Spruch:
Der Revision wird Folge gegeben. Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben. Dem Erstgericht wird aufgetragen, nach Verfahrensergänzung eine neue Entscheidung zu treffen.
Die Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens bilden weitere Verfahrenskosten.
Text
Begründung
Das Erstgericht hat folgenden Sachverhalt festgestellt: Die Beklagten sind zu verschiedenen Anteilen ideelle Miteigentümer der Liegenschaft mit dem Haus W*****, K*****gasse 34. Der Kläger war ab 1970 in diesem Haus Mieter des Geschäftslokales top.1 und 7, bestehend aus ca. 60 m2 Gassenlokal und 120 m2 Keller. Er führte dort ein Delikatessengeschäft mit einem Partyservice. Der Nebenintervenient war von 1985 bis 31.12.1991 Hausverwalter der Beklagten, diese haben mit Wirkung vom 1.1.1992 die Hausverwaltung an Alwin W***** übertragen. Der Kläger wollte etwa ab 1990 aus Altersgründen seine Geschäftstätigkeit zum Ende des Jahres 1991 einstellen und suchte daher einen Nachmieter. Es fanden sich mehrere Interessenten, die bereit waren, für die vom Kläger getätigten Investitionen - unter Voraussetzung der Erlangung der Mietrechte - zwischen 480.000 und 550.000,-- S an Ablöse zu bezahlen. Bei einer Besprechung am 25.7.1991 in den Kanzleiräumen des Nebenintervenienten erkundigte sich der Kläger bei der Geschäftsführerin des Nebenintervenienten über den allfälligen von einem Nachmieter zu bezahlenden Mietzins, weil er sein Geschäft verkaufen wolle. Die Geschäftsführerin des Nebenintervenienten erklärte, daß ein Nachmieter S 200/m2 zu bezahlen habe und bot dem Kläger gleichzeitig für die Aufgabe seiner Mietrechte und für die Abgeltung der von ihm in das Bestandobjekt getätigten Investitionen S 300.000,-- an. Auf den Hinweis des Klägers, daß er über höhere Anbote von interessierten Nachmietern verfüge, erklärte die Geschäftsführerin des Nebenintervenienten, bei einer einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses zum 31.12.1991 bei Räumung des Lokals bis Ende März 1992 S 400.000,-- bei Übergabe des geräumten Lokales zu zahlen, womit der Kläger letztlich einverstanden war, was auch urkundlich festgehalten wurde. Die Frage der Bevollmächtigung der Hausverwaltung durch die Hauseigentümer zum Abschluß einer solchen Vereinbarung wurde bei diesem Gespräch nicht erörtert. Der Kläger hatte auch anläßlich der Anmietung seines Geschäftslokales ausschließlich mit der damaligen Hausverwaltung Kontakt, ohne daß die Frage der Bevollmächtigung dieses Hausverwalters erörtert worden wäre. Der Kläger teilte dem Nebenintervenienten mit Schreiben vom 25.12.1991 mit, übergabebereit zu sein. Die erbetene positive Rückantwort erhielt er jedoch nicht, der neue Hausverwalter W***** wollte vom Kläger nicht einmal die Schlüssel für das völlig geräumte Geschäftslokal übernehmen, sodaß sie der Kläger im Postweg dem neuen Hausverwalter übermitteln mußte. Seit April 1992 wird dem Kläger von der neuen Hausverwaltung kein Mietzins mehr vorgeschrieben.
Der Kläger fordert von den Beklagten die anteilsmäßige Bezahlung von insgesamt S 400.000,-- und berief sich auf die mit deren Hausverwalter aus Anlaß der Übergabe seiner Bestandrechte unter gleichzeitiger Überlassung seiner Investitionen getroffene Vereinbarung.
Die Beklagten beantragten die Klagsabweisung und wendeten die passive Klagslegitimation ein. Der Kläger habe die von ihm zitierte Vereinbarung nur mit dem Nebenintervenienten persönlich abgeschlossen. Letzterer sei nicht berechtigt gewesen, für die Beklagten Geschäfte von einem derartigen wie vorliegenden Ausmaß abzuschließen. Der Nebenintervenient habe seine Befugnisse und die ihm übertragene Vollmacht auch für den Kläger erkennbar überschritten. Diese Vorgangsweise sei nicht nur von den Beklagten nicht genehmigt worden, der Vorteil des Rechtsgeschäftes sei den Beklagten auch nicht zugekommen. Die Beklagten wären über den wahren Wert des Bestandgegenstandes (richtig wohl der darauf gemachten Investitionen) vom Kläger in Irrtum geführt worden, weil das Geschäftslokal nahezu leer der neuen Hausverwaltung übergeben worden sei.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Es erachtete die Einvernahme der Gesprächspartnerin des Klägers, der Geschäftsführerin des Nebenintervenienten, der Zeugin Elisabeth G***** als entbehrlich. Rechtlich vertrat es den Standpunkt, daß eine von den Beklagten dem Nebenintervenienten erteilte Hausverwaltervollmacht unter den gegebenen Umständen die vorliegende Zusage auf Bezahlung von S 400.000,-- für die Überlassung der Bestandrechte unter gleichzeitiger Abgeltung der in das Bestandobjekt gemachten Investitionen durchaus mitumfasse, weil die damit verbundene Ausmietung des Klägers durchaus in den dem Nebenintervenienten von den Beklagten erteilten Aufgabenkreis falle. Das Beweisverfahren habe nicht ergeben, daß die Geschäftsführerin des Nebenintervenienten die gegenständliche Vereinbarung mit dem Kläger nur im eigenen Namen des Nebenintervenienten und nicht in jenem der Beklagten geschlossen habe. Zumindest habe der Kläger davon ausgehen dürfen, daß die Geschäftsführerin des Nebenintervenienten die ihm gegenüber gemachte Zusage im Namen der Beklagten mache.
Das Berufungsgericht bestätigte mit der angefochtenen Entscheidung dieses Urteil und erklärte die Revision für zulässig. Es führte zur von den Beklagten als Verfahrensmangel gerügten unterlassenen Einvernahme der Zeugin Elisabeth G***** aus, daß diese nur vom Kläger, nicht aber von den Beklagten zum Beweis ihres Vorbringens geführt worden sei. Im übrigen teilte es die Rechtsansicht des Erstgerichtes. Die einem Hausverwalter erteilte Vollmacht umfasse auch die Zusage einer Ablöse als Gegenleistung für die Abtretung (Übergabe) von Mietrechten unter gleichzeitiger Abgeltung gemachter Investitionen. Dem Kläger sei durch die Geschäftsführerin der Hausverwaltung klargemacht worden, daß in erster Linie sein Mietrecht für die Beklagten von erheblichem Interesse sei und daß der Kläger durch dessen Aufgabe nicht schlechter gestellt sein solle, wie im Falle einer Unternehmensveräußerung. Durch die im § 1029 ABGB normierte Anscheinsvollmacht des Verwalters werde der Vertragspartner in seinem guten Glauben über den Umfang der Vollmacht seines Gesprächspartners geschützt. Bei der Beurteilung, ob der Vertragsinhalt gewöhnlichen Bedingungen entspreche, müsse daher auf den Horizont des Erklärungsempfängers abgestellt werden und müßten jene Umstände, die dieser weder kannte noch kennen mußte und die den Vertrag zu einem solchen ungewöhnlichen Inhalts machten, außer Betracht bleiben. Tatsächlich könne die Vereinbarung des Nebenintervenienten als Hausverwalter der Beklagten mit dem Kläger nicht als ungewöhnlich und mit der ihm erteilten Hausverwaltervollmacht unvereinbar eingestuft werden.
Rechtliche Beurteilung
Die gegen diese Entscheidung erhobene Revision ist im Sinne des Aufhebungsantrages berechtigt.
Entgegen den Ausführungen des Berufungsgerichtes hat sich nicht nur der Kläger auf die Einvernahme der Zeugin Elisabeth G*****, sondern es haben sich auch die Beklagten zum Beweis ihres Vorbringens, daß die mit dem Kläger am 25.7.1991 getroffene Vereinbarung nicht im Namen der Beklagten, sondern im Namen des Nebenintervenienten geschlossen worden sei, weiters auch darüber, daß, sollte aus rechtlichen Gründen das Geschäft mit den Miteigentümern zustandegekommen sein, diese über den Wert (des Inventars und der Mietrechte) in Irrtum geführt worden seien (vgl AS 77 in ON 17), auf die Einvernahme dieser Zeugin berufen. Die Folgerung des Berufungsgerichtes, daß sich die Beklagten in ihrer Mängelrüge nicht auf ein unterlassenes Beweismittel berufen dürfen, das allein vom Prozeßgegner beantragt worden sei, ist daher in dieser Form aktenwidrig. Das Berufungsverfahren leidet sohin an einem in der Revision ausdrücklich gerügten Verfahrensmangel, der einer erschöpfenden Erörterung der Tatfrage und abschließenden rechtlichen Beurteilung entgegensteht (vgl MGA ZPO14 § 503/29 und 36, Kodek in Rechberger ZPO § 503 Rz 3). Da es sich inhaltlich um einen dem Erstgericht unterlaufenen Verfahrensmangel handelt, der einer ausreichenden Klärung der Tatfrage entgegensteht, war trotz des dem Berufungsgericht unterlaufenen Verfahrensmangels dem Erstgericht aufzutragen, nach Einvernahme der Zeugin Elisabeth G***** neuerlich Feststellungen und eine Entscheidung zu treffen.
Zur von den Parteien aufgeworfenen Rechtsfrage sei für das fortgesetzte Verfahren nur bemerkt, daß der Oberste Gerichtshof durchaus die Zusagen von Ablösezahlungen an einen scheidenden Mieter durch den Hausverwalter als von der diesem erteilten Hausverwaltervollmacht umfaßt, gewertet hat, soweit sich diese Ablösezahlungen im Bereich des Üblichen hielten (vgl. MietSlg. 20.091; RZ 1977/105; JBl 1967, 204 ff, MietSlg 28.099, WoBl 1991/124), wobei den Vollmachtgeber für die von ihm behauptete Unüblichkeit der Zusage des Hausverwalters die Beweispflicht trifft.
Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.
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