Spruch:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Der Kläger ist schuldig, der beklagten Partei die mit S 4.348,80 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten S 724,80 Umsatzsteuer) binnen vierzehn Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Rechtliche Beurteilung
Die gerügte Aktenwidrigkeit liegt nicht vor (§ 510 Abs. 3 ZPO). Mit ihren Ausführungen zu diesem Revisionsgrund wendet sich die Revisionswerberin in unzulässiger Weise gegen die Beweiswürdigung des Berufungsgerichtes.
Im übrigen hat das Berufungsgericht die Frage, ob das Rechtsverhältnis der Klägerin zum Beklagten als Hausbesorgerdienstverhältnis zu qualifizieren war, zutreffend im Sinne der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes verneint (Arb 7.118, 10.242, 10.565 ua), sodaß es insofern ausreicht, auf die Begründung des angefochtenen Urteils hinzuweisen (§ 48 ASGG).
Ergänzend ist den Ausführungen der Revisionswerberin noch folgendes entgegenzuhalten:
Den Hausbesorgerdienstvertrag charakterisiert das kumulativ erforderliche Vorliegen der Pflichten der Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung des Hauses (§ 2 Z 1 HBG). Das Vorliegen eines Hausbesorgerdienstvertrages hängt nicht von der Bezeichnung sondern vom Inhalt der Vereinbarung ab (Arb 10.242 mwN). Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin Reingungstätigkeiten im Haus zu leisten, Mietverträge abzuschließen und zu sorgen, daß das Geld, das die Mieter zu zahlen hatten, hereinkam und an den Beklagten weitergeleitet wurde. Teilweise hat sie dieses für die Renovierung von Wohnungen verwendet. Weder die Vermietungstätigkeit noch das "Herrichten" von Wohnungen sind den Begriffen der Wartung und Beaufsichtigung des Hauses zu unterstellen, weil sie nicht der allgemeinen Benützung vorbehaltene Teile des Hauses oder seiner Einrichtungen, sondern einzelne, der Sondernutzung vorbehaltene Objekte betreffen. Diese Verpflichtungen konnten die essentiellen Hausbesorgerpflichten der Wartung und Beaufsichtigung des Hauses nicht ersetzen, sodaß die Klägerin nach der getroffenen Vereinbarung die nach dem Hausbesorgergesetz kumulativ erforderlichen Hausbesorgerpflichten nicht nur nicht in vollem Umfang zu erfüllen hatte (Arb 10.242), sondern Wartung und Beaufsichtigung des Hauses überhaupt nicht Gegenstand der Vereinbarung waren.
Sie wurden es auch nicht dadurch, daß der Beklagte sich offenbar nicht um das Haus kümmerte, weil die Feststellungen keinen Anhaltspunkt geben, daß die im § 3 und § 4 HBG umschriebenen, über die Reinigung des Hauses hinausgehenden Pflichten der Wartung und Beaufsichtigung desselben durch deren Ausübung in Kenntnis des Beklagten Gegenstand einer konkludenten Ergänzung der getroffenen Vereinbarung wurden. Gerade der Umstand, daß sich die Klägerin um die Reparatur der defekten Haustüre, - die Anzeige dieses Gebrechens hätte zu den von ihr behaupteten Beaufsichtigungspflichten gehört - , nicht kümmerte, spricht dagegen.
Mangels Vorliegens eines Hausbesorgerdienstvertrages war die auf Grund eines Mietvertrages benützte Wohnung nicht Hausbesorgerdienstwohnung. Daß das ursprünglich vereinbarte Mietentgelt nach Mietvertragsbeginn teilweise durch Dienstleistungen der Klägerin zu entrichten war (§ 28 MRG), begründet daher keine Rückforderungsberechtigung der nicht auf die Dienstleistungen entfallenden Teile des Mietzinses. Es besteht auch keine vertragliche Grundlage, anteilsmäßige Sonderzahlungen aus einem Hausbesorgerdienstvertrag zu begehren. Ob die vereinbarte Dienstleistung der Klägerin durch die Mietzinsreduzierung von S 4.000 auf S 1.500 angemessen abgegolten war, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens.
Der Revision war daher ein Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
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