OGH 6Ob614/85

Spruch:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit S 3.397,35 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten S 308,85 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen bei Exekution zu bezahlen.

Text

Entscheidungsgründe:

Mit Vertrag vom 2. Juni 1971 vermietete die E*** Realitätenverwertungsgesellschaft mbH der beklagten Partei das Geschäftslokal Nr 6 in dem von der Vermieterin in Wien-Floridsdorf in der Großfeldsiedlung, Kürschnergasse Nr 9, errichteten Einkaufszentrum. Die Vermieterin verwaltete damals auch die von ihr erbauten Objekte. Erst mit Beschluß der Generalversammlung vom 18. Dezember 1975 wurden ihre Firma in E*** Realitätengesellschaft mbH und der Gegenstand ihres Unternehmens in Erwerb und Errichtung von Liegenschaften und deren Verwertung durch Vermietung und Verpachtung geändert. Die Verwaltung der Mietobjekte übernahm seitdem die E*** Bau-, Immobilienmakler- und Werbegesellschaft mbH. Am Stammkapital der E*** Realitätengesellschaft mbH - der klagenden Partei - sind die A*** B***- und V*** mbH zu zwei

Drittel und die "K***"-Terrain- und Bau-Aktiengesellschaft zu einem Drittel beteiligt.

Eigentümerin der Liegenschaft, auf dem sich das Mietobjekt befindet, ist die Stadt Wien. Mit Vertrag vom 23. April 1976 erwarb die klagende Partei von der Grundeigentümerin an dieser Liegenschaft ein Baurecht, wurde aber gleichzeitig verpflichtet, ein Einkaufszentrum zu errichten und es in gutem Zustand zu erhalten. Der hiefür zu entrichtende Baurechtszins betrug im Jahre 1983 etwa S 240.000. Die Mittel zur Errichtung des Einkaufszentrums brachte die klagende Partei zu 80 % aus einem Kredit der Zentralsparkasse der Gemeinde Wien und zu 20 % aus Eigenmitteln (Gewinne und Stammkapital) auf. Der Kredit war in üblicher Höhe zu verzinsen; Wohnbauförderungsmittel und Zinsstützungen der öffentlichen Hand wurden nicht in Anspruch genommen.

Die E*** Bau-, Immobilienmakler- und Werbegesellschaft mbH, die Verwalterin der Mietobjekte, bot der beklagten Partei mit Schreiben vom 4. Juni 1982 ein bis 31. Dezember 1984 befristetes Hauptmietverhältnis an, befristete ihre Bindung mit sechs Monaten ab Zugang dieses Schreibens und schloß als Beilage einen Vertragsnachtrag an, der von der beklagten Partei für den Fall der Annahme zu fertigen war. Diesem Nachtrag zufolge sollte § 3 Abs. 1 des Mietvertrages vom 2. Juni 1971 nachstehende Fassung erhalten:

"1; Das Mietverhältnis ist auf bestimmte Zeit abgeschlossen und endet am 31. Dezember 1984, ohne daß es einer Aufkündigung seitens einer der Vertragsparteien bedarf.

2; Die mit dieser Ergänzung verbundenen Kosten, Gebühren und Abgaben, insbesondere die Rechtsgebühr trägt der Mieter". Dieses Schreiben langte am 21. Juni 1982 am Sitz der beklagten Partei (Landstraßer Hauptstraße 19, 1030 Wien) ein. Von den Gesellschaftern der beklagten Partei - sie ist eine Kommanditgesellschaft - war Heinrich K*** bereits verstorben, während sich Rudolf G*** damals in seinem Landhaus in Langenlebarn und Pelagie S*** in Italien aufhielten. Damals besorgte der Ehegatte der letzteren, wie auch sonst, die wichtigsten Geschäfte der Gesellschaft; er besaß allerdings keine Postvollmacht. Der Postbote wollte das Schreiben einer in den Geschäftsräumen anwesenden Angestellten der beklagten Partei ausfolgen, doch verweigerte diese die Unterfertigung des Übernahmsscheines. Deshalb behob Pelagie S*** die Sendung erst am 19. Juli 1982 beim Postamt. Das Anbot der Liegenschaftsverwalterin hat die beklagte Partei nicht angenommen.

Im § 3 des Mietvertrages vom 2. Juni 1971 war das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit begründet worden. Nach § 16 Abs. 2 des Vertrages trug der Mieter "alle mit der Vergebührung dieses Vertrages verbundenen Kosten."

Die klagende Partei kündigte der beklagten Partei das Geschäftslokal mit der Begründung auf, sie habe das Mietobjekt ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel nach dem 31. Dezember 1967 errichtet; sie habe der beklagten Partei mit Schreiben vom 4. Juni 1982 gemäß § 49 Abs. 2 MRG einen bis 31. Dezember 1984 befristeten Mietvertrag angeboten. Die beklagte Partei habe aber das Angebot nicht angenommen, sodaß die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG nicht anzuwenden seien. Im übrigen lägen auch wichtige Gründe für die Aufkündigung im Sinne dieser Gesetzesstelle vor, weil die beklagte Partei den Mietgegenstand zum Teil dritten Personen ohne Zustimmung der klagenden Partei überlassen habe. Die beklagte Partei bestritt in ihren Einwendungen die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 MRG, weil die klagende Partei die Baukosten zum Teil aus ihrem von der Wiener Gemeindeholding zur Verfügung gestellten Stammkapital bestritten und außerdem einen unangemessen niedrigen Baurechtszins zu entrichten habe. Öffentliche Mittel im Sinne dieser Gesetzesstelle seien aber nicht nur Wohnbauförderungsmittel. Überdies sei das Schreiben der klagenden Partei vom 4. Juni 1982 erst am 27. Juli 1982 und demnach erst nach der im § 49 Abs. 2 MRG vorgesehenen Frist zugegangen. Der geltend gemachte Kündigungsgrund läge im übrigen nicht vor. Das Erstgericht erkannte die Aufkündigung für rechtswirksam und verurteilte die beklagte Partei zur Übergabe des gemieteten Geschäftslokales. Es vertrat in rechtlicher Hinsicht die Auffassung, daß der Mietgegenstand gemäß § 49 Abs. 2 letzter Satz MRG den Kündigungsbeschränkungen des § 30 dieses Gesetzes nicht unterliege. Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil, sprach aus, daß der Wert des Streitgegenstandes zwar S 60.000, nicht aber S 300.000 übersteige, und ließ die Revision zu.

Es stellte ergänzend fest, daß der Gegenstand des Unternehmens der klagenden Partei zufolge Beschlusses der Generalversammlung vom 20. Dezember 1983 der Erwerb von Liegenschaften die Errichtung von Gebäuden auf diesen sowie deren Verwertung durch Vermietung und Verpachtung sei. In rechtlicher Hinsicht führte das Berufungsgericht aus, die im Vertragsnachtrag vorgesehene Klausel, daß der Mieter die mit dieser Ergänzung verbundenen Kosten, Gebühren und Abgaben, insbesondere die Rechtsgebühr zu tragen habe, bedeute keine inhaltliche Änderung des Vertrages, die dem Angebot der klagenden Partei die Rechtsfolge nach § 49 Abs. 2 letzter Satz MRG nehmen könnte; nach dem Inhalt der Änderungsvereinbarung habe für die beklagte Partei erkennbar sein müssen, daß ihr damit keine Kosten hätten aufgebürdet werden sollen, die nicht schon im alten Vertrag ihre Entsprechung gefunden hätten. In der Verpflichtung, die Gebühren der Vertragsergänzung zu tragen, sei der Mieter aber nicht beschwert, wenn er schon die Gebühren des bestehenden Vertrages zu tragen gehabt habe. Daß der beklagten Partei mit der Annahme des Anbotes darüber hinaus weitere Auslagen angelastet werden sollten, könne dem Text des Vertragsnachtragsentwurfes auch unter Mitberücksichtigung des Anbotsschreibens nicht entnommen werden. Im übrigen handle es sich bei der Bestimmung des § 49 Abs. 2 MRG schon nach der Textrubrik um eine Übergangsregelung, die darauf Bedacht nehme, daß Objekte, die gemäß § 1 Abs. 2 Z 1 in Verbindung mit Abs. 3 Z 1 MG dem Kündigungsschutz des Mietengesetzes nicht unterworfen gewesen seien, von dem Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes umfaßt seien. Daraus folge, daß der Begriff der Zuhilfenahme öffentlicher Mittel im § 49 Abs. 2 MRG mit jenem des § 1 Abs. 3 Z 1 MG identisch sei. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes sei der Begriff "öffentliche Mittel" im Sinne des § 1 Abs. 3 Z 1 MG dahin auszulegen, daß in deren Zuhilfenahme lediglich die Finanzierung aus Geldmitteln, die kraft gesetzlicher Anordnung der Neuschaffung oder Wiedergewinnung von Wohnräumen gewidmet seien, zu erblicken sei; darunter könnten daher nur Wohnbauförderungsmittel verstanden werden. Daß dazu nicht auch vertraglich gewidmete Mittel von Gebietskörperschaften zu rechnen seien, ergebe sich aus der Überlegung, daß nicht jede in Wahrnehmung der Privatwirtschaftsverwaltung ausgeübte Bautätigkeit von Gebietskörperschaften in Bezug auf kündigungsschutzrechtliche Folgen dem öffentlich geförderten Wohnbau gleichgestellt werden könne.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision der beklagten Partei ist nicht berechtigt. Das Berufungsgericht hat das Rechtsmittel an den Obersten Gerichtshof für zulässig erklärt, weil die Entscheidung von der Lösung einer Rechtsfrage des materiellen Rechtes - und zwar der Frage, ob die Belastung des Mieters mit der Verpflichtung zur Übernahme der Kosten der Vergebührung der Vertragsänderung einem Anbot nach § 49 Abs. 2 MRG seine Wirksamkeit in Ansehung der Rechtsfolgen dieser Bestimmung nehmen - abhänge, zu welcher eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle; das tifft, wohl auch deshalb, weil es sich bei dieser Vorschrift um Übergangsrecht handelt, zu.

Die beklagte Partei bekämpft die Rechtsansicht des Berufungsgerichtes auch in diesem Punkt und führt - allerdings aktenwidrig (vgl. AS 96 f) - hiezu aus, das Gericht zweiter Instanz habe selbst darauf hingewiesen, daß die vom Mieter im Vertrag übernommene Verpflichtung zur Tragung der Rechtsgebühr nicht ohne weiteres den Schluß rechtfertige, der Mieter habe nun auch die mit der Vertragsänderung verbundenen Gebühren und Abgaben zu tragen. Das Berufungsgericht hat vielmehr unter Berufung auf Würth-Zingher, MRG 2 , 222, die Ansicht vertreten, daß der Mieter in einem solchen Fall dann nicht beschwert erscheine, wenn er auch die Gebühren des bestehenden Hauptmietvertrages zu tragen gehabt habe. Der Oberste Gerichtshof pflichtet der Ansicht Würth-Zinghers (dieser folgend Derbolav in Korinek-Krejci, HBzMRG, 457, und Würth in Rummel, ABGB, Rdz 3 zu § 49 MRG) bei, daß mit der Annahme eines Anbotes im Sinne des § 49 Abs. 2 MRG nicht etwa ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, sondern der bestehende Vertrag in Ansehung der Bestandzeit einer Novation unterworfen wird. Jene Bestandgegenstände, auf die sich diese Übergangsbestimmung bezieht, waren gemäß § 1 Abs. 2 Z 1 in Verbindung mit Abs. 3 Z 1 MG nicht einmal dem Kündigungsschutz unterworfen, sind aber nun von den Kündigungsbeschränkungen des Mietrechtsgesetzes (§ 1 Abs. 4 Z 1) betroffen; da andererseits auch vor Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes abgeschlossene Zeitmietverträge über solche Objekte von beliebiger Dauer gemäß § 29 Abs. 1 Z 3 lit a MRG durch Zeitablauf aufgelöst wurden bzw werden, sollte durch die Übergangsbestimmung die sich daraus ergebende Unbilligkeit beseitigt werden, daß im Ergebnis nur die unbefristeten Verträge vom Kündigungsschutz getroffen werden, obgleich der Vermieter auch in diesen Fällen im Vertrauen auf die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende Rechtslage davon ausgehen durfte, der Mietvertrag könnte ohne Bedachtnahme auf gesetzliche Kündigungsbeschränkungen beendet werden. Diesem Zweck der Übergangsbestimmung zufolge darf das Anbot keine - den Mieter beschwerdenden - inhaltlichen Änderungen gegenüber dem bestehenden Hauptmietvertrag aufweisen, hätte es der Vermieter doch sonst jederzeit in der Hand gehabt, durch ein dem Mieter unzumutbares Anbot die in der sonst den Vermieter begünstigenden Übergangsregelung enthaltene Schutzbestimmung zugunsten des Mieters - nämlich die Mindestdauer bis 31. Dezember 1984 - zu unterlaufen. Daraus folgt aber, daß der bestehende Vertrag durch die Annahme rines dem § 49 Abs. 2 MRG entsprechenden Anbotes bloß soweit umgeändert wurde, als die unbestimmte in eine befristete Bestanddauer umgewandelt wurde.

Daß der Hauptmieter im Falle einer solchen gesetzlich zulässigen Vertragsänderung (Novation, da davon die Bestandzeit betroffen wird), der er sich nur durch die Unterlassung der Annahme des Anbotes und die damit verbundene Fortsetzung des vom gesetzlichen Kündigungsschutz ausgenommenen Bestandverhältnisses entziehen konnte, auch für anfallende Gebühren aufzukommen hat, sofern er die Gebühren des bestehenden Hauptmietvertrages zu tragen hatte, ergibt sich schon aus dem Vergleich mit dem Ergebnis einer ergänzenden Vertragsauslegung. Enthielte nämlich das Anbot keine Bestimmung über die Tragung der neuerlich anfallenden Gebühren, müßte unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zweckes erwogen werden, welche Lösung redliche und vernünftige Parteien vereinbart hätten (SZ 57/71 u.v.a.). Hatte der Mieter schon bisher die Vertragsgebühren zu tragen, so muß angenommen werden, daß die Parteien auch für den Fall der Vertragsänderung eine entsprechende Vereinbarung getroffen hätten, wenn sie bei Vereinbarung der Vertragsänderung daran gedacht hätten. Umso mehr muß dies dann gelten, wenn das vom Mieter inhaltlich nicht zu beeinflussende Anbot eine solche Regelung vorsieht. War der Mieter schon bisher zur Tragung der Gebühren verpflichtet, so hat er auch die mit einer durch Änderung der Rechtslage notwendig gewordenen Vertragsänderung verbundenen Gebühren zu tragen. Die beklagte Partei wendet sich aber nicht bloß gegen die berufungsgerichtliche Lösung dieser Rechtsfrage, derentwegen die Revision zugelassen wurde; sie bekämpft vor allem die Auffassung der Vorinstanzen, daß die im Angebot enthaltene Klausel, die mit dieser Ergänzung verbundenen Kosten, Gebühren und Abgaben, insbesondere die Rechtsgebühr, trage der Mieter, keine inhaltliche Veränderung des Vertrages bewirke, die über die Befristung der Bestandsdauer hinausgehe. Nach wie vor steht die beklagte Partei auf dem Standpunkt, daß ihr mit der begehrten Abänderung Kosten aufgebürdet werden sollten, die sie selbst nach dem ursprünglichen Vertragsinhalt nicht zu tragen gehabt hätte. Sie habe das Anbot deshalb zu Recht ausgeschlagen.

Ob mit der Annahme des Anbotes eine solche inhaltliche Abänderung verbunden gewesen wäre, kann nur durch einen im Wege der Vertragsauslegung anzustellenden Vergleich der Gebührentragungsklausel im § 16 Abs. 2 des Mietvertrages vom 2. Juni 1971 mit jener im Anbot ermittelt werden, der auch auf den Inhalt des Begleitschreibens (Beilage 2) entsprechend Bedacht zu nehmen hat. Dem Ergebnis eines Vergleiches solcher individueller Vertragsklauseln zur Feststellung ihrer inhaltlichen Deckung könnte nur dann eine über den konkreten Einzelfall hinausreichende erhebliche Bedeutung im Sinne des § 502 Abs. 4 Z 1 ZPO zukommen, wenn die berufungsgerichtliche Auslegung bestehenden Auslegungsregeln widerspräche, unlogisch oder mit den Sprachregeln unvereinbar wäre. Wird - wie geboten - auch auf den Inhalt des Schreibens und überhaupt auf die Begleitumstände Bedacht genommen, so fällt jedenfalls auf, daß der "Vertragsnachtrag" weder von einem Rechtsanwalt verfaßt wurde noch daß die klagende Partei solche Kosten in Rechnung zu stellen gedachte. Der Auffassung des Gerichtes zweiter Instanz, der beklagten Partei sei somit erkennbar gewesen, daß ihr durch die im Wortlaut veränderte Klausel im Nachtrag keine Kosten aufgebürdet werden sollten, die nicht schon im alten Vertrag ihre Entsprechung gefunden hätten, fällt demnach ein derartiger Vorwurf nicht zur Last. Mit den Ausführungen dieser Auslegungsfrage releviert die beklagte Partei somit keine erhebliche Rechtsfrage. Da gemäß § 503 Abs. 2 ZPO die Revision im Zulassungsbereich nur auf die unrichtige Lösung von erheblichen Rechtsfragen im Sinne des § 502 Abs. 4 Z 1 ZPO gestützt werden kann (vgl JBl 1985, 238 u.a.), kann die geltend gemachte Auslegungsfrage vom Obersten Gerichtshof auch im Rahmen einer zugelassenen Revision nicht geprüft werden. Mit ihren Ausführungen zum Begriff der "öffentlichen Mittel" zeigt die beklagte Partei dagegen insofern eine erhebliche Rechtsfrage des materiellen Rechtes auf, als sich die Rechtsprechung, soweit sie die Auslegung der Wendung "unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel" zum Gegenstand hat, unmittelbar nur auf § 1 Abs. 3 Z 1 MG bezieht (MietSlg. 32.265/22, 35.499), und deshalb zur Frage, ob diese Auslegung auch auf die wortgleiche Formulierung im § 49 Abs. 2 MRG (ebenso wie in den §§ 1 Abs. 4 Z 1 und 29 Abs. 1 Z 3 lit a MRG) auszudehnen sei, Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehlt. Es kann allerdings keinem Zweifel unterliegen, daß diese Auslegungskriterien auch auf die Bestimmung des § 49 Abs. 2 MRG anzuwenden sind, leitet sie doch die Ausnahmeregelung des § 1 Abs. 3 Z 1 MG in jene des § 29 Abs. 1 Z 3 lit a erster Fall MRG, die es dem Vermieter ermöglicht, durch den nicht beschränkten Abschluß befristeter Verträge dem sonst wirksamen Kündigungsschutz auszuweichen (Würth in Rummel, ABGB, Rdz. 3 zu § 49 MRG), über, sodaß ihre Auslegung im Sinne der bisherigen Spruchpraxis schon deshalb geboten erscheint (vgl auch Würth-Zingher, MRG 2 , S. 8 und Würth aaO Rdz 15 zu § 1 MRG und Rdz 3 zu § 49 MRG). Der auch in der Revision unternommene Versuch, mit Hilfe der Wortinterpretation zu anderen Ergebnissen als die Rechtsprechung zu gelangen, scheitert an der Erwägung, daß dem Wort "öffentlich" kein eindeutiger Begriffsinhalt zugeordnet werden kann. Vielmehr muß die Wendung unter Bedachtnahme auf den Willen des Gesetzgebers (vgl EB zu RV des MRÄG 500 Blg NR XI. GP) sowie den Bedeutungszusammenhang und den Regelungszweck (die Ankurbelung der Wohnbautätigkeit) ausgelegt werden; daß darnach unter "öffentlichen Mitteln" im Zusammenhang mit dem Mieterschutz nur jene Mittel, die von der öffentlichen Hand kraft gesetzlicher Anordnung zur Neuschaffung von Wohn- und Geschäftsräumen zur Verfügung gestellt werden (Wohnbauförderung), zu verstehen sind, ergibt sich aus der Erwägung, daß auf solche Art geschaffene Räume weder der Regelungszweck (der Lockerung der Mieterschutzbestimmungen zur Förderung der Wohnbautätigkeit) zutrifft, noch die Ausschaltung (zumindest) des Kündigungsschutzes gerechtfertigt wäre. Die Argumente der beklagten Partei können diese Überlegungen nicht entkräften.

Soweit die beklagte Partei behauptet, § 49 Abs. 2 MRG wäre bei Auslegung im Sinne der Spruchpraxis verfassungswidrig, weil er dann dem Gleichheitsgrundsatz zuwiderliefe, da es die Gebietskörperschaften in der Hand hätten, durch Einsatz ihrer Mittel willkürlich angestrebte Rechtsfolgen wie den Kündigungsschutz zu vermeiden, ist ihr zu erwidern, daß die Grundrechte im Bereich der Privatwirtschaftsverwaltung, zu der auch die Wohnbauförderung zählt (vgl Schragel-Loebenstein-Kaniak, AHG 2 , 109 ff), keine Rechtswirkungen entfalten. Lediglich soweit die Privatwirtschaftsverwaltung durch Selbstbindungsgesetze, aus welchen Dritten jedoch subjektive Rechte nicht erwachsen, gesetzlich gebunden wird, müssen diese den Grundrechten entsprechen (Walter-Mayer, Bundesverfassungsrecht 5 , 100, 397); auf das Wohnbauförderungsgesetz treffen die Ausführungen der beklagten Partei jedenfalls nicht zu. Im übrigen ist sie darauf hinzuweisen, daß die Verfassung es dem einfachen Gesetzgeber freistellt, eine Angelegenheit, zum Beispiel die staatliche Förderung, entweder dem Bereich hoheitlicher oder dem der privatwirtschaftlichen Vollziehung zuzuweisen (Walter-Mayer aaO 175).

Der Revision ist deshalb ein Erfolg zu versagen.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.