OGH 6Ob611/94

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß die Entscheidung wie folgt zu lauten hat:

"Die gerichtliche Aufkündigung vom 2.10.1992 wird aufgehoben.

Das Klagebegehren, die beklagte Partei sei schuldig, die Stockswerke 1-4 des Hauses in ***** S*****, bis zum 30.6.1994 zu räumen und den klagenden Parteien geräumt zu übergeben, wird abgewiesen.

Die klagenden Parteien sind schuldig, der beklagten Partei die mit 84.564,95 S bestimmten Prozeßkosten (darin enthalten 600 S Barauslagen) binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu ersetzen."

Die klagenden Parteien sind schuldig, der beklagten Partei die mit 45.917,18 S bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Kläger sind die grundbücherlichen Miteigentümer des Hauses in ***** S*****. Mit Mietvertrag vom 22.9.1975 vermietete der Drittkläger als damaliger Alleineigentümer dieses Hauses die im ersten, zweiten, dritten und vierten Stock gelegenen Räumlichkeiten im Gesamtausmaß von 571 m2 - es handelt sich dabei nach dem von der Beklagten zugestandenen (§ 267 ZPO) Vorbringen der Kläger um "Büroräumlichkeiten" - an die Beklagte, vertreten durch das Bundesministerium für Wissenschaft und Forschung, dieses wiederum vertreten durch die Hochschule für Musik und darstellende Kunst "M*****" in S*****. Das Mietverhältnis begann am 1.7.1975 und wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es ist unter Einhaltung einer einjährigen Kündigungsfrist jeweils zum 30.6. eines jeden Jahres von jeder der beiden vertragsschließenden Parteien und deren Rechtsnachfolgern aufkündbar.

Mit Schreiben vom 15.1.1983 an die damalige Bundesministerin für Wissenschaft und Forschung, ***** wies der Drittkläger darauf hin, daß die Beklagte seit rund acht Jahren vier Stockwerke seines Hauses für die Hochschule "M*****", Abteilung Kunsterziehung, angemietet habe, die einzelnen Zweige dieser Abteilung jedoch in den letzten drei Jahren übersiedelt seien und daher die vier Stockwerke seit einem Jahr leer stünden; er ersuchte um Mitteilung, ob und wann seitens der Beklagten eine Kündigung erfolgen werde. Mit Antwortschreiben vom 29.1.1983 teilte das Bundesministerium für Wissenschaft und Forschung dem Drittkläger mit, daß die Beklagte nicht beabsichtige, die seinerzeit für die Hochschule für Musik und darstellende Kunst "M*****" angemieteten Räumlichkeiten aufzukündigen. Es werde künftig das erste und zweite Obergeschoß der Universität S*****, das dritte und vierte Obergeschoß dem Landesschulrat für S***** zur Verfügung gestellt. Hiedurch trete kein Wechsel in der Person der Mieterin, nur ein Nutzerwechsel ein.

Mit Untermietvertrag vom 2.3.1987 vermietete die Beklagte die im dritten und vierten Obergeschoß des Hauses ***** gelegenen Räumlichkeiten an das Land S***** auf unbestimmte Zeit, längstens jedoch auf die Dauer des Hauptmietvertrages. Vor Abschluß dieses Untermietvertrages war die Zustimmung der Hauseigentümer zur Untervermietung dieser Stockwerke eingeholt worden.

Nach dem insoweit von den Klägern zugestandenen (§ 267 ZPO) Vorbringen der Beklagten hat nach dem Auszug des Institutes für Kunsterziehung der Hochschule für Musik und darstellende Kunst "M*****" die Universität S***** das erste und zweite Stockwerk des Hauses benützt. Zuletzt waren dort die Institute für österreichische Rechtsgeschichte und für europäische und vergleichende Rechtsgeschichte der Universität S***** untergebracht, welche im Sommer 1992 ausgezogen sind. Mit Bescheid vom 10.3.1992 stellte die bevollmächtigte Raumkommission des akademischen Senates der Universität S***** die Räume im ersten und zweiten Stock des Hauses ***** dem Hauptausschuß der Österreichischen Hochschülerschaft an der Universität S***** bis auf Widerruf für Zwecke der Verwaltung zur Verfügung. Das geschah deshalb, weil die Universität S***** die früher von der österreichischen Hochschülerschaft in der Residenz benützten Räumlichkeiten zur Unterbringung der ADV-Abteilung und des Büros für Außenbeziehungen der Universitätsdirektion S***** benötigte.

Die Österreichische Hochschülerschaft kündigte ihre Übersiedlung von der Residenz in das Haus ***** mit Flugblättern an. Nachdem der Drittkläger aus der Zeitung erfahren hatte, daß die Österreichische Hochschülerschaft in das Bestandobjekt einziehen soll, wandte er sich im Juni 1992 an den damaligen Leiter der Rechtsabteilung der Universität S***** und erkundigte sich, ob tatsächlich beabsichtigt sei, daß die Österreichische Hochschülerschaft in das Bestandobjekt einzieht. Dieser teilte dem Drittkläger mit, daß aufgrund eines Senatsbeschlusses die Österreichische Hochschülerschaft zur Benützung der im ersten und zweiten Stock gelegenen Räumlichkeiten vorgesehen sei. Die vom Drittkläger geäußerte Befürchtung, daß es in diesem Fall zu Lärmentwicklungen im Hause kommen könnte, wurde zerstreut. Der Drittkläger sprach sich weder für noch gegen den Einzug der Österreichischen Hochschülerschaft in die Bestandräumlichkeiten aus. Weder im Zuge dieses Gespräches noch sonst waren die Kläger jemals gefragt worden, ob sie mit dem Einzug der Österreichischen Hochschülerschaft in das Bestandobjekt einverstanden sind.

Im Juli 1992 übersiedelte die Hochschülerschaft an der Universität S***** in das Bestandobjekt.

Im Zuge des Rechtsstreites trat in der Nutzung der Bestandräumlichkeiten insoweit eine Änderung ein, als seit Anfang Juli 1993 ein bisher (auch) von der Hochschülerschaft an der Universität S***** benützter Raum im ersten Stock nunmehr vom Pressearchiv der Universität S***** genutzt wird.

Derzeit ist nicht absehbar, wie lange die Beklagte die im ersten und zweiten Stock des Bestandobjektes gelegenen Räume noch der Hochschülerschaft an der Universität S***** zur Verfügung stellen wird; Ersatzräumlichkeiten für deren Unterbringung stehen derzeit nicht zur Verfügung.

Mit gerichtlicher Aufkündigung vom 2.10.1992 kündigten die Kläger der Beklagten die vier von ihr gemieteten Stockwerke für den 30.6.1994 wegen gänzlicher Weitergabe des Mietgegenstandes gemäß § 30 Abs 2 Z 4, erster Fall, MRG auf. Die Beklagte benutze die Bestandräumlichkeiten nicht zu regelmäßiger geschäftlicher Betätigung, habe sie doch nunmehr auch den ersten und zweiten Stock des Hauses an die Österreichische Hochschülerschaft, also an ein selbständiges Rechtssubjekt, weitergegeben. Sie selbst habe am Bestandobjekt keinen dringenden Bedarf mehr.

In ihren Einwendungen gegen diese Aufkündigung bestritt die Beklagte das Vorliegen des geltend gemachten Kündigungsgrundes. Das Bestandobjekt sei durch all die Jahre mit Wissen der Vermieter für Hochschul- und universitäre Zwecke genutzt worden. Die Hochschülerschaft sei aber ein notwendiger Bestandteil des universitären Lebens. Die Beklagte habe der Österreichischen Hochschülerschaft den ersten und zweiten Stock des Hauses nicht im Wege eines Untermietvertrages überlassen, sondern sie hoheitlich in Erfüllung einer gesetzlichen Verpflichtung zur Nutzung zugewiesen. Der Mietgegenstand sei daher nicht ganz weitergegeben worden; vielmehr benötige die Beklagte die Räume auch weiterhin dringend für den eigenen Bedarf. Die Kläger hätten überdies auf den geltend gemachten Kündigungsgrund verzichtet, da der Drittkläger spätestens im Juni 1992 die Übersiedlung der Österreichischen Hochschülerschaft in die Bestandräumlichkeiten zustimmend zur Kenntnis genommen habe.

Das Erstgericht erkannte die Aufkündigung als rechtswirksam und verurteilte die Beklagte zur Räumung des Bestandgegenstandes und zu dessen Übergabe an die Kläger. Der geltend gemachte Kündigungsgrund liege vor, weil die Beklagte, nachdem sie bereits im Jahre 1987 die im dritten und vierten Stock gelegenen Räumlichkeiten an das Land S***** untervermietet hatte, durch Überlassung der restlichen Räumlichkeiten des ersten und zweiten Stockes an die Hochschülerschaft an der Universität S***** den Mietgegenstand zur Gänze weitergegeben habe. Unter "Weitergabe" sei jede entgeltliche oder unentgeltliche, auch eine bloß prekaristische Gebrauchsüberlassung zu verstehen. Da jede Art der Gebrauchsüberlassung eine "Weitergabe" sei, falle auch die hoheitliche Einräumung der Nutzung des Mietgegenstandes unter diesen Begriff. Durch die Überlassung der bisher nicht untervermieteten Räumlichkeiten des Bestandobjektes an die Hochschülerschaft an der Universität S***** sei nicht nur eine Änderung in der Nutzung des Mietgegenstandes, sondern die Weitergabe an eine von der Beklagten verschiedene juristische Person erfolgt. Da der Grund der Gebrauchsüberlassung für die Qualifikation als "Weitergabe" bedeutungslos sei, müsse auch die gesetzliche Verpflichtung der Beklagten gemäß § 17 Abs 2 HSG unberücksichtigt bleiben. Der Beklagten sei der ihr obliegende Beweis dafür, daß sie den Mietgegenstand ungeachtet der gänzlichen Weitergabe offenbar in naher Zeit für sich dringend benötige, nicht gelungen. Ein ausdrücklicher Kündigungsverzicht der Kläger sei gleichfalls nicht bewiesen. Ein schlüssiger Kündigungsverzicht liege schon deshalb nicht vor, weil die Kläger erst im Juni 1992 von der geplanten Weitergabe erfahren hätten und die tatsächliche Übersiedlung erst im Juli 1992 stattgefunden habe, so daß in der nur zwei Monate später eingebrachten Aufkündigung jedenfalls noch eine zeitlich angemessene Reaktion liege.

Das Berufungsgericht bestätigte das Ersturteil und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Aus der seinerzeitigen Zustimmung zur Untervermietung der im dritten und vierten Stock gelegenen Räumlichkeiten an das Land S***** könne entgegen der Meinung der Beklagten noch nicht die Zustimmung zur Weitergabe des gesamten Mietgegenstandes geschlossen werden, lasse sich doch selbst aus einer vertraglichen Einräumung des Rechtes zur teilweisen Untervermietung noch keine Verpflichtung des Vermieters zur Zustimmung auch zu einer gänzlichen Überlassung des Bestandobjektes an einen Dritten ableiten. Die bescheidmäßige Überlassung der Räumlichkeiten im ersten und zweiten Stock ändere nichts am Charakter der Weitergabe an eine dritte Person. Auch wenn die Beklagte der Hochschülerschaft aufgrund gesetzlicher Verpflichtung Räume zur Verfügung zu stellen habe, liege in der Überlassung von gemieteten Räumlichkeiten keine Eigennutzung der Beklagten. Die Zuweisung der Räumlichkeiten an die Hochschülerschaft an der Universität S***** sei daher nicht gleich zu behandeln wie die Zuweisung an ein Universitätsinstitut, welches keine selbständige Rechtspersönlichkeit habe, auch wenn es auf einzelnen Gebieten teilrechtsfähig sei. Auf der Grundlage des festgestellten Sachverhaltes habe das Erstgericht zutreffend das Vorliegen eines konkludenten Kündigungsverzichtes der Kläger verneint.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision der Beklagten ist zulässig und auch berechtigt.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG liegt nach der Gesetzesanordnung unter Berücksichtigung der Eigenschaft der beklagten Mieterin als Gebietskörperschaft dann vor, wenn "der Mieter den Mietgegenstand....ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich...dringend benötigt". Daraus ergibt sich, daß das Wesen dieses Kündigungsgrundes im Wegfall eines schutzwürdigen Interesses des Mieters besteht (WoBl 1993, 105 mwN). Dessen Vorliegen oder Fehlen hängt aber (ua) von der Art und dem Zweck des konkreten Mietvertrages ab, wird doch der Kündigungsgrund bei Geschäftsraummieten nach dem Grundgedanken der Schutzwürdigkeit der Betriebserhaltung teleologisch reduziert, so daß weder die Verpachtung des in den gemieteten Geschäftsräumlichkeiten geführten Unternehmens noch die mit der Veräußerung eines Unternehmens verbundene Überlassung des Mietobjekts noch die Einbringung eines Unternehmens samt Mietrechten in eine Gesellschaft oder die Einbringung von Mietrechten in eine Gesellschaft, an der der Mieter beteiligt ist, den Kündigungsgrund erfüllen, sofern dabei nicht die selbständige Verwertung der Mietrechte im Vordergrund steht (ständige Rechtsprechung: MietSlg 42.328; RdW 1991,176; WoBl 1993, 32 jeweils mwN).

Im vorliegenden Fall fehlt zwar über Art und Zweck der Miete eine ausdrückliche Vereinbarung; es ist aber einerseits aufgrund dessen, daß es sich um Büroräumlichkeiten handelt und andererseits im Hinblick auf die Person des Mieters (Gebietskörperschaft) klar, daß nicht eine Wohnungs-, sondern eine Geschäftsraummiete vorliegt. Auch der nähere "geschäftliche Zweck" bzw die Art des "Unternehmens", welches von der Mieterin in den Geschäftsräumlichkeiten geführt werden soll, wird zweifelsfrei durch die Person des Mieters und insbesondere der für ihn bei Abschluß des Mietvertrages eingeschrittenen Vertreter bestimmt: Der Gesetzgeber hat für die Verwaltung von Angelegenheiten der Hochschulen die unmittelbare staatliche Verwaltung des Bundes in Form des Bundesministeriums für Wissenschaft und Forschung und eine dezentralisierte Verwaltung des Bundes durch Universitäten eingerichtet, wobei letztere durch den einfachen Gesetzgeber einen selbständigen (autonomen) und einen übertragenen (staatlichen) Wirkungsbereich haben (Ermacora in Ermacora/Langeder/Strasser, Österreichisches Hochschulrecht3, 7; Walter/Mayer, Grundriß des besonderen Verwaltungsrechts2, 173 ff). Die Beklagte erfüllte daher mit dem Abschluß des Mietvertrages, also im Wege der Privatwirtschaftsverwaltung (vgl MR 1992,154 mwN), die ihr im Rahmen der Angelegenheiten der Hochschulen obliegende Verpflichtung zur Beistellung und Erhaltung von Sacherfordernissen, und zwar konkret die Abdeckung des Raumbedarfes zunächst des Institutes für Kunsterziehung der Hochschule für Musik und darstellende Kunst "M*****" und später (ab etwa 1983) der Universität S*****. Zwar hat die Beklagte danach mit Zustimmung der Vermieter einen Teil des Mietgegenstandes, nämlich den dritten und vierten Stock des Hauses, an das Land S***** untervermietet, die übrigen Teile des Bestandobjektes (den ersten und zweiten Stock des Hauses) aber weiterhin zur Abdeckung des Raumbedarfes der Universität S***** benutzt.

Entgegen der Meinung der Vorinstanzen ist auch durch die bescheidmäßige Zuteilung der von der Beklagten gemieteten Räumlichkeiten im ersten und zweiten Stock des Hauses an den Hauptausschuß der Hochschülerschaft an der Universität S***** im Jahre 1993 keine Änderung der vereinbarten Nutzungsart eingetreten:

Zwar sind die Hochschülerschaften an den Hochschulen gemäß § 3 Abs 1 HSG Körperschaften öffentlichen Rechts; es gehören aber auch die Angelegenheiten der studentischen Interessenvertretung, nämlich die Selbstverwaltung der Studierenden, zu den vom Bund im Wege des Bundesministeriums für Wissenschaft und Forschung zu besorgenden Angelegenheiten der Hochschulen (Ermacora aaO 5; Walter/Mayer aaO 177). Die an den Universitäten (Hochschulen wissenschaftliche Richtung) und an den Hochschulen künstlerischer Richtung jeweils eingerichteten Hochschülerschaften sind ja gemäß §§ 2 Abs 1, 3 Abs 3 HSG die Interessenvertretung der dort jeweils Studierenden. Ihren besonderen Status hat die Österreichische Hochschülerschaft durch das UOG im Wege der Einbindung in die Organisation vor allem der Universitäten (sog. "Gruppenuniversität") erlangt (Langeder/Strasser aaO 1833; vgl auch Walter/Mayer aaO 179). Zu diesem Zweck haben gemäß § 17 Abs 1 HSG die obersten akademischen Kollegialorgane den Hochschülerschaften an den Universitäten und Hochschulen künstlerischer Richtung auch nach Möglichkeit innerhalb der Hochschulgebäude die erforderlichen Räume... zur Verfügung zu stellen.

Auch wenn die Hochschülerschaft an der Universität S***** eine eigene juristische Person ist, ist sie als gesetzliche Interessenvertretung der an dieser Universität Studierenden doch mit der Universität S***** so eng verknüpft, daß die Überlassung von zu universitären Zwecken gemieteten Räumlichkeiten an sie jedenfalls keine "Weitergabe" im Sinne des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG sein kann. Auf diese Art wird der Mietgegenstand vielmehr ebenso weiterhin von der Universität S***** benützt, wie es etwa der Fall wäre, wenn ein Betriebsinhaber in Erfüllung seiner Verpflichtung gemäß § 72 ArbVG die von ihm gemieteten Geschäftsräumlichkeiten dem Betriebsrat und dem Wahlvorstand zur Verfügung stellt. Wenn auch der Betriebsrat keine juristische Person ist, so ist er doch berechtigt, nicht nur im Arbeitsrechtsstreitverfahren, sondern in jedem gerichtlichen oder behördlichen Verfahren im eigenen Namen als Partei aufzutreten und damit Subjekt eines Urteils oder einer anderen Entscheidung zu sein (ÖBl 1991, 128 und 259).

Der geltend gemachte Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4, erster Fall, MRG ist demnach schon deshalb nicht verwirklicht, weil die Beklagte den nicht untervermieteten Teil des Mietgegenstandes weiterhin für die bedungenen Zwecke der Universität Salzburg benützt.

Diese Erwägungen führen bereits zur Stattgebung der Revision im Sinne des gestellten Abänderungsantrages.

Der Kostenausspruch beruht in allen Instanzen auf § 41 (§ 50 Abs 1) ZPO.