OGH 5Ob40/94

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird in der Hauptsache nicht Folge gegeben; lediglich die für die Rechnungslegung gesetzte Leistungsfrist wird in Stattgebung des diesbezüglichen Eventualbegehrens auf drei Monate verlängert.

Text

Begründung

Der Antragsteller ist Miteigentümer der Liegenschaft EZ 103 des Grundbuches K*****. Mit seinen Miteigentumsanteilen ist Wohnungseigentum an der Wohnung top Nr 13 verbunden. Die Antragsgegnerin ist Verwalterin einer "Eigentumswohnungsanlage", die auf mehreren Liegenschaften errichtet wurde, darunter auch die vorgenannte Liegenschaft.

Der Antragsteller begehrt, der Antragsgegnerin die Legung einer nach von ihm vorgegebenen Kriterien detaillierten Abrechnung betreffend die Liegenschaft EZ 103 des Grundbuches K***** für die Zeit vom 1.1.1987 bis 31.12.1987 (7 Msch 3/90) und für die Zeit vom 1.1.1988 bis 31.12.1988 (7 Msch 11/91) aufzutragen. Beide Verfahren wurden zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden (5 Msch 3/90-12, AS 37).

Der Antragsteller begründete seine Begehren unter anderem damit, es sei ihm als Abrechnung lediglich ein nicht nachvollziehbarer Computerausdruck, später ein nicht der Bestimmung des § 17 Abs 2 Z 1 WEG entsprechender Kontenauszug übermittelt worden. Die Abrechnungen enthielten keine detaillierte Aufschlüsselung der Einnahme- und Ausgabeposten, seien unübersichtlich und enthielten keine konkreten Hinweise, wo die entsprechenden Belege zu finden seien (ON 1).

Gegen die während des Verfahrens abermals gelegte Abrechnung erhob der Antragsteller im einzelnen bezeichnete Einwendungen, teilweise wegen formaler Unrichtigkeit, teilweise wegen Nichtberechtigung der getätigten Ausgaben (ON 7).

Schließlich (ON 12) bemängelte der Antragsteller, daß die Abrechnung - wie zugegebenermaßen bisher unwidersprochen - über die gesamte Wohnungsanlage ohne Aufteilung auf die drei Liegenschaften, auf denen die Anlage errichtet ist, erstellt worden sei.

Die Antragsgegnerin wendete ein, die von ihr erstellten Abrechnungen würden den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Die Eigentumswohnungsanlage, die sich über mehrere Liegenschaften erstrecke, stelle eine Einheit dar. Die Antragsgegnerin wäre im Jahre 1986 mit der Verwaltung beauftragt worden und hätte diese einheitliche Verrechnungspraxis im Auftrag der Wohnungseigentümer fortgesetzt. Diese Praxis wäre über 20 Jahre hindurch unwidersprochen geblieben (ON 12, AS 33).

Das Erstgericht gab den Anträgen des Antragstellers Folge.

Dieser Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die gegenständliche Eigentumswohnungsanlage besteht aus mehreren bisher als Einheit verwalteten Liegenschaften. Der Antragsteller, Miteigentümer zu 292/1860 Anteilen der Liegenschaft EZ 103 des Grundbuches K*****, mit welchen Anteilen Wohnungseigentum an der Wohnung top Nr 13 untrennbar verbunden ist, ist nunmehr mit der Legung der einheitlichen Abrechnung dieser sich über mehrere Liegenschaften erstreckenden Eigentumswohnungsanlage nicht mehr einverstanden.

Für die Jahre 1987 und 1988 legte die Antragsgegnerin im Zuge des Verfahrens Abrechnungen, denen Beilagenkonvolute angeschlossen sind. Dem Antragsteller war mitgeteilt worden, er könne in diese Belegsammlungen jeweils Montag bis Mittwoch in der Zeit von 14 Uhr bis 16 Uhr in den Räumlichkeiten der Antragsgegnerin Einsicht nehmen. Der Antragsteller machte davon keinen Gebrauch, weil er nur gemeinsam mit einem Bekannten, welche Buchsachverständiger ist, Einsicht nehmen wollte. Dieser Bekannte war jedoch zu diesen Zeiten verhindert. Um einen anderen Termin zur Einsichtnahme ersuchte der Antragsteller nicht.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt wie folgt:

Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen für die Abrechnungspflicht sei es erforderlich, die Einnahmen und Ausgaben möglichst detailliert anzugeben und aufzuschlüsseln sowie konkret auszuweisen, wofür und an wen Zahlungen geleistet wurden sowie für wen und wofür Geld eingenommen wurde. Die einzelnen Rechtsgeschäfte müßten durch Anführung der Vertragspartner und der Leistungen individualisiert sein. Zur Ermöglichung der Kontrolle müßten die Belege bezeichnet sein, damit sie in einer übersichtlich zu führenden Belegsammlung leicht aufgefunden werden könnten. Abrechnung und Belegsammlung bildeten eine Einheit. Was in den Belegen nachgelesen und bei ausreichender Querverbindung zur Abrechnung auch ohne Schwierigkeiten aufgefunden werden könne, müsse nicht in der Abrechnung stehen.

Die von der Antragsgegnerin für die Jahre 1987 und 1988 erstellten Abrechnungen würden diesen Grundsätzen insofern nicht entsprechen, als sie bezüglich der Einnahmen nicht die erforderliche Klarheit aufwiesen. So würden die tatsächlichen Erträge zum Teil mit den Vorschreibungen gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern gleichgesetzt, ohne daß eine Gegenüberstellung der Vorschreibungen und der tatsächlichen Zahlungseingänge erfolgen würde. Dies könne nicht damit erklärte werden, daß Vorschreibungen und tatsächliche Einnahmen einander der Höhe nach entsprechen, weil sich aus den diesen Abrechnungen angeschlossenen Beiblättern bzw. Saldolisten Zahlungsrückstände einzelner Wohnungseigentümer ergäben. Die Abrechnung für das Jahr 1987 enthalte keine Zusammenstellung von Einnahmen und Ausgaben, wodurch die Übersichtlichkeit beeinträchtigt werde. In den beiden Abrechnungen seien Fehler bei der Nummerierung der Belege aufgetreten.

Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes mit der Maßgabe, daß der Antragsgegnerin aufgetragen wird, dem Antragsteller binnen 14 Tagen dem Gesetz entsprechende Abrechnungen betreffend die Liegenschaft EZ 103 des Grundbuches K***** für die Jahre 1987 und 1988 zu legen und ihm in geeigneter Weise Belegeinsicht zu gewähren. Es sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

Rechtlich führte das Rekursgericht im wesentlichen folgendes aus:

Die vom Verwalter gemäß § 17 Abs 2 Z 1 WEG spätestens zum 30.Juni eines jeden Jahres jedem Miteigentümer zu legende ordentliche Rechnung über das vorausgegangene Kalenderjahr samt Belegeinsicht in geeigneter Weise habe über alle Einnahmen und Ausgaben einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft zu erfolgen. Verwaltungseinheit sei daher die einzelne Liegenschaft, an der das Wohnungseigentum begründet sei. Die - mangels anderslautender Vereinbarung - geltende Regelung des § 19 Abs 1 WEG, wonach die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen seien, sowie jene des § 20 Z 3 WEG, wonach die Erträgnisse der Liegenschaft, die nicht unter die Ziffern 1 und 2 des § 20 WEG fielen, den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile gebührten, würde die jeweiligen Miteigentümer einer Liegenschaft auf Grund des zwischen ihnen gemäß § 2 WEG geschlossenen Wohnungseigentumsvertrages binden, nicht jedoch die Miteigentümer einer anderen Liegenschaft, die ihrerseits nicht Vertragspartner einer dieser Wohnungseigentumsgemeinschaft seien.

Das WEG sei somit auf die gesamte Liegenschaft bezogen. Da das Gesetz nicht auf die Baulichkeit, sondern auf die Liegenschaft als wirtschaftliche Einheit abstelle, habe auch in den Fällen, in denen sich eine Baulichkeit über mehrere Liegenschaften erstrecke, die Abrechnung für jede Liegenschaft als ganzes (= Grundbuchskörper) zu erfolgen.

Eine Vereinbarung, wonach die Kosten sämtlicher hier betroffenen Liegenschaften durch deren Miteigentümer gemeinsam getragen werden, stelle sich für die Miteigentümer jeder der drei Liegenschaften als eine Vereinbarung gemäß § 19 Abs 1 Z 2 WEG über einen abweichenden Verteilungsschlüssel dar, die der schriftlichen Zustimmung aller Miteigentümer der betreffenden Liegenschaft bedürfe. Das Vorliegen einer solchen Vereinbarung sei von der Antragsgegnerin nicht behauptet worden.

Die Antragsgegnerin wäre daher verpflichtet gewesen, dem Antragsteller als Miteigentümer der Liegenschaft EZ 103 des Grundbuches K***** eine ausschließlich diese Liegenschaft betreffende Abrechnung für die Jahre 1987, 1988 zu legen. Da dies nicht geschehen sei, habe das Erstgericht im Ergebnis zu Recht dem Rechnungslegungsbegehren des Antragstellers Folge gegeben. Auf die vom Erstgericht in seiner rechtlichen Beurteilung als mangelhaft erachteten Positionen der Abrechnung sei daher nicht einzugehen.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Frage, ob die vom Verwalter gemäß § 17 Abs 2 Z 1 WEG zu legende Abrechnung mehrere Liegenschaften gemeinsam umfassen darf, wenn die Wohnungseigentumsanlage auf diesen mehreren Liegenschaften errichtet wurde, eine oberstgerichtliche Rechtsprechung fehle.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin mit dem Antrag, den Antrag des Antragstellers abzuweisen; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt; letztlich beantragte sie die Leistungsfrist auf drei Monaten zu erstrecken.

Der Antragsteller begehrt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist lediglich in Ansehung seines letzten Eventualantrages teilweise berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Gegenstand dieses Verfahrens ist nicht, in welchem Ausmaß die Miteigentümer einer oder mehrere Liegenschaften zu den Aufwendungen der Liegenschaft, deren Miteigentümer sie sind, oder auch zu den Aufwendungen anderer Liegenschaften vereinbarungsgemäß - etwa wegen des Sachzusammenhanges der betreffenden Aufwendung für die Nutzung mehrerer betroffener Liegenschaften - beizutragen haben, sondern lediglich, in welcher Weise der Verwalter seiner in § 17 Abs 2 Z 1 WEG idF vor dem 3.WÄG normierten Abrechnungspflicht nachzukommen hat.

Das in § 1 Abs 1 WEG als dingliches Recht definierte Wohnungseigentumsrecht stellt auf das Miteigentum an einer einzelnen Liegenschaft ab. Das Wohnungseigentumsobjekt kann nur physischer Teil einer bestimmten als Grundbuchskörper individualisierten (vgl § 3 GBG) Liegenschaft sein. Anders könnte der Vorschrift des § 3 Abs 1 WEG nicht entsprochen werden, wonach der zum Erwerb des Wohnungseigentums erforderliche Mindestanteil ein solcher Anteil sein muß, der dem Verhältnis des Nutzwertes des im Wohnungseigentum stehenden Objektes zum Nutzwert aller Objekte der Liegenschaft entspricht. Miteigentum kann nur an einem Grundbuchskörper bestehen, an mehreren Grundbuchskörpern jedoch jeweils nur für jeden Grundbuchskörper selbständig, nicht jedoch - in ein und demselben Miteigentumsanteil vereinigt - gleichzeitig an mehreren Liegenschaften.

Wurden nun - wie hier - mehrere Liegenschaften durch eine sogenannte Wohnhausanlage verbaut, so ändert dies nichts daran, daß der jeweilige Wohnungseigentümer nur Miteigentümer derjenigen einzelnen Liegenschaft ist, auf der sich das mit seinem Miteigentumsanteil verbundene Objekt (hier: Wohnung des Antragstellers) befindet. Die aus dem Miteigentum in der besonderen Ausgestaltung des Wohnungseigentums erfließende Rechtsgemeinschaft besteht nur zwischen den Miteigentümern gerade dieser Liegenschaft. Sollten Teile der einen oder anderen Liegenschaft zu gemeinsamen Zwecken der Eigentümer mehrerer oder gar aller Liegenschaften, auf denen sich diese Wohnhausanlage befindet, verwendet werden, so ist dies nur von Einfluß darauf, in welchem Ausmaß die jeweiligen Nutznießer zu diesen Aufwendungen beizutragen haben (denkbar etwa entsprechend einer zwischen den betroffenen Eigentumsgemeinschaften getroffenen Vereinbarung), läßt aber das Innenverhältnis der Mitglieder der einzelnen Miteigentümergemeinschaften unberührt.

Zu diesem Innenverhältnis gehört auch der Anspruch jedes Miteigentümers auf Rechnungslegung gegenüber dem Verwalter. Die Rechnungslegung hat sich daher auf die Aufwendungen und Erträgnisse der einzelnen, im Miteigentum stehenden Liegenschaft zu beziehen, mögen dabei auch die Aufwendungen der mehreren Liegenschaften dienenden gemeinsamen Einrichtungen jeweils anteilsmäßig entsprechend den getroffenen Vereinbarungen oder einer gesetzlichen Regelung zu berücksichtigen sein.

Nur durch die Rechnungslegung für jede Liegenschaft allein kann den Miteigentümern der zur Entscheidung über die Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an ihrer Liegenschaft sowie gegebenenfalls zur Verfügung über die Rücklage notwendige finanzielle Überblick gegeben werden (s §§ 14 und 15 WEG), insbesondere auch zur Ausübung der dem einzelnen Miteigentümer in diesen Bereichen zustehenden Individualrechte.

Auch die Rechnungslegung über die Rückzahlung der für die Errichtung der Wohnhausanlage aufgenommenen Darlehen, die nach dem die Miteigentümer aller Liegenschaften betreffenden Wohnungseigentumsvertrag im Verhältnis der Nutzflächen erfolgen soll, läßt sich nur für jede Liegenschaft allein bewerkstelligen.

Der Umstand, daß der Wohnungseigentumsvertrag betreffend die Miteigentümer aller Liegenschaften, auf denen diese Wohnhausanlage errichtet wurde, in einer einzigen Urkunde enthalten sind, nimmt den einzelnen Miteigentümergemeinschaften nicht ihre Selbständigkeit. Entsprechend dieser Rechtslage sind in dem Vertrag die Wohnungseigentümer auch nach Liegenschaften getrennt zusammengefaßt.

Die Tatsache, daß ein Miteigentümer (hier: der Antragsteller) jahrelang eine andere Abrechnungsart (hier: gemeinsam für alle Liegenschaften der Wohnhausanlage) nicht bemängelte, bedeutet nicht, daß er für die folgende Zeit dem Verwalter gegenüber auf eine dem Gesetz entsprechende Abrechnung verzichtet, sodaß die Wirksamkeit eines solchen Verzichtes nicht weiter geprüft werden muß. Bloßes Schweigen bedeutet nicht schlechthin Zustimmung, sondern nur dann, wenn der Stillschweigende nach Treu und Glauben, nach der Verkehrssitte oder nach dem Gesetze hätte reden müssen (MGA ABGB33 § 863/E 51 und 52). Kümmert sich ein Miteigentümer nicht um die Abrechnung des Verwalters, weil er auf sie - aus welchen Gründen immer - keinen Wert legt, oder gibt er sich mit einer nicht dem Gesetz entsprechenden Abrechnung zufrieden, so kann daraus nicht abgeleitet werden, daß er generell und für alle Zukunft mit einer seine Rechte beeinträchtigenden Vorgangsweise des Verwalters einverstanden ist.

Die Antragsgegnerin wird daher dem Antragsteller dem Gesetz entsprechend eine die Liegenschaft, dessen Miteigentümer der Antragsteller ist, allein betreffende Abrechnung nach den Grundsätzen der Vollständigkeit, Verständlichkeit, Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit für einen Miteigentümer mit durchschnittlichen Fähigkeiten unter Anschluß einer geordneten Belegsammlung, bei der die leichte Auffindbarkeit der zwecks Zuordenbarkeit zu den einzelnen Abrechnungsposten ausreichend bezeichneten Belege gewährleistet ist, zu legen haben (vgl MietSlg 34.542/8; 5 Ob 1027, 1028/91; 5 Ob 1053/92; jüngst ImmZ 1994, 133 mwN). Da die Antragsgegnerin ohnedies eine neue, nach anderen als den bisher für sie maßgebenden Gesichtspunkten aufgebaute Abrechnung zu erstellen haben wird, genügt dieser Hinweis auf die Richtlinien einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung; ihre Einhaltung kann dann nur durch Überprüfung einer konkreten Abrechnung beurteilt werden.

Damit kommt dem Revisionsrekurs in der Hauptsache keine Berechtigung zu. Angesichts der Notwendigkeit einer völlig neuen Abrechnung war allerdings dem Begehren auf Verlängerung der Leistungsfrist stattzugeben, wobei sich die analoge Anwendbarkeit des § 409 Abs 2 ZPO aus der Wesensverwandtschaft von Urteil und Sachbeschluß ergibt.