Spruch:
Der Revision wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, daß es einschließlich des rechtskräftig gewordenen klageabweisenden Teils zu lauten hat:
"Das Klagebegehren, der Beklagte sei schuldig, dem Kläger die Liegenschaften EZ 20, 59, 60 und 131 der Katastralgemeinde Glödnitz mit Ausnahme des Hauses Brenitz Nr.17 geräumt zu übergeben, wird abgewiesen."
Der Kläger ist schuldig, dem Beklagten die mit 94.696,40 S (darin 12.239,40 S Umsatzsteuer und 21.260,- S Barauslagen) bestimmten Kosten des Verfahrens aller drei Instanzen binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Für den Kläger ist auf mehreren land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften aufgrund eines Schenkungsvertrages auf den Todesfall, den er am 31.3.1984 mit dem am 10.4.1984 verstorbenen Franz T***** (im folgenden auch: Erblasser) abschloß, das Eigentumsrecht eingetragen. Es wurde ihm außerdem aufgrund des schriftlichen Testaments vom 4.4.1984 und seiner unbedingten Erbserklärung der Nachlaß des Geschenkgebers eingeantwortet. Dieser hatte die Liegenschaften mit Pachtvertrag vom 19.12.1975 dem Beklagten, seinem Neffen, verpachtet. Als Pachtzins wurde der Betrag vereinbart, der den von den verpachteten Liegenschaften zu entrichtenden Steuern und Abgaben und den hiefür anfallenden Versicherungsprämien entspricht. Der Verpächter hatte außerdem das Recht, jährlich 200 fm Nutzholz zu beziehen. Eine mit dem Namenszug des Erblassers unterfertigte "Erklärung" vom 26.11.1977 lautet:
"Damit mein Neffe Otto T***** als vorgesehener Besitznachfolger meiner Liegenschaft durch die Kündigungsbestimmungen des Pachtvertrages nicht eingeschränkt ist und geplante Investitionen im Interesse einer ordentlichen Bewirtschaftung... durchführen kann, erkläre ich, was ich schon immer mündlich gesagt habe, daß ich den Pachtvertrag vom 19.12.1975 nicht kündigen werde. Der Pachtvertrag ist unkündbar und soll bis zur Übernahme der Liegenschaft durch Otto gemäß den Bestimmungen des Testamentes, das bei Notar H***** in K***** hinterlegt ist, gelten. Auch meine Schwester Stefanie T***** als unmittelbare Erbin ist mit dieser Regelung einverstanden."
Am 14.9.1979 wurden "Abänderungen und Ergänzungen" des Pachtvertrages maschinschriftlich verfaßt und mit den Namen des Erblassers und des Beklagten unterschrieben. Darin heißt es unter anderem:
"3. .....Der Pachtvertrag wird für die Zeitdauer bis zur Übernahme meiner Liegenschaft durch Otto T***** abgeschlossen. Der Tod eines Vertragsteiles bewirkt keine Beendigung des Vertragsverhältnisses. Mein Rechtsnachfolger kann den Vertrag erst mit der Übergabe der Liegenschaften an Otto T***** lösen.
5. .....Dem Verpächter steht das Recht zu, solange er lebt eine jährliche Menge von 200 fm Nutzholz schlägern zu lassen, wobei der Verkaufserlös ausschließlich dem Verpächter zufließt. Dieses Recht geht jedoch nicht auf meine Rechtsnachfolger über."
Mit der am 5.12.1988 eingebrachten Klage begehrt der Kläger vom Beklagten die Räumung der erwähnten Liegenschaften. Er habe den Pachtvertrag mit Schreiben vom 22.5.1987 zum 30.11.1988 aufgekündigt. Die Verpachtung sei eine reine Formsache zur Erlangung der Pension gewesen, der Beklagte habe sich selbst nicht als "echter" Pächter betrachtet. Die Unterschriften auf den vom Schwiegervater des Beklagten verfaßten Schriftstücken vom 26.11.1977 und 14.9.1979 seien nicht vom Erblasser; allenfalls wären sie ihm nur abgelistet worden und auch dabei wäre, wie die Formulierung "bis zur Übernahme meiner Liegenschaften durch Otto" zeige, Grundlage dieser Vereinbarung gewesen, daß der Beklagte jedenfalls Nacherbe und seine Mutter Vorerbin werde. Diese Geschäftsgrundlage sei jedoch weggefallen.
Im ersten Rechtsgang hob das Berufungsgericht das dem Klagebegehren vollständig stattgebende Urteil des Erstgerichts auf und wies die Rechtssache zur neuerlichen, nach Ergänzung des Verfahrens zu fällenden Entscheidung an das Erstgericht zurück.
Der Oberste Gerichtshof gab den Rekursen, die von beiden Parteien gegen diesen Beschluß des Berufungsgerichtes erhoben wurden, nicht Folge. Er führte in seiner Entscheidung 3 Ob 518/92 unter anderem aus, daß der Kläger als Gesamtrechtsnachfolger des Erblassers an den Kündigungsverzicht gebunden sei. Die Erben des Bestandgebers träten in das Bestandverhältnis ein. Der mit dem Erblasser vereinbarte Kündigungsverzicht binde (außer dem Fall der Wohnungsmiete; § 1116 a Satz 2 ABGB) die Erben in der gleichen Weise wie den Erblasser (MietSlg 6.663, 24.264). An einen Kündigungsverzicht des Bestandgebers sei sein Erbe, der in seine Rechtsverhältnisse eintritt, jedenfalls dann gebunden, wenn der Verzicht über den Tod des Erblassers hinaus wirksam sein sollte (WoBl 1991, 58). Der Einzelrechtsnachfolger sei zwar an einen Kündigungsverzicht des Erblassers nicht gebunden, weil das Bestandverhältnis im Fall der Einzelrechtsnachfolge im Sinn des § 1120 ABGB ohne Rücksicht auf andere Vertragsbestimmungen in ein solches von unbestimmter Dauer mit gesetzlicher Kündigungsfrist verwandelt werde. Hier ändere aber der Umstand, daß der Kläger im Grundbuch aufgrund des Schenkungsvertrages auf den Todesfall als Einzelrechtsnachfolger des Erblassers eingetragen worden sei, nichts daran, daß er als sein Erbe dessen Universalsukzessor sei und damit den Erblasser darstelle. Er sei daher an den Kündigungsverzicht gebunden, weshalb sich im Sinn des Auftrags des Berufungsgerichtes nicht die Klärung der Frage erübrige, ob die beiden in den Jahren 1977 und 1979 erklärten Kündigungsverzichte einen bestimmten Sachverhalt zur Geschäftsgrundlage hatten, die inzwischen weggefallen ist.
Der Beklagte wendete im zweiten Rechtsgang ergänzend ein, daß es Wille der Parteien des Pachtvertrages gewesen sei, ihn zumindest bis zu seinem Lebensende zu schützen und ihm die Nutzungen des Hofes zu überlassen, zumal er darauf bereits umfangreiche Investitionen gemacht und Leistungen ohne Entgelt erbracht habe. Den Beteiligten sei klar gewesen, daß ein Testament jederzeit abgeändert werden könne. Nach dem Willen der Parteien habe er auch für den Fall geschützt werden sollen, daß er nicht aufgrund des damals vorhandenen Testamentes Erbe oder Nacherbe werde.
Das Erstgericht wies im zweiten Rechtsgang das Klagebegehren, soweit es Grundstücke betraf, von denen der Beklagte behauptet hatte, daß sie ihm geschenkt worden seien, ab und gab ihm im übrigen statt. Es stellte ergänzend im wesentlichen noch folgendes fest:
Zur Zeit, als zum Pachtvertrag die Zusatzvereinbarung vom 14.9.1979 geschlossen wurde, hatte der Beklagte die Liegenschaften des Erblassers schon mehrere Jahre in dem Bewußtsein bearbeitet, verwaltet und gepflegt, daß er zukünftig nach seiner Mutter Nacherbe des Erblassers sein werde. Dieser lebte schon seit längerem an einem anderen Ort in Lebensgemeinschaft. Der Beklagte und seine Mutter befürchteten, daß die Lebensgefährtin oder eine dritte Person Erbe des Erblassers werden könnte. Als der Erblasser die Urkunden vom 26.11.1977 und 14.9.1979 unterschrieb, ging er davon aus, daß die Mutter des Beklagten Vorerbin und danach der Beklagte ihr Nacherbe werde und damit Eigentümer der den Gegenstand des Rechtsstreites bildenden Liegenschaften sein werde. Der Erblasser gab niemals eine Erklärung in der Richtung ab, daß er sein Testament, in dem die Mutter des Beklagten als Erbin und der Beklagte als Nacherbe eingesetzt worden waren, ändern werde. Sowohl er als auch der Beklagte gingen davon aus, daß dieses Testament aufrechterhalten werde, es war ihnen aber bewußt, daß eine Änderung möglich sei. Der Erblasser beabsichtigte zur Zeit des Abschlusses des Pachtvertrages und der Zusatzvereinbarungen hiezu bis zu seinem Tod nicht, die Liegenschaften jemand anderem als seiner Schwester und dem Beklagten zukommen zu lassen. Er ging davon aus, daß er den Pachtvertrag nicht kündigen werde, solange er lebt, und daß der Pachtvertrag nur von der Mutter des Beklagten als seiner im Testament eingesetzten Vorerbin durch Übergabe an den Beklagten als Nacherbe aufgelöst werden könne. Nur dies war für ihn Geschäftsgrundlage für die Erklärung der Unkündbarkeit. Er erklärte hingegen nie, daß dasselbe auch bei Rechtsnachfolge durch eine andere Person der Fall sein solle. Es kann nicht festgestellt werden, daß der Erblasser den Inhalt der Zusatzvereinbarungen nicht kannte, daß ihm die hierüber errichteten Urkunden listig unterschoben wurden oder er über den Text getäuscht wurde und daß er die Urkunden in einem anderen Bewußtsein unterfertigte, als daß der Pachtvertrag nur dann unkündbar ist, wenn die Mutter des Beklagten Erbin und der Beklagte Nacherbe wird.
Rechtlich beurteilte das Erstgericht den festgestellten Sachverhalt dahin, daß der Kläger an den Kündigungsverzicht zwar als Gesamtrechtsnachfolger des Erblassers gebunden sei. Dieser habe den Verzicht aber nur unter der Voraussetzung abgegeben, daß die Mutter des Beklagten Erbin und dieser später Nacherbe sein werde. Dieser die Grundlage des Kündigungsverzichtes bildende Sachverhalt sei jedoch nicht eingetreten, weshalb der Kläger zur Aufkündigung des Bestandverhältnisses berechtigt sei.
Das Berufungsgericht gab den von beiden Parteien gegen dieses Urteil des Erstgerichtes erhobenen Berufungen in der Hauptsache nicht Folge und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Es übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes mit der Ausnahme, daß der Erblasser nicht bis zu seinem Tode, sondern nur zum Zeitpunkt des Abschlusses der Zusatzvereinbarungen zum Pachtvertrag nicht beabsichtigt hat, die Liegenschaften jemand anderem als der Mutter des Beklagten als Vorerbin und dem Beklagten als Nacherben zu hinterlassen. Zur rechtlichen Beurteilung der Sache führte das Berufungsgericht aus, daß die dem Kündigungsverzicht zugrundeliegende Geschäftsgrundlage, nämlich die Nacherbschaft des Beklagten, infolge der Verfügungen, die der Erblasser zugunsten des Klägers auf den Todesfall traf, weggefallen sei. Der Kläger habe daher den Pachtvertrag wirksam kündigen können. Die zur Zeit der Abgabe des Kündigungsverzichtes beabsichtigte Erbfolge sei zwar allein vom Erblasser geändert worden. Da der Erblasser aber zur Aufrechterhaltung der beabsichtigten Erbfolge nicht verpflichtet gewesen sei, habe der Beklagte nach Treu und Glauben nicht davon ausgehen dürfen, daß bei der jederzeit möglichen - jedoch unerörtert gebliebenen - Änderung der Erbfolge der Kündigungsverzicht auch für den Fall gelten sollte, daß er als Hofübernehmer nicht mehr in Betracht kommt.
Rechtliche Beurteilung
Die vom Beklagten gegen dieses Urteil des Berufungsgerichtes wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung der Sache erhobene Revision ist zulässig, weil das Berufungsgericht von der im folgenden angeführten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs abwich; sie ist auch berechtigt.
Auszugehen ist aufgrund der im ersten Rechtsgang ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs 3 Ob 518/92 davon, daß der Erblasser einen Kündigungsverzicht abgegeben hat, an den der Kläger als sein Gesamtrechtsnachfolger gebunden ist. Es ist also Sache des Klägers darzutun, daß die Wirksamkeit des Kündigungsverzichtes erloschen ist. Dies läßt sich entgegen der vom Kläger vertretenen Meinung nicht aus dem Wortlaut der vorliegenden Urkunden lösen. Daraus ist nämlich nur zu entnehmen, daß der Kündigungsverzicht gelten sollte, bis der Beklagte Eigentümer der gepachteten Liegenschaften wird. Es kann daraus aber nicht, wie offensichtlich der Kläger meint, geschlossen werden, daß der Verzicht jedenfalls unwirksam ist, wenn der Beklagte nicht mehr Eigentümer werden kann. Unrichtig ist in diesem Zusammenhang auch die Ansicht des Erstgerichtes, der Kündigungsverzicht sei nur unter der Voraussetzung (also der Bedingung) abgegeben worden, daß die Mutter des Beklagten Erbin und dieser später Nacherbe sein werde. Dies hätte erfordert, daß die (auflösende) Bedingung schon bei Abschluß des Vertrages Vertragsinhalt geworden wäre. Aus den Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen geht dies aber nicht hervor.
Nach den Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen sind die Parteien bei Abschluß der Zusatzvereinbarungen davon ausgegangen, daß die Liegenschaften des Erblassers auf den Beklagten übergehen werden. Der Kündigungsverzicht wurde damit begründet, daß es dem Beklagten ermöglicht werden solle, geplante Investitionen durchzuführen. Die Parteien des Pachtvertrages haben beim Abschluß der Vereinbarungen übereinstimmend angenommen, daß der Beklagte im Erbweg Eigentümer der Liegenschaften des Erblassers werden werde. Diese Annahme wurde allerdings nicht Vertragsinhalt. Fällt ein wesentlicher Umstand, der zwar nicht Vertragsinhalt wurde, von dem die Parteien aber übereinstimmend ausgegangen sind, nachträglich weg, so ist aber der Vertrag, sofern nicht dessen Auflösung begehrt wird und gerechtfertigt ist, nach der nunmehr herrschenden Auffassung anzupassen (RdW 1986, 377; EFSlg 48.578; Apathy in Schwimann, ABGB Rz 4 zu § 901; Rummel in Rummel, ABGB2 Rz 6a zu § 901; aM noch MietSlg 29.103). Dabei ist im Weg der ergänzenden Vertragsauslegung vorzugehen. Es ist also unter Berücksichtigung sämtlicher Vertragsbestimmungen und des Vertragszweckes zu fragen, was redliche und vernünftige Parteien für den von ihnen nicht bedachten Fall vereinbart hätten (SZ 60/42; JBl 1986, 721; JBl 1986, 197; JBl 1983, 592 ua; Binder in Schwimann, ABGB Rz 108 zu § 914; Rummel in Rummel, ABGB2 Rz 6 zu § 901; vgl auch aaO Rz 11 ff zu § 914; Koziol-Welser I9 92 mwN in FN 33).
Hier ist nicht anzunehmen, daß redliche und vernünftige Parteien eine Vereinbarung getroffen hätten, wonach ein Gesamtrechtsnachfolger des Erblasser an den Kündigungsverzicht überhaupt nicht gebunden sein soll, wenn der Beklagte nicht Eigentümer der gepachteten Liegenschaften wird. Die bei der ergänzenden Vertragsauslegung stets vorzunehmende Interessenabwägung (vgl JBl 1986, 721) führt dazu, daß vernünftige und redliche Parteien unter den festgestellten Umständen diesen von ihnen nicht bedachten Fall in der Weise geregelt hätten, daß der Pachtvertrag so lange unkündbar bleiben soll, wie der Beklagte den gepachteten land- und forstwirtschaftlichen Betrieb führt, daß sie allerdings auch vereinbart hätten, daß der Beklagte einen angemessenen Pachtzins zu zahlen hat, zumal das Recht auf den Bezug des Nutzholzes mit dem Tod des Erblassers erloschen ist. Auf diese Weise wäre nämlich ein sachgerechter Ausgleich zwischen den Interessen des Klägers, der aufgrund der Verfügungen des Erblassers statt des Beklagten Eigentümer der verpachteten Liegenschaften wurde, und jenen des Beklagten, dem ein Pachtrecht mit einem den Kläger als Gesamtrechtsnachfolger des Verpächters bindenden Kündigungsverzicht zustand, erzielt worden. Da der Pachtvertrag somit, wenn der Beklagte die Führung des gepachteten Betriebes aufgibt, kündbar wird, sind die in der Revisionsbeantwortung angestellten Erwägungen, daß die Annahme eines "ewigen" Pachtvertrages zu einem sittenwidrigen Ergebnis führen würde, nicht zielführend.
Ist aber der im zweiten Rechtsgang festgestellte Sachverhalt nach den Regeln der ergänzenden Vertragsauslegung zu beurteilen, so muß zu den Rechtsfolgen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht Stellung genommen werden, weil das Institut der Geschäftsgrundlage, wenn überhaupt (vgl Rummel in Rummel, ABGB2 Rz 6 und 6 a zu § 901), nur als letztes Mittel zur Lösung von Konfliktsfällen zwischen Vertragsparteien herangezogen werden darf (SZ 55/51; Koziol-Welser I9 136).
Nach den Verfahrensergebnissen lagen zur Zeit der Kündigung des Pachtvertrages, auf die der Kläger sein Räumungsbegehren stützt, die nach dem Gesagten für die Kündbarkeit des Pachtvertrages maßgebenden Voraussetzungen noch nicht vor, weshalb die Kündigung nicht wirksam und das Räumungsbegehren daher auch bezüglich der an den Beklagten bloß verpachteten Liegenschaften abzuweisen war.
Die Entscheidung über die Verfahrenskosten beruht auf § 41 ZPO, bei den Rechtsmittelkosten außerdem noch auf § 50 ZPO.