Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben; die Rechtssache wird zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.
Text
Begründung
Die Antragsteller sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Reihenhausanlage, die vom Antragsgegner verwaltet wird, Für das Jahr 1990 haben sie vom Antragsgegner folgende Abrechnung über die Verwaltung der Liegenschaft erhalten:
M***** Alfons IMMOBILIENVERWALTER DVR: 0419478
***** WIEN, G*****STRASSE 72
A B R E C H N U N G 1990 Für Objekt 0291
***** WIEN, C*****GASSE 5 3+4
Seite 1
Vorsteuer Netto U
B E T R I E B S K O S T E N (Konto Nr. 40)
-------------------------------------------
AUSGABEN 1990
BANKSPESEN
31.12. 5356,32 1
Summe BANKSPESEN *****5356,32
BUST/GKM/GEBÜHR
30.11. 322,32 1
Summe BUST/GKM/GEBÜHR ******322,32
MÜLLABFUHR
7.05. 14851,52 148515,15 1
20.08 8910,91 89109,09 1
19.11 8910,91 89109,09 1
12.02 8837,43 88374,28 1
Summe MÜLLABFUHR ***415107,61
WASSER-ABWASSER
8.01 4183,45 41834,55 1
8.01 2293,45 22934,55 1
8.01 4301,18 43011,82 1
8.01 1850,55 18505,45 1
19.04 4183,45 41834,55 1
19.04 2293,45 22934,55 1
19.04 3219,09 32190,91 1
19.04 2085,82 20858,18 1
18.07 2085,82 20858,18 1
18.07 2293,45 22934,55 1
18.07 3219,09 32190,91 1
18.07 4183,45 41834,55 1
17.10 7136,00 71360,00 1
17.10 2293,45 22934,55 1
17.10 3219,09 32190,91 1
17.10 2085,82 20858,18 1
Summe WASSER-ABWASSER * 509266,39
STROM
20.02 314,00 1570,00 1
20.02 300,00 1500,00 1
11.04 300,00 1500,00 1
11.04 314,00 1570,00 1
12.06 300,00 1500,00 1
12.06 314,00 1570,00 1
11.10 300,00 1500,00 1
11.10 314,00 1570,00 1
Vorsteuer Netto 1
B E T R I E B S K O S T E N (Fortsetzung)
-------------------------------------------
AUSGABEN 1990
6.11. 470,05 1
31.12 41,10 205,50 1
Summe BARAUSL./PORTO ***** 923,74
VW-HONORAR
31.12 1750,00 8750,00 1
Summe VW-HONORAR *****8750,00
INSTALLATEUR
29.01. ABSENGER 129,00 645,00 1
25.04. ABSENGER 649,00 3245,00 1
Summe INSTALLATEUR *****3890,00
------------------------------------------
SUMME AUSGABEN NETTO (ohne MWST)
a) 1133588,00
Mwst vom Aufwand: 1 = 10,00%
b) 113358,80
** SUMME AUSGABEN BRUTTO (INCL MWST)
**1246946,80
EINNAHMEN 1990
SUMME EINNAHMEN ohne Vorschreibung
a) 0,00
VORSCHREIBUNG 1640640,00
** SUMME EINNAHMEN incl. Vorschreibung
** 1640640,00
** SALDO 1990 Guthaben ****393693,20-
Guthaben per 31.12.1989 0,00
davon abgerechnet 0,00
-------------------------------------
SALDO 1989 a) 0,00
**SALDO 1990 Guthaben 393693,20-
KONTOSALDO per 31.12.1990
Guthaben ***393693,20-
==============================================
ZUR VERRECHNUNG:BETRIEBSKOSTEN
Summe a) Schuld 1133588,00
Mwst vom Aufw.
Summe b) Schuld 113358,80
Vorsteuer Netto U
S A U N A (Konto Nr 50)
--------------------------------------------
AUSGABEN 1990
STROM
20.02. 4780,00 23900,00 1
11.04 4780,00 23900,00 1
12.06 4780,00 23900,00 1
11.10 4780,00 23900,00 1
11.12 3197,73 15988,67 1
Summe STROM ***111588,67
BRENNSTOFFE
20.03. 1.-3.90 4200,00 21000,00 1
12.04 1400,00 7000,00 1
7.05 1400,00 7000,00 1
7.06 1400,00 7000,00 1
30.10 1220,00 6100,00 1
30.10 1220,00 6100,00 1
30.10 2316,14- 11580,70- 1
6.11 1220,00 6100,00 1
8.12 1220,00 6100,00 1
Summe BRENNSTOFFE ****54819,30
GARTENPFLEGE
25.05. WALTENBERGER
150,00 750,00 1
29.06. WALTENBERGER
150,00 750,00 1
25.07. WALTENBERGER
150,00 750,00 1
24.08. WALTENBERGER
150,00 750,00 1
25.09. WALTENBERGER
150,00 750,00 1
Summe GARTENPFLEGE *****3750,00
SAUNA/SCHWIMMRG
8.02. ROKOSKY D.
119,73 598,65 1
8.02. ROKOSKY H.
153,22 766,12 1
8.02. ROKOSKY R.
119,73 598,65 1
26.02. ROKOSKY D.
119,73 598,65 1
26.02. ROKOSKY H.
153,22 766,12 1
26.02. ROKOSKY R.
119,73 598,65 1
29.03. ROKOSKY D.
119,73 598,65 1
29.03. ROKOSKY H.
153,22 766,12 1
29.03. ROKOSKY R.
119,73 598,65 1
25.04. ROKOSKY D.
119,73 598,65 1
25.04. ROKOSKY H.
153,22 766,12 1
25.04. ROKOSKY R.
119,73 598,65 1
25.05. ROKOSKY D.
119,73 598,65 1
25.05. ROKOSKY H.
153,22 766,12 1
25.05. ROKOSKY R.
119,73 598,65 1
29.06. ROKOSKY D.
119,73 598,65 1
29.06. ROKOSKY H.
153,22 766,12 1
29.06. ROKOSKY R.
119,73 598,65 1
25.07. ROKOSKY D.
119,73 598,65 1
25.07. ROKOSKY H.
153,22 766,12 1
25.07. ROKOSKY R.
119,73 598,65 1
24.08. ROKOSKY D.
119,73 598,65 1
24.08. ROKOSKY H.
153,22 766,12 1
24.08. ROKOSKY R.
119,73 598,65 1
Vorsteuer Netto U
S A U N A (Fortsetzung)
------------------------------------------
AUSGABEN 1990
15.08. BREZNA 756,19 3780,96 1
15.09. BREZNA 756,19 3780,96 1
25.09. ROKOSKY D.119,73 598,65 1
25.09. ROKOSKY H.153,22 766,12 1
25.09. ROKOSKY R.119,73 598,65 1
5.10. GUGERELL M.
119,73 598,65 1
5.10. GUGERELL R.
119,73 598,65 1
25.10. GUGERELL M.
119,73 598,65 1
25.10. GUGERELL R.
119,73 598,65 1
26.11. GUGERELL M.
119,73 598,65 1
26.11. GUGERELL R.
119,73 598,65 1
27.12. GUGERELL M.
119,73 598,65 1
27.12. GUGERELL R.
119,73 598,65 1
5.10. GUGERELL H.
153,22 766,12 1
12.10. ROKOSKY D.119,73- 598,65- 1
12.10. ROKOSKY R.119,73- 598,65- 1
12.10. ROKOSKY H.153,22- 766,12- 1
25.10. GUGERELL H.
153,22 766,12 1
26.11. GUGERELL H.
153,22 766,12 1
27.12. GUGERELL H.
153,22 766,12 1
15.06. ELRIFAIE 756,19 3780,96 1
16.07. ELRIFAIE 756,19 3780,96 1
31.12. 82,02 1
Summe SAUNA/SCHWIMMRG * 38766,90
REINIGUNG
24.01. ROKOSKY EXTRA N. INSTALLAT.
700,00 1
Summe REINIGUNG ****700,00
SCHWIMMBAD/CHEM
8.04. 1411,04 7055,18 1
D A C H R E P A R A T U R E N (Konto Nr. 64)
-------------------------------------------
AUSGABEN 1990
BARAUSL./PORTO
6.06. 41,88 209,37 1
20.12. VRUBEL 1400,00 1
20.12. MEYER 1400,00 1
Summe BARAUSL./PORTO ***3009,37
SPENGLER
30.11. JESCHKO 240,00 1200,00 1
Summe SPENGLER ***1200,00
DACHDECKER
24.01. MAYER 502,73 2513,65 1
15.02. MAYER 1036,45 5182,25 1
14.03. MAYER 8231,02 41155,12 1
20.03. MAYER 44257,51 221287,52 1
14.05. MAYER 2329,34 11646,71 1
17.05. MAYER 5010,51 25052,55 1
31.07. MAYER 2317,12 11585,60 1
31.07. MAYER 3310,93 16554,65 1
21.08. MAYER 3732,13 18660,65 1
Vorsteuer Netto U
DACHDECKER
23.08. HADERER 2113,86 10569,30 1
9.11. MAYER 4056,64 20283,20 1
24.11. MAYER 2044,42 10222,10 1
27.11. MAYER 4359,84 21799,20 1
27.11. MAYER 15214,25 76071,25 1
30.11. REP-KO 2000,00 10000,00 1
30.11. MAYER 1094,00 5470,00 1
Summe DACHDECKER ****508053,75
ARCHITEKT
16.07. SCHALLASCHEK
1074,40 5372,00 1
Summe ARCHITEKT ******5372,00
------------------------------------------
SUMME AUSGABEN NETTO (OHNE MWST)
517635,12
Mwst vom Aufwand: 1 = 10,00%
b) 51763,51
** SUMME AUSGABEN BRUTTO (INCL.MWST)
**569398,63
EINNAHMEN 1990
SUMME EINNAHMEN ohne Vorschreibung
0,00
VORSCHREIBUNG 301182,00
** SUMME EINNAHMEN incl Vorschreibung
***301182,00
** SALDO 1990 Schuld ***268216,63
Schuld per 31.12.1989 200018,98
davon abgerechnet 0,00
-------------------------------------
SALDO 1989 Schuld 200018,98
**SALDO 1990 Schuld 268216,63
KONTENSALDO per 31.12.1990
Schuld ** 468235,61
==========================================
Vorsteuer Netto U
I N S T A N D H A L T U N G (Konto Nr 81)
------------------------------------------
AUSGABEN 1990
BUST/GKM/GEBÜHR
31.08 280,00 1
10.09 400,00 1
Summe BUST/GKM/GEBÜHR *** 680,00
WARTUNG/SERVICE
23.05 IWKA 1974,00 9870,00 1
Summe WARTUNG/SERVICE ***9870,00
SAALMIETE
20.05 163,31 1633,09 1
Summe SAALMIETE *** 1633,09
BAUUÜBERWACH.HON
8.08 1443,00 7215,00 1
Summe BAUÜBERWACH.HON **7215,00
Barausl./PORTO
27.12 FR.KONRADI 500,00 1
Summe BARAUSL./PORTO ****500,00
INSTALLATEUR
12.02 ABSENGER 1591,80 7959,00 1
28.02 ABSENGER 6855,00 34275,00 1
25.04 ABSENGER 1766,12 8830,60 1
17.07 POLLAK 942,40 4712,00 1
31.07 POLLAK 908,20 4541,00 1
8.08 POLLAK 284,14 1420,70 1
19.07 ABSENGER 3905,00 19525,00 1
26.09 POLLAK 130,00 650,00 1
26.09 POLLAK 258,10 1290,50 1
9.11 POLLAK 195,00 975,00 1
19.12 POLLAK 354,60 1773,00 1
Summe INSTALLATEUR ***85951,80
BAUMEISTER
27.06. GIEFING 3880,00 19400,00 1
10.07 GIEFING 848,78 4243,88 1
Summe BAUMEISTER ***23643,88
ELEKTRIKER
25.05 KAPELLER 2990,99 14954,96 1
25.05 KAPELLER 2353,73 11768,67 1
31.08 SCHWEITZER 600,00 3000,00 1
Summe ELEKTRIKER ***29723,63
SCHLOSSER
28.02 BINDER 790,00 3950,00 1
12.04 DALLINGER 382,00 1910,00 1
30.04 1114,00 5570,00 1
7.05 DALLINGER 346,00 1730,00 1
20.06 DALLINGER 1228,00 6140,00 1
4.10 DALLINGER 276,00 1380,00 1
19.10 IPM-SCHOBER288,40 1442,00 1
31.12 DALLINGER 612,00 3060,00 1
31.12 BINDER 259,00 1295,00 1
6.09 DALLINGER 1390,80 6954,00 1
Summe SCHLOSSER ***33431,00
Vorsteuer Netto U
I N S T A N D H A L T U N G (Fortsetzung)
-------------------------------------------
ISOLIERUNGEN
10.10 FIDLER 1272,00 6360,00 1
Summe ISOLIERUNGEN ****6360,00
BAUMATERIAL
31.01 EBINGER 98,80 494,00 1
Summe BAUMATERIAL *****494,00
GUTACHTEN
19.10 LEPPA 1074,40 5372,00 1
21.12 STHENO 1496,00 7479,97 1
Summe GUTACHTEN *12851,97
Sonstige Ausgaben:
15.03 ABRE.GESIBA 1988
2346,15 1
-----------------------------------------
SUMME AUSGABEN NETTO (OHNE MWST)
214700,52
Mwst vom Aufwand: 1 = 10,00%
b) 21470,05
SUMME AUSGABEN BRUTTO (INCL.MWST)
**236170,57
EINNAHMEN 1990
ZINSEN
31.12. 54104,16
Summe ZINSEN *** 54104,1
--------------------------------------
SUMME EINNAHMEN ohne Vorschreibung
54104,16
VORSCHREIBUNG 246096,00
SUMME EINNAHMEN incl. Vorschreibung
** 300200,16
SALDO 1990 Guthaben 64029,59-
Guthaben per 31.12.1989 1183224,54-
davon abgerechnet 0,00
------------------------------------
SALDO 1989 Guthaben 1183224,54-
SALDO 1990 Guthaben 64029,59-
KONTENSALDO per 31.12.1990
Guthaben
1247254,13-
=============================================
BESTANDNEHMER-SALDENLISTE 1990
***** Wien, C*****gass 5/Bauteil III+IV
Haus Bestandnehmer Schuld Guthaben
088 K***** Leopold
089 D***** Olga
090 W***** Eva
091 Z***** Josef u. Irene
092 T***** Friedrich u. Ruzen.
093 K***** Alexander
094 K***** Dr.Werner u. Chris.
095 M***** Monika
096 A***** Ingrid
097 D***** Dr.G. u. Mag.M.
098 O***** Mag.Arch. u.D.L.
2.184,--
099 B***** Dkfm. Norbert
2.058,--
100 K***** Gerhard 4.060,--
101 H***** Otto u. Hedwig
1.834,--
102 M***** Alfred u. Hermine
1.988,--
103 R***** Rudolf
104 F***** Gerd- Peter u. Lisel.
2.921,57
105 S***** Johann u. Hermine
106 K***** Mag. Friedrich
0,08
107 H***** Maria
108 K***** Josef u. Gerlinde
109 L***** Ing. Johann u. Chris
110 H***** Dr.Max
111 H***** Franz u. Gerda
112 D***** Helmuth u. Irmg.
1.834,09
113 S***** Edeltraut
8.310,20
114 A***** Emma
4.025,04
115 P***** Gertraude u. Heiner
116 W***** Wolfgang
1.855,--
117 F***** Anna
19,34
118 T***** Erich u. Marg.
119 K***** Günter u. Hedwig
120 H***** Alois u. Helene
3.640,--
121 Z***** Dr.W. u. I.
4.872,--
122 P***** Herbert u. Christine
3.758,--
123 S***** Christine
3.752,--
124 L***** Peter
16.731,84
125 S***** Egon u. Christine
3.752,--
126 K***** Peter u. Renate
3.219,74
127 R***** Josef u. Sylvia
128 M***** Manfred
3.752,--
129 B***** Dr.S. u. Dr. M.
130 O***** Julius u. Brigitte
159,20
131 J***** Dr. Mag. Harald
2.240,--
132 W***** Harald u. D.
133 H***** Josef u. Elfriede
134 W***** Ing. Johann
135 B***** Dr.Diether
136 B***** Franz u. Inge
137 G***** Dr.R.u. Mag.S.
138 M***** Di.Dr.Helmut
139 H***** Mag.Dipl.Ing. Werner
140 D***** Dkfm. Klaus
141 K***** Harald u. Christine
142 Z***** Leopold u. Ver.
670,52
143 H***** Peter u. Elfr.
4.172,--
144 M***** Ing. Kurt u. Gisela
9.867,29
145 M***** Nikolaus u. Eva
146 N***** Klaus u. Hel.
147 M***** Walter u. Waltraud
148 N***** Gerhard u. Ingrid
149 L***** Ing. Johann u. A.
150 B***** Wilhelm
151 V***** Richard
1.400,08
152 K***** Dr. Artur u. M.
153 L***** Josef
154 L***** Wilfried
155 G***** Walter u. Christ.
156 M***** Kurt u. Anna
157 P***** Alfred
1.708,--
158 S***** Walter
159 K***** Kurt
160 W***** Gerfried u. Ingeborg
4.079,98
161 K***** Elfriede
162 F***** Dkfm. Herb.
163 D***** Helmuth
1.792,--
164 H***** Ing. Karl u. Vikt.
165 G***** Rupert
166 F***** Karl-H. u. Martha
167 U***** Ruth-Inge
168 O***** Friedrich u. Mon.
169 N***** Lothar
170 W***** Franz
171 M***** Edith
172 G***** Josef
173 B***** Christian u. Adelheid
174 K***** Klaus
1.680,--
175 S***** Helmut u. Monika
8.788,09
176 F***** Gerhard
177 M***** Josef u. Edith
178 H***** Franz u. Helga
179 K***** Dr. Gerhard u. Ren.
180 A***** Elfriede
708,47
181 K***** Herbert
182 M***** Elfriede
671,09
183 S***** August
1.946,--
184 K***** Hildegard
4.507,58
185 M***** Johann
186 M***** Ina Maria
3.881,94
187 F***** Dr.Walter u. Lilly
188 H***** Harald
BESTANDNEHMER-KONTENSALDO PER 31.12.1990
SCHULD 83989,10
Z U S A M M E N F A S S U N G ALLER KONTENSALDEN
--------------------------------------------
SALDEN per 31.12.1990
BETRIEBSKOSTEN Guthaben 393693,17-
SAUNA Schuld 295449,54
DACHREPARATUREN Schuld 468235,64
INSTANDHALTUNG Guthaben 1247254,11-
INSTANDH.KOSTEN Guthaben 0,00
---------------------------------------
ZWISCHENSUMME Guthaben * 877262,10-
BESTANDNEHMER-KONTENSALDEN
per 31.12.1990 Schuld 83989,10
OBJEKT-KONTENSALDO per 31.12.1990
Guthaben *793273,00-
=================
Kontrollsummen (zur Verrechnung an Bestandnehmer):
BETRIEBSKOSTEN Schuld 1133588,00
Mwst. vom Aufwand Schuld 113358,80
SAUNA Schuld 268590,37
Mwst. vom Aufwand Schuld 26859,04
---------------------------------------
Summe Netto 1402178,37
Summe Mwst vom Aufwand 140217,84
Summe Brutto 1542396,21
Summe Vorschreibung 1640640,00
Die B e l e g e sind nach folgenden Gesichtspunkten geordnet:
1.) Zunächst kontenweise (zB Betriebskosten, Sauna etc.)
2.) innerhalb dieser Ordnung nach Kostenarten
3.) innerhalb dieser gereiht nach obiger Auflistung (Buchungszeilen)
Die Abrechnung entspricht nach Meinung der Antragsteller nicht den Anforderungen einer ordentlichen Rechnungslegung iSd § 17 Abs 2 Z 1 WEG. Konkret bemängeln sie, daß
die Annuitätenzahlungen nicht abgerechnet wurden;
Angaben über die Verwaltungskosten und das Verwaltungshonorar fehlen;
bei der Verrechnungspost "Sauna" die Zahlungsempfänger, die von den Benützern eingehobenen Beträge und der Kostenaufteilungsschlüssel nicht angegeben wurden;
keine Position für die nachweislich vom Antragsgegner eingehobenen Telekabelanschlüssse (gemeint sind wohl die Gebühren) aufscheint;
bei den Instandhaltungsausgaben zum Teil die Zahlungsempfänger nicht ausgewiesen sind;
und schließlich
die Betriebkosten nicht strikt von den
Instandhaltungskosten getrennt wurden.
Die Antragsteller haben sich deshalb an den Außerstreitrichter gewandt, der dem Antragsgegner auftragen soll, für das Jahr 1990 eine dem Gesetz und der Judikatur entsprechende ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 17 WEG über die Verwaltung der verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage zu legen und in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren.
Dem hielt der Antragsgegner mit dem Hinweis auf die eingangs wiedergegebene (auch dem Gericht vorgelegte) Abrechnung entgegen, daß sie voll dem Gesetz sowie den dazu vorhandenen Judikatur- und Lehrmeinungen (zitiert sind die Entscheidung 5 Ob 19/81 = MietSlg 34/18 sowie Call - Hauswirth, Die Jahresabrechnung in WE-Anlage, WoBl 1990, 57 ff) entspreche.
Das Erstgericht hielt jede weitere Erörterung der widersprüchlichen Auffassungen für entbehrlich und kam aufgrund der vorgelegten Abrechnung (die es in zweifacher Ausfertigung als Feststellungen in seine Entscheidung integrierte) zum Schluß, daß sie nicht den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung iSd § 17 Abs 2 Z 1 WEG genüge. Konkret beanstandete es die bloß globale Anführung der Einnahmen, ohne auch die tatsächlich geleisteten Zahlungen für jedes einzelne Objekt unter Gegenüberstellung der Vorschreibungen anzugeben, weiters die Unvollständigkeit der Ausgabenseite, weil Hinweise auf allfällige Rechnungen bzw Abgaben- oder Gebührenvorschreibungen fehlen, und schließlich noch die fehlende Zuordnung und Kennzeichnung der Belege. Die "Bestandnehmer-Saldenliste" sei als Bestandteil einer Abrechnung, die für ein reines Wohnungseigentumsobjekt erstellt wurde, überhaupt unverständlich und dazu noch lückenhaft, weil sie keine Angaben über mögliche Einnahmen aus der Vermietung von Stell- oder Garagenplätzen enthält und auch nicht bei allen Personen Zahlungen anführt. Der Antragsgegner wurde deshalb schuldig erkannt, den Antragstellern binnen 14 Tagen eine (neue) "Betriebskostenabrechnung" für das Jahr 1990 zu legen.
Das Rekursgericht bestätigte diesen Sachbeschluß mit der Maßgabe, daß dem Antragsgegner aufgetragen wurde, den Antragstellern eine ordnungsgemäße "Abrechnung" für das Jahr 1990 zu legen und in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren. Es hielt zwar einige der Beanstandungen des Erstgerichtes für ungerechtfertigt (so zB den Vorwurf einer ungenügenden Kennzeichnung und Ordnung der Belege, einer unzulänglichen Erfassung der öffentlichen Abgaben, Gebühren und Energieversorgungsentgelte oder der Unverständlichkeit der "Bestandnehmersaldenliste"), hatte aber doch einiges an der vorgelegten Abrechnung auszusetzen:
Die Abrechnung sei - gleich einer
Hauptmietzinsabrechnung - so detailliert zu erstellen, daß sie erkennen läßt, von wem und wofür Geldbeträge eingenommen bzw an wen und wofür Zahlungen geleistet wurden. Eine Zusammenfassung gleichbleibender Einnahmen, wie sie etwa bei der Hauptmietzinsabrechnung die monatlichen Hauptmietzinse darstellen, sei zwar zulässig; den Informationen müsse aber jeder Mit- und Wohnungseigentümer entnehmen können, welche Einnahmen und Ausgaben in jedem einzelnen Monat des Abrechnungsjahres auf jedes einzelne Wohnungseigentumsobjekt entfielen.
Schon aufgrund dieser Versäumnisse werde der Antragsgegner eine neue Abrechnung zu legen haben; spezieller Verbesserungs- oder Ergänzungsaufträge bedürfe es nicht.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei. Der Oberste Gerichtshof habe nämlich zur Frage, inwieweit Einnahmen aufzuschlüsseln sind, bereits Stellung genommen. Zitiert wurden in diesem Zusammenhang die Entscheidungen MietSlg 34/8, 5 Ob 1045/92 und 5 Ob 1027, 1028/91.
Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs macht der Antragsgegner geltend, daß die Entscheidung des Rekursgerichtes dem Geist jener Judikatur widerspreche, die in Anlehung an Call - Hauswirth (WoBl 1990, 57 ff) immer die Grundsätze der Zweckmäßigkeit, Verständlichkeit und Übersichtlichkeit einer Abrechnung in den Vordergrund gestellt habe. Was ohne Schwierigkeit in den Belegen nachgelesen werden könne, müsse nicht in der Abrechnung stehen. Das Verlangen, praktisch jede einzelne Vorschreibung, Rechnung, Einnahme und Zahlung samt Adressaten, Empfänger etc in die Abrechnung aufzunehmen, sei kontraproduktiv, löse - wie an Hand eines Beispiels zu zeigen versucht wurde - eine wahre Papierlawine aus und lasse sich beim heute unumgänglichen EDV-Einsatz mit einem vertretbaren Kostenaufwand gar nicht erfüllen. Warum beispielsweise einem Wohnungseigentümer, der ohnehin alle (im Lauf eines Abrechnungszeitraumes recht häufig geänderten) Vorschreibungen erhält und den Nutzwertschlüssel des Hauses kennt oder ihn jederzeit feststellen kann, in der Abrechnung nochmals mitgeteilt werden soll, wieviel, an wen und wofür er gezahlt hat, statt ganz einfach sein sich aus der Gegenüberstellung von Vorschreibungen und Zahlungen ergebendes Aktivum oder Passivum auszuweisen, sei unerfindlich. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Beschluß entweder im Sinne einer Abweisung (allenfalls Zurückweisung) des Rechnungslegungsbegehrens abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung nach allfälliger Verfahrensergänzung an das Rekursgericht zurückzuverweisen.
Den Antragstellern wurde die Möglichkeit einer Revisionsrekursbeantwortung eröffnet. Sie haben sich jedoch zum Rechtsmittel des Antragsgegners nicht geäußert. Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil einige Argumente des Rekursgerichtes und die verfahrensrechtliche Behandlung des Rechnungslegungsbegehrens eine klärende Stellungnahme erfordern; er ist insoweit auch berechtigt, als die Notwendigkeit einer Verfahrensergänzung zur Aufhebung der Beschlüsse der Vorinstanzen zwingt.
Rechtliche Beurteilung
Zur Frage, welchen Anforderungen die Jahresabrechnung des Verwalters von Wohnungseigentum zu entsprechen hat, existiert eine gesicherte, von der Lehre gebilligte Judikatur (siehe insbesondere MietSlg 34/8; Call - Hauswirth, Die Jahresabrechnung in WE-Anlagen, WoBl 1990, 57 ff; WoBl 1991, 258/163 mit Anmerkung von Call), deren Grundsätze sich wie folgt zusammenfassen lassen:
Eine Abrechnung entspricht dann den gesetzlichen Anforderungen, wenn
sie den einzelnen Mit- und Wohnungseigentümern jene Informationen
liefert, die sie für eine zielführende Kontrolle der
Verwaltertätigkeit brauchen. Die Abrechnung und die dazugehörigen
Belege bilden dabei eine Einheit. Beide zusammen sollen ein leicht
überschaubares, ohne besonderes Fachwissen verständliches Bild dessen
vermitteln, was für das gemeinsame Objekt aufgewendet wurde, welche
Erträgnisse es abegworfen hat und woher die Deckung des Fehlbetrages
kommt. Die Vollständigkeit und rechnerische Schlüssigkeit dieser
Angaben sind dabei wesentliche Kriterien einer ordnungsgemäßen
Abrechnung. Zur Verständlichkeit und Übersichtlichkeit einer solchen
Abrechnung gehört überdies eine systematische Gliederung der
Einnahmen und Ausgaben. Die rechtlichen Strukturen der
Wohnungseigentumsgemeinschaft mit ihrer teils zwingend vorgegebenen,
teils disponiblen Lastenverteilung auf die einzelnen Mitglieder
machen es dabei erforderlich, die Einnahmen der Gemeinschaft im
Außenverhältnis (etwa aus der Vermietung allgemeiner, nicht
"parifizierter" Parkplätze) von jenen im Innenverhältnis
(Beitragsleistungen der einzelnen Wohnungseigentümer) abzugrenzen und
auch die Ausgaben nach Hypothekentilgung, Betriebskosten (unter
Einschluß der öffentlichen Abgaben und der Verwaltungskosten) sowie
Erhaltungs- und Verbesserungsaufwand zu unterscheiden. Schließlich
ist Aufschluß darüber zu geben, ob und allenfalls in welcher Höhe
eine Rücklage besteht, wodurch sie gespeist und wofür sie verwendet
wurde. Wenn besondere Aufteilungsschlüssel für Lasten der
Liegenschaft gelten, muß unter Anführung dieses Schlüssels selbst
innerhalb der einzelnen Ausgabengruppen differenziert werden;
Gleiches gilt sinngemäß für die besondere Widmung von Einnahmen, etwa
für die zur Deckung des Betriebskosten- und Erhaltungsaufwandes einer Waschküche, eines Schwimmbades oder einer Sauna eingehobenen Benützungsentgelte.
Alle diese Angaben sind so weit zu detaillieren, daß sie die
einzelnen Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die ziffernmäßige
Richtigkeit der von ihnen geforderten Beitragsleistungen zu
kontrollieren. Sie haben überdies Aufschluß darüber zu geben, wie der
Verwalter mit dem ihm anvertrauten Geld bzw der ihm übertragenen
Vollmacht, für die Aufbringung der notwendigen Mittel zu sorgen,
umgeht. Und nicht zuletzt soll die Abrechnung ein Mittel zur Abwehr
von Malversationen sein. Um Doppelbuchungen oder fehlerhafte
Rechnungsabgrenzungen auszuschließen, ferner um sicherzustellen, daß
alle Einnahmen und Ausgaben nachprüfbar sind, müssen daher
grundsätzlich alle Positionen der Abrechnung durch informative
Kurzaussagen über den Gegenstand der Buchung so genau
individualisiert werden, daß eine eindeutige Zuordnung zu den
jeweiligen Belegen und zusammen mit diesen Belegen eine
unverwechselbare Identifizierung des konkreten wirtschaftlichen
Vorgangs gelingt. Ausnahmen sind nur insoweit zu tolerieren, als
laufend wiederkehrende, auf einem charakteristischen Rechtsgrund
beruhende Zahlungen (zB Hausreinigung, Strom, Gartenpflege etc) oder
Teilleistungen auf eine bestimmte Schuld (zB Lackierung der Fenster)
zusammengefaßt und auch geringfügige Einnahmen oder Ausgaben
innerhalb einer Ordnungseinheit (etwa Zinsengutschriften, Bankspesen,
Aufwendungen für Kleinreparaturen) gemeinsam ausgewiesen werden
können, wenn nur die jeweilige Geldbewegung insgesamt an Hand der Belege überprüfbar bleibt.
Inhaltliche Anforderungen an die Abrechnung des Verwalters von
Wohnungseigentum ergeben sich schließlich noch daraus, daß er - wie
bereits kurz erwähnt - Rechenschaft über die Erfüllung seiner
besonderen Aufgaben als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft
abzulegen hat. Zu den Pflichten eines solchen Verwalters gehört, daß
er die Gemeinschaftsinteressen nicht nur nach außen, sondern auch
nach innen durchsetzt. Er müßte sich den Vorwurf der Säumigkeit
gefallen lassen, wenn er etwa Beitragsforderungen gegen
Gemeinschaftsmitglieder nicht zügig eintreibt, sodaß er den
Wohnungseigentümern in der jährlichen Abrechnung Informationen
darüber zu liefern hat, wie es um die Beitragsleistungen der
Gemeinschaftsmitglieder steht. Das erfordert eine Gegenüberstellung
der Solleinnahmen (Vorschreibungen) mit den tatsächlichen
Zahlungseingängen zumindest in der Form, daß bei jedem einzelneen
Mitglied der Gemeinschaft oder jedem einzelnen
Wohnungseigentumsobjekt ausgewiesen wird, ob das Konto ausgeglichen
ist oder ein Rückstand besteht. Mit einer pauschalen, auf die gesamte
Wohnungseigentumsanlage bezogenen Angabe zur Feststellung der
Unterdeckung, die sich eigentlich schon aus der
Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ergeben müßte, ist es daher nicht getan.
Daß den einzelnen Wohnungseigentümern auch eine Überdeckung des sie
betreffenden Kontos mitzuteilen ist, ergibt sich bereits aus der
Notwendigkeit, ihnen die Kontrolle der Richtigkeit eigener
Beitragsleistungen zu ermöglichen oder zumindest zu erleichtern, und sei hier nur wiederholt.
Diese Grundsätze einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung des
Wohnungseigentumsverwalters, die im wesentlichen dem Aufsatz von Call
- Hauswirth (aaO) und der dort verwerteten Judikatur entnommen
wurden, sodaß nur einige spätere - auf derselben Linie liegende -
Judikaturbelege nachzutragen sind (vgl die - teils zur verwandten
Problematik der Hauptmietzins- und Betriebskostenabrechnung nach dem
MRG ergangenen - Entscheidungen in WoBl 1991, 258/163; WoBl 1993,
60/46; WoBl 1993, 121/88 sowie 5 Ob 1053/92), können nicht mehr als
Empfehlungen dafür sein, wie Streitigkeiten über die Erfüllung der
Rechnungslegungspflicht zu vermeiden sind. Das Ziel, den
Wohnungseigentümern durch die jährliche Rechnungslegung über alle die
Wohnungseigentumsanlage betreffenden Einnahmen und Ausgaben eine
wirksame Kontrolle der Verwaltertätigkeit zu ermöglichen, läßt sich
nämlich durch jede Abrechnung erreichen, die vollständig,
übersichtlich, leicht verständlich und rechnerisch schlüssig ist. Ob
diese Voraussetzungen erfüllt sind, läßt sich immer nur im Einzelfall
beurteilen (WoBl 1992, 113/82 ua). Dabei spielen beispielsweise Größe
und Ausstattung der Wohnungseigentumsanlage, die Zahl der
Wohnungseigentümer, die Vielfalt der Abrechnungsposten und die
Überschaubarkeit der Geldbewegungen eine Rolle, da Abrechnung und
Belegsammlung eine Einheit bilden und das, was leicht, dh ohne
unzumutbaren Aufwand an Zeit und Mühe in den Belegen nachgelesen
werden kann, bei ausreichend klaren Hinweisen auf die jeweilige
Fundstelle - die durchaus ein Bündel von Belegen umfassen darf -
nicht auch noch in der Abrechnung stehen muß (WoBl 1991, 258/163). Zu
achten ist allerdings auch bei kleinen Verwaltungseinheiten immer
darauf, daß die Belegeinsicht die Rechnungslegung nicht ersetzen kann
(vgl WoBl 1993, 60/46). Die jährliche Abrechnung hat nämlich auch ein
in Zahlen gegossener Kurzbericht über die Verwaltung der
Wohnungseigentumsanlage zu sein, in der der Verwalter zur Eigen- und
Fremdkontrolle Rechenschaft über seine Tätigkeit ablegt.
In der äußeren Gestaltung der Abrechnung ist der Verwalter überhaupt
nur durch die Anforderungen der Übersichtlichkeit und
Verständlichkeit beschränkt. Es besteht daher bei Beachtung dieser
Kriterien kein Einwand gegen die bereits gängige Praxis, sich der
Eingabe- und Ausdrucksmöglichkeiten der automationsunterstützten
Datenverarbeitung zu bedienen, die mit der zunehmenden
Standardisierung ihrer Begriffe sogar neue Maßstäbe für eine formell
ordnungsgemäße Rechnungslegung setzen kann. Die inhaltliche Aussage
der Abrechnung darf jedoch dadurch keine Einbuße erleiden.
Unzulänglichkeiten eines Datenverarbeitungsprogramms erlauben
insbesondere keinerlei Abstriche von der Vollständigkeit und
Überprüfbarkeit einer Abrechnung, weil sich die
Datenverarbeitungsprogramme an der gesetzlichen
Rechnungslegungspflicht des Verwalters zu orientieren haben und nicht
umgekehrt (vgl WoBl 1993, 60/46 mit Anmerkung von Call).
Die verfahrensrechtlichen Rahmenbedingungen zur Durchsetzung der
Rechnungslegungspflicht des Wohnungseigentumsverwalters sind so
gestaltet, daß der Außerstreitrichter gemäß § 26 Abs 1 Z 4 lit a und
Abs 2 Z 3 WEG in einem Zweiparteienverfahren zu entscheiden hat, ob
eine dem Gesetz entsprechende Abrechnung vorliegt und welche Aufträge
dem Verwalter zu erteilen sind, um allfällige Mängel zu beheben (vgl
SZ 52/7). Die diesbezüglichen Ansprüche der Wohnungseigentümer sind
als Individualrechte konstruiert (vgl EWr II/17/13; Call in WoBl
1992, 41 f zu 5 Ob 41/90) und mittels Sachantrag bei Gericht geltend
zu machen (vgl Würth - Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 24 f zu §
37 MRG). Im Zusammenhang mit der grundsätzlichen (gegenüber
Wohnungseigentümern zwar weitgehend beseitigten) Nachgiebigkeit der
Gesetzesbestimmungen über die Rechnungslegungspflicht des Verwalters
(vgl WoBl 1990, 167/86), die dazu führt, daß jedenfalls im nachhinein
auf eine (weitere) Rechnungslegung des Wohnungseigentumsverwalters
verzichtet werden kann (MietSlg 39/8), erlaubt dies eine
Einschränkung der richterlichen Kontrolltätigkeit auf die vom
Antragsteller geltend gemachten Mängel, sofern nur überhaupt eine den
fraglichen Zeitraum betreffende Abrechnung erstattet wurde. Der
seinen Rechnungslegungsanspruch ausübende Wohnungseigentümer hat
daher bei Vorliegen einer Abrechnung genau anzugeben, was er an ihr
auszusetzen hat; tut er dies nicht schon in seinem Antrag, ist er vom
Gericht anzuleiten, seine Beschwerdepunkte zu nennen.
Auf der anderen Seite erfordert dies eine Stellungnahme des
Verwalters zu jedem einzelnen Beschwerdepunkt. Er hat seine
Abrechnung zu erläutern, um allfällige Mißverständnisse aufzuklären
und dem Gericht die Konzentration auf jene Streitfragen zu
ermöglichen, die noch zu klären sind. In der Regel wird daher die
Erörterung einer bereits vorliegenden Abrechnung mit den Parteien
unumgänglich sein. Die Grundzüge der Regelung in § 22 Abs 2 WGG, die
zwar spezielle Probleme der Baukostenabrechnung einer gemeinnützigen
Bauvereinigung betrifft, aber durchaus analogiefähig ist (vgl 5 Ob
43/92, tw veröffentlicht in RdW 1992, 400), können dabei - mit den
wegen des geringeren Umfangs der Jahresabrechnung eines
Wohnungseigentumsverwalters gebotenen Einschränkungen - durchaus als Vorbild dienen. Das Gericht riskiert eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens, wenn es die Erörterung der konkreten Abrechnungsprobleme mit den Parteien unterläßt; nur die beharrliche Weigerung der Parteien, an den Bemühungen um eine Verfahrenskonzentration mitzuwirken, könnte dazu führen, das Rechnungslegungsbegehren des Wohnungseigentümers ohne weiteres Verfahren abzuweisen bzw dem Verwalter bei Zweifeln an der Vollständigkeit, Verständlichkeit und rechnerischen Schlüssigkeit seiner Abrechnung eine gänzlich neue Rechnungslegung aufzutragen.
Die gerichtliche Erörterung und Nachprüfung der Verwalterrechnung
darf sich außerdem nicht allein auf die Darstellung der verschiedenen
Geldflüsse und Kontobewegungen in der eigentlichen Abrechnung
beschränken; sie hat - soweit Streitfragen offen geblieben sind -
auch die Überprüfung der Belegsammlung zu erfassen. Die Notwendigkeit
dazu ergibt sich schon daraus, daß Abrechnung und Belegsammlung
einander ergänzen. Ein Bild darüber, ob die Jahresabrechnung des
Wohnungseigentumsverwalters eine zielführende Kontrolle seiner
Tätigkeit erlaubt, ob sich seine Geldgebarung in den
verfahrensrelevanten Streitpunkten lückenlos nachvollziehen läßt, ist
daher nur zu gewinnen, wenn Einsicht in die Belege genommen wird. Das
kann bei wenigen Streitpunkten oder Abrechnungen geringeren Umfangs
dadurch geschehen, daß sich das Gericht die Belege vom Verwalter
vorlegen läßt und sie selbst überprüft; notfalls ist ein
Sachverständiger zu bestellen, dem eine entsprechende Befundaufnahme
und Begutachtung überantwortet wird.
Die Ergebnisse dieser Überprüfung geben dann den Ausschlag, ob dem
Verwalter die Legung einer neuen Abrechnung oder nur die Ergänzung
der bereits vorliegenden aufgetragen wird. Jedenfalls sind ihm die
Punkte zu nennen, in denen seine bisherige Abrechnung als
unzulänglich erkannt wurde. Bedingt dies eine Ergänzung oder
Korrektur, die auch die Interessen anderer, nicht am Verfahren
beteiligter Wohnungseigentümer berührt, hat der Verwalter die neue
bzw ergänzte Abrechnung auch diesen (im Zweifel allen Mitgliedern der
Wohnungseigentumsgemeinschaft) zu übermitteln. Schließlich ist ihm
aufzutragen, allen von der Änderung betroffenen Wohnungseigentümern
neuerlich auf geeignete Weise Einsicht in die Belege zu gewähren,
sofern dies nicht durch die Art der vorzunehmenden Änderung oder
Ergänzung (etwa die bloße Nachholung einer fehlenden Saldierung oder
eines Vortrags aus früheren Abrechnungen) entbehrlich erscheint. Im
Zweifel ist allen Wohnungseigentümern eine neue Rechnung zu legen und
auch allen erneut Einsicht in die Belege zu gewähren.
Wendet man diese Grundsätze auf den gegenständlichen Fall an, dann
ist die Aufhebung der Sachbeschlüsse der Vorinstanzen und die
Rückverweisung der Rechtssache an das Erstgericht zum Zweck der
Verfahrensergänzung schon deshalb nicht zu umgehen, weil die vom
Antragsteller beanstandeten Mängel der Abrechnung nicht erörtert
wurden und eine substantielle Stellungnahme des Antragsgegners zu
diesen Beanstandungen fehlt. Außerdem wurde verabsäumt, durch eine
Einsicht in die Belegsammlung oder deren für die Entscheidung
maßgeblichen Teile nachzuprüfen, inwieweit sich die Vollständigkeit,
Verständlichkeit und Schlüssigkeit der vorgelegten Abrechnung nicht
ohnehin durch die Verwertung der Belege herstellen läßt. Von Mängeln
der Belegpräsentation (ihrer systematischen Erfassung und Zuordnung
zu einzelnen Abrechnungsposten) kann nämlich, wie schon das
Rekursgericht zutreffend ausführte, vorderhand keine Rede sein. Die
am Ende der Abrechnung angeführten Ordnungskriterien für die
Belegsammlung (die durch die Reihung nach Buchungszeilen zugleich
Querverweise auf die jeweiligen Abrechnungsposten enthalten) scheinen
durchaus zielführend zu sein, sodaß nur an Hand negativer Prüfungsergebnisse gesagt werden könnte, daß die Suche einen unzumutbaren Aufwand an Zeit und Mühe verursacht.
Damit läßt sich noch nicht abschätzen, wie weit die Mängel der
gegenständlichen Abrechnung gehen und welche konkreten Aufträge dem
Antragsgegner zu ihrer Sanierung erteilt werden sollen. Die von den
Vorinstanzen mit dem Hinweis auf MietSlg 37.639 vertretene
Auffassung, es reiche die Feststellung eines beliebigen Mangels aus,
um dem Verwalter ohne weitere Offenlegung der Kritikpunkte eine neue
Rechnungslegung auftragen zu können, ist jedenfalls in dieser Schärfe
nicht zu billigen. Liegt einmal eine Abrechnung vor, die nach ihrem
Inhalt und ihrer Ausgestaltung Grundlage einer Erörterung konkreter
Mängel oder Streitpunkte sein kann (was im gegenständlichen Fall
unzweifelhaft zu bejahen ist), dann ist diese Erörterung
durchzuführen, ein Katalog verbleibender Beanstandungen zu erstellen
und schließlich zu jeder dieser Beanstandungen Stellung zu nehmen.
Hier fehlt bereits die Klärung der Streitpunkte. Sofern sie in dem
Umfang aufrecht bleiben, wie sie die Antragsteller geltend machten
(also nicht durch Erläuterungen des Antragsgegners ausgeräumt werden
können), ist zu ihnen kurz folgendes anzumerken:
1.) Sollten auf der Wohnungseigentumsanlge tatsächlich noch
Hypothekardarlehen lasten, sind die von den einzelnen
Wohnungseigentümern geleisteten Darlehenstilgungen und die auf sie
entfallenden Restschulden auszuweisen. Jeder Mit- und
Wohnungseigentümer, der dem Verwalter die Gebarung der auf dem
Wohnungseigentumsobjekt lastenden Schulden übertragen hat, kann
nämlich die Information verlangen, wieviel er zur Kapitaltilgung und
zur Begleichung der Zinsen aufgewendet hat, ob auch die anderen Mit-
und Wohnungseigentümer ihrer Zahlungspflicht nachgekommen sind und
wie hoch seine noch aushaftende Restschuld ist (vgl WoBl 1988,
146/83; WoBl 1993, 121/88).
2.) Die Frage, ob es sich bei der Position VW-Honorar um die Kosten
der Verwaltung handelt, läßt sich wohl ohne besonderen Aufwand (und
damit auch ohne Ergänzungsauftrag) durch den Antragsgegner aufklären und sodann durch einen Blick in die Belege verifizieren.
3.) Die Frage, ob von Saunabesuchern ein Benützungsentgelt eingehoben
wurde, ist nach der vorliegenden Abrechnung dahin zu beantworten, daß
dies nicht der Fall war, weil die Einnahmen in der betreffenden
Verrechnungspost mit "O" angegeben wurden. Ähnliches gilt mangels
Erwähnung eines besonderen Kostenaufteilungsschlüssels für die zweite
Beanstandung zum Thema "Sauna". Dennoch empfiehlt es sich in beiden
Punkten, eine konkrete Stellungnahme der Antragsgegner einzuholen, um
dem geäußerten Verdacht einer (vielleicht nur aus einem Versehen
resultierenden) Unvollständigkeit der Abrechnung nachzugehen. Beharrt
der Antragsgegner darauf, daß seine Abrechnung richtig ist, weil
weder Einnahmen erzielt wurden noch ein besonderer
Kostenaufteilungsschlüssel besteht, und findet sich auch in der
Abrechnung selbst kein schlüssiger Hinweis auf ihre
Unvollständigkeit, dann wäre eine weitere Auseinandersetzung zu
diesem Punkt im streitigen Verfahren auszutragen, weil der
Außerstreitrichter nur die formelle Vollständigkeit und innere
Schlüssigkeit der Abrechnung zu prüfen hat (vgl Call in WoBl 1992, 41
f zu 5 Ob 41/90): Zum Problem der Anführung der jeweiligen Zahlungsempfänger siehe Punkt 5.
4.) Das soeben zu Punkt 3 Gesagte gilt auch für die nach den
Behauptungen der Antragsteller eingehobenen Entgelte für die
Telekabelanschlüsse. Sollte der Antragsgegner bestreiten, derartige
Beiträge eingehoben zu haben, kann der Außerstreitrichter, dem eine
formell vollständige und schlüssige Abrechnung vorliegt, der Sache
nicht weiter nachgehen.
5.) Ob es zur eindeutigen Identifizierung der unter dem Titel
"Instandhaltung" abgerechneten Zahlungen genauerer Angaben über die
Zahlungsempfänger bedarf oder ob schon an Hand der vorhandenen
Kurzangaben (Buchungsdatum, Name oder Kurzbezeichnung für den
wirtschaftlichen Vorgang, Verrechnungspost) Verwechslungen
auszuschließen sind, läßt sich erst nach Einsicht in die
Belegsammlung beurteilen. Dazu werden die Antragsteller konkrete Zweifelsfälle anzuführen haben, da dem ersten Anschein nach keine Mängel vorliegen.
6.) Die Trennung der Betriebskosten von den Instandhaltungskosten
ist, da auch die gesondert ausgewiesene Dachreparatur eindeutig den
Instandhaltungskosten unterstellt werden kann, nicht zu beanstanden.
Auch hier läge es an den Antragstellern, ihre Bemängelung durch
konkrete Beispiele zu untermauern.
Zu erwähnen bleibt nur noch, daß die dem Gericht für das Jahr 1990
vorgelegte Abrechnung nicht vollständig ist, weil die Seite 2 der
Betriebskosten fehlt. Dieses offenkundige Versehen, an das bisher auch keine Beanstandungen geknüpft wurden, wird im kurzen Weg zu beheben sein.
Entscheidungsreif wird die Sache erst durch die angeordneten Verfahrensergänzungen gemacht werden können.
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