Spruch:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit S 16.617,15 (darin S 1.510,65 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen vierzehn Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die klagende Kommanditgesellschaft betreibt im Haus Wiedner Hauptstraße 95 in Wien in gemieteten Geschäftsräumen das Apothekengewerbe. Sie trat im Jahr 1985 an die beklagte Brauerei-Aktiengesellschaft, die Hauptmieterin eines rund 117 m2 großen Gastwirtschaftslokals war und das gastgewerbliche Unternehmen immer an Wirte verpachtet hatte, mit dem Ansinnen heran, ihr den an die Apothekenräume angrenzenden Bestandgegenstand zur Ausweitung der Apotheke zu überlassen. Die beklagte Partei verzichtete schließlich gegen Bezahlung von S 1,000.000,- zuzüglich 20 % Umsatzsteuer auf ihre Hauptmietrechte an den Geschäftsräumlichkeiten zugunsten der klagenden Gesellschaft und besorgte für sich ein Ersatzlokal in 1010 Wien, An der Hülben 1.
Am 10. September 1985 erhob die klagende Partei die Klage mit dem Begehren auf Rückzahlung von S 800.000,-, weil es sich dabei um eine verbotene Ablöse gehandelt habe. Sie habe am 22. Juli 1985 den vereinbarten Betrag von S 1,200.000,- der beklagten Partei bezahlt, weil diese erklärte, sie benötige das Geld zur Beschaffung eines Ersatzlokals. Die klagende Partei habe der beklagten Partei für die Aufgabe ihrer Hauptmietrechte die Leistung erbringen müssen, weil eine räumliche Ausdehnung der Apotheke unbedingt notwendig gewesen sei. Für die Beschaffung eines Ersatzlokals seien aber höchstens S 400.000,- erforderlich gewesen.
Die beklagte Partei beantragte, das Klagebegehren abzuweisen. Es gehöre zu ihrer Vertriebspolitik als Brauerei, Absatzstätten wie Gasthäuser und Restaurants zu erwerben und zu verpachten. Sie habe sich entschlossen, ihre Mietrechte an der Geschäftsräumlichkeit im Haus Wiedner Hauptstraße 95, zugunsten der klagenden Partei aufzugeben, als diese für die Beschaffung eines Ersatzlokals S 1,000.000,- zuzüglich Umsatzsteuer bot. Ihr Vermögen sei dadurch nicht unzulässig vermehrt worden, weil sie für die Übersiedlung und Ersatzbeschaffung mehr aufgewendet habe als den von der klagenden Partei empfangenen Betrag. Die Vereinbarung über diesen Aufwandersatz sei zulässig zustande gekommen.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Es ging im wesentlichen von den folgenden Feststellungen aus:
Im Feber 1985 vereinbarte die beklagte Partei mit Wolfgang L***, daß ihm nach Aufkündigung des Pachtverhältnisses mit dem letzten Pächter, der die Schlüssel des Lokals schon zurückgestellt hatte, die Gaststätte verpachtet und ihm ein Baukostenzuschuß für die notwendige Renovierung gewährt werde. Der neue Pächter beauftragte Architekten mit der Planung der Adaptierung, die bis zum Mai 1985 die Umbaupläne fertiggestellt hatten.
Da eine Visitation der von der klagenden Kommanditgesellschaft betriebenen Apotheke ergab, daß die Apothekenräume zu klein waren und das Nachtdienstzimmer nicht von der Apotheke aus erreichbar war, wollte die klagende Partei das von der beklagten Partei gemietete angrenzende Gaststättenlokal zur Erweiterung der Apotheke bekommen. Der Kommanditist Eduard H*** wandte sich Ende Mai 1985 an die beklagte Partei und bot für die Aufgabe der Mietrechte S 400.000,-
bis S 500.000,-. Die beklagte Partei lehnte diesen und den Vorschlag, um S 11,000.000,- eine Liegenschaft mit einem Gasthaus zu kaufen, ab. Sie bekomme zu dem gebotenen Betrag kein gleichwertiges Ersatzlokal. Nach weiteren Verhandlungen kam es im Juni 1985 zu der Einigung, daß die beklagte Partei ihre Hauptmietrechte an dem Gastlokal aufgebe und ihr die klagende Partei, die diese Räume unter allen Umständen zur Erweiterung ihrer Apotheke zumieten wollte, S 1,000.000,- zuzüglich 20 % Umsatzsteuer bezahle, damit die beklagte Partei für ihren Pächter ein gleichwertiges Ersatzlokal anmieten könne. Die beklagte Partei mietete am 18. Juli 1985 im Haus
An der Hülben 1 in 1010 Wien zuvor als Werkstätte benützte Geschäftsräume mit rund 174 m2 Nutzfläche und gab das Lokal Wolfgang L*** am 31. Juli 1985 in Unterbestand, damit er dort einen gastronomischen Betrieb einrichte und führe, dessen Schwerpunkt auf dem Bierverkauf liegen solle. Die Vollkosten für die Inneneinrichtung sollte der Untermieter tragen, die beklagte Partei sagte die Übernahme einer Bürgschaft bis zu 1,800.000,- zu. An den Vormieter des Ersatzlokals hat die beklagte Partei die geforderte Ablöse von S 660.000,- bezahlt.
Die Verhandlungen der beklagten Partei mit ihrem Bestandnehmer Wolfgang L*** über die von ihm geforderte Entschädigung für die Aufgabe des Pachtverhältnisses an der Gaststätte im Haus Wiedner Hauptstraße 95 sind noch nicht abgeschlossen. Die beklagte Partei übertrug ihm bisher zur Abfindung Einrichtungsgegenstände im Wert von S 1,500.000,- in sein Eigentum und Übernahm auch die Haftung für den von Wolfgang L*** in Anspruch genommenen Bankkredit als Bürge und Zahler bis zu S 1,400.000,-. Sie mußte dem Bestandnehmer einen Zinsnachlaß für den neuen Standort von rund S 80.000,-
gewähren. Das Ersatzlokal ist nicht höherwertig. Die Umbauarbeiten im aufgegebenen Gastlokal hätten um S 636.000,- weniger gekostet und wären um einen bis eineinhalb Monate rascher fertiggestellt worden. Die Planungskosten für das Ersatzlokal waren um S 40.000,- höher, dem Hauptmietzins im aufgegebenen Lokal von monatlich rund S 3.300,-
steht ein Hauptmietzins von S 10.000,- im Monat gegenüber. Die beklagte Partei hatte für die Beschaffung des Ersatzlokals außer dem Ablösebetrag von S 660.000,- noch S 30.000,- Vermittlungsprovision und S 13.800,- Vertragserrichtungskosten aufzuwenden. Am 22. Juli 1985 ließ die klagende Partei mit dem geforderten Verwendungszweck "Investitionsablöse inkl. 20 % USt" den für die Beschaffung des Ersatzlokals vereinbarten Betrag von S 1,200.000,-
an die beklagte Partei überweisen, die am selben Tag eine schriftliche Erklärung über den Verzicht auf ihre Hauptmietrechte an den Geschäftsräumlichkeiten im Haus Wiedner Hauptstraße 95 ausfertigte, worauf der Hausverwalter gleichfalls noch am 22. Juli 1985 diese Räume der klagenden Partei zum Betrieb der Apotheke um den wertgesicherten Hauptmietzins von S 10.000,-
vermietete. Nach der Übernahme der Schlüssel zum Bestandgegenstand war auf Seiten der klagenden Partei erstmals an die Rückforderung der für die Ersatzbeschaffung geleisteten Zahlung gedacht worden. Das Erstgericht beurteilte diesen Sachverhalt rechtlich dahin, daß die beklagte Partei S 1,000.000,- Ablöse und S 200.000,-
Umsatzsteuer für die Beschaffung des Ersatzlokals empfangen, dafür aber nur netto S 550.000,- Ablöse an den Vormieter und S 11.500,-
Hausverwalterhonorar (jeweils ohne Umsatzsteuer) sowie S 30.000,- an Vermittlungsprovision aufgewendet und sich S 300.000,- an Baukostenzuschuß für die Renovierung des Lokals in der Wiedner Hauptstraße erspart habe. Sie könne daher als zulässige Ablöse für die Ersatzbeschaffung nur S 291.500,- und nicht S 1,200.000,-
behalten. Die interne Abgeltung zwischen der beklagten Partei und ihrem Pächter für die Zustimmung zum Wechsel des Standortes könne nicht in die Beurteilung nach § 27 MRG einbezogen werden, weil die Ablöse nicht dafür, sondern nur für die Ersatzbeschaffung vereinbart wurde.
Das Berufungsgericht änderte dieses Urteil über Berufung der beklagten Partei in die Abweisung des Rückzahlungsbegehrens ab. Es übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes bis auf die nicht rechtserhebliche Annahme, daß Wolfgang L*** neben dem Pachtzins von S 10.000,- nicht auch noch den Mietzins für das Lokal in der Wiedner Hauptstraße zu bezahlen gehabt hätte.
Die rechtliche Beurteilung durch das Gericht zweiter Instanz läßt sich dahin zusammenfassen, daß der Tausch von Bestandräumen durch die Vorschriften über verbotene Ablösevereinbarungen nicht verhindert werden sollte und die Kosten der Beschaffung und der Anpassung der Ausstattung an den abgegebenen Mietgegenstand zulässig vom Nachmieter übernommen werden könnten. Es mache keinen Unterschied, ob der Nachmieter den Ersatzgegenstand beschaffe und adaptiere oder der Vormieter den entsprechenden Aufwand durch eine Geldzahlung abgegolten erhalte. Der weichende Mieter dürfe nur aus der Aufgabe des Mietgegenstandes nicht ungerechtfertigt einen Gewinn oder Vorteil ziehen. Wenn es nicht zu einer erkennbaren Vermehrung des Vermögens des weichenden Mieters komme, seien die angemessenen Kosten der Beschaffung eines Ersatzmietgegenstandes und auch eine tatsächlich bezahlte Ablöse an einen dortigen Vormieter als adäquate Leistung anerkannt, die weder nach § 17 MG noch nach § 27 MRG verboten sei.
Die Ablösezahlung der klagenden Partei an die beklagte Partei für die Erlangung eines Ersatzmietobjektes stehe der gleichwertigen Gegenleistung gegenüber, bei der die Bruttosumme von S 660.000,-, die Vermittlungsprovision von S 30.000,-, die Vertragserrichtungskosten von S 13.800,-, der Zinsnachlaß von S 83.727,78, aber auch der Mehraufwand für die Umbau- und Planungskosten von S 676.000,-, insgesamt daher Aufwendungen von S 1,463.527,78 mit dem Ablösebetrag von S 1,200.000,- zu vergleichen seien. Da nämlich die höheren Umbaukosten im Ersatzlokal S 636.000,-
und S 40.000,- ergaben, die dem Pächter des aufgegebenen Bestandgegenstandes durch Übereignung von Einrichtungsgegenständen im Wert von S 1,500.000,- abgegolten wurden, sei dieser Aufwand der beklagten Brauerei-Aktiengesellschaft zumindest mit den Mehrkosten der Adaptierung dem Aufwand für die Erlangung eines entsprechenden Ersatzlokals zuzurechnen. Es sei dann aber zu keiner Vermögensvermehrung gekommen, die einen Rückforderungsanspruch rechtfertigen könnte.
Die klagende Partei strebt mit ihrer Revision wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung die Abänderung und die Wiederherstellung des stattgebenden Urteiles des Erstgerichtes an. Hilfsweise fügt sie einen Aufhebungsantrag an.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist nicht berechtigt.
Nach § 27 Abs 1 MRG sind Vereinbarungen ungültig und verboten, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt, diesem etwas zu leisten hat. Unter dieses Verbot fällt nicht die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten. Was entgegen dieser Bestimmung geleistet wird, kann nach Abs 3 zurückgefordert werden. Lehre und Rechtsprechung sind sich darin einig, daß im Verhältnis zum scheidenden Mieter wie schon zuvor nach der im wesentlichen gleichen Rechtslage nach § 17 Abs 1 lit a MG (Würth in Korinek-Krejci, HBzMRG, 387 vom § 27 Abs 1 MRG nach dem Zweck der Regelung nur solche Ablösezahlungen erfaßt werden, die zu einer unzulässigen Vermögensvermehrung des weichenden Mieters führen, nicht aber der Ersatz der angemessenen Kosten für die Erlangung eines Ersatzobjektes (Würth in Rummel, ABGB, Rz 6 zu § 27 MRG; SZ 16/25; EvBl 1969/120; MietSlg 33.304; MietSlg 37.389 ua). Die Rechtsprechung hat die vom scheidenden Mieter zur Beschaffung eines entsprechenden Ersatzmietobjektes aufgewendeten angemessenen Kosten selbst dann den zulässig ersetzbaren "Übersiedlungskosten" gleichgestellt, wenn der Aufwand des abtretenden Mieters für das neue Geschäftslokal etwa selbst eine unzulässige Ablöse wäre, soferne er diesen Aufwand nur tatsächlich tätigen mußte, um für das aufgegebene Mietobjekt einen entsprechenden Ersatz zu erlangen (MietSlg 33.304 ua). Nur Zahlungen, die zu einer unbilligen Vermögensvermehrung des Vormieters führen und diesen ohne Gegenleistung oder ohne eine gleich bedeutende Belastung bereichern, sind nach § 27 Abs 1 MRG verpönt und nach § 27 Abs 3 MRG rückforderbar.
Von einer solchen unzulässigen Vermögensverschiebung, der durch die Verbotsvorschrift des § 27 Abs 1 MRG vorgebeugt werden soll, kann aber bei dem hier zu beurteilenden Sachverhalt keine Rede sein. Die beklagte Partei, die Hauptmietrechte an dem Gaststättenlokal in Wien, Wiedner Hauptstraße 95, besaß und mit einem neuen Pächter über die Verpachtung des Lokals nach einer vom Pächter unter Gewährung eines Zuschusses von S 300.000,- zu finanzierenden Ausgestaltung der Geschäftsräumlichkeiten zum Betrieb des Gast- und Schankgewerbes übereingekommen war, verstand sich zu der von der klagenden Partei angestrebten Aufgabe ihrer Mietrechte nur gegen Ersatz der Kosten der Erlangung eines zur Zuhaltung ihrer vertraglichen Bindungen mit dem neuen Pächter erforderlichen Beschaffung eines etwa entsprechenden Ersatzgeschäftslokals, die mit S 1,000.000,-
(zuzüglich 20 % Umsatzsteuer) veranschlagt und nach Verhandlungen zwischen den Streitteilen mit diesem Betrag ausgehandelt wurden. Es war die klagende Partei, die sich veranlaßt sah, unter allen Umständen die an ihre Apotheke angrenzenden Räume zuzumieten, um ihren Betrieb auszubauen und allfälligen Schwierigkeiten und Beanstandungen zu entgehen. Entgegen ihrer Ansicht ist im Sinne der ständigen Rechtsprechung, von der abzugehen gerade dieser Fall keinen Anlaß bietet, in Übereinstimmung mit der Meinung beider Vorinstanzen die tatsächliche Zahlung an den Vormieter des Ersatzlokals zur Erlangung der Mietrechte ebenso in Anschlag zu bringen wie die Provision und die Vertragskosten; aber auch, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannte, der beträchtliche Mehraufwand an Adaptierungskosten im Ersatzlokal, der dem Unterbestandnehmer jedenfalls abzugelten war und durch Übertragung des Eigentums an Inventar im Wert von S 1,500.000,- tatsächlich abgegolten wurde. Schließlich ist auch der Mietzinsausfall durch die mit der Ersatzbeschaffung verbundene Verzögerung der Umbauarbeiten und der dadurch aufgeschobenen Eröffnung des Gastgewerbebetriebes im Ersatzobjekt als das Vermögen der beklagten Partei mindernd der durch die Zahlung der klagenden Partei von S 1,000.000,-
(S 200.000,- sind als Umsatzsteuer geleistet worden) eingetretenen Vermögensvermehrung gegenüberzustellen. Den Rechtsausführungen des Berufungsgerichtes, wonach der Mehraufwand der Instandsetzungsarbeiten für das nach allen in Betracht kommenden Umständen nicht höherwertige Ersatzlokal von S 676.000,- als anzuerkennender Aufwand für die Ersatzbeschaffung der Ablösezahlung, dem Provisionsaufwand und den Vertragserrichtungskosten zuzuzählen ist, ohne daß eine Ersparnis von S 300.000,- eintrat (weil die beklagte Partei dem Pächter weit übersteigende Werte zuzuwenden hatte, damit dieser der allein im Interesse und auf Andringen der klagenden Kommanditgesellschaft erfolgten Auswechslung des Bestandobjektes zustimmte und sich bereit fand, das andere Lokal in Unterbestand zu nehmen), liegt kein Rechtsirrtum zugrunde. Selbst wenn der Zinsnachlaß außer Betracht bliebe, den die beklagte Partei ihrem Bestandnehmer gewährte, steht dem Empfang von S 1,000.000,-
(und der Umsatzsteuer von S 200.000,-) eine Vermögensbelastung gegenüber, die durch den Tausch des Objektes in der Form des Verzichtes auf die Hauptmietrechte zugunsten der klagenden Partei und die Beschaffung und Adaptierung eines entsprechenden Ersatzmietobjektes zur Befriedigung der berechtigten Ansprüche des neuen Pächters eintrat und den von der klagenden Partei geleisteten Betrag überstieg. Es liegt daher eine zulässige und nicht nach § 27 Abs 1 MRG verbotene Vereinbarung über den Ersatz des durch Aufgabe der Hauptmietrechte unter Beschaffung eines entsprechenden anderen Mietgegenstandes tatsächlich verursachten Aufwands vor. Mangels einer Vermögensvermehrung (Bereicherung) der beklagten Partei besteht kein Anspruch auf Rückzahlung der den getroffenen wirksamen Vereinbarungen zufolge geleisteten Zahlung. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.
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