Spruch:
Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Rekurswerberin hat die Kosten ihres Rechtsmittels selbst zu tragen.
Text
Begründung
Der Antragsteller ist Eigentümer der Liegenschaft mit dem Haus ***** in ***** M*****; die Antragsgegnerin betreibt in einer Geschäftsräumlichkeit in diesem Haus einen Gemischtwarenhandel.
Den am 30. Mai 1986 gegen Heimrat Ko***** gestellten Antrag, als angemessenen Mietzins für das nun von der Antragsgegnerin benützte Geschäftslokal ab dem 1. Jänner 1986 den wertgesicherten Betrag von S 1.480,-- zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskostenanteil festzustellen, wies das Bezirksgericht Mödling mit dem Sachbeschluß vom 14. März 1988, GZ 4 Msch 9/86-32, unangefochten mit der Begründung ab, die Geschäftsräumlichkeit sei 1955 an Karl Ka***** zum Mietzins von S 100,-- im Monat auf unbestimmte Zeit vermietet worden, dessen Nacherbe Erhart Ka***** am 18.Dezember 1985 das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen an Heimrat Ko***** verkaufte. Da aber auch der dem Nacherben eingeantwortete Nachlaß mit weiteren fideikommissarischen Substitutionen belastet war, sei seine Verfügung mangels Zustimmung seiner Nacherben ungültig. Die Mietrechte seien daher nicht an Heimrat Ko***** übergegangen.
Der Antragsteller erhob nach Rechtskraft dieses Sachbeschlusses gegen die Antragsgegnerin am 25.Mai 1988 die Klage auf Räumung des Geschäftslokals. Die Übergabe des Geschäftslokals an die Antragsgegnerin mit Wirkung vom 1.Jänner 1987 sei unwirksam, weil Heimrat Ko***** nach dem rechtskräftigen Sachbeschluß keine Mietrechte besaß. Das Bezirksgericht Mödling verhielt die Antragsgegnerin mit Urteil vom 19.Feber 1990, GZ 4 C 1242/88f-18, zur Räumung, das Berufungsgericht wies mit Urteil vom 3.Oktober 1990, GZ 41 R 413/90-25, das Räumungsbegehren ab, weil die Antragsgegnerin ihr Benützungsrecht vom Rechtsgeschäftskontrahenten ableite und der Liegenschaftseigentümer, solange das Bestandverhältnis mit dem Erben des ersten Hauptmieters aufrecht sei, gegen sie nicht vorgehen könne. Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision des Antragstellers gegen das Urteil des Berufungsgerichtes mit Beschluß vom 30. Jänner 1991, GZ 9 Ob 1704/91-31, zurück, weil die Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO fehlten. Dieser Beschluß wurde den Parteien am 28. Feber 1991 zugestellt.
Am 8.Juli 1991 beantragte der Antragsteller beim Erstgericht die Feststellung, daß der von der Antragsgegnerin für die Geschäftsräumlichkeit ab dem 1. April 1991 zu bezahlende angemessene Mietzins im Monat wertgesichert S 1.650,-- zuzüglich der anteiligen Betriebskosten und der Umsatzsteuer betrage. Die Antragsgegnerin sei Mieterin des Geschäftslokales im Haus des Antragstellers. Das an sie gerichtete Begehren auf Erhöhung des Mietzinses auf den angemessenen Betrag vom 19. April 1991 sei unbeantwortet geblieben.
Die Antragsgegnerin wendete ein, sie habe mit Kaufvertrag vom 30. Dezember 1986 das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen erworben. Der Verkäufer habe ihr die Rechte aus dem mit Karl Ka***** am 29. September 1955 geschlossenen Mietvertrag, nach welchem die Weitergabe des Mietrechts an den Bestandräumlichkeiten an dritte Personen ohne Zustimmung des Vermieters zulässig war und der monatliche Pauschalmietzins S 100,-- betrage, abgetreten. Die Gültigkeit des Übertragungsaktes sei im vorangegangenen Räumungsprozeß festgestellt worden. Da der Antragsteller durch sie am 8. Jänner 1987 und am 12. Feber 1987 vom Übergang der Mietrechte in Kenntnis gesetzt wurde, sei sein Erhöhungsantrag auch verfristet.
Das Erstgericht wies den Antrag ab. Die Antragsgegnerin habe am 30. Dezember 1986 das von Heimrat Ko***** im Mietgegenstand betriebene Unternehmen gekauft und dies dem Antragsteller mit dem Hinweis, daß ihr von Heimrat Ko***** die Mietrechte am Geschäftslokal abgetreten wurden, am 8.Jänner 1987 und am 12.Feber 1987 mitgeteilt. Der Erhöhungsantrag sei mehr als sechs Monate nach der Anzeige iSd § 12 Abs 3 MRG gestellt und verfristet.
Das Rekursgericht hob über den Rekurs des Antragstellers den Sachbeschluß des Erstgerichtes auf und verwies die Sache an das Erstgericht zur Ergänzung des Verfahrens und zur neuen Entscheidung. Es sprach aus, daß der ordentliche (Revisions-)Rekurs zulässig sei.
Das Rekursgericht meinte, für den Beginn der Frist des § 12 Abs 3 MRG, die nicht schon mit dem Mietrechtsübergang, sondern in berichtigender Auslegung erst durch den Zugang der Anzeige des bisherigen Hauptmieters und des Erwerbers des Unternehmens und der Hauptmietrechte an den Vermieter in Gang gesetzt werde, reiche auch die verläßliche Kenntnis des Vermieters vom Mietrechtsübergang aus. Ob der Vermieter die Frist von sechs Monaten versäumt habe, lasse sich nach den Feststellungen des Erstgerichtes noch nicht abschließend beurteilen. Es sei nicht erhoben, ob der Veräußerer des Unternehmens überhaupt Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit war. Die einseitige Anzeige des Erwerbes des Unternehmens und der "Abtretung" der Hauptmietrechte allein setze die Frist nicht in Gang. Der neue Mieter müßte beweisen, daß der Vermieter verläßliche Kenntnis vom Mietrechtsübergang habe. Der Ansicht des Obersten Gerichtshofes in WoBl. 1992/48 und WoBl. 1992/49, daß auch die Anzeige nur eines Vertragsteils des Veräußerungsgeschäftes an den Vermieter den Fristenlauf auslöse, könne das Rekursgericht nicht folgen. Sie widerspreche auch der in WoBl. 1992/47 vom Obersten Gerichtshof vertretenen Rechtsansicht. Gerade in Fällen, in welchen der Vermieter die Umstände des Veräußerungsgeschäftes schwer durchblicken könne, reiche es nicht aus, daß nur ein Teil dem Vermieter gegenüber behaupte, es sei zu einem Übergang der Hauptmietrechte iSd § 12 Abs 3 MRG gekommen. Es zeige sich wie auch hier immer wieder, daß erst nach langwierigen Verfahren zu klären sei, wer tatsächlich als veräußernder Hauptmieter und als rechtmäßiger Erwerber des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens anzusehen sei. Nach dem Zweck der Vorschrift des § 12 Abs 3 MRG solle klargestellt sein, wer nach einer erfolgten Unternehmensveräußerung Hauptmieter ist und es sei nicht zumutbar, daß der Vermieter auch auf eine einseitige Anzeige mit einem "prophylaktisch" gestellten Hauptmietzinserhöhungsbegehren in der Frist von sechs Monaten reagieren müsse, ohne daß ihm klar sei, wer nun tatsächlich sein Mietvertragspartner ist. Diese Klarheit könne nur durch die im Gesetz vorgesehene kumulative Anzeige des bisherigen Hauptmieters und des Erwerbers oder aber auch dadurch geschaffen werden, daß der Vermieter ohnedies verläßliche Kenntnis vom Mietrechtsübergang erhielt. Allein auf Grund der einseitigen Anzeige des Unternehmenserwerbers könne noch nicht eine "verläßliche Kenntnis" angenommen werden. Wegen der nicht einheitlichen Beurteilung der entscheidenden Rechtsfrage durch den Obersten Gerichtshof werde der Rekurs gegen den Aufhebungsbeschluß zugelassen.
Die Antragsgegnerin strebt mit ihrem Rekurs die Wiederherstellung des abweisenden Sachbeschlusses des Erstgerichtes an, weil die Verletzung der Anzeigepflicht nach § 12 Abs 3 MRG nur Schadenersatzansprüche auslösen könne, es aber genüge, daß der Vermieter verläßliche Kenntnis vom Übergang der Mietrechte habe. Ob Heimrat Ko***** Hauptmieter des Geschäftslokals war, sei ohne Bedeutung. Die Frist für ein Erhöhungsbegehren sei sechs Monate nach Zugang ihres Schreibens vom 8.Jänner 1987 unausgenützt verstrichen. Selbst die gemeinsame Anzeige beider Vertragsteile könne den Mietrechtsübergang nicht bewirken, wenn das Veräußerungsgeschäft rechtsunwirksam sei. Der Vermieter, der den Mietrechtsübergang bestreite, müsse sein Erhöhungsbegehren in der Frist unter der Bedingung stellen, daß ein Mietrechtsübergang erfolgte (MietSlg. 41.233).
Der Antragsteller beantragte in seiner Rekursbeantwortung, den Aufhebungsbeschluß des Rekursgerichtes zu bestätigen. Er meint, nur die gemeinsame Anzeige des bisherigen Hauptmieters und des Erwerbers des Unternehmens und der Mietrechte löse für den Vermieter die Sechsmonatefrist des § 12 Abs 3 MRG für sein Erhöhungsbegehren aus.
Der Rekurs der Antragsgegnerin ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Entscheidend ist die an den Obersten Gerichtshof erneut herangetragene Rechtsfrage, wann die dem Vermieter im Falle des Mietrechtsüberganges durch Unternehmensveräußerung nach § 12 Abs 3 MRG eingeräumte Frist von sechs Monaten, innerhalb der er vom Erwerber des Unternehmens und der Mietrechte die Erhöhung des bisher niedrigeren Hauptmietzinses auf den angemessenen Betrag begehren kann, beginnt, aber auch, ob überhaupt die Veräußerung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens durch den Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit erfolgte, weil nur dann die Hauptmietrechte am Mietgegenstand und die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses auf den Erwerber des Unternehmens übergehen.
Nach § 12 Abs 3 Satz 2 MRG trifft den bisherigen Hauptmieter und den Erwerber des Unternehmens und der Hauptmietrechte die Verpflichtung, dem Vermieter den Übergang der Hauptmietrechte unverzüglich anzuzeigen. Unabhängig von allenfalls durch die Unterlassung dieser Anzeige ausgelösten Schadenersatzansprüchen des Vermieters (vgl. auch Riel, Die Weiterhaftung des nach § 12 Abs 3 MRG veräußernden Mieters für den Mietzins, WoBl. 1993, 109 ff), ist davon auszugehen, daß durch die Anzeige beider Teile der Vermieter zumindest soweit von dem behaupteten Mietrechtsübergang unterrichtet wird, daß er selbst dann, wenn er meint, es fehle an den Voraussetzungen für den Mietrechtsübergang, etwa weil das Unternehmen in Wahrheit nicht veräußert wurde, der Veräußerer gar nicht Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit war oder der Erwerber das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen nicht weiterführt, in der Sechsmonatsfrist des § 12 Abs 3 Satz 3 MRG ein aufschiebend bedingtes Erhöhungsbegehren für den Fall stellen muß, daß tatsächlich ein Mietrechtsübergang stattfand (OGH 31. März 1989, 5 Ob 19/89 = MietSlg. 41.233). Ein solches Verlangen nach Erhöhung des Hauptmietzinses ist aber bei sonstigem Anspruchsverlust nicht schon dann zu fordern, wenn der Vermieter nicht von beiden Vertragspartnern des Unternehmensveräußerungsgeschäftes, sondern nur von einem Teil eine Mitteilung erhält, die Hauptmietrechte seien zufolge Erwerb des Unternehmens auf eine andere Person übergegangen, oder wenn der Vermieter sonst Hinweise erhält, es könnte eine Unternehmensveräußerung iSd § 12 Abs 3 MRG stattgefunden haben, weil ihn eine Nachforschungspflicht nicht trifft und fahrlässige Unkenntnis bedeutungslos ist (vgl. Schauer, Die Unternehmensübertragung nach § 12 Abs 3 MRG, JBl. 1985, 272 ff; Würth in Rummel, ABGB**2 Rz 13 zu § 12 Abs 3 MRG). Der erkennende Senat hat am 21.November 1989 zu 5 Ob 111/89 = ecolex 1990, 215 (Wilhelm in ecolex 1990, 210) = WoBl. 1992/47 die Ansicht vertreten, daß die Anzeige des Überganges der Hauptmietrechte nur namens des Unternehmenserwerbers die Frist für das Erhöhungsbegehren des Vermieters nicht in Gang setzt, daß aber zu prüfen ist, ob dadurch der Vermieter verläßliche Kenntnis vom Mietrechtsübergang erhielt, weil eine solche Kenntnis den Fristenlauf auszulösen vermag. Der Oberste Gerichtshof hat allerdings am 29. November 1989 zu 3 Ob 561/89 = ecolex 1990, 215 (Wilhelm in ecolex 1990, 210) = WoBl 1992/48 abweichend gemeint, es genüge die Anzeige auch nur einer Partei der Unternehmensveräußerung, um die Frist auszulösen. Dort allerdings hatte in kurzer Aufeinanderfolge zweimal eine Veräußerung des Unternehmens stattgefunden und war vom ersten Veräußerer und dem letzten Erwerber die Anzeige an den Vermieter vorgenommen worden. Dies wurde als ausreichend angesehen. Kurz darauf entschied der Oberste Gerichtshof am 13.Dezember 1989 zu 3 Ob 586/89 = SZ 62/202 = RZ 1990/80 = ecolex 1990, 216 (Wilhelm in ecolex 1990, 210) zwar erneut, daß die Sechsmonatefrist für das Hauptmietzinserhöhungsbegehren auch durch die Anzeige nur einer Partei des Veräußerungsgeschäftes ausgelöst werde, doch war dies im dort entschiedenen Fall ohne Bedeutung, weil überhaupt keine wirksame Anzeige durch den bisherigen Hauptmieter oder den Erwerber des Unternehmens erwiesen war, und es daher allein darauf ankam, ob der Vermieter auf andere Weise von der Veräußerung des Unternehmens Kenntnis erlangte.
Ausgehend vom Wortlaut des § 12 Abs 3 MRG und der aus der Befristung des Rechtes, eine Erhöhung des Hauptmietzinses auf den sonst bei einer Neuvermietung der Geschäftsräumlichkeit zulässigen angemessenen Betrag zu verlangen, ersichtlichen Zielsetzung, alsbald nach dem Übergang der Hauptmietrechte die Mietzinshöhe klarzustellen, ist zunächst daran festzuhalten, daß die Frist für den Vermieter, der vom Mietrechtsübergang keine Kenntnis erlangt, nicht schon mit dem kraft Gesetzes eintretenden Übergang der Mietrechte mit Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäftes zu laufen beginnt, sondern erst ab Kenntnis des Vermieters (vgl. Schauer, Die Unternehmensübertragung nach § 12 Abs 3 MRG, JBl 1985, 272 ff). Der Fristenlauf wird durch die im § 12 Abs 3 Satz 2 MRG vorgesehene Anzeige oder dadurch ausgelöst, daß der Vermieter sonst verläßliche Kenntnis von dem Mietrechtsübergang erhält (Würth in Rummel, ABGB**2, Rz 13 zu § 12 MRG; 5 Ob 104/87 = MietSlg. 39.294). Dies kann auch auf Grund der Mitteilung nur eines Teiles des Veräußerungsgeschäftes geschehen, doch genügen nicht bloße Andeutungen oder Mitteilungen, aus denen nicht mit hinreichender Klarheit entnommen werden kann, daß der bisherige Hauptmieter im Geltungsbereich des MRG das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen veräußert hat und daher die Mietrechte auf den Erwerber des Unternehmens übergegangen sind. Der erkennende Senat meint, daß der Fristenbeginn mit dem Zugang der im § 12 Abs 3 Satz 2 MRG vom bisherigen Hauptmieter und dem Erwerber des Unternehmens und der Hauptmietrechte zu erstattenden Anzeige des Mietrechtsüberganges oder aber sonst durch die verläßliche Kenntnis des Vermieters ausgelöst wird, daß ein Mietrechtsübergang stattfand und er daher von seinem neuen Hauptmieter eine Erhöhung des bisher niedrigeren (hier S 100,-- Pauschalmietzins) Hauptmietzinses begehren kann. In solchem Fall hat er binnen sechs Monaten an den neuen Hauptmieter sein (formloses) Erhöhungsbegehren zu stellen.
Ob überhaupt die Voraussetzungen für ein Erhöhungsbegehren vorliegen, hängt überdies davon ab, ob die Hauptmietrechte unter den Voraussetzungen des § 12 Abs 3 MRG auf die Antragsgegnerin übergegangen sind. Sie scheint auf dem Standpunkt zu stehen, daß ihr in Ausübung eines Weitergaberechtes die Mietrechte übertragen wurden (vgl. Würth in Rummel, ABGB**2 Rz 7 a zu § 12 MRG), wie dies auch in ihren Verständigungsschreiben anklingt.
Das Rekursgericht ist auf Grund zutreffender rechtlicher Beurteilung zum Ergebnis gelangt, daß das Verfahren in erster Instanz ergänzungsbedürftig ist. Einem Auftrag zur Verbreiterung der Sachverhaltsgrundlagen könnte der Oberste Gerichtshof, der auch im besonderen Wohnrechtsverfahren nur Rechtsinstanz ist, nur entgegentreten, wenn dieser Auftrag auf einer Verkennung der Rechtslage beruhte. Dies ist nicht der Fall.
Ob der Antragsteller die Frist des § 12 Abs 3 MRG eingehalten hat, wird von entsprechenden Feststellungen abhängen, wie es zum Erwerb des Unternehmens durch die Antragsgegnerin kam, welche Rechte ihr Vertragspartner besaß - daß die Mietrechtsübertragung durch Heimrat Ko***** im Räumungsprozeß als "gültig" angesehen wurde, trifft nicht zu, weil dort nur das unmittelbare Vorgehen des Vermieters bei Fortbestand eines Mietverhältnisses ausgeschlossen wurde - und wann, wodurch und in welchem Umfang der Antragsteller, der die Gegnerin allerdings nun als seine Hauptmieterin in Anspruch nimmt, von den für einen Mietrechtsübergang iSd § 12 Abs 3 MRG maßgebenden Umständen verläßliche Kenntnis erlangt hat.
Es hat daher bei dem Auftrag an das Erstgericht zur Verfahrensergänzung und neuen Entscheidung zu bleiben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG, weil die Kosten ihrer rechtsfreundlichen Vertretung grundsätzlich jede Partei selbst zu tragen hat und von einer mutwilligen Stellung nicht gerechtfertigter Anträge nicht gesprochen werden kann.