OGH 3Ob641/78

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, daß das Urteil des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die Kosten des Berufungsverfahrens von 1.307,33 S (darin enthalten 96,-- S Barauslagen und 89,73 S Umsatzsteuer) und die mit 1.311,75 S (darin enthalten 192,-- S Barauslagen und 82,95 S Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Der Kläger ist Mieter einer der beiden Wohnungen des dem Beklagten gehörigen Hauses *. Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger, den Beklagten schuldig zu erkennen, den Dachboden dieses Hauses zu öffnen und zu seinen Gunsten offen zu halten. Er brachte hiezu vor, daß er den zu seiner Wohnung gehörenden Dachboden seit vielen Jahren benützt habe. Nunmehr habe der Beklagte den Dachboden versperrt und weigere sich, wegen einer angeblichen Gefährdung des Klägers und dessen Gattin, den Dachboden wieder zu öffnen.

Der Beklagte beantragte die Abweisung der Klage, da dem Kläger ein Recht auf Benützung des Dachbodens nicht zustehe. Im Zuge des Verfahrens legte er ohne weiteres Prozeßvorbringen einen Bauauftrag der Magistratsabteilung 37 vor.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es stellte im wesentlichen folgendes fest:

Das ebenerdige Wohnhaus des Beklagten wurde im Jahre 1803 erbaut. Der ungefähr 25 m lange und etwa 5,5 m breite Dachboden ist für eine 1,80 m große Person infolge der Dachschräge nur in der Mitte auf eine Breite von 1,3 m aufrecht begehbar. Der Fußbodenbelag besteht aus ungebrannten Ziegeln, die an mehreren Stellen entfernt sind. Die Beleuchtung des Dachbodens erfolgt straßenseitig durch drei und hofseitig durch ein etwa 35 x 50 cm großes Fenster. Vom Erdgeschoß führt eine 64 cm breite geländerlose Holzstiege mit 13 Stufen zu einer nach oben aufklappbaren Falltüre auf den Dachboden. Im Hof befindet sich eine ungefähr 4,5 m lange und etwa 2,5 m hohe Waschküche mit Betonboden, die nur durch die Eingangstür Licht erhält. Die Breite der Waschküche beträgt auf eine Länge von 2,5 m – vom Eingang weg – 1,8 m und anschließend 3 m. In der linken hinteren Ecke befindet sich ein gemauerter Küchenherd, in der rechten hinteren Ecke ein Holzkasten mit Gegenständen der Gattin des Klägers. Eine Holztüre rechts vom Eingang in die Waschküche führt in ein Abteil zur Aufbewahrung von Kohlen. Der Kläger bezog seine nunmehrige Wohnung im Jahre 1948 auf Grund eines zwischen ihm und seiner Ehefrau einerseits, sowie dem Beklagten und dessen inzwischen verstorbener Ehegattin, der Tochter des Klägers, zustandegekommenen und von der MA 50 im Jahre 1950 genehmigten Wohnungstausches. Ein schriftlicher Mietvertrag wurde nicht geschlossen. Eigentümer der Liegenschaft waren zunächst die Eltern und von 1966 bis 1975 die Mutter des Beklagten. Seither ist der Beklagte Alleineigentümer des Hauses. Die Eltern des Beklagten hatten im Hause gewohnt. Die Dachbodenbenützung wurde nicht ausdrücklich vereinbart. Die Ehegattin des Klägers hatte ungefähr alle drei bis vier Wochen Wäsche gewaschen und diese bei Schönwetter im Hof und bei Schlechtwetter sowie im Winter auf dem Dachboden aufgehängt. Die Mutter des Beklagten war damit einverstanden, daß die Ehefrau des Klägers auf dem Dachboden zwei Stricke anbringt. Auf dem Dachboden befand sich Gerümpel des Klägers und der Voreigentümer. Nach ihrem Einzug hatte die Frau des Klägers die Wäsche in der Waschküche gewaschen. Vor ca. 8 Jahren erhielt sie eine Waschmaschine; seither verwendet sie die Waschküche als Abstellraum. Die Mutter des Beklagten hatte dagegen keine Einwände. Im Herbst 1976 versperrte der Beklagte den Dachboden, da ihm die Benützung der Stiege für den Kläger und dessen Gattin gefährlich erschien. Er schlug dem Kläger vor, sein Gerümpel aus der Waschküche zu entfernen und diese zum Aufhängen der Wäsche zu benützen.

Mit Bescheid vom 29. Juli 1977 erteilte die MA 37 dem Hauseigentümer gemäß § 129 Abs 2 und 4 der Bauordnung für Wien den Auftrag,

1.) die angefaulten Auflagerköpfe der Dippelbäume zu reinigen, mit einem Fäulnisschutzmittel zu imprägnieren und mit Schließeneisen an die gesunden Dippelbäume aufzuhängen, 2.) die Beschüttung des Dachbodens so zu reduzieren, daß eine Überlastung der Abschlußdecke hintangehalten wird, 3.) das Dachbodenpflaster instandzusetzen, 4.) die Falltüre zwischen Dachboden und Bodenaufgang zu erneuern, die Türe und den Rahmen asbest- und feuerhemmend zu verkleiden und 5.) die zum Dachboden führende Holzstiege zu erneuern und an der freien Stelle der Bodenstiege ein Geländer sowie einen Handlauf anzubringen. Für den Beginn dieser Arbeiten wurde dem Hauseigentümer eine Frist von fünf Monaten ab Rechtskraft des Bescheides gesetzt. Dieser Bescheid blieb unangefochten.

Außer Streit steht, daß keine schriftliche Hausordnung besteht.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, daß der Kläger auf Grund einer zwischen ihm und den Voreigentümern des Hauses zumindest schlüssig getroffenen Vereinbarung zur Benützung des Dachbodens berechtigt sei. Der Vermieter könne jedoch die Benützung der „gemeinschaftlichen Teile des Hauses“, zu denen auch der Dachboden gehöre, regeln, soweit die Bestandrechte des Mieters dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Die vom Beklagten als Ersatzobjekt zur Verfügung gestellte Waschküche sei dem Kläger nicht als Dauerersatz für den Dachbodenraum zuzumuten, weil sie wesentlich kleiner sei als der Dachboden und wegen der Lagerung von Kohle in einem Verschlag keinen geeigneten Wäschetrockenplatz darstelle. Die geländerlose Dachbodenstiege könne aber selbst von jüngeren Menschen nicht gefahrlos begangen werden. Bis zur Ausführung der von der Baubehörde aufgetragenen Arbeiten sei dem Kläger die vorübergehende Benützung der Waschküche für Wäschetrocknen zuzumuten. Die Frist für den Beginn der Arbeiten sei noch nicht abgelaufen, die Klage daher „derzeit“ abzuweisen.

Das Berufungsgericht gab der vom Kläger erhobenen Berufung Folge und änderte das erstgerichtliche Urteil im Sinne der Klagsstattgebung ab. Es hatte gegen die Beweiswürdigung des Erstgerichtes keine Bedenken, übernahm dessen Feststellungen und billigte auch die Ansicht des Erstgerichtes, daß – mangels einer Regelung der Dachbodenbenützung durch Mietvertrag oder Hausordnung – die tatsächliche Übung durch mehrere Jahre als stillschweigende Vereinbarung zu gelten habe. Der Mieter müsse sich keinerlei Einschränkungen seines Rechtes auf Dachbodenbenützung gefallen lassen, wenn es sich nicht um wirklich notwendige Maßnahmen des Hauseigentümers handle. Der Beklagte habe weder behauptet noch bewiesen, daß die Dachbodensperre eine solche Maßnahme darstelle. Die Gefährlichkeit der Benützung der Dachbodenstiege rechtfertige es nicht, den Dachboden einfach zu versperren, ohne die Behebung des gefährlichen Zustandes zu veranlassen. Die von der Baubehörde für die Durchführung der Arbeiten gewährte Frist sei auf das Privatrechtsverhältnis der Streitteile ohne Einfluß, da die Instandsetzungsfrist des Vermieters unabhängig von einem Auftrag der Baubehörde bestehe. Durch Verletzung von Vertragspflichten könne der Bestandgeber das Bestandrecht des Bestandnehmers nicht einseitig beschränken.

Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichtes wendet sich die Revision des Beklagten aus den Revisionsgründen der Aktenwidrigkeit und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag auf Wiederherstellung des Urteiles des Erstgerichtes.

Der Kläger beantragt, der Revision nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist berechtigt.

Zu Unrecht rügt die Revision als Aktenwidrigkeit, daß das Berufungsgericht ausgeführt habe, der Beklagte habe weder behauptet noch bewiesen, daß die Sperre des Dachbodens die einzige Möglichkeit gewesen sei, das Haus und dessen Bewohner vor Nachteilen zu bewahren. Nach dem Inhalt des Verhandlungsprotokolles vom 13. Oktober 1977 legte der Beklagtenvertreter Kopien des Befundes des Baumeisters H* vom 14. Juli 1977, Beilage 3, des Bescheides der MA 37 vom 29. Juli 1977, Beilage 4, und des Schreibens der MA 8 vom 4. Jänner 1977, Beilage 5, vor, ohne jene Tatsachen zu behaupten, die durch die Urkunden Beilagen 3 und 4 erwiesen werden sollten. Lediglich zum Schreiben Beilage 5 nannte der Beklagtenvertreter das Beweisthema, nämlich das Baujahr des Hauses des Beklagten. Urkunden sind Beweismittel; sie stellen kein Prozeßvorbringen dar und können dieses nicht ersetzen (vgl JBl 1965, 93). Die Annahme des Berufungsgerichtes, daß der Kläger die Notwendigkeit der Dachbodensperre nicht behauptet habe, ist somit nicht aktenwidrig.

Ob die Partei eine (behauptete) Tatsache bewiesen hat, ist eine Frage der Beweiswürdigung. Eine Aktenwidrigkeit iS des § 503 Z 3 ZPO läge nur dann vor, wenn das Berufungsgericht auf Grund eines bei der Darstellung der Beweisergebnisse unterlaufenen Irrtums zu dem (unrichtigen) Ergebnis gekommen wäre, daß der Beklagte die Notwendigkeit der Dachbodensperre nicht bewiesen habe.

Eine weitere Aktenwidrigkeit soll in der „Feststellung“ des Berufungsgerichtes gelegen sein, daß schon das Erstgericht die Unzulänglichkeit der dem Kläger als Ersatz für die entzogene Dachbodenbenützung angebotene Waschküche zutreffend dargelegt habe. Denn das Erstgericht habe lediglich ausgesprochen, daß der Ersatzraum keine Dauerlösung darstelle. Der Revisionswerber übersieht, daß mit dem Revisionsgrund nach § 503 Z 3 ZPO nur – entscheidungswesentliche – Tatsachenfeststellungen bekämpft werden können und daß es eine Frage der rechtlichen Beurteilung ist, ob die Waschküche ein gleichwertiger Ersatzraum zum Wäschetrocknen ist und ob ihre Benützung dem Kläger vorübergehend oder auf Dauer zugemutet werden kann. Im übrigen hat das Erstgericht ausdrücklich ausgesprochen, daß die Waschküche kein gleichwertiger Ersatz für den Dachbodenraum sei.

Der Revisionsgrund der Aktenwidrigkeit liegt daher nicht vor.

Im Revisionsverfahren ist nicht mehr strittig, daß die Dachbodenbenützung mangels einer Regelung durch Mietvertrag oder Hausordnung durch die lange Übung Inhalt des Mietvertrages geworden ist (vgl MietSlg 18.169, 6.297 ua). Der Revisionswerber meint jedoch, daß die Sperre des Dachbodens eine „notwendige Maßnahme“ zum Schutze des Klägers und dessen Hausgenossen vor körperlicher Beschädigung gewesen sei und daß der Kläger lediglich die Behebung der Baugebrechen, nicht aber die Gestattung des Zuganges zum Dachboden verlangen könne. Der Beklagte sei bei sonstiger strafrechtlicher Verantwortlichkeit zur Sperre des Dachbodens gezwungen gewesen. Bei Schluß der Verhandlung erster Instanz sei die von der Baubehörde für den Beginn der aufgetragenen Arbeiten gewährte Frist noch nicht verstrichen gewesen. Schließlich müsse ihm auch zugebilligt werden, sich vor Erteilung der entsprechenden Aufträge an hiezu befugte Gewerbetreibende über die Notwendigkeit baulicher Maßnahmen, deren Kosten und die Möglichkeiten zur Beschaffung der hiefür erforderlichen Mittel zu informieren.

Der Mieter muß sich, wie die Vorinstanzen richtig erkannt haben, ihm zumutbare Maßnahmen des Hauseigentümers gefallen lassen, wenn sein Bestandrecht nicht wesentlich beeinträchtigt wird, jedoch nur dann, wenn es sich um die einzige Möglichkeit das Haus und dessen Bewohner vor Nachteilen zu bewahren, handelt (MietSlg 27.172, 26.107, 19.124 ua). Ob und inwieweit eine Maßnahme des Bestandgebers dem Bestandnehmer zumutbar ist, kann in jedem Einzelfall nur auf Grund einer entsprechenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten entschieden werden (vgl MietSlg 26.107, 18.173 ua). Es ist den Vorinstanzen beizupflichten, daß die Waschküche nur ein unzulänglicher Ersatz für die entzogene Dachbodenbenützung wäre, da sie wegen ihrer geringen Größe und der Lagerung von Kohlen in einem anschließenden Verschlag als Raum zum Trocknen von Wäsche ungeeignet ist. Richtig ist, daß wegen der Dachschräge nur ein Teil des Dachbodens zum Wäschetrocknen benützt werden kann, der jedoch wegen der großen Länge des Dachbodens erheblich größer ist als die Waschküche. Das Revisionsvorbringen, daß der Dachboden bestimmt nicht sauberer sei als die Waschküche, verstößt gegen das Neuerungsverbot und ist daher unbeachtlich. Dasselbe gilt für die Behauptung, daß die Kohle seit Jahren im Verschlag gelagert sei, womit offenbar gemeint ist, daß kein Kohlentransport in den Verschlag und aus diesem stattfand. Der dauernde Entzug der Dachbodenbenützung würde daher für den Kläger eine wesentliche Beeinträchtigung seiner Mietrechte darstellen.

Andererseits stellt die Behebung der festgestellten Baugebrechen zweifellos eine notwendige Bauführung dar, die der Kläger auch dann dulden muß, wenn ihm dadurch die Dachbodenbenützung vorübergehend unmöglich gemacht wird (§ 1118 ABGB).

Der Revisionswerber macht ferner mit Recht geltend, daß bei den von der Baubehörde festgestellten Baugebrechen – mehrere Dippelbäume sind am Auflager angefault, die Gesamtdecke ist durch die Beschüttung und das Dachbodenpflaster überlastet, die Trittstufen der hölzernen Bodenstiege sind wurmstichig, Geländer und Handlauf fehlen – nicht bloß die Benützung der Bodenstiege, sondern auch des Dachbodens selbst gefährlich ist. Der Beklagte ist als Liegenschaftseigentümer für die körperliche Sicherheit der Dachbodenbenützer zivil- und strafrechtlich verantwortlich. Er ist daher verpflichtet, Maßnahmen zur Abwehr der mit der Dachbodenbenützung verbundenen Gefahren zu treffen. So lange die vorhandenen Baugebrechen nicht behoben sind und der gefährliche Zustand der Stiege sowie des Dachbodens nicht beseitigt ist, stellt die – in diesem Sinn vorübergehende – Sperre des Dachbodens die einzige Möglichkeit dar, die Gefährdung der körperlichen Sicherheit von Hausbewohnern oder anderen Personen hintanzuhalten. Dies ist dem Kläger bei Abwägung der beiderseitigen Interessen auch zumutbar. Gewiß hätte der Beklagte die Behebung der vorhandenen Baugebrechen unverzüglich in Angriff nehmen sollen, um dem Kläger die ihm auf Grund des bestehenden Mietverhältnisses zustehende Dachbodenbenützung zu ermöglichen. Dies bedeutet jedoch nicht, daß der Beklagte zur Vornahme der an sich zulässigen vorübergehenden Sperre des Dachbodens nur berechtigt gewesen wäre, wenn er gleichzeitig mit den Arbeiten zur Behebung der vorhandenen Baugebrechen begonnen hätte. Unterläßt der Beklagte die Behebung der vorhandenen Schäden, so liegt es am Kläger, ihn durch Klage und Exekution zur Erfüllung seiner ihm als Bestandgeber obliegenden Pflichten zu zwingen.

Zusammenfassend ist daher zu sagen, daß der Beklagte, wie das Erstgericht richtig erkannt hat, zur vorübergehenden Sperre des Dachbodens berechtigt war.

Der Revision war daher Folge zu geben und das Urteil des Erstgerichtes wieder herzustellen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO.