OGH 5Ob658/89

Spruch:

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Text

Begründung

Die Beklagte ist grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft EZ 4 Grundbuch Stadt Salzburg, Abteilung Innere Stadt mit dem Haus Kranzlmarkt 2/Sigmund Haffnergasse 1. Die Klägerin mietete im Jahre 1965 von den Rechtsvorgängern der Beklagten in diesem Haus mehrere Kellerräume, das Erdgeschoß sowie das erste und zweite Obergeschoß. Die Beklagte trat in diesen Mietvertrag ein. Die Klägerin verpflichtete sich in dem Mietvertrag, auf eigene Kosten Investitionen in den Bestandräumlichkeiten vornehmen zu lassen. In der Folge wurden im Auftrag und auf Kosten der Klägerin Bauarbeiten durchgeführt.

Im Jahre 1988 gab die Beklagte nach erteilter Baubewilligung Generalsanierungsarbeiten im vorgenannten Haus in Auftrag, zwecks deren Durchführung die Klägerin der Beklagten das Bestandobjekt geräumt übergab. Im Zuge dieser Bauarbeiten wurden verschiedene Baugebrechen festgestellt, deren Behebung der Beklagten aufgetragen wurde. Daraufhin erklärte die Beklagte gegenüber der Klägerin mit Schreiben ihres Rechtsvertreters vom 26.9.1988 sowohl den Rücktritt vom Mietvertrag gemäß § 918 ABGB als auch die Aufhebung des Mietvertrages gemäß § 1118 erster und zweiter Fall ABGB. Mit der vorliegenden Klage begehrte die Klägerin gegenüber der Beklagten die Feststellung, daß Mietverträge betreffend die im Haus Salzburg, Kranzlmarkt 2/Sigmund Haffnergasse 1 gelegenen Bestandräumlichkeiten weiterhin zwischen der Beklagten und der Klägerin aufrecht seien und in Gültigkeit stünden. Zur Begründung ihrer Feststellungsklage führte die Klägerin, soweit dies im Rekursverfahren von Bedeutung ist, zusammengefaßt aus, daß weder ein Vertragsrücktritt gemäß § 918 ABGB noch eine Vertragsaufhebung gemäß § 1118 ABGB gerechtfertigt sei. Die von ihr in den Jahren 1965 bis 1967 veranlaßten baulichen Investitionen seien nach den vorgelegten Plänen, welchen auch die Rechtsvorgänger der Beklagten zugestimmt hätten, durchgeführt worden, weshalb sowohl eine baubehördliche Baubewilligung als auch eine baubehördliche Benützungsbewilligung sowie Genhmigung der Ausführungspläne erteilt worden seien. Sie habe daher ihre vertraglichen Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt, zumal die Ausführung sowohl mit den seinerzeit - nach den damals geltenden Normen und dem damaligen Stand der Technik - erstellten Berechnungen und Plänen des beauftragten Statikers Dipl.Ing.F*** übereingestimmt als auch in keiner Weise gegen die im Zeitraum der Umbauarbeiten von 1965 bis 1967 bestandenen Brandschutzvorschriften verstoßen habe, sondern sowohl in brandschutztechnischer als auch in statischer Hinsicht konform mit den damaligen gesetzlichen Grundlagen und entsprechenden behördlichen Vorschreibungen erfolgt sei. Zur Durchführung dieser Umbauarbeiten habe sie sich geeigneter Fachleute bedient. Die von ihr veranlaßten baulichen Veränderungen hätten keine erhebliche Schädigung der Substanz des Hauses mit sich gebracht. Sie sei auch niemals von der Möglichkeit einer solchen Schädigung durch ihre Baumaßnahmen in Kenntnis gesetzt worden, zumal der damals vorübergehend zuständige Bauleiter des von ihr beauftragten Bauunternehmers, Ing.G***, weder dem Statiker Dipl.Ing.F*** noch dem Architekten Dipl.Ing.- L*** noch ihr selbst gegenüber Bedenken gegen die Umbauarbeiten geäußert habe. Sie sei während der nunmehrigen Bauarbeiten und der dadurch bedingten Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes sowohl ex contractu als auch ex lege gemäß § 1096 ABGB von der Zinszahlung befreit, zumal der Bestandgegenstand ohne ihre Schuld so mangelhaft geworden sei, daß er zu dem bedungenen Gebrauch nicht mehr tauge.

Die Beklagte beantragte Klageabweisung und wendete im wesentlichen ein, daß sowohl ihr Vertragsrücktritt gemäß § 918 ABGB - für welchen im konkreten Fall eine Nachfristsetzung nicht zumutbar gewesen sei - wegen Nichterfüllung wesentlicher, anläßlich des Mietvertragsabschlusses durch die Klägerin übernommener Pflichten als auch eine Auflösung des Bestandvertrages gemäß § 1118 erster und zweiter Fall ABGB gerechtfertigt sei. Die Klägerin habe sich verpflichtet, das Haus im Zuge ihrer Umbauarbeiten in ihrem Mietbereich einer Generalsanierung zu unterziehen, diese Verpflichtung jedoch nicht erfüllt. Die Umbauarbeiten der Klägerin in den Jahren 1965 bis 1967 seien nicht in Übereinstimmung mit den von den Rechtsvorgängern der Beklagten bewilligten Bauplänen bzw. entsprechend den Auflagen der seinerzeitigen Baubewilligung und der dieser zugrundegelegenen Unterlagen erfolgt. Die Benützungsbewilligung habe nur erwirkt werden können, weil die Abweichungen und Baumängel durch Verputz und diverse Verkleidungen nicht mehr erkennbar gewesen seien. Es lägen insbesondere schwere Mängel hinsichtlich der Brandsicherheit vor. Die völlig unverkleideten Stahlprofilteile widersprächen sowohl den ausdrücklich erteilten Auflagen und der damals geltenden Stadtbauordnung als auch dem heutigen Stand der Baugesetze und der Bautechnik. Die Verkleidungen hätten nur dekorative Funktion. Auch sonst seien verschiedene Ausführungsmängel, insbesondere bei den Stützen und deren Fundierung, vorhanden. Die Klägerin sei während ihrer Baumaßnahmen von dem damals zuständigen Bauleiter des von ihr beauftragten Bauunternehmers, Ing.G***, ausdrücklich auf den schlechten Zustand des Hauses und die unbedingt für erforderlich gehaltenen weiteren Arbeiten hingewiesen worden, habe aber trotz Kenntnis dieser Baugebrechen die erforderlichen Maßnahmen - entgegen ihrer ausdrücklichen Verpflichtung im Mietvertrag sowie in Verletzung der ihr obliegenden vertraglichen Sorgfaltspflichten - unterlassen und nicht einmal die Vermieter davon verständigt, worauf Ing.G*** die Bauleitung nicht mehr weitergeführt habe. Die Klägerin habe also durch ihre Baumaßnahmen einen erheblich nachteiligen Gebrauch von der Bestandsache gemacht, zumal dafür bereits eine drohende Beschädigung der Substanz der Bestandsache bzw. des gesamten Gebäudes genüge, ganz abgesehen davon, daß die Beklagte dadurch auch in ihren wirtschaftlichen Interessen schwerstens beeinträchtigt sei. Infolge des zerstörten Vertrauensverhältnisses zwischen den nunmehrigen Streitteilen wegen wichtiger, in der Person des Bestandnehmers gelegener Gründe sei ihr die Fortsetzung des Bestandverhältnisses nicht mehr zumutbar, da die Klägerin trotz eigenen schwerwiegenden Fehlverhaltens einen Zustand aufrecht zu erhalten versuche, der eine Gefahr für Leib und Leben Dritter mit sich bringe. Schließlich liege ein qualifizierter Mietzinsrückstand trotz gehöriger Mahnung vor, weil die Klägerin keine Zinsbefreiung in Anspruch nehmen könne, wenn sie die alleinige Schuld an der Mangelhaftigkeit des Bestandobjektes treffe. Das Erstgericht gab der Klage statt. Es traf die aus den Seiten 11 bis 52 seiner Urteilsausfertigung (= AS 103 bis 145) ersichtlichen Feststellungen, nach denen insbesondere ein erkennbar nachteiliger Gebrauch nicht erwiesen ist. In rechtlicher Hinsicht verneinte es das Vorliegen der behaupteten Rücktritts- und Aufhebungsgründe.

Das Berufungsgericht hob das Ersturteil auf und verwies die Rechtssache unter Rechtskraftvorbehalt sowie mit dem Ausspruch, daß der Wert des Streitgegenstandes S 300.000,-- übersteigt, zur neuen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurück. Es führte, soweit dies im Rekursverfahren von Bedeutung ist, aus:

Der Rücktritt nach §§ 918 ff ABGB sei nur bis zum Beginn der Realisierung des Dauerschuldverhältnisses zugelassen. Mit Übergabe des Bestandobjektes weiche somit der Rücktritt der Auflösung aus wichtigem Grund.

Der Auflösungsgrund gemäß § 1118 erster Fall ABGB sei dann gegeben, wenn der Mieter durch eine wiederholte, länger dauernde vertragswidrige Benützung des Mietobjektes oder durch eine länger währende Unterlassung notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Vermieters verletze oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Bestandgegenstandes hervorgekommen sei oder drohe. Dies sei jeweils nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Es sei zwar kein Verschulden erforderlich, doch müsse die Schädlichkeit des Verhaltens dem Mieter bei gewöhnlichen Fähigkeiten erkennbar sein, so daß im Einzelfall die vorhergehende Abmahnung des Mieters Erfordernis redlicher Rechtsausübung sein könne. Der erheblich nachteilige Gebrauch könne auch in wichtige Interssen des Bestandgebers verletzenden baulichen Veränderungen liegen, selbst wenn diese konsentiert seien.

In diesem Zusammenhang seien noch eingehende Erörterungen und ergänzende Beweisaufnahmen über die von der Klägerin in Punkt VII des Mietvertrages übernommenen Verpflichtungen und zusätzliche Feststellungen über die durchgeführten Arbeiten erforderlich. Die Erledigung der Beweisrügen sowie die abschließende rechtliche Beurteilung dieser Punkte seien derzeit noch nicht möglich. Rechtlich sei noch auszuführen, daß die in Punkt VIII des Mietvertrages getroffene Vereinbarung, wonach die Mieterin die volle Gewähr für alle Schäden übernehme, die durch die geplanten Investitionen (nämlich laut Punkt VII) am gegenständlichen Mietobjekt selbst oder an den angrenzenden Häusern entstehen, übernehme und sich verpflichte, diesbezüglich den Vermieter vollkommen schad- und klaglos zu halten, nicht bedeute, daß die Beklagte als Vermieterin einen allfälligen Verstoß der Klägerin als Mieterin gegen die in Punkt VII übernommene Verpflichtung nicht auch durch eine auf § 1118 erster Fall ABGB gestützte Auflösungserklärung ahnden könne, wenn und insoweit dadurch eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgt sei oder auch nur drohe, womit im Regelfall eine Verletzung erheblicher wirtschaftlicher Interessen des Bestandgebers einhergehe.

Daß die von der Klägerin in den Jahren 1965 bis 1967 durchgeführten Umbaumaßnahmen schließlich mit Bescheid der Baubehörde vom 20.11.1967 kollaudiert wurden, stehe, wie bereits oben ausgeführt, der Annahme eines erheblich nachteiligen Gebrauches durch eine die Substanz des Bestandobjektes gefährdende Bauführung nicht entgegen, zumal eine anstandslose Kollaudierung auch darauf zurückzuführen sein könnte, daß diverse Baumängel bei der Kollaudierungsverhandlung nicht mehr durch Augenschein erkennbar waren. Es genüge, daß für die Klägerin die Schädlichkeit ihres Verhaltens für die Bausubstanz des Bestandobjektes erkennbar gewesen sei oder hätte erkennbar sein müssen. Diese Frage werde das Erstgericht auf der Grundlage der Beweisergebnisse des fortgesetzten Verfahrens neuerlich zu prüfen haben.

Schließlich werde bei Bejahung des Auflösungstatbestandes nach § 1118 erster Fall ABGB die bisher nicht behandelte Frage zu relevieren sein, ob die Beklagte von dem Weiterbestehen vorhandener Baumängel nach Durchführung der Umbauarbeiten in den Jahren 1965 bis 1967 Kenntnis hatte, was sowohl für eine allfällige konkludente Abänderung des Mietvertrages, was die vom Mieter durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen betreffe, als auch dafür von Belang sei, ob sich die Beklagte allenfalls der Geltendmachung des Auflösungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauches verschwiegen habe. Falls die Beklagte mit dem Auflösungstatbestand nach § 1118 erster Fall ABGB nicht durchdringe, werde das Erstgericht die Voraussetzungen nach § 1118 zweiter Fall ABGB in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht zu prüfen haben. Selbst wenn davon auszugehen wäre, daß der Umstand, daß das Bestandobjekt seit 2.5.1988, d.h. seit Auszug der Klägerin aus dem Bestandobjekt zum Zweck des Sanierungsumbaues, ganz oder teilweise für den bedungenen Gebrauch unbrauch sei, wobei dies objektiv auf die Bauführung der Klägerin in den Jahren 1965 bis 1967 zurückzuführen sei, aber wegen mangelnder Erkennbarkeit für die Klägerin dieser nicht als erheblich nachteiliger Gebrauch angelastet werden könne, wäre ein Anspruch der Klägerin auf Zinsminderung bzw. Zinsnachlaß nach § 1096 ABGB für den Zeitraum des Sanierungsumbaues zu verneinen. In diesem Fall müßte dann die Behauptung der Klägerin, bei Abschluß der schriftlichen Vereinbarung vom 22.4.1988 sei mündlich vereinbart worden, daß die Mietzinszahlungspflicht der Klägerin für den Zeitraum des Sanierungsumbaues entfalle, einem Beweisverfahren unterzogen werden. Die Bestimmung des § 1313 a ABGB über die Haftung für Erfüllungsgehilfen sei für die Lösung der hier anstehenden Rechtsfragen ohne Bedeutung, weil es hier nicht um die schadenersatzrechtliche Zurechenbarkeit eines Gehilfenverhaltens gehe, sondern um die Frage, ob die Beklagte zu Recht die vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages erklären konnte. Aus der Bezugnahme auf die im Schadenersatzrecht beheimatete Norm des § 1313 a ABGB lasse sich daher im vorliegenden Fall nichts gewinnen.

Rechtliche Beurteilung​

Der gegen den Aufhebungsbeschluß des Berufungsgerichtes erhobene Rekurs der Klägerin ist nicht berechtigt.

Soweit die Klägerin in ihrem Rekurs geltend macht - und darauf liegt das Schwergewicht der Rechtsmittelausführungen -, die Aufhebung des Ersturteils und die Zurückverweisung der Rechtssache an das Erstgericht zur neuen Entscheidung nach Verfahrensergänzung seien deshalb zu Unrecht geschehen, weil die Tatsachen, die das Erstgericht auf Grund der bisher aufgenommenen Beweise nicht feststellen haben können, sich mit Sicherheit auch auf Grund der vom Berufungsgericht angeordneten Ergänzung des Beweisverfahrens nicht feststellen ließen, ist ihr zu erwidern, daß der Oberste Gerichtshof als reine Rechtsinstanz der Ansicht des von einer zutreffenden rechtlichen Beurteilung ausgehenden Berufungsgerichtes, der Sachverhalt sei in bestimmten Richtungen noch nicht genügend geklärt, dazu bedürfe es noch weiterer Beweisaufnahmen, nicht entgegentreten kann (RZ 1967, 74; SZ 40/109; SZ 51/141 ua.). Daß die Ansicht des Berufungsgerichtes auf Schlußfolgerungen beruhen würde, die mit den Gesetzen der Logik und der Erfahrung unvereinbar sind und daher mit Rechtsrüge bekämpft werden könnten, wird nicht dargetan.

Zutreffend ist das Berufungsgericht der Meinung, daß zur Beurteilung der zwischen den Parteien strittigen Frage, in welchem Umfang die Klägerin vertraglich zur Vornahme von Umbauten und Investitionen auf ihre Kosten und in diesem Zusammenhang zur Vornahme von Sanierungsarbeiten verpflichtet war, noch die Pläne des Architekten O*** heranzuziehen sein werden, auf die in dem betreffenden Vertragspunkt ausdrücklich hingewiesen wird. Es wird aber im fortgesetzten Verfahren auch zu erörtern und gegebenenfalls festzustellen sein, inwieweit sich der Umfang dieser Verpflichtung der Klägerin in der Folge - konkretisiert, wenn, wie die Klägerin erstmals im Rekurs behauptet, Pläne des Architekten O*** nicht existiert haben sollten, oder - dadurch geändert hat, daß sich die Rechtsvorgänger der Beklagten im Zuge des Bauverfahrens mit den von der Klägerin vorgelegten Plänen des Architekten L*** einverstanden erklärt haben.

Der Oberste Gerichtshof tritt auch der Auffassung des Berufungsgerichtes bei, daß die Kollaudierung der in den Jahren 1965 bis 1967 vorgenommenen Umbauarbeiten der Klägerin durch die Baubehörde der Annahme eines erheblich nachteiligen Gebrauches im Sinne des § 1118, erster Fall, ABGB durch eine die Substanz des Bestandobjektes gefährdende Bauführung nicht entgegensteht (vgl. JBl. 1914, 61; MietSlg. 27.163).

Daß das Erstgericht nach der ihm aufgetragenen Ergänzung des Beweisverfahrens neuerlich darüber zu befinden haben wird, wieweit die im Zuge der Umbauarbeiten ab 1987 zutage getretenen Mängel des Bestandobjektes auf Baumaßnahmen der Klägerin in den Jahren 1965 bis 1967 zurückgehen, hat das Berufungsgericht ohnehin deutlich zum Ausdruck gebracht.

Die Auffassung des Berufungsgerichtes jedoch, ein Anspruch der Klägerin auf Zinsminderung oder Zinsnachlaß gemäß § 1096 ABGB wäre zu verneinen, selbst wenn davon auszugehen wäre, daß das Bestandobjekt seit dem Auszug der Klägerin zum Zweck des Sanierungsumbaues (2.5.1988) ganz oder teilweise für den bedungenen Gebrauch unbrauchbar sei, wobei dies objektiv auf die Bauführung der Klägerin in den Jahren 1965 bis 1967 zurückzuführen sei, ihr aber mangels Erkennbarkeit eines erheblich nachteiligen Gebrauches nicht angelastet werden könne, vermag der Oberste Gerichtshof nicht zu teilen. § 1096 Abs. 1 Satz 2 ABGB bestimmt, daß der Bestandnehmer, wenn das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft wird, daß es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt, für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit ist, Zinsminderung oder Zinsnachlaß treten also ein, wenn der Bestandnehmer - sobald der Bestandgeber die rechtswidrige Verursachung der Unbrauchbarkeit durch den Bestandnehmer bewiesen hat - gemäß § 1298 ABGB beweist, daß ihn an der Unbrauchbarkeit kein Verschulden trifft (Würth in Rummel, ABGB, Rz 11 zu § 1096 iVm Rz 2 zu § 1111 mwN).

Dem Berufungsgericht ist schließlich dahin zu folgen, daß hier § 1313 a ABGB nicht anzuwenden ist. Hiebei handelt es sich um eine schadenersatzrechtliche Bestimmung, während der Anspruch nach § 1118 ABGB nicht dem Schadenersatzrecht zuzuordnen ist. Es käme daher höchstens eine analoge Anwendung in Frage. Diese scheitert aber schon daran, daß das Schadenersatzrecht einerseits und § 1118 ABGB andererseits nicht eine derartige Ähnlichkeit miteinander aufweisen, daß eine Analogie in Frage käme. Mittels Schadenersatzes soll ein Ausgleich für eine Vermögensminderung erreicht werden. Voraussetzung ist also immer ein Schaden. § 1118 ABGB setzt den Eintritt eines Schadens nicht voraus (vgl. Würth in Rummel, RdZ 11 zu § 1118 ABGB, MietSlg. 34.260, 23.185 ua.). Diese Bestimmung soll die Möglichkeit für die Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses bieten, weil das für sein Weiterbestehen erforderliche Vertrauen weggefallen ist. Grundlage für einen derartigen Auflösungsanspruch ist immer ein vertragswidriges Verhalten (vgl. Würth in Rummel RdZ 10 zu § 1118 ABGB). Der Mieter muß sich also so verhalten haben, daß er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Dies setzt aber voraus, daß sein Verhalten zwar nicht schuldhaft sein muß, ihm aber doch bewußt werden hätte können, wobei von dem Bewußtseinkönnen eines durchschnittlichen Mieters auszugehen ist (MietSlg. 38.207, 35.349 ua.). Verhält sich dagegen der Mieter so, wie man dies von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwarten kann, so wird dies keinesfalls eine Auflösung des Mietverhältnisses nach § 1118 ABGB rechtfertigen.

Sind an einem Bestandobjekt Arbeiten erforderlich, die technische oder handwerkliche Kenntnisse erfordern, so wird sich ein durchschnittlich vertrauenswürdiger Mieter zur Durchführung dieser Arbeiten eines entsprechenden Fachmannes bedienen. Ihm kann daher nicht vorgeworfen werden, daß dieser Fachmann ausnahmsweise die erforderlichen Kenntnisse oder die notwendige Aufmerksamkeit vermissen läßt. Dies führt zu dem Ergebnis, daß § 1313 a ABGB bei der Beurteilung eines behaupteten Auflösungsgrundes nach § 1118 ABGB nicht heranzuziehen ist. Für das Fehlverhalten eines vom Mieter zur Durchführung von Arbeiten herangezogenen Fachmannes wird der Mieter im Rahmen des § 1118 ABGB nur dann einzustehen haben, wenn er die Unfähigkeit oder die Fehlleistung des Fachmannes erkennen hätte müssen. Hiebei ist nämlich auch zu beachten, daß eine Konzession oder ein Diplom, das die Fähigkeiten zur Ausübung eines bestimmten Berufes bescheinigt, ein derart starkes Indiz für das Vorhandensein dieser Fähigkeiten ist, daß nur in Ausnahmsfällen ein Verdacht in Richtung des Gegenteiles erwartet werden kann.

Es war daher dem Rekurs ein Erfolg zu versagen.

Der Vorbehalt der Kosten des Rekursverfahrens beruht auf § 52 ZPO sowie auf der Erwägung, daß es zur weiteren Klärung der Rechtslage beigetragen hat.