Spruch:
Der Revision wird Folge gegeben.
In Abänderung der Entscheidung zweiter Instanz wird das Urteil des Erstgerichtes wiederhergestellt.
Die beklagte und widerklagende Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit insgesamt S 27.291,-- (darin enthalten S 2.548,50 Umsatzsteuer und S 12.000,-- Barauslagen) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens und des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Der Kläger (und Widerbeklagte) war Mieter eines Geschäftslokales im Haus 1170 Wien, ***** sowie eines Nebengebäudes. Der Beklagte (und Widerkläger) war zunächst zu 2/3 Eigentümer dieser Liegenschaft und ist nunmehr deren Alleineigentümer. Im August 1988 übersiedelte der Beklagte mit seinem Unternehmen in ein anderes Geschäftslokal. Der Beklagte kündigte dem Kläger mit am 19.8.1988 eingebrachter gerichtlicher Aufkündigung sämtliche in Bestand gegebenen Räumlichkeiten auf. Die Aufkündigung wurde mit Urteil des Bezirksgerichtes Hernals vom 17.3.1989 für rechtswirksam erklärt. Am 2.5.1989 übergab der Kläger dem Beklagten die Bestandobjekte.
Mit am 18.1.1990 eingelangter Klage begehrte der Kläger zunächst S 300.000,-- s.A. als Ersatz für seine im Nebengebäude getätigten Investitionen. Am 4.6.1992 schränkte er sein Begehren auf S 126.000,-- s.A. ein. Der Ersatzanspruch stehe ihm nicht nur gemäß § 10 MRG, sondern auch deshalb zu, weil der Kläger diese Investitionen aufgrund der Beteuerungen des Beklagten, der Kläger werde dereinst Eigentümer des Hauses sein, geleistet habe. In der Folge habe der Beklagte jedoch Handlungen gesetzt, die dem Kläger den Verbleib verleidet hätten.
Der Beklagte begehrte mit Widerklage S 143.662,40 s.A. Der Kläger habe die Mietobjekte in devastiertem Zustand zurückgestellt, woraus eine im einzelnen aufgeschlüsselte Forderung gemäß § 1111 ABGB von insgesamt S 55.100,-- resultiere. Weiters schulde der Kläger Mietzins- und Betriebskostennachzahlungen, ein Benützungsentgelt vom 1.4. bis 2.5.1989 sowie den Ersatz jenes Schadens, der dem Beklagten durch die Verzögerungen bei der Übergabe des Geschäftslokales entstanden sei.
Die Streitteile beantragten wechselweise Klagsabweisung und bestritten das Vorbringen der Gegenseite. Der Beklagte wendete insbesondere ein, der Kläger habe keine verwertbaren Investitionen hinterlassen. Der Beklagte habe keine Zustimmung zu Umbauarbeiten erteilt. Die Räume seien nicht als Wohnung, sondern als Geschäftslokal vermietet und benützt worden. Auch die sonstigen Voraussetzungen des § 10 MRG lägen nicht vor. Es sei unrichtig, daß der Beklagte den Kläger zu den angeblichen Investitionen veranlaßt habe.
Das Erstgericht entschied, daß der Anspruch des Klägers und Widerbeklagten mit S 126.000,-- samt 4 % Zinsen seit 7.2.1990 und jener des Beklagten und Widerklägers mit S 41.531,35 samt 4 % Zinsen seit 10.5.1990 zu Recht bestehe, das Mehrbegehren des Beklagten und Widerklägers von S 102.131,05 samt 10 % Zinsen aus S 86.000,-- und 4 % Zinsen aus S 16.131,05 abgewiesen werde und der Beklagte und Widerkläger daher schuldig sei, dem Kläger S 78.468,65 samt 4 % Zinsen seit 7.2.1990 zu zahlen. Nach den Feststellungen des Erstgerichtes, soweit diese vom Gericht zweiter Instanz übernommen wurden, ist von folgendem, noch entscheidungswesentlichen Sachverhalt auszugehen:
Der Beklagte kaufte am 11.3.1975 2/3-Anteile der Liegenschaft. Eigentümer des restlichen Drittels war Leopold G*****. Mit Mietvertrag vom 10.5.1976 mietete der Kläger das Geschäftslokal im Haupthaus. Mit Mietverträgen vom 12.12.1976, 10.5.1977 und 1.6.1977 mietete er jeweils weitere Räume im Nebengebäude. Dieser Anbau war jahrelang leergestanden und befand sich damals in einem äußerst verwahrlosten Zustand. Es war weder ein Kanalanschluß noch ein Wasseranschluß noch elektrischer Strom vorhanden. Die Fußböden waren völlig verrottet. Das ganze Haus war feucht. Der Kläger mietete zunächst einen der Räume, um dort die in seinem Elektrounternehmen anfallenden Schachteln und Fernsehgeräte zu lagern. Am 14.1.1977 machte der Beklagte den Kläger auf den Dachboden des Nebengebäudes aufmerksam und meinte, dieser könne nach Errichtung einer Holzstiege und Erweiterung des Dachbodeneinganges als Magazin oder Arbeitsplatz dienen. Der Kläger war mit Arbeit überlastet und verbrachte mit seiner Frau und seinen beiden Kindern viel Zeit im Geschäft. Im Mai 1977 regte der Beklagte an, der Kläger könne Stockbetten im "Kabinett" des Nebengebäudes aufstellen und dadurch eine Übernachtungsmöglichkeit für sich und seine Familie schaffen. Der Kläger könne auch den Dachboden des Nebengebäudes als Schlaf- und Spielzimmer ausbauen.
Bereits knapp nach Anmietung des Geschäftslokales zeigte sich der Kläger am Kauf der gesamten Liegenschaft interessiert. Der Beklagte zeigte sich zustimmend. Ihm waren die eigenen Wohnmöglichkeiten im Haus zu knapp. Er erklärte dem Kläger seine unverbindliche Absicht, seinen Hausanteil eventuell verkaufen zu wollen, wenn er selbst ein passendes Einfamilienhaus finde. Er bezeichnete den Kläger immer wieder als seinen Rechtsnachfolger und erklärte dem Kläger, er werde ihm den Hausanteil in spätestens zwei Jahren verkaufen; der Kläger möge ansparen, er werde es sich leisten können.
Nachdem der Kläger erklärt hatte, den Miteigentumsanteil des Beklagten kaufen zu wollen, und noch vor Anmietung der restlichen Räume im Nebengebäude durch den Kläger erklärte dieser, er werde in das Nebengebäude viel investieren müssen. Aufgrund des Zustandes des Nebengebäudes käme nur eine Generalrenovierung in Frage. Er wolle mit seiner Familie im Nebengebäude wohnen. Der Beklagte erwiderte, es werde kein verlorener Bauaufwand sein, weil der Kläger das Haus in spätestens zwei Jahren kaufen könne; der Kläger investiere sozusagen für sich selbst; es werde kein Groschen verloren sein. Die beiden letzten Mietverträge hinsichtlich des Nebengebäudes schloß der Kläger in der Erwartung, er werde den Liegenschaftsanteil des Beklagten kaufen können. Nach Abschluß der Mietverträge begann der Kläger damit, das Nebengebäude für seine Zwecke herzurichten. Beide Streitteile gingen damals von der Vorstellung aus, daß der Kläger der Rechtsnachfolger im Eigentum des Beklagten sein werde. Der Kläger investierte in das Nebengebäude etwa S 400.000,-- bis S 500.000,--. Hätte der Beklagte dem Kläger nicht zugesichert, der Kläger werde das Haus kaufen können, hätte der Kläger nicht soviel in das Nebengebäude investiert.
Der Beklagte bezeichnete den Kläger weiterhin als seinen Rechtsnachfolger im Eigentum der Liegenschaft. Nach dem Umbau nannte er dem Kläger einen Verkaufspreis von ca. S 800.000,--. Der Kläger wäre damit einverstanden gewesen. Von diesem Kaufpreis ging der Beklagte aber wieder ab. Er erklärte, er wolle die fünfjährige Spekulationsfrist abwarten. Am 30.4.1979 nannte der Beklagte einen Kaufpreis in Höhe von 1,2 Mill.S. Diesen Betrag detaillierte er mit Schreiben vom 6.8.1979 und fügte hinzu, der Verkauf könne "mit etwa 70 %iger Wahrscheinlichkeit erst zwischen dem 1.Mai und dem 31.Juli 1981 stattfinden". Der Kläger wäre bereit gewesen, auch diesen Betrag zu zahlen, wollte aber zuvor den Wert der Liegenschaft erkunden und schlug vor, das Haus und dessen Ertrag schätzen zu lassen. Eine spätere Schätzung der Liegenschaft erbrachte einen Schätzwert von S 535.000,--.
Ab dem Jahr 1981 begann der Beklagte, den Mietern im Hause zu kündigen. Die freiwerdenden Wohnungen überließ er seinen Töchtern. Im Frühjahr 1983 bot der Beklagte seinen Liegenschaftsanteil auch anderen Interessenten zum Kauf an. Ebenfalls im Jahr 1983 brachte der Beklagte eine Teilungsklage gegen den Miteigentümer Franz G***** ein. Dieser anerkannte den Teilungsanspruch. Die Teilungsklage war nicht bücherlich angemerkt. Der Kläger erwarb mittlerweile den Drittelanteil des Franz G***** um S 90.000,-- und beantragte sodann die Versteigerung der Liegenschaft. Im Jahr 1985 wurde in diesem Versteigerungsverfahren der Zuschlag an den Beklagten um das Meistbot von S 1,550.000,-- erteilt. Der Kläger hatte bis zu einem Betrag von S 1,500.000,-- mitgeboten.
Nach dem Erwerb des Drittelanteiles durch den Kläger verschlechterte sich das Verhältnis zwischen den Streitteilen. Nach der Versteigerung war keine Rede mehr davon, daß der Kläger die Liegenschaft kaufen könne. Es kam zu einer Reihe von Auseinandersetzungen und Gerichtsverfahren. Die Ehefrau des Klägers fürchtete sich aufgrund verschiedener Vorfälle vor dem Beklagten. Der Beklagte brachte auch zwei gerichtliche Aufkündigungen gegen den Kläger ein. Der Kläger entschloß sich schließlich, das Geschäftslokal im Haus des Beklagten aufzugeben, und zwar einerseits wegen der Aufkündigungen und der bei seinen Familienangehörigen hervorgerufenen Aufregung, andererseits deshalb, weil das Geschäftslokal zu klein war. Der Kläger hat keinen Nachmieter namhaft gemacht. Der Beklagte hat das Nebengebäude seit dem Auszug des Klägers nicht vermietet und benützt es auch nicht.
Zum Stichtag 4.4.1989 (Durchführung einer Beweissicherung) betrug der Zeitwert der vom Kläger getätigten Investitionen insgesamt S 150.000,--. Bis zum 2.Mai 1989 demontierte der Kläger die Sanitärgeräte im Wert von S 5.000,--; in der Dachkonstruktion entstand durch eindringendes Niederschlagswasser ein Schaden in Höhe von S 4.340,--; der Teppichbelag im Wert von S 4.500,-- wurde unbrauchbar.
In rechtlicher Hinsicht vertrat das Erstgericht die Ansicht, daß ein Anspruch des Klägers nach § 10 MRG nur hinsichtlich zweier Bestandobjekte im Nebengebäude in Frage komme, weil nur diese zu Wohnzwecken genützt worden seien. Da das Nebengebäude vom Beklagten aber nicht verwendet werde, sei der Anspruch nicht fällig. Der dem Kläger nach § 1096 ABGB zugestandene Anspruch sei mangels gerichtlicher Geltendmachung binnen 6 Monaten ab Rückstellung der Bestandsache erloschen. Der Kläger könne jedoch seinen Rückforderungsanspruch auf § 1435 ABGB stützen, weil er die Investitionen in diesem Umfang nicht getätigt hätte, wenn ihm der Beklagte nicht zugesichert hätte, der Kläger werde den Liegenschaftsanteil kaufen können. Da sich beide Teile bei Abschluß der Mietverträge über das Ausmaß der durchzuführenden Investitionen sowie darüber, daß der Kläger die Investitionen in dieser Höhe nur im Hinblick auf seine künftige Miteigentümerstellung tätigte, im klaren gewesen seien, müsse dieser Umstand als Geschäftsgrundlage für den Abschluß der Mietverträge gewertet werden. Diese sei spätestens 1985 weggefallen, als dem Kläger klar geworden sei, daß der Beklagte nicht mehr an einen Verkauf gedacht habe.
Der Widerklage gab das Erstgericht insoweit statt, als der Kläger noch einen restlichen Bestandzins von S 7.031,35 schulde, im Bestandobjekt Schäden von insgesamt S 9.500,-- verursacht und die Antenne des Beklagten im Wert von S 25.000,-- entfernt habe. Das darüber hinausgehende Begehren sei nicht berechtigt.
Das Gericht zweiter Instanz gab der Berufung des Beklagten teilweise, und zwar dahin Folge, daß es das Begehren des Klägers auf Zahlung von S 126.000,-- s.A. abwies. Die Teilabweisung des Begehrens des Beklagten als Widerkläger wurde bestätigt. Das Gericht zweiter Instanz verpflichtete daher den Kläger in Abänderung des erstgerichtlichen Urteiles, dem Beklagten S 41.531,35 samt 4 % Zinsen seit 10.5.1990 zu zahlen; es sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei, und führte hinsichtlich des Begehrens des Klägers aus: Ob die Räume im Nebengebäude für Wohnzwecke vermietet und benützt worden seien, sei ohne Belang, weil ein Ersatzanspruch nach § 10 MRG schon mangels Fälligkeit nicht in Betracht komme. Die diesbezüglichen, vom Beklagten bekämpften Feststellungen würden daher mangels rechtlicher Relevanz nicht übernommen. Dies gelte auch für die ebenfalls bekämpften Feststellungen des Erstgerichtes, daß der Beklagte dem Kläger mehrere fixe Anbote zum Kauf seiner Liegenschaftsanteile gemacht habe, weil diese Anbote, wenn überhaupt, zeitlich nach der Durchführung der Investitionsarbeiten gemacht worden seien und nachträgliche Umstände keinen Einfluß auf einen allfälligen Rückforderungsanspruch nach § 1435 ABGB hätten. Das Gericht zweiter Instanz vertrat die Ansicht, daß für den Beklagten nicht zweifelsfrei erkennbar gewesen sein müsse, daß der Kläger die Aufwendungen nur im Hinblick auf den erwarteten Kaufvertragsabschluß getätigt habe. Der vorliegende Fall sei durch die Besonderheit gekennzeichnet, daß der Kläger im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen bereits auf unbestimmte Zeit Mieter und somit Rechtsbesitzer hinsichtlich des Nebengebäudes gewesen sei. Der Beklagte habe daher genausogut der Auffassung sein können, daß der Kläger in seiner Eigenschaft als Mieter und Rechtsbesitzer des Nebengebäudes, das aufgrund seines schlechten Zustandes nur schwerlich für seine Zwecke als Mieter genutzt habe werden können, investiert habe und Motiv und Zweck der Aufwendungen daher im Mietverhältnis gelegen seien. Es bestehe daher auch insoweit kein Rückforderungsanspruch nach § 1435 ABGB.
Rechtliche Beurteilung
Die außerordentliche Revision des Klägers gegen den sein Klagebegehren abweisenden Teil des Urteiles zweiter Instanz ist zulässig und berechtigt.
Die Kondiktion wegen Zweckverfehlung greift in Analogie zu § 1435 ABGB dann ein, wenn die Umstände, die nach dem Sinn und Zweck des Geschäftes die Grundlage der Leistung waren, weggefallen sind. Der Kondiktionsanspruch entsteht mit dem Wegfall dieser Umstände (EvBl. 1988/149 mwN). Zu diesen Bereicherungsansprüchen zählen unter anderem jene für Leistungen, die im Hinblick auf einen erwarteten, erst zu perfektionierenden Vertrag erbracht werden, der jedoch dann nicht zustandekommt (SZ 61/136; Rummel in Rummel2 II, Rz 4, 8 zu § 1435 ABGB). Wurde der Ausbau eines dem Leistungsempfänger gehörenden Hauses durch den von diesem unterschiedlichen Benützer ohne ausdrückliche Abrede über den Rechtsgrund vorgenommen, aber vom Leistenden deutlich zum Ausdruck gebracht, daß seine Leistungen im Hinblick auf den bestimmten, dem Hauseigentümer erkennbaren Zweck der zukünftigen Übertragung des Eigentums erbracht werden, so begründet die Zweckverfehlung der Leistungen im Fall der Unmöglichkeit des zu verwirklichenden Zweckes grundsätzlich einen Bereicherungsanspruch analog § 1435 ABGB (3 Ob 556/90 ua).
Allerdings ist nicht das Motiv des Leistenden, sondern die objektive Erkennbarkeit des Motivs und die Verursachung durch den Leistungsempfänger ausschlaggebend. Der Kondiktionsanspruch besteht nur dann und insoweit, als der Leistende nachzuweisen vermag, daß sich auch der Leistungsempfänger über die Leistungsgrundlage - hier der erhoffte Erwerb des Eigentumsanteiles des Beklagten durch den Kläger - im klaren war oder bei Berücksichtigung der gesamten Umstände zumindest im klaren hätte sein müssen (EvBl. 1980/37 mwN).
Nach den vom Erstgericht getroffenen und insoweit vom Gericht zweiter Instanz übernommenen Feststellungen kann kein Zweifel sein, daß der Kläger die umfangreichen Investitionen am Nebengebäude in der Erwartung vorgenommen hat, daß er in absehbarer Zeit den Liegenschaftsanteil des Beklagten kaufen und damit Mehrheitseigentümer der Liegenschaft sein werde. Diese Erwartungshaltung wurde durch die mehrfachen diesbezüglichen Versprechungen des Beklagten ausgelöst, der den Kläger damit überhaupt erst dazu motivierte, zusätzliche Räume im Nebengebäude zu mieten und das Nebengebäude mit erheblichem Aufwand in einen brauchbaren Zustand zu versetzen. Es bedurfte der festgestellten Zusicherungen des Beklagten (der Kläger werde das Haus spätestens in zwei Jahren kaufen können; der Kläger investiere sozusagen für sich selbst; es werde kein Groschen verloren sein), den Kläger überhaupt als Mieter des gesamten Nebengebäudes zu gewinnen. Die Schlußfolgerung des Gerichtes zweiter Instanz, der Beklagte habe genausogut der Auffassung sein können, der Kläger investiere nur, um das Nebengebäude für Mietzwecke brauchbar zu machen, läßt sich damit nicht in Einklang bringen. Da es der Beklagte selbst war, der dem Kläger die Anmietung und Adaptierung mit der mehrfachen und durchaus glaubhaft präsentierten Beteuerung, der Kläger werde die Anteile des Beklagten erwerben können, schmackhaft machte, kann sich der Beklagte nicht darauf berufen, er habe sich über das Motiv des Klägers für die Vornahme der Investitionen nicht im klaren sein müssen.
Bei Leistung ohne Rechtsgrund reicht mangels Vertrauensschutzes und der Möglichkeit, Vertragstreue zu erzwingen, der Wegfall jenes Zweckes, der einvernehmlich als Grundlage der Leistung angesehen wurde, aus, um bei Verfehlung prinzipiell Rückforderung zu gestatten. Wer in Kenntnis des Leistungszweckes causalose Zuwendungen entgegennimmt, hat sie bei Fehlschlagen also in der Regel zurückzuerstatten. Solange die Zweckabrede gilt, ist die Rückforderung ausgeschlossen; fällt sie weg, so greift die Analogie zu § 1435 ABGB, also die condictio causa data causa non secuta ein (3 Ob 556/90). Die Rückforderung bei Zweckvereitelung ist jedoch nach Rechtsprechung und Lehre ausgeschlossen, wenn der Rückfordernde die Erreichung des Geschäftszweckes wider Treu und Glauben vereitelt hat (Rummel aaO Rz 9 zu § 1435 ABGB; 3 Ob 556/90). Daß der Kläger auf diese Weise selbst die Möglichkeit, den Liegenschaftsanteil des Beklagten zu erwerben, vereitelt hätte, kann den Feststellungen der Untergerichte aber nicht entnommen werden. Es ist dem Kläger durchaus zuzubilligen, daß er auf nachfolgende Kaufanbote nicht unverzüglich positiv reagierte, sondern sich erst Informationen über den Schätzwert verschaffen wollte. Außerdem legte der Beklagte ein wankelmütiges Verhalten hinsichtlich seiner Preisvorstellungen und des Zeitpunktes des Verkaufes an den Tag. Wurde der schließliche Zwist zwischen den Streitteilen auch dadurch hervorgerufen, daß der Kläger das Drittel des ursprünglichen Miteigentümers erwarb, war diese Vorgangsweise im Hinblick auf die Absicht des Klägers, Eigentümer der Liegenschaft zu werden, doch durchaus legitim. Die Möglichkeit des Klägers aber, auch die restlichen 2/3-Anteile zu erwerben, wurde letztlich durch den Beklagten dadurch zunichtegemacht, daß dieser die Liegenschaft im Zuge des Versteigerungsverfahrens (nach Teilungsklage) erwarb, hiebei den Kläger als Mitbieter knapp überbot und in der Folge nicht mehr bereit war, die Liegenschaft an den Kläger zu veräußern.
Da die Investitionen des Klägers unstrittig noch immer einen Wert von zumindest S 126.000,-- repräsentieren und es beim Rückforderungsanspruch nach § 1435 ABGB nicht darauf ankommt, ob oder in welcher Form der Beklagte das Nebengebäude tatsächlich benützt, war der Klage stattzugeben, ohne daß es weiterer Erörterungen über die Höhe des Bereicherungsanspruches bedurfte. Das erstgerichtliche Urteil war daher wiederherzustellen.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungs- und des Revisionsverfahrens gründet sich auf die §§ 41 und 50 ZPO.
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