OGH 5Ob142/92

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen, die in Ansehung der Abweisung des Klagebegehrens im Betrag von 25.200 S sA in Rechtskraft erwachsen sind, werden im übrigen sowie im Kostenpunkt aufgehoben.

In diesem Umfang wird die Rechtssache zur ergänzenden Verhandlung und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten erster Instanz.

Text

Begründung

Die klagenden Parteien sind bzw waren am 1.1.1987 Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage *****, die bis Oktober 1986 vom Immobilienbüro T***** *****R***** KG verwaltet wurde. Kurt R***** wurde im Herbst 1986 wegen Verdachtes einer Reihe strafbarer Handlungen in Verbindung mit seiner Immobilienverwaltertätigkeit verhaftet. Da zu dieser Zeit von der bisherigen Hausverwaltung keinerlei die gegenständliche Wohnungseigentumsanlage betreffenden Guthaben vorhanden waren, bestand für die Wohnungseigentümer ein "Handlungsbedarf", um die notwendig gewordenen Zahlungen und Anschaffungen finanzieren zu können. Bei der deshalb für 30.10.1986 einberufenen Hausversammlung waren 70,79 % der Miteigentumsanteile vertreten. Da die die Wohnungseigentumsanlage betreffenden Sparguthaben vom bisherigen Hausverwalter behoben worden waren, waren entsprechende Akontozahlungen von den einzelnen Wohnungseigentümern für laufende Ausgaben und Erhaltungsarbeiten notwendig geworden. Die bei dieser Versammlung anwesenden Miteigentümer bestellten sodann den beklagten Rechtsanwalt zusammen mit dem gewählten Hausobmann H*****, der eingangs der Hausversammlung einen Überblick über die Situation gegeben hatte, einstimmig bis 31.12.1986 zum provisorischen Hausverwalter und ersuchten, ab 1.November sämtliche Akontozahlungen zur Bezahlung der Aufwendungen auf ein bestimmtes, auf den Beklagten lautendes Konto einzuzahlen.

Einstimmig wurde auch beschlossen, daß die im Betriebskostenakonto enthaltene Instandhaltungsrücklage erst mit Übergabe an eine neue Hausverwaltung gesondert eingehoben wird.

Tatsächlich wurden in den Folgewochen laufend Zahlungen auf dieses Konto des Beklagten geleistet, und zwar bis 22.12.1986 in der Höhe von insgesamt 348.997,07 S. Bis 29.12.1986 kam es zu Ausgaben in der Höhe von 113.768,31 S. Anläßlich seiner Bestellung zum provisorischen Hausverwalter hat der Beklagte keine Erklärung dahin abgegeben, diese Verwaltung kostenlos auszuführen. Da der Beklagte jedoch die Kläger in einem vorausgegangenen außerstreitigen Verfahren zwecks Kündigung der früheren Hausverwaltung besonders kostengünstig vertreten hatte, waren die Hauseigentümer davon ausgegangen, der Beklagte werde diese Verwaltungstätigkeit zu günstigen Konditionen ausführen. Hinsichtlich der Bestellung eines Hausverwalters ab 1.1.1987 kamen die Wohnungseigentümer zur "Einsicht", Angebote von berufsmäßigen Verwaltungsunternehmungen einzuholen. Auch der Beklagte beteiligte sich mit Schreiben vom 28.11.1986 an dieser Ausschreibung. Bei einer im Dezember 1986 stattgefundenen Hausversammlung wurde jedoch nicht das Anbot des Beklagten, sondern jenes der Renate B***** angenommen und diese ab 1.1.1987 mit der Hausverwaltung betraut. Im Hinblick auf diese Entscheidung verfaßte der Beklagte am 23.12.1986 eine Aufstellung über sämtliche Eingänge auf dem Hausverwaltungskonto und eine Abrechnung für seine Leistungen, die für ihn eine Forderung von 199.322,44 S ergab. In seinem Schreiben vom 23.12.1986 an Renate B***** schlug der Beklagte ohne Präjudiz für eine eventuelle gerichtliche oder außergerichtliche Auseinandersetzung hinsichtlich seines Honorars vor, obigen Betrag mit 100.000,-- S zuzüglich 10 % Umsatzsteuer zu pauschalieren. Entsprechend dieser Abrechnung übermittelte der Beklagte einen Betrag von 115.228,76 S an die Hausverwalterin B***** und behielt sich als Honorar 110.000,-- S (sowie als Rückhaft für Sozialversicherung 10.000,-- S) zurück.

Auf Grund der Verfahrensergebnisse steht nicht fest, ob und inwieweit die Honorarforderung des Beklagten in obiger Höhe tatsächlich berechtigt ist.

Mit der am 14.10.1991 beim Erstgericht überreichten Klage begehrten die klagenden Parteien vom Beklagten die Zahlung von 110.000 S sA. Der Beklagte habe von den Betriebskostenakonti eigenmächtig und rechtswidrig den Klagsbetrag einbehalten, zumal eine unentgeltliche Verwaltung zugesagt gewesen sei. Darüber hinaus sei das vom Beklagten angesprochene Honorar weit überhöht.

Der Beklagte beantragte die Abweisung des Klagebegehrens. Von einer von ihm zugesagten Unentgeltlichkeit der Hausverwaltungstätigkeit könne keine Rede sein. Mit Rücksicht auf eine zwischen ihm und der Hausverwalterin Renate B***** am 3.3.1987 abgeschlossenen Schiedsgerichtsvereinbarung sei das angerufene Gericht unzuständig. Im übrigen sei die Klagsforderung auch verjährt.

Demgegenüber bestritten die klagenden Parteien das Zustandekommen der behaupteten Schiedsgerichtsvereinbarung sowie im Hinblick darauf, daß für die Klagsforderung die dreißigjährige Verjährungsfrist gelte, die Verjährungseinrede des Beklagten. Der Beklagte sei auch zur Zurückhaltung seiner Honorarforderung schon gemäß den §§ 1440 f ABGB und § 19 RAO nicht berechtigt gewesen.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Bei der rechtlichen Beurteilung des vorliegenden Sachverhaltes ging es davon aus, daß eine rechtswirksame Schiedsgerichtsvereinbarung nicht vorliege, weil die Hausverwalterin zum Abschluß einer solchen Vereinbarung nicht bevollmächtigt gewesen sei. Gemäß § 1486 Z 6 ABGB unterlägen u.a. auch Forderungen eines Rechtsanwaltes wegen Entlohnung seiner Leistungen sowie der Parteien wegen der darauf geleisteten Vorschüsse der dreijährigen Verjährungsfrist. Die klagenden Parteien verlangten die Herausgabe von an den Beklagten im Rahmen der Führung der Hausverwaltung als Akonto bezahlten Beträgen. Diese Akonti seien geleistet worden, um Aufwendungen für die Liegenschaft bestreiten zu können, einen Auslagenersatz für den Hausverwalter zu tätigen und auch dessen Honorar zu bezahlen. Es handle sich deshalb dabei um einen Vorschuß entsprechend der Bestimmung des § 1486 Z 6 ABGB. Im Hinblick darauf, daß der Oberste Gerichtshof zu JBl 1980, 149 die kurze dreijährige Verjährungsfrist sowohl für Honoraransprüche als auch für Aufwandersatzansprüche eines Hausverwalters bejaht habe, sei diese Verjährungsfrist für die an den Hausverwalter geleisteten Vorschüsse und die Herausgabe derselben heranzuziehen. Die Verjährungsfrist habe im vorliegenden Fall mit der Abrechnung, jedenfalls aber mit Anfang des Jahres 1987 begonnen. Der erst mit der am 14.10.1991 eingelangten Klage geltend gemachte Anspruch der Kläger auf Herausgabe sei deshalb verjährt. Auf die Frage, in welcher Höhe der Beklagte zur Einbehaltung eines Honorars berechtigt sei, sei somit nicht mehr näher einzugehen gewesen.

Das Gericht zweiter Instanz gab der von den klagenden Parteien lediglich hinsichtlich der Abweisung eines Teilbegehrens von 84.800 S sA erhobenen Berufung keine Folge, wobei es aussprach, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Zu der von den klagenden Parteien im wesentlichen dahin erhobenen Rechtsrüge, daß das Erstgericht auf den vorliegenden Fall zu Unrecht die kurze Verjährungsfrist angewendet habe, nahm das Berufungsgericht im wesentlichen wie folgt Stellung:

Nach nunmehr (seit der Entscheidung JBl 1980, 149 = EvBl 1980/50 =

MietSlg 31/36 = ImmZ 1980, 220) ständiger Rechtsprechung unterlägen

Honorarforderungen des gewerbsmäßigen Hausverwalters gemäß § 1486 Z 1 ABGB der dreijährigen Verjährungszeit (vgl MGA des ABGB33 E 29 zu § 1486). Dies gelte u.a. auch für den Anspruch des Hausverwalters auf Auslagenersatz bei Bevorschussung der laufenden Betriebsausgaben und öffentlichen Abgaben (zuletzt SZ 54/177; SZ 56/49 u.a.); nicht aber für Ersatzansprüche des Hausverwalters wegen vorschußweise geleisteter Darlehensrückzahlungen (SZ 54/177), rückständiger Beiträge zur Rücklage nach § 16 WEG (SZ 56/49) und Ersatzforderungen des Verwalters für die Kosten einmaliger, behördlich aufgetragener Maßnahmen (MietSlg 35.277; 35.229 u.a.). Letztere verjährten in 30 Jahren. Die dreijährige Frist sei weiters nicht anzuwenden, wenn nicht der Verwalter, sondern die Hausgemeinschaft (über ein Kontokorrentkreditkonto) in Vorlage getreten ist (SZ 57/101). Der Anspruch gegen den Verwalter auf Rechnungslegung verjähre in 30 Jahren (vgl MietSlg 35.279). Der Herausgabeanspruch der Hausgemeinschaft in bezug auf das im Zuge der Geschäftsbesorgung durch den Hausverwalter Erlangte sei kein Schadenersatz-, sondern ein Erfüllungsanspruch und unterliege daher der 30-jährigen Verjährung. Die Herausgabepflicht des Hausverwalters als Geschäftsbesorger berühre im übrigen auch Fragen des Zurückbehaltungs- und Kompensationsrechts (vgl Strasser in Rummel ABGB Rz 24, 25 zu § 1009 mwN; Rdz 15 zu § 1012). Entgegen der in der Berufung verfochtenen Meinung bedürfe die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreites nach dem Dafürhalten des Berufungsgerichtes nicht der abschließenden Klärung der Frage, ob der Beklagte gemäß § 1012 ABGB bzw § 19 RAO vom Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsverbot des § 1440 ABGB ausgenommen sei (vgl auch EvBl 1971/249). Wie schon das Erstgericht ausgeführt habe, greife hier nämlich die Sonderbestimmung des § 1486 Z 6 ABGB Platz, die u.a. auch Forderungen aus einem einem Rechtsanwalt geleisteten Vorschuß in die kurze Verjährungsfrist von 3 Jahren einbeziehe. Die Bestimmungen der Z 1 und 6 des § 1486 ABGB stünden in Wechselbeziehung zueinander (vgl Call in ÖJZ 1978, 205 mwN). Zu berücksichtigen sei nämlich, daß Rechtsanwälte schon nach den Bestimmungen der Gewerbeordnung gewerbsmäßig Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen sein könnten (vgl Call a.a.O. 205, insbesondere auch Anm 105). Schon wegen des klaren Gesetzeswortlautes des § 1486 Z 6 ABGB sei auf den Beklagten im gegenständlichen Fall ungeachtet der Tatsache, daß das Höchstgericht zu JBl 1980, 149 die dreijährige Verjährungsfrist mit § 1486 Z 1 ABGB und nicht auch mit Z 6 begründet habe, die Bestimmung des § 1486 Z 6 ABGB anzuwenden.

Die von den klagenden Parteien bis 31.12.1986 an den Beklagten geleisteten Betriebskosten-Akontierungen stellten nicht nur einen Vorschuß auf die eigentlichen Betriebs-Heizkosten, öffentlichen Abgaben etc., sondern auch auf das Verwaltungshonorar des Beklagten dar. Der Beklagte habe sein Honorar mit insgesamt 110.000,-- S verrechnet und dieses von den Akontozahlungen der Kläger in Abzug gebracht. Die Klagsforderung beinhalte deshalb, wie schon das Erstgericht ausgeführt habe, nichts anderes als einen Vorschuß, der aus den oben dargelegten Gründen der kurzen Verjährungszeit des § 1486 Z 6 ABGB unterliege. Diese Verjährungsfrist habe mit der Übermittlung der Abrechnung vom 23.12.1986, jedenfalls aber mit dem Abschluß der Rechnungsperiode sowie der Enthebung des Beklagten als Hausverwalter per 31.12.1986 begonnen. Da die klagenden Parteien in erster Instanz keinerlei die Verjährung hemmenden oder unterbrechenden Umstände geltend gemacht hätten, sei die Klagsforderung zum Zeitpunkt der Einbringung der gegenständlichen Klage am 14.10.1991 jedenfalls verjährt gewesen, sodaß das Klagebegehren zu Recht abgewiesen worden sei.

Den Ausspruch über die Zulässigkeit der ordentlichen Revision begründete das Berufungsgericht damit, daß eine Rechtsprechung des Höchstgerichtes insbesondere zur Frage fehle, welcher Verjährungszeit die Forderung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft auf Rückzahlung solcher Betriebskostenakontozahlungen unterliegt, die von einem Rechtsanwalt als Hausverwalter für und in Höhe seines Verwaltungshonorars und seiner Auslagen einbehalten worden seien.

Gegen diese berufungsgerichtliche Entscheidung richtet sich die auf den Anfechtungsgrund des § 503 Z 4 ZPO gestützte Revision der klagenden Parteien mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen im Sinne der Stattgebung des Klagebegehrens im Betrag von 84.800 S sA abzuändern; hilfsweise wird - im Rahmen der Anfechtung - ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Beklagte beantragte in seiner Revisionsbeantwortung, der Revision keine Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist zulässig und im Sinne des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrages auch berechtigt.

Bei Beurteilung der für den von den klagenden Parteien hier geltend gemachten Anspruch maßgeblichen Verjährungsfrist ist davon auszugehen, daß die klagenden Parteien vom Beklagten die Bezahlung jenes Geldbetrages fordern, der ihrer Ansicht nach die Differenz zwischen ihren dem Beklagten als Hausverwalter zur Bestreitung der laufenden Ausgaben und Erhaltungsarbeiten für die Wohnhausanlage auf ein bestimmtes Konto überwiesenen "Akontozahlungen" und den von ihm daraus für sie getätigten Aufwendungen und Zahlungen darstellt und der vom Beklagten ihrer Meinung nach eigenmächtig und rechtsgrundlos "einbehalten" worden sei.

Bei dem Verwaltungsvertrag handelt es sich um einen Elemente des Auftrages und des Werkvertrages enthaltenden gemischten Vertrag (vgl Call in ÖJZ 1978, 204; MietSlg XXXV/10), der den Verwalter dem Dauerschuldcharakter dieses Vertrages entsprechend zu periodischen Abrechnungen verpflichtet (Call a.a.O., 207; MietSlg 31.272/36; MietSlg XXXV/10) und ihm im Zusammenhang mit dieser Verpflichtung auch einen Entgeltanspruch gewährt, und zwar grundsätzlich für die jeweils vergangene Rechnungsperiode (MietSlg XXXV/10). Der einem Hausverwalter im Rahmen seines Geschäftsbetriebes erwachsene Honoraranspruch unterliegt - wie das Berufungsgericht unter Hinweis auf die nun schon ständige Rechtsprechung zutreffend erkannte - zweifellos § 1486 Z 1 ABGB. Nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes und der überwiegenden Lehre gilt diese Verjährungsbestimmung aber auch für den mit der Verwaltungtätigkeit verbundenen Anspruch auf Auslagenersatz (vgl Schubert in Rummel, ABGB2, Rz 3 zu § 1486 und Mader in Schwimann, ABGB/V, Rz 8 zu § 1486, jeweils mit Rechtsprechungshinweisen). § 1486 Z 1 ABGB sieht aber - im Unterschied zu der Bestimmung des § 1486 Z 6 ABGB - für Gegenforderungen der Vertragspartner des Hausverwalters wegen deren Vorschüsse an den Hausverwalter die kurze Verjährungsfrist nicht vor. Der Anspruch von Mit- und Wohnungseigentümern auf Rückzahlung von Vorschüssen an den Hausverwalter für dessen Honorar- und Auslagenersatzansprüche unterliegt daher der 30-jährigen Verjährungsfrist.

Insoweit der Beklagte behauptet, er habe für die klagenden Parteien auch rechtsfreundliche Vertretungshandlungen erbracht, unterläge sein Honorar- und Auslagenersatzanspruch der dreijährigen Verjährung nach § 1486 Z 6 ABGB; diese Bestimmung würde auch für Gegenforderungen der klagenden Parteien aus ihren Vorschüssen an den Beklagten für dessen auf rechtsfreundliche Tätigkeit gestützten Anspruch auf Honorar und Auslagenersatz gelten. Diese Verjährungsbestimmung kann im vorliegenden Fall aber nicht zur Anwendung kommen. Nach den Feststellungen der Vorinstanzen sollten nämlich die "Akontozahlungen" der klagenden Parteien dem Beklagten die Möglichkeit geben, die "laufenden Ausgaben und Erhaltungsarbeiten" der Wohnungseigentumsanlage für die klagenden Parteien zu bestreiten. Von den Vorinstanzen wurde weiters festgestellt, daß der Beklagte anläßlich seiner Bestellung zum (provisorischen) Hausverwalter keine Erklärung dahin abgegeben hat, er werde die Verwaltung kostenlos führen, daß die klagenden Parteien aber der Meinung waren, der Beklagte werde die Verwaltungstätigkeit zu günstigen Konditionen verrichten. In Ermangelung weiterer Feststellungen über eine Vereinbarung der Mit- und Wohnungseigentümer mit dem Beklagten über eine allfällige rechtsfreundliche Vertretung in ihrem Namen und die Leistung von Akontozahlungen auf diesem daraus erwachsende Honorar- und Auslagenersatzansprüche kann somit nicht vom Vorliegen einer Vereinbarung der am Verwaltungsvertrag beteiligten Parteien über die Vorauszahlung noch nicht verdienten Anwaltshonorars - die Honorarforderung des Beklagten als provisorischer Verwalter wäre erst mit Ablauf der vorgesehenen Verwaltungstätigkeit (31.12.1986) fällig geworden - bzw über die Vorauszahlung für vom Beklagten aus seinen Mitteln als Rechtsanwalt für sie zu tätigende Auslagen ausgegangen werden. Nach den für die rechtliche Beurteilung des erhobenen Anspruches maßgeblichen Feststellungen der Vorinstanzen stellt sich die vorliegende Klage daher nicht als Geltendmachung einer Forderung der klagenden Parteien aus von ihnen dem Beklagten bezahlten Vorschüssen für dessen Anspruch auf Honorar und Auslagenersatz als Rechtsanwalt dar, sondern als Ausfluß der dem Beklagten als Verwalter (Geschäftsbesorger) auf Grund der bereits vorgenommenen Abrechnung ihnen gegenüber obliegenden Herausgabepflicht. Dieser auf Rückzahlung des Überschusses aus den von ihnen dem Beklagten überwiesenen Akontozahlungen für die Wohnungseigentumsanlage betreffend laufende Auslagen und Erhaltungsarbeiten gerichtete Leistungsanspruch der klagenden Parteien unterliegt somit auch nicht der besonderen Verjährung des § 1486 Z 6 ABGB, sondern der dreißigjährigen Verjährungsfrist. Die Revision erweist sich damit hinsichtlich der Verjährungsfrage als berechtigt.

Was die Höhe des Zahlungsanspruches der klagenden Parteien anlangt, so ist entscheidend, daß diese in der Berufung ihre Behauptung, der Beklagte habe die Unentgeltlichkeit seiner Verwaltungstätigkeit zugesagt, ausdrücklich nicht mehr aufrecht erhalten haben und den Anspruch des Beklagten auf ein angemessenes Honorar für seine Tätigkeit anerkannt haben (vgl AS 118). Angesichts dieser Verfahrenslage erübrigt es sich, auf die Frage einzugehen, ob die vom Beklagten im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit erlangten Gelder im Hinblick auf das dem Verwaltungsvertrag inhärente Element des Auftrags grundsätzlich nicht unter § 1440 Satz 2 ABGB fallen (vgl Honsel in Schwimann, ABGB, Rz 6 zu § 1440) oder im vorliegenden Fall mit Rücksicht auf den mit den Akontozahlungen verbundenen Verwendungszweck doch eine Ausnahme von der grundsätzlichen Ausnahme des § 1440 Satz 2 ABGB anzunehmen wäre (vgl Rummel in Rummel, ABGB2, Rz 15 zu § 1440 ABGB samt Rechtsprechungshinweis).

Da die Vorinstanzen - von einer nicht zu billigenden Rechtsansicht ausgehend - es unterlassen haben, auf die Höhe des dem Beklagten für seine Verwaltungstätigkeit zustehenden Honoraranspruches einzugehen und dazu Feststellungen zu treffen, ist die Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen unumgänglich.

Es mußte daher die Rechtssache unter Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen an das Erstgericht zurückverwiesen werden, das nach Ergänzung des die Höhe des Honoraranspruches des Klägers betreffenden Verfahrens über das Zahlungsbegehren der klagenden Parteien neuerlich zu entscheiden haben wird.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens beruht auf § 52 ZPO.