Spruch:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit S 1.813,20 (einschließlich S 302,80 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Rechtliche Beurteilung
Da die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichtes zutreffend ist, genügt es, auf diese Begründung zu verweisen (§ 48 ASGG).
Ergänzend ist auszuführen:
Zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß die Aufzählung der Kündigungsgründe des § 18 Abs 6 HBG nur demonstrativ ist, sodaß im Wege der Analogie ein diesen Kündigungsgründen gleichzuhaltender Tatbestand zur Kündigung des Hausbesorgers berechtigt, soferne nur an Stelle des fehlenden Tatbestandselementes ein anderes, mindestens ebenso schwerwiegendes Sachverhaltselement tritt, das den beispielsweise angeführten Gründen gleichwertig ist; es ist jedoch nicht ein so strenger Maßstab anzulegen, wie er bei einer Entlassung erforderlich wäre (HBG4 MSA § 18/E 30 ff; zuletzt 9 Ob A 316/92). Die gröbliche und beharrliche Vernachlässigung der Reinigungspflichten sowie der Pflicht zur Räumung des Gehsteigs von Schnee werden als solche erhebliche Kündigungsgründe anerkannt (aaO E 54; insbes. OGH infas 2/1986 A 45).
Daß die Beklagte die gröbliche Verletzung verschiedener Pflichten, inbesondere ihrer Reinigungs- und Schneeräumungspflicht sowie der Pflicht, für ordentliche Beleuchtung des Stiegenhauses und der Meldung von Schäden zu sorgen, zu verantworten hat, kann auf Grund des festgestellten Sachverhaltes nicht ernstlich in Zweifel gezogen werden.
Die Verletzung dieser Pflichten muß beharrlich sein. Ob dies der Fall ist, muß nach den Gesamtumständen beurteilt werden. Feststeht, daß die Klägerin ihre Hausbesorgerdienstpflichten immer mehr vernachlässigte und es zu einer sukzessiven Verwahrlosung des Hauses kam; daß sie dadurch ihren Pflichten nach § 4 HBG nicht ausreichend nachkam, mußte ihr klar sein. Jedenfalls wurde sie einige Wochen vor ihrer Kündigung schriftlich verwarnt und ihr die Kündigung angedroht; eine Besserung der Verhältnisse konnte nach dieser Verwarnung nicht festgestellt werden. Da besondere Formvorschriften, die vor Kündigung einzuhalten wären, wie etwa mehrfache schriftliche Verwarnung, nicht existieren, muß unter diesen Umständen das Verhalten der Beklagten als beharrliche Verletzung ihrer Hausbesorgerdienstpflichten beurteilt werden (vgl Arb 9.210 ua; zuletzt 9 Ob A 312 und 316/92), sodaß es unerheblich ist, daß das Erstgericht ausdrücklich nur die ständigen Beschwerden der Hausbewohner an die Hausverwaltung und die Feststellung der Mißverhältnisse durch diese, nicht aber die mehrfache Beanstandung der Beklagten festgestellt hat. Das Gesamtverhalten der beklagten Hausbesorgerin war geeignet, die Vertrauensbasis zwischen ihr und ihrem Dienstgeber so weitgehend zu zerstören, daß diesem eine weitere Beschäftigung der Beklagten nicht mehr zumutbar ist (Arb 9.210).
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.
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