OGH 5Ob83/94

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Der Sachbeschluß des Rekursgerichtes wird dahin abgeändert, daß der Sachbeschluß des Erstgerichtes wieder hergestellt wird.

Text

Begründung

Gegenstand des Verfahrens vor dem Obersten Gerichtshof ist nur noch die von der Antragstellerin begehrte Feststellung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses für ihre im Kopf dieser Entscheidung genannte Wohnung durch die Mietzinsvorschreibungen der Antragsgegnerin, weil die von dieser behauptete Standardanhebung nach § 16 Abs 1 Z 5 und 6 MRG nicht gegeben sei und weil daher von ihr nur der Hauptmietzins für eine Wohnung der Ausstattungskategorie C begehrt werden dürfe; ebenso Verfahrensgegenstand ist der Rückzahlungsauftrag nach § 37 Abs 4 MRG.

Das Erstgericht hat

1.) entsprechend dem schon vor der Schlichtungsstelle abgeänderten Antrag der Antragstellerin festgestellt, die Antragsgegnerin habe gegenüber der Antragstellerin als Mieterin der Wohnung Nr.34 in dem im Kopf dieser Entscheidung genannten Haus den gesetzlich zulässigen Hauptmietzins

a) von Dezember 1986 bis November 1988 um monatlich S 1.015,33 zuzüglich 10 % USt, und

b) von Dezember 1988 bis Oktober 1990 um monatlich S 981,31 zuzüglich 10 % USt überschritten, und

2.) der Antragsgegnerin gemäß § 37 Abs 4 MRG aufgetragen, der Antragstellerin den aus dieser Mietzinsüberschreitung resultierenden Betrag von S 51.631,85 binnen 14 Tagen (zu Handen von der Antragstellerin bezeichneter Vertreter) zurückzuzahlen.

Dieser Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Nutzfläche der von der Antragstellerin gemieteten Wohnung beträgt 28,35 m2. Die Antragsgegnerin schrieb der Antragstellerin im verfahrensrelevanten Zeitraum einen monatlichen Hauptmietzins von S 1.361,20 vor, der von ihr bezahlt wurde.

Diese Wohnung besteht aus einem Wohn- und Schlafzimmer, einem Bad, einem abgetrennten WC und einer Gangküche. Ein Vorraum ist nicht vorhanden. Das Badezimmer ist verfliest und besteht aus Handwaschbecken und Duschnische. Das WC, das ehemals ein Gang-WC war, wurde durch Umbauarbeiten der Antragsgegnerin in die Wohnung integriert. Im Zeitpunkt der Anmietung gab es keine Beheizungsmöglichkeit im Bad. Auch eine entsprechende Entlüftungsmöglichkeit war nicht vorhanden. Diese Mängel wurden von der Antragstellerin der Antragsgegnerin nicht gemeldet.

Rechtlich begründete das Erstgericht seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt:

In die Ausstattungskategorie "B" falle diese Wohnung mangels einer Badegelegenheit in zeitgemäßem Standard nicht. Dazu bedürfte es einer Beheizungs- und Entlüftungsmöglichkeit.

Auch die Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Vereinbarung angemessenen Mietzinses nach § 16 Abs 1 Z 6 MRG seien nicht gegeben. Die Anhebung auf die Ausstattungskategorie "C" sei nämlich weder durch Zusammenlegung von Wohnungen der Ausstattungskategorie "D" noch durch andere bautechnische Aus- oder Umgestaltungen größeren Ausmaßes noch sonst unter Aufwendung erheblicher Mittel erfolgt. Die bloße Einbeziehung des früheren Gangklosetts in das Innere der Wohnung stelle keine bautechnische Maßnahme größeren Umfangs dar und sei auch nicht unter Aufwendung erheblicher Mittel erfolgt.

Das Rekursgericht änderte den Sachbeschluß des Erstgerichtes in den Antrag abweisendem Sinn ab und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

Das Rekursgericht stellte auf Grund eines im Akt 6 C 1467/90d des Bezirksgerichtes Hernals, der bereits dem Verfahren erster Instanz zugrundelag, erliegenden Sachverständigengutachten ergänzend folgendes fest:

Für die Einbeziehung des Gangklosetts im Jahre 1981 in die später von der Antragstellerin gemietete Wohnung wurde der ursprüngliche Eingang zugemauert und ein neuer Durchbruch samt neuer Tür hergestellt, ferner der erforderliche Zu- und Abfluß errichtet. Dies kostete zusammen S 8.120,-. Überdies schuf die Antragsgegnerin in dieser Wohnung auch eine Badegelegenheit. Die Errichtung einer Zwischenwand, die Isolierung des Fußbodens, das Herstellen der erforderlichen Zu- und Abflüsse sowie die sonstigen Sanitärinstallationen (Handbrause, Brausetasse, Waschtisch samt Armaturen) sowie der Anschluß eines 50 Liter E-Boilers kosteten S 32.115,-, sodaß die Antragsgegnerin insgesamt rund S 40.000,- für die Standardaufhebung aufwendete.

Rechtlich führte das Rekursgericht auf Grund seiner ergänzenden Feststellungen und der Feststellungen des Erstgerichtes im wesentliches folgendes aus:

Dem Gesetz sei nicht zu entnehmen, daß die Prüfung des Umfanges der bautechnischen Maßnahmen bzw. des erheblichen Aufwandes nur auf die für die Kategorieanhebung kausalen Arbeiten beschränkt sei. Wenn auch der Gesetzgeber den Belohnungstatbestand des § 16 Abs 1 Z 6 MRG von einer Anhebung der Ausstattungskategorie abhängig mache, so bedeute das nicht, daß diejenigen Vermieter benachteiligt sein sollten, die über die Kategorieanhebung hinaus zusätzliche Investitionen zur Verbesserung des Wohnungsstandards veranlaßten, auch wenn damit keine weitere Kategorieanhebung einhergehe (zB weil das eingebaute Bad nicht dem zeitgemäßen Standard entspreche oder weil für die Einordnung in die Kategorie "B" ein Vorzimmer fehle). Es sei daher von dem Gesamtkostenaufwand des Vermieters von rund S 40.000,-

auszugehen. Daraus folge, daß die Antragsgegnerin mit der Antragstellerin zulässig einen angemessenen Hauptmietzins vereinbaren durfte. Das Begehren der Antragstellerin sei daher abzuweisen, ohne daß es einer Überprüfung der von der Antragstellerin nicht bestrittenen Angemessenheit des Hauptmietzinses bedürfe.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu der Frage fehle, ob bei der Prüfung des Umfanges der bautechnischen Maßnahmen bzw der Erheblichkeit des Aufwandes bloß die für die Kategorieanhebung kausalen Arbeiten oder auch darüber hinausgehende, vom Vermieter veranlaßte Investitionen zu berücksichtigen seien, die zwar den Wohnungsstandard verbesserten, aber zu keiner Kategorieanhebung führten.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, den Sachbeschluß des Erstgerichtes wiederherzustellen.

Die Antragsgegnerin begehrt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Der Revisionsrekurs ist berechtigt.

Da nach den insoweit von der Antragsgegnerin schon im Rekursverfahren unbekämpft gebliebenen Feststellungen des Erstgerichtes eine dem zeitgemäßen Standard entsprechende Badegelegenheit in der hier zu beurteilenden Wohnung im Zeitpunkt der Vermietung an die Antragstellerin nicht vorhanden war, kommt der die Vereinbarung angemessenen Mietzinses ermöglichende Belohnungstatbestand des § 16 Abs 1 Z 5 MRG (Vermietung der Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B) nicht in Betracht.

§ 16 Abs 1 Z 6 MRG gestattete dem Vermieter die Vereinbarung eines angemessenen Hauptmietzinses ohne die sich aus § 16 Abs 2 MRG (Kategorienmietzinse) ergebenden betragsmäßigen Beschränkungen, wenn eine Wohnung der Ausstattungskategorie "C" in ordnungsgemäßem Zustand vermietet wurde, deren Standard vom Vermieter durch Zusammenlegung von Wohnungen der Ausstattungskategorie "D", durch eine andere bautechnische Aus- oder Umgestaltung größeren Ausmaßes einer Wohnung oder mehrerer Wohnungen der Ausstattungskategorie "D" oder sonst unter Aufwendung erheblicher Mittel angehoben worden war.

Anhebung des Standards bedeutet in dieser Gesetzesstelle nichts anderes als Anhebung der ursprünglich vorhandenen Ausstattungskategorie "D" auf die Ausstattungskategorie "C". Sonstige Erhöhungen des "Standards" (= Zustandsverbesserung) der Wohnung, ohne daß dadurch eine höhere Ausstattungskategorie im Sinne des § 16 Abs 2 MRG bewirkt würde, genügt nicht (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 16 MRG Rz 16 unter Hinweis auf MietSlg 37.305/5). In dieser Entscheidung kam der Oberste Gerichtshof zum vorgenannten Auslegungsergebnis unter Auseinandersetzung mit der - teilweise abweichenden - Lehre, der Entstehungsgeschichte des Gesetzestextes sowie dem System des § 16 MRG und der Terminologie früherer Gesetze. Der erkennende Senat sieht keinen Anlaß, davon abzugehen. Auch die Argumente des Rekursgerichtes erscheinen nicht überzeugend:

Das Gesetz ging grundsätzlich von der Zulässigkeit von Hauptmietzinsen bloß bis zur Höhe der in § 16 Abs 2 MRG für die einzelnen Ausstattungskategorien festgelegten Beträge aus. Die Ausstattungskategorie war sohin in diesem Beurteilungssystem dasjenige unterscheidende und gleichzeitig eine leicht überschaubare Anzahl gleichwertiger Wohnungstypen schaffende Kriterium, das für die Mietzinsbildung maßgebend war. Dementsprechend knüpft auch die Ausnahmeregelung des § 16 Abs 1 Z 6 MRG, treffend von der Lehre als "Belohnungstatbestand" bezeichnet (Würth, aaO), an die Anhebung der Ausstattungskategorie und nicht an die Vornahme, wenn auch großer Investitionen schlechthin an. Ebenso wie im Bereich der Kategorienmietzinse ein Vermieter trotz Vornahme bedeutender Investitionen keinen höheren als den der tatsächlichen Ausstattungskategorie entsprechenden Mietzins gültig vereinbaren konnte, wird der Belohnungstatbestand durch Aufwendungen für die Wohnung als solche nicht erfüllt, sondern eben nur dann, wenn es sich um kategorieerhöhende Investitionen in dem vom Gesetz geforderten Ausmaß handelte. Die Nichtberücksichtigung von Investitionen, die für die Kategorienanhebung nicht kausal waren oder zumindest im Zusammenhang damit nicht notwendig waren (SZ 60/82 = MietSlg 39.318), führt daher lediglich zur Gleichbehandlung mit Vermietern, die gleichfalls solche Investitionen ohne kategorienanhebenden Erfolg vorgenommen haben.

Die Aufwendung von bloß S 8.120,- zur Anhebung einer Wohnung der Ausstattungskategorie D auf eine solche der Ausstattungskategorie C führt mangels Erheblichkeit der eingesetzten Mittel nicht zum Belohnungstatbestand, wie das Erstgericht zutreffend ausführte (MietSlg 36.307).

Da schon im Rekursverfahren die für die Entscheidung dieser Rechtssache wesentlichen Feststellungen des Erstgerichtes unbekämpft blieben und diese im Zusammenhang mit den von der zweiten Instanz getroffenen ergänzenden Feststellungen zur abschließenden rechtlichen Beurteilung ausreichen, war auf Grund dieses Sachverhaltes und der vorstehenden Rechtsausführungen der Sachbeschluß des Erstgerichtes wieder herzustellen.

Kosten wurden nicht verzeichnet.