OGH 5Ob60/93

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben, der angefochtene Beschluß aufgehoben und der Sachbeschluß des Erstgerichtes wiederhergestellt.

Text

Begründung

Die Antragsteller waren vom 15.9.1988 bis zum 31.3.1991 Hauptmieter der Wohnung Nr.25 im Haus K*****straße 27 in Wien, das der Antragsgegnerin gehört. Als sie die Wohnung bezogen, befand sich in der Küche eine Duschtasse zwischen der Abwasch (einem Waschbecken) und dem Herd. Da ihnen diese Anordnung von Duschtasse und Herd mißfiel, beauftragten sie einen Installateur mit der Umgestaltung der Küche. Das Waschbecken wurde durch eine Doppelabwäsche ersetzt, daneben der Herd aufgestellt, an ihn anschließend ein Wasserauslaß für eine Waschmaschine montiert und schließlich im Eck bei der Kaminmauer eine Dusche eingebaut. Von dieser Arbeit mitumfaßt war die Verlegung der notwendigen Zu- und Ablaufleitungen.

Die Brausetasse wurde - so sind offensichtlich die undeutlichen Feststellungen des Erstgerichtes zu verstehen - mit einer ca 25 bis 30 cm hohen Isolierung versehen, einzementiert, verfliest und mit Schiebetüren ausgestattet. Die Dusche ist nun so situiert, daß sich im Inneren der Brausekabine das freiliegende Putztürchen zum Kamin befindet. Über dem Putztürchen ist eine Fliese teilweise ausgebrochen; auch sonst sind die Fliesen mangelhaft (an anderer Stelle heißt es "laienhaft") verlegt.

Für die Installationsarbeiten haben die Antragsteller dem Installateur S 19.063,51 bezahlt; weitere S 5.016 bezahlten sie ihm für das Ausbessern von Fliesen. Verschiedene Materialien kauften die Antragsteller bei der Firma Baumax, doch wurde nicht festgestellt, welche dieser Materialien in der Wohnung tatsächlich verbaut wurden. Eine weitere von den Antragstellern in der Wohnung durchgeführte Verbesserungsarbeit betraf schließlich den Einbau eines Abgasrohranschlusses für den Durchlauferhitzer. Sie zahlten dafür S

3.850 an das Installationsunternehmen; S 720 waren für einen Kaminbefund zu zahlen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den Antragstellern hat die Antragsgegnerin die verfahrensgegenständliche Wohnung im September 1992 wieder vermietet, allerdings nur auf die Dauer von 6 Monaten, da sie einen längerfristigen Mietvertrag erst nach Entfernung der Dusche und Sanierung der Wohnung abschließen möchte. Der zuvor erwähnte Waschmaschinenanschluß ist insofern nicht vollständig, als ein Elektroanschluß fehlt und auch keine Ablaufleitung vorgesehen ist.

Bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses schrieben die Antragsteller der Antragsgegnerin, daß sie im Hinblick auf die beabsichtigte Aufkündigung des Mietvertrages den Ersatz ihrer Aufwendungen gemäß § 10 MRG begehren (Beilage A). Sie erwähnten dabei konkret unter dem Titel "Installation Dusche, Küche" die Aufwendungen von S 19.063,51 und S 5.016 sowie unter dem Titel "Material Bad (Kleinrechnungen)" noch den (im wesentlichen mit den Baumax-Rechnungen übereinstimmenden) Betrag von S 6.750. Ihren Ersatzanspruch bezifferten sie mit S 30.000.

Genau diesen Betrag verlangen jetzt die Antragsteller von der Antragsgegnerin im außerstreitigen Verfahren, nachdem die Anrufung der Schlichtungsstelle zu keiner Entscheidung geführt hatte. Sie berufen sich nunmehr auch auf die Kosten des Abgasrohranschlusses für den Durchlauferhitzer (S 4.570) und begründen die Einschränkung auf S 30.000 mit der Abwertung ihrer Investitionen. Die Antragsgegnerin verweigert jedoch jegliche Zahlung, weil es - zumindest teilweise - an Belegen für die behaupteten Arbeiten bzw der Einschaltung eines befugten Gewerbsmannes fehle und die Investitionen zu keinerlei Werterhöhung der Wohnung geführt hätten.

Das Erstgericht wies den Sachantrag ab, weil die bloße Umgruppierung von Herd, Abwasch und Dusche keine wesentliche Verbesserung des Bestandobjekts bedeute. Das gelte auch dann, wenn im Zuge der Umbauarbeiten die dafür notwendigen Energieversorgungsleitungen erneuert werden. Für die Verlegung der Dusche könne überhaupt kein Aufwandersatz verlangt werden, weil das Vorhandensein eines Kamintürchens in der Duschkabine nicht dem zeitgemäßen Standard einer solchen Anlage entspreche und unabhängig davon die Verfliesung mangelhaft sei. Als Verbesserung könnte allenfalls die Installation eines Abgasrohres für den Durchlauferhitzer angesprochen werden, doch sei auch diese nicht als wesentlich im Sinne des § 10 Abs 1 MRG zu qualifizieren.

Das Gericht zweiter Instanz gab dem dagegen erhobenen Rekurs der Antragsteller Folge, hob den Sachbeschluß des Erstgerichtes auf und verwies die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an die erste Instanz zurück. Es führte aus:

Gemäß § 10 Abs 1 MRG habe der Hauptmieter einer Wohnung, der in den letzten 20 Jahren vor der Beendigung des Mietverhältnisses in der gemieteten Wohnung Aufwendungen im Sinne des § 9 MRG gemacht hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, bei der Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz dieser Aufwendungen, vermindert um eine jährliche Abschreibung. Gemäß Art V Abs 3 Z 1 lit c des zweiten WÄG wäre für die gegenständlichen Investitionen (die nach dem 1.1.1982, aber vor dem 1.3.1991 getätigt wurden) eine Abschreibungsquote von 1/20 pro Jahr abzusetzen, ohne daß es auf die Vorlage von Rechnungen ankäme (Hanel in WoBl 1991, 28; WoBl 1992/9). Gemäß § 3 Abs 3 Z 1 MRG sei neben der Errichtung auch die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- oder sanitären Anlagen in normaler und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung eine zu ersetzende Aufwendung. Der Anspruch präkludiere allerdings gemäß § 10 Abs 4 MRG, wenn er nicht rechtzeitig spätestens mit der Aufkündigung durch den Mieter dem Vermieter schriftlich angezeigt wird.

Da die schriftliche Anzeige des Ersatzanspruchs im gegenständlichen Fall die Installation des Abgasrohranschlusses für den Durchlauferhitzer nicht erwähne, komme hiefür eine Abgeltung des Aufwandes von vorneherein nicht in Frage. Die Abweisung des diesbezüglichen Begehrens sei jedoch noch nicht möglich, weil die Antragsteller entsprechend der vom Höchstgericht geduldeten Vorgangsweise (MietSlg 40.772/32) nicht klargestellt haben, welchen Ersatz sie konkret für diese Investition verlangen.

Nicht zu teilen sei die Rechtsansicht des Erstgeriches, daß die bloße Umgestaltung der Küche nicht ersatzfähig sei. Diese Umgestaltung habe einerseits im Austausch des Waschbeckens gegen eine Doppelabwasch und dem Versetzen der zwischen Abwasch und Herd wohl ungünstigst placierten Duschtasse bestanden, andererseits in der Anbringung einer Wandverkleidung und der Errichtung einer Duschkabine. Schließlich sei auch noch ein Wasseranschluß für die Waschmaschine geschaffen worden, ohne allerdings auch einen Elektroanschluß vorzusehen. Als zweckmäßig und den Erfordernissen der Haushaltsführung entsprechend erweise sich davon jedenfalls die Entfernung der Dusche aus dem Bereich zwischen Abwasch und Herd. Vom Aufstellen der Duschkabine am jetzigen Standplatz könne dies allerdings nicht ohne weiteres gesagt werden. Der Aufwand für die Errichtung einer solchen Dusch- oder Badegelegenheit sei nur zu ersetzen, wenn diese dem Standard der Anschauungen eines durchschnittlichen Nachmieters entspreche. Für die Ersatzfähigkeit eines Bades in der Küche komme es damit ganz wesentlich auch auf die Größe und Art der Wohnung an (WoBl 1992/133). Der erstgerichtliche Sachbeschluß leide daher an einem Feststellungsmangel betreffend die Art und Größe der Wohnung, wiewohl die Antragsgegnerin selbst bestätigte, daß es sich lediglich um eine Zimmer-Küche-Wohnung handle (AS 23). Dieser Feststellungsmangel wäre zwar ohne besonderen Verfahrensaufwand zu beheben, doch sei eine Verfahrensergänzung durch das Erstgericht in anderen Punkten ohnehin unvermeidlich.

Offenbleiben könne die Frage, ob die Duschtasse auf einem Zementfundament stehe. Der als Zeuge vernommene Installateur habe nämlich ohnehin die fachgerechte Ausführung seiner Arbeit dargelegt und die Anbringung einer Horizontalisolierung bestätigt. Als Mangel der Duschinstallation habe letztlich auch das Erstgericht nur das Kamintürchen in der Duschkabine gewertet. Kein Argument gegen die Brauchbarkeit der Installation sei hingegen die zeitliche Beschränkung des nachfolgenden Mietverhältnisses auf bloß sechs Monate, da sie dem Wunsch der Antragsgegnerin entsprach und keinen Schluß darauf zulasse, daß die Wohnung nicht auch hätte länger vermietet werden können.

Aufklärungsbedürftig sei hingegen die Frage, welche der beim Baumax eingekauften Materialien tatsächlich in der Wohnung verbaut wurden. Es stelle einen Verfahrensmangel dar, hierüber gar kein Beweisverfahren abgeführt zu haben. Es werde daher im fortgesetzten Verfahren - allenfalls durch Beiziehung eines Bausachverständigen - zu klären sein, welcher Materialaufwand in den Umbauarbeiten stecke. Auch das vom Mieter selbst angeschaffte und verbaute Material sei nämlich ersatzfähig, wenn nur die Investition fachgerecht ausgeführt wurde und über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen ist.

Das Kamintürchen im Bereich der Dusche beeinträchtige für sich allein die Ersatzfähigkeit des Investitionsaufwandes nicht. Es werde, da es sich hiebei nicht um einen wasserabweisenden dauerhaften Wandbelag handelt (Förderungsrichtlinien LGBl für Wien 1981/6, § 3), dergestalt zu berücksichtigen sein, daß die zum Anbringen einer dauerhaften Wandverkleidung an dieser Stelle (etwa Magnet-Fliesentürchen) noch nötigen Kosten von einem allfälligen Ersatzbetrag für die Verfliesung und Duschkabine abgezogen werden.

Was schließlich den Waschmaschinenanschluß betreffe, so komme hiefür mangels Vorsorge eines Elektroanschlusses ein Ersatz des Aufwandes nicht in Frage. Mag auch der Wasserabfluß in die Duschtasse naheliegend und daher nicht extra vorzusorgen gewesen sein, so biete doch der Wasseranschluß ohne Elektroversorgung keine sinnvolle Verwendungsmöglichkeit.

Im fortgesetzten Verfahren würden daher die durch eine ungünstige Placierung bedingten und für die Haushaltsführung erforderlichen Verlegungskosten für die Dusche zu prüfen sein. Erweise es sich, daß die Wohnung tatsächlich nur über Zimmer und Küche verfügt, dann müßten zusätzlich noch die Kosten für die Wandverkleidung im Bereich der Dusche und die Kosten der Duschkabine geprüft werden.

Begründet wurde die Zulassung des ordentlichen Revisionsrekurses damit, daß eine gefestigte Rechtsprechung zur Ersatzfähigkeit der Errichtung von Duschkabinen in Küchen fehlt. Außerdem sei zu klären, wie sich kleinere Mängel von Umgestaltungsmaßnahmen, die bei der Zurückstellung der Wohnung vorhanden sind und zur Erzielung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Investition erst noch behoben werden müssen, auf einen Ersazanspruch nach § 10 MRG auswirken.

Gegen diese Entscheidung hat die Antragsgegnerin fristgerecht Revisionsrekurs erhoben. Sie wendet sich auch gegen die Vorgangsweise des Rekursgerichtes, in Ansehung der Investitionskosten für die Abgasführung des Durchlauferhitzers nicht sogleich eine Teilabweisung (im Umfang von S 3.873) beschlossen zu haben, doch besteht ihr Hauptargument gegen die rechtlichen Ausführungen des Rekursgerichtes darin, daß der mangelhafte Zustand der Dusche (mit deren Verlegung ja alle anderen Arbeiten zusammenhängen) jeglichen Nutzen über die Mietdauer der Antragsteller hinaus ausschließe. Es gehe dabei nicht nur um das Kamintürchen in der Duschkabine, das entgegen der Meinung des Rekursgerichtes nicht toleriert werden könne, sondern auch um gravierende Mängel der Verfliesung, die schon das Erstgericht in seinen Abweisungsgründen erwähnte. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, die angefochtene Entscheidung aufzuheben und den Sachbeschluß des Erstgerichtes wieder herzustellen.

Von den Antragstellern liegt dazu eine fristgerecht erstattete Rekursbeantwortung mit dem Antrag vor, dem Revisionsrekurs keine Folge zu geben. Sie halten den Aufhebungsbeschluß des Rekursgerichtes für gerechtfertigt, meinen jedoch, daß sich eine zusätzliche Feuchtigkeitsisolierung des Kamintürchens in der Dusche wegen des verwendeten Materials (Nirosta) erübrige und daß die Funktionsfähigkeit des Waschmaschinenanschlusses durch den fehlenden Stromauslaß nicht beeinträchtigt sei, weil ja zur Stromversorgung einer Wasch- oder Geschirrspülmaschine jederzeit ein Verlängerungskabel verwendet werden könne.

Der Rekurs der Antragsgegnerin ist zulässig und auch berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Vorweg ist darauf hinzuweisen, daß sich die Antragsteller mit der mangelnden Ersatzfähigkeit jenes Teils ihrer Aufwendungen abgefunden haben, die die Abgasleitung für den Durchlauferhitzer betreffen. Zu prüfen bleiben damit jene Investitionen, die notwendig waren, um die Dusche zu verlegen, oder anläßlich dieser Maßnahme gleich mitgemacht wurden. Bei letzteren handelt es sich um die Montage einer Doppelabwasch statt des vorhandenen Waschbeckens und um die Herstellung eines Wasseranschlusses für eine Waschmaschine. Selbst wenn man einen selbständigen Nutzen dieser Arbeiten nicht in Frage stellt, was bei einem Waschmaschinenanschluß ohne eigene Stromversorgung schwerfiele, bleibt doch die Tatsache bestehen, daß im Grunde ein einziges größeres Projekt, nämlich die Verlegung der Dusche innerhalb der Küche verwirklicht wurde. Es erscheint daher gerechtfertigt, alle damit direkt oder indirekt zusammenhängenden Arbeiten einheitlich zu beurteilen: Wenn für die Verlegung der Dusche kein Ersatzanspruch besteht, weil sie sich letztlich als unfachgemäß und nutzlos herausstellt, dann gebührt auch für die Begleitinvestitionen kein Ersatz. Dies erscheint schon deshalb gerechtfertigt, weil die Entfernung der Dusche vom derzeitigen Standplatz wiederum eine völlige Umgruppierung der Kücheneinrichtung zur Folge haben könnte. Nicht zuletzt aus diesem Grund beschränkt § 10 Abs 1 MRG den Ersatz von Aufwendungen des Wohnungsmieters auf wesentliche Verbesserungen. Der Restnutzen einzelner Arbeiten, die im Zuge einer insgesamt nutzlosen Investition gemacht wurden, hat daher außer Betracht zu bleiben. Auch die Antragsteller scheinen dies so gesehen zu haben, da sie ihren Erstzanspruch global mit der Installation einer Dusche in der Küche begründeten (Beilage A).

Die Voraussetzungen, die das Gesetz an den Ersatzanspruch des Hauptmieters einer Wohnung für die Verbesserung des Mietgegenstandes knüpft, wurden bereits vom Rekursgericht dargestellt. Hervorzuheben ist vor allem der Nutzen, den die Investition über die Dauer des Mietverhältnisses mit dem Ersatzansprecher hinaus haben muß. Gemeint ist damit ein objektiver Nutzen, der losgelöst von den konkreten Bedürfnissen des Investierenden oder seines Nachmieters schlechthin für jeden besteht, der als Benutzer der Wohnung in Frage kommt (vgl MietSlg 36/51; WoBl 1992, 200/133). Es sind hier Maßstäbe der Verkehrsüblichkeit anzuwenden, wie sie etwa § 9 Abs 1 MRG (auf den § 10 Abs 1 MRG verweist) ausdrücklich erwähnt. Dabei versteht es sich von selbst, daß dem Mieter nur solche Verbesserungen abgegolten werden, die dem jeweiligen Stand der Technik entsprechen. § 10 Abs 3 Z 1 MRG erwähnt diese Voraussetzung bei der Errichtung oder Umgestaltung von Wasser- und Energieversorgungsleitungen sowie von sanitären Anlagen, doch ist auch hier durch die Verweisung auf § 9 Abs 1 Z 1 MRG eine generelle Bedingung für den Ersatzanspruch des Mieters angesprochen. Schließlich muß, was wiederum durch die Verweisung auf § 9 Abs 1 Z 3 MRG zu belegen ist, die Arbeit einwandfrei ausgeführt sein.

Das Rekursgericht hat nun gemeint, Abstriche von der Anspruchsvoraussetzung der einwandfreien Ausführung der Verbesserungsarbeiten machen zu können, wenn nur kleine Mängel vorhanden sind, die sich ohne großen Kostenaufwand beseitigen lassen. Diesem Vorschlag eines Abzugs der Verbesserungskosten vom Ersatzanspruch des weichenden Mieters wäre durchaus näherzutreten, wenn es nur um kleine Nachbesserungen geht, die den fortdauernden Nutzen der Investition insgesamt nicht in Frage stellen. Hier liegen jedoch schwere Mängel vor. Auch wenn die Wiener Bauordnung die Anbringung eines Putztürchens für den Kamin im Innenraum einer Duschkabine nicht ausdrücklich verbietet (worauf sich die Antragsteller immer wieder berufen), ist doch der an den allgemeinen Verkehrsanschauungen zu messende objektive Nutzen einer Dusche in höchstem Maße fragwürdig, wenn dem Rauchfangkehrer auf jederzeitiges Verlangen Zutritt zur Dusche zu gewähren und der wasserundurchlässig auszuführende Wandbelag immer wieder zu öffnen ist, um die gesetzlich vorgeschriebenen Kaminkehrungen durchzuführen. Daß den damit verbundenen Schwierigkeiten durch die Ausführung des Putztürchens in einer rostfreien Metallegierung begegnet worden wäre, wie jetzt die Antragsteller in ihrer Revisionsrekursbeantwortung behaupten, ist nach den Feststellungen (siehe dazu auch die vorgelegten Lichtbilder) schlichtweg unrichtig. Selbst wenn dem so wäre, bliebe fraglich, ob sich damit dem Erfordernis eines feuchtigkeitsundurchlässigen Wandbelages entsprechen ließe. Auch die vom Rekursgericht vorgeschlagene Anbringung eines verfliesten Magnettürchens bietet keine Lösung, weil bei jedem Putzvorgang die wasserfeste Verfugung eines solchen Türchens immer wieder aufgebrochen und erneuert werden müßte. Daß die nachträgliche Anbringung eines solchen Magnettürchens in einer fertigen Fliesenwand auf erhebliche Schwierigkeiten stößt, weil das Putztürchen einer Niveauangleichung im Weg ist, sei nur noch nebenbei erwähnt.

Zu alldem kommt noch, daß die Verfliesung der Duschnische nach den Feststellungen des Erstgerichtes Mängel aufweist. Um die einwandfreie Ausführung der Dusche am gewählten Standort sicherzustellen, müßten daher die Fliesen entfernt, das Kaminputztürchen an eine andere Wand des Kamins verlegt und dann die Verfliesung neu aufgebracht werden. Dieser Aufwand entspricht fast der Neuerrichtung einer Dusche, so daß von einer bloßen Nachbesserung zur Herstellung der gesetzlich geforderten einwandfreien Ausführung der Verbesserungsarbeit keine Rede sein kann. Dieser Umstand stellt aus den bereits dargestellten Gründen auch den Nutzen der gesamten Investition für spätere Wohnungsbenützer in Frage, so daß den Antragstellern kein Ersatz der geltend gemachten Aufwendungen gebührt.