß auch nur abgeschätzt werden kann, wie groß dann die den einzelnen Mieter treffende Belastung sein wird, keine den eine solche Zustimmungserklärung abgebenden Mieter bindende Einigung im Sinne der genannten Gesetzesstelle darstellt.
Eine solche "Einigung" war nach dem Wortlaut des § 7 des Mietvertrages auch gar nicht Gegenstand der darin getroffenen Vereinbarung, weil nach dieser Vertragsbestimmung ohne Bedachtnahme auf die Voraussetzungen des § 4 Abs 3 Z 2 MRG der Antragsteller zur anteiligen Kostenübernahme im Falle der Errichtung eines Aufzuges bei Beteiligung von mindestens vier "Hausbewohnern" verpflichtet werden sollte.
Dazu kommt noch, wie Krejci in Korinek-Krejci, HBzMRG 208, gebilligt von Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 4 MRG Rz 9, zutreffend ausführt, daß das MRG mittels der Kategoriezinsvorschriften den wirtschaftlich schwachen Wohnungswerber davor schützen wollte, sich zum Erwerb des Mietrechtes an der Wohnung zu höheren als dem Kategoriemietzins entsprechenden Leistungen verpflichten zu müssen. Wegen der diesbezüglich generell gehaltenen Vorschriften kommt es entgegen der Meinung des Rekursgerichtes nicht darauf an, ob im Einzelfall vom Vermieter auf den Wohnungswerber Druck in dieser Richtung ausgeübt wurde.
Daraus folgt, daß hier eine Vereinbarung im Sinne des § 4 Abs 3 Z 2 MRG betreffend die Errichtung eines Aufzuges nicht besteht, auf Grund welcher der Antragsteller zur Zahlung der ihm in den Monaten Mai und Juni 1991 vorgeschriebenen Beträge von je S 2.059,- verpflichtet wäre. Auf diese Rechtsgrundlage kann daher das im Rahmen der Mietzinsvorschreibung gestellte Begehren der Antragsgegner nicht gestützt werden.
Die Antragsgegner haben jedoch auch eingewendet, sie seien nach § 16 Abs 1 MRG zu der in § 7 des Mietvertrages enthaltenen Vereinbarung mit dem Antragsteller berechtigt gewesen, weil auch die durch die Kosten der Aufzugerrichtung bewirkte Erhöhung des sonst vereinbarten Hauptmietzinses nicht dessen Unangemessenheit bewirke. Diese Mietvertragsbestimmung ist daher auch unter dem Gesichtspunkt einer darin gelegenen Vereinbarung einer bedingten Hauptmietzinserhöhung für einen künftigen Zeitabschnitt zu prüfen:
Nach § 16 Abs 1 Z 4 MRG (in der hier anzuwendenden Fassung vor dem 3. WÄG) ist die Vereinbarung eines nach den Kriterien des § 16 Abs 1 Einleitungssatz MRG angemessenen Hauptmietzinses zulässig, wenn der Mietgegenstand - wie hier festgestellt wurde - eine Wohnung der Ausstattungskategorie A ist, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an eine nicht eintrittsberechtigte Person vermietet.
Die Zulässigkeit der Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses in diesem Sinn läßt mangels gegenteiliger gesetzlicher Anordnung auch die Vereinbarung verschieden hoher Mietzinse für verschiedene Zeiträume zu, sofern nur dabei weder die Angemessenheitsgrenze überschritten wird und die Vertragsgrundsätze des allgemeinen Privatrechtes beachtet werden. Es ist daher auch zulässig, im vereinbarten Mietzins durch zukünftige Ereignisse bedingte Bestandteile vorzusehen (hier: die anteilige Übernahme der Kosten der Aufzugerrichtung, wenn diesem Vorhaben noch mindestens drei weitere Mieter beitreten), sofern die dadurch bedingte Mietzinserhöhung bestimmbar ist. Diesen Erfordernissen entspricht die in § 7 des Mietvertrages enthaltene Vereinbarung.
Dieser Problemkreis wurde im Verfahren erster Instanz nicht ausreichend erörtert und fand keinen genügenden Niederschlag in den Feststellungen, fehlen doch sowohl Ausführungen zur Einhaltung der in § 16 Abs 1 Z 4 MRG vorgesehenen Wiedervermietungsfrist von sechs Monaten als auch zur Angemessenheit des durch die anteiligen Aufzugerrichtungskosten erhöhten Mietzinses.
Wegen der Notwendigkeit, das Verfahren in diesem Sinn zu ergänzen, waren die Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuheben und dem Erstgericht eine neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufzutragen.