OGH 5Ob90/94

Spruch:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit S 2.175,36 (darin enthalten S 362,56 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die klagende Partei ist Eigentümerin des Hauses Wien *****, in dem die Beklagte die Wohnung Nr.21 gemietet hat.

Die klagende Partei kündigte der Beklagten diese Wohnung mit der ua Begründung auf, sie werde nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Beklagten bzw. eintrittsberechtigter Personen verwendet.

Die Beklagte wendete unter anderem ein, die Aufkündigung sei unzulässig, weil ihr an dieser Wohnung Wohnungseigentum eingeräumt bzw. zumindest zugesagt worden sei.

Das Erstgericht hob die Aufkündigung als rechtsunwirksam auf und wies das darauf gestützte Räumungsbegehren ab.

Dem Urteil des Erstgerichtes liegt im wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Mit Kaufvertrag vom 13.5.1955 erwarb die Rechtsvorgängerin der klagenden Partei, die "Ö*****gesellschaft mbH" 2420/3221-Anteile an der Liegenschaft EZ ***** des Grundbuches ***** und vereinbarte mit der Voreigentümerin, daß nach Zustellung der Promesse des Bundes-, Wohnbau- und Siedlungsfonds für den von diesem Fonds zu bewilligenden Teil der Baukostensumme ein Wohnungseigentumsvertrag in der Weise errichtet werde, daß einzelne Objekte zur ausschließlichen Nutzung im Rahmen des Wohnungseigentums zugeteilt werden.

Dieser Wohnungseigentumsvertrag wurde am 6.9.1955 abgeschlossen. Es wurde unter anderem auch an der Wohnung top Nr.21 zugunsten der Rechtsvorgängerin der klagenden Partei Wohnungseigentum begründet.

Am 3.Juni 1955 schlossen der spätere Ehegatte der Beklagten und die Rechtsvorgängerin der klagenden Partei einen "Vertrag" über die Wohnung top Nr.21 in dem eingangs genannten Haus. In diesem Vertrag wurde der frühere Ehegatte der Beklagten als Wohnungswerber bezeichnet.

§ 2 dieses Vertrages lautet:

"Durch den Erlag des nicht rückzahlbaren Eigenkapitalanteiles erwirbt der Wohnungswerber zunächst ein Bestandrecht an der im § 1 näher umschriebenen Wohnung, wobei hiefür die Bestimmungen des allgemeinen Mustermietvertrages für alle durch gemeinnützige Bauvereinigungen erstellten Wohnobjekte zu gelten haben.

Sobald nach den gesetzlichen Bestimmungen für Objekte dieser Art ein Wohnungseigentum begründet werden kann, verpflichtet sich das "H*****" ein solches Wohnungseigentum zugunsten des Wohnungswerbers an der genannten Wohneinheit zu begründen, wobei die hiefür anfallenden Kosten vom Wohnungswerber zu tragen sind. Ob und wann eine solche Umwandlung des Nutzungsrechtes in das Wohnungseigentum erfolgen wird, hängt von den gesetzlichen Regelungen ab".

Am 31.Juli 1956 schlossen die Rechtsvorgängerin der klagenden Partei und der spätere Ehegatte der Beklagten - die Ehe wurde im Jahre 1957 geschlossen - einen Mietvertrag. Der Mieter und die Beklagte heirateten im Jahre 1957.

Für diesen Vertrag wurde ein Vordruck (Formular) des Österreichischen Verbandes Gemeinnütziger Bau-, Wohnungs- und Siedlungsvereinigungen verwendet, wobei dieses Formular durch §§ 18-22 ergänzt wurde.

§ 18 dieses Vertrages lautet:

"Sobald nach den gesetzlichen Bestimmungen für Objekte dieser Art Wohnungseigentum begründet werden kann, verpflichtet sich die Vermieterin ein solches Wohnungseigentum zugunsten des Wohnungswerbers der genannten Wohneinheit zu begründen, wobei die hiefür anfallenden Kosten vom Wohnungswerber zu tragen sind.

Ob und wann eine solche Umwandlung des Nutzungsrechtes in das Wohnungseigentum erfolgen wird, hängt von der gesetzlichen Regelung ab."

§ 22 lautet:

"Durch diesen Mietvertrag erlischt der Vorvertrag vom 3.Juni 1955".

Das gegenständliche Haus wurde aus Mitteln des Bundes-, Wohn- und Siedlungsfonds errichtet.

Auf Grund der Scheidung ihrer Ehe haben der Mieter und die Beklagte am 10.Juli 1973 einen Vergleich geschlossen. Dieser lautet im Punkt 1.):

"Der Beklagte überträge die Hauptmietrechte an der ehelichen Wohnung Tür 21 auf die Klägerin und verpflichtet sich gegenüber der Hausinhabung alle zur Mietrechtsübertragung erforderlichen Erklärungen abzugeben und Urkunden zu unterfertigen, sodaß sämtliche Rechte aus dem Mietvertrag vom 31.7.1956 auf die Klägerin übergehen."

Die Rechtsvorgängerin der klagenden Partei und die klagende Partei führten in der Folge die Beklagte als ihre Vertragspartnerin hinsichtlich der aufgekündigten Wohnung.

Die Beklagte erkundigte sich einige Jahre vor dem Kündigungsverfahren bei der klagenden Partei wegen einer begünstigten Rückzahlung der aushaftenden Darlehen. Es wurde ihr mitgeteilt, daß es sich nicht um eine Eigentums-, sondern um eine Mietwohnung handle.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt wie folgt:

Die Beklagte habe zwar mangels Ablaufes der 40jährigen Verjährungsfrist Wohnungseigentum nicht ersessen, doch sei die Erklärung der Rechtsvorgängerin der klagenden Partei in § 2 des Vorvertrages vom 3.Juni 1955, die in § 18 des Mietvertrages, in dem die Streitteile eingetreten seien, übernommen worden wäre, aus der Sicht eines redlichen Erklärungsempfängers als bedingte Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum zu verstehen. Die bloß bedingte Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum sei erforderlich gewesen, weil nach dem am 3.6.1955 bzw. 31.7.1956 geltenden Bestimmungen des BWSF-Gesetzes, BGBl 1921/252 in der damals geltenden Fassung, die Gewährung von Fondshilfen an die Bedingung geknüpft gewesen sei, daß kein Siedler Eigentumsrecht am Siedlungsgrundstück erhalte. Das "Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen "beziehe sich auf die Möglichkeit der Finanzierung als Eigentumswohnung aus den Mitteln des BWSF.

Die Nichtausübung der Möglichkeit, nach Änderung der gesetzlichen Bestimmungen Wohnungseigentum zu begründen, könne nicht als schlüssiger Verzicht auf Ausübung dieses Rechtes angesehen werden, weil vom Rechtsvorgänger der Beklagten und von der Beklagten selbst kein Verhalten gesetzt worden sei, das nach der Verkehrssitte oder nach den üblichen Gewohnheiten und Gebräuchen eindeutig als konkludente Verzichtserklärung angesehen werden könne.

Da die Beklagte auf Grund der ihr im Scheidungsvergleich vom 10.7.1973 übertragenen Rechtsstellung sowohl Wohnungseigentumsbewerberin als auch Mieterin der aufgekündigten Wohnung sei, wäre das Recht des Vermieters auf Kündigung durch den Anspruch des Wohnungseigentumsbewerbers auf Verschaffung von Wohnungseigentum eingeschränkt. Es erübrige sich daher die Beurteilung, ob die Nichtbenützung oder Weitergabe der Wohnung vorliege, weil diese Kündigungsgründe gegenüber dem Mieter, der gleichzeitig Wohnungseigentumsbewerber sei, nicht geltend gemacht werden könnten.

Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil des Erstgerichtes und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei.

Das Berufungsgericht führte rechtlich im wesentlichen folgendes aus:

Eine schlüssige Willenserklärung liege dann vor, wenn der Erklärungswert nicht so sehr aus bestimmten Worten oder aus einem bestimmten Verhalten, als vielmehr aus den Begleitumständen erschlossen werde. Bei der Beurteilung einer Handlung auf ihre konkludente Aussage sei größte Vorsicht geboten, weil die Gefahr bestehe, daß dem Handelnden Äußerungen unterstellt werden, die nicht in seinem Sinn seien. Eine konkludente Handlung dürfe daher gemäß § 863 ABGB nur angenommen werden, wenn die Handlung nach der Verkehrssitte, nach den üblichen Gewohnheiten und Gebräuchen eindeutig in einer bestimmten Richtung zu verstehen sei; es dürfe kein vernünftiger Grund übrig bleiben, daran zu zweifeln, daß ein Rechtsfolgewille in bestimmter Richter vorliege (Rummel in Rummel, ABGB2, Rz 14 zu § 863 und die dort angeführte Judikatur). Für das Vorliegen und die Bedeutung einer Erklärung komme es nicht primär auf den Willen des Erklärenden, sondern vielmehr auf das Verständnis an, das ein redlicher Erklärungsempfänger von dieser Erklärung gewinnen durfte und gewonnen habe (Rummel aaO, Rz 8). Bei Annahme eines stillschwiegenden Verzichtes sei besondere Vorsicht geboten (Rummel aaO, Rz 14; MietSlg 40.023 uva). Daher könne nur dann ein schlüssiger Verzicht auf Rechte angenommen werden, wenn die konkludente Willensäußerung ein so hohes Maß an Eindeutigkeit aufweise, daß eine andere Auslegung vernünftigerweise nicht in Frage komme.

Von einer derartig eindeutigen Handlung könne vorliegendenfalls keine Rede sein, sei es doch für den Wohnungseigentumsbewerber nach dem Vertrag in keiner Weise ersichtlich gewesen, ab welchem konkreten Zeitpunkt er sein Recht, Wohnungseigentum eingeräumt zu erhalten, überhaupt ausüben hätte können. Nicht einmal die klagende Partei, die für das Vorliegen der von ihr diesbezüglich behaupteten rechtsvernichtenden Tatsache behauptungs- und beweispflichtig sei, habe darzutun vermocht, wann im Hinblick auf die Bestimmungen des Gesetzes über den Bundes-, Wohn- und Siedlungsfonds und die Tatsache, daß die Errichtung des Objektes aus Mitteln dieses Fonds finanziert worden war, Wohnungseigentum für die Benützer der Wohnungen begründet werden hätte können, ohne eine sofortige Fälligstellung der Darlehen, die ja offenkundig durch die gewählte Vertragskonstruktion vermieden werden sollte, zu riskieren. Unter den gegebenen Umständen wäre es an der klagenden Partei bzw. ihrer Rechtsvorgängerin gelegen gewesen, in Richtung Begründung von Wohnungseigentum aktiv zu werden. Das Untätigbleiben der Beklagten bzw. ihres Rechtsvorgängers könne angesichts der unklaren Verhältnisse jedenfalls nicht als Verzicht auf das Anwartschaftsrecht verstanden werden.

Auf die zur Frage der Verjährung erstatteten Ausführungen, soweit diese über die Behauptung eines stillschweigenden Verzichtes hinausgehen, erübrige es sich schon deshalb einzugehen, weil im erstinstanzlichen Verfahren ein diesbezüglicher Einwand nicht erhoben worden sei.

Soweit die Berufungswerberin argumentiert, für eine Wohnungseigentumsbegründung wäre noch die Schaffung eines Titelgeschäftes notwendig gewesen, so sei darauf zu verweisen, daß die abgeschlossenen Verträge im Sinne eines vereinbarten Kaufes zu verstehen seien. Dies werde insbesondere durch § 4 des Vertrages vom 3.6.1955, in welchem die Zahlung eines Eigenkapitalbetrages von S 22.100,- vereinbart worden sei, bekräftigt, wonach 10 % des Kaufpreises zugunsten der "Heimwerk" verfallen, sollte der Wohnungswerber vor Übernahme der Wohnung zurücktreten.

Selbst wenn man aber davon ausgehen wollte, daß es sich bei dem erwähnten Betrag noch nicht um den endgültigen Kaufpreis handelte, so wäre dieser jedenfalls nach den Bestimmungen des WGG bestimmbar.

Daß bei Vorliegen eines vertraglichen Anspruches auf Erwerb von Wohnungseigentum eine auf § 30 Abs 2 Z 4 MRG gestützte Aufkündigung nicht zum Erfolg führen könne, ziehe die klagende Partei gar nicht in Zweifel. Habe jemand einen vertraglichen Anspruch auf Erwerb des Eigentums oder auf Erwerb von Miteigentum an einer Liegenschaft verbunden mit dem Recht auf Benützung bestimmter Räume in dem darauf errichteten Haus, und würden diese Räume bereits vor Errichtung einer einverleibungsfähigen Urkunde über den Erwerb des Eigentums oder Miteigentums übergeben, so treten die Wirkungen des Vertrages bereits mit dem Abschluß ein; der Erwerber solle im Verhältnis der Vertragsteile zueinander bereits alle Rechte eines Eigentümers haben (MietSlg 29.048). Daraus folge, daß ungeachtet des Abschlusses eines Mietvertrages, der unter anderem auch die unbefugte Gebrauchsüberlassung an dritte Personen als Kündigungsgrund normiere, der klagenden Partei eine Vertragsauflösung aus dem Grunde der Wohnungsweitergabe verwehrt sei.

Gegen das Urteil des Berufungsgerichtes richtet sich die Revision der klagenden Partei mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuändern, daß die Aufkündigung für Rechtswirksam erklärt und dem Räumungsbegehren Folge gegeben werde.

Die Beklagte beantragt, der Revision nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist nicht berechtigt.

Vorweg ist darauf hinzuweisen, daß der Oberste Gerichtshof die Rechtsmittelausführungen für nicht stichhältig, hingegen die damit bekämpften Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteiles für zutreffend erachtet, sodaß er sich unter Hinweis auf deren Richtigkeit mit einer kurzen Begründung seiner Beurteilung begnügen kann (§ 510 Abs 3 Satz 2 ZPO).

Demgemäß ist den Ausführungen in der Revision bloß folgendes zu erwidern:

Selbst wenn man die Replik der klagenden Partei auf die Einwendungen der Beklagten, diese habe sich durch Nichtausübung des klagbaren Anspruches auf Einräumung von Wohnungseigentum durch nunmehr 45 Jahre dieses Rechtes verschwiegen, unschwer als Verjährungseinrede auffassen würde, wäre damit für die klagende Partei nichts gewonnen, weil die hier maßgebende 30jährige Verjährungsfrist (§ 1478 ABGB) nicht vor Eintritt der Bedingung, an welche die Einräumung des Wohnungseigentums gebunden war (hier: gesetzliche Möglichkeit zur Begründung von Wohnungseigentum auch an mittels BWSF-Darlehen geförderten Wohnungen), zu laufen begann. Erst zum Zeitpunkt des Eintrittes dieser Bedingung ist nämlich objektiv die klageweise Geltendmachung des Anspruches auf Einräumung von Wohnungseigentum möglich (MGA ABGB33 § 1478/E 30 und 31). Erst der am 16.Feber 1967 in Kraft getretene § 15a des BWSF-Gesetzes - eine frühere Möglichkeit der Einräumung von Wohnungseigentum wurde auch von der klagenden Partei nicht behauptet - sah trotz der schon vom Erstgericht zitierten Bestimmung des § 11 Abs 9 BWSF-Gesetz, wonach die Gewährung der Fondshilfe an die Bedingung geknüpft ist, daß der Siedler nicht das Eigentumsrecht am Siedlungsgrundstück erhält, die Möglichkeit der Begründung von Wohnungseigentum zugunsten des Wohnungseigentumsbewerbers vor. Die 30jährige Verjährungsfrist, die daher zu diesem Zeitpunkt zu laufen begann, ist sohin noch lange nicht abgelaufen.

Von einem konkludenten Verzicht auf das Anwartschaftsrecht kann - wie die Vorinstanzen zutreffend ausführten - keine Rede sein.

Soweit in der Revisionsschrift abermals geltend gemacht wird, im Scheidungsvergleich seien lediglich die Mietrechte des früheren Ehegatten der Beklagten auf diese übertragen worden, nicht jedoch das in § 18 des Mietvertrages eingeräumte Recht auf Umwandlung des Nutzungsrechtes in Wohnungseigentum, ist darauf zu verweisen, daß schon der Wortlaut des Punktes 1. des Scheidungsvergleiches eine solche Interpretation ausschließt: darin wird nämlich ausdrücklich gesagt, daß sämtliche Rechte aus dem Mietvertrag auf die nunmehr Beklagte übergehen. Zu diesen "sämtlichen" Rechten gehört auch das in § 18 des Mietvertrages eingeräumte Anwartschaftsrecht auf Begründung von Wohnungseigentum. Daran ändert auch der Umstand nichts, daß der Einleitungssatz des Punktes 1. des Scheidungsvergleiches von der Übertragung der Hauptmietrechte auf die nunmehr Beklagte spricht.

Der Revision war daher der Erfolg zu versagen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41 und 50 ZPO.