OGH 6Ob64/74

Spruch:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 1.504,20 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten 97,20 S Umsatzsteuer und 192 S Barauslagen) binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Aufgrund des von ihrem früheren Inhaber Kommerzialrat Rudolf P***** mit der klagenden Partei abgeschlossenen Mietvertrags vom 23. 3. 1951 und des mit der Witwe des Kommerzialrats Rudolf P***** abgeschlossenen Zusatzübereinkommens vom 14. 4. 1958 ist die beklagte Partei Mieterin eines im Parterre des Hauses der klagenden Partei, *****, gelegenen Geschäftslokals samt Kellerräumen. Die beklagte Partei betrieb dort einen religiös ausgerichteten Buchhandel. Sie hat ihr Unternehmen an Haymo L***** verpachtet, welcher das Unternehmen seit 1. 1. 1973 in derselben Art am selben Standort und unter derselben Firma fortführt.

Die klagende Partei erklärte in der am 22. 1. 1973 eingebrachten Klage, das Bestandverhältnis mit sofortiger Wirkung für aufgelöst, weil die Beklagte gegen das im Punkt V. des Mietvertrags vereinbarte vertragliche Verbot jedweder Überlassung des Geschäftslokals an dritte Personen verstoßen habe, weshalb der klagenden Partei das Recht zur sofortigen Auflösung des Bestandverhältnisses zustehe. Die klagende Partei begehrte die Verurteilung der Beklagten zur Räumung des Bestandgegenstands.

Die Beklagte beantragte Abweisung des Klagebegehrens und brachte vor, der Mietvertrag enthalte keine Beschränkungen hinsichtlich ihres Rechts auf Verpachtung des Unternehmens an einen Dritten. Im Übrigen habe die klagende Partei der Unternehmensverpachtung zugestimmt. Während des Verfahrens brachte die Beklagte noch vor, ein befugter Vertreter der klagenden Partei habe erklärt, für die Auslegung des Punktes V. des Mietvertrags sei die Rechtsansicht ihres Rechtsanwalts DDr. L***** maßgebend. Letzterer habe den Vertrag dahin ausgelegt, dass die Beklagte ihr lebendes Unternehmen ohne weiteres verpachten dürfe und dies der klagenden Partei nicht einmal anzeigen müsse.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab und stellte folgenden Sachverhalt fest:

Die Rechtsbeziehungen der Streitteile wurden mit Mietvertrag vom 23. 3. 1951 geregelt. Inhaber der Beklagten war damals noch Kommerzialrat Rudolf P*****. Der Vertrag wurde von Rechtsanwalt Dr. Eberhard S***** entworfen und abgefasst. Beide Teile nahmen die von ihm nach Vertragsschablonen entworfenen Formulierungen hin. Punkt V. des Vertrags lautet:

„Eine Untervermietung des Geschäftslokales, die Einräumung der Mitbeteiligung an dem Geschäft oder der Mitbenützung des Geschäftslokales, welche der Mieter in irgendeiner Form einem Dritten gewähren will, bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters.

Desgleichen hat der Vermieter zu einer Übertragung der Mietrechte auf eine durch Abschluss eines Gesellschaftsverhältnisses oder Fusionierung mit einer anderen Firma und dergleichen neu gebildete Firma des Mieters seine Zustimmung zu erteilen.

Der Betrieb ist so zu führen, dass das Ansehen des Vermieters als einer kirchlichen Körperschaft durch eine seinem religiösen Charakter widersprechende Art in keiner Weise beeinträchtigt wird.

Im Falle einer Verletzung der in diesem Absatz enthaltenen Bestimmungen kann der Vermieter den Bestandvertrag sofort auflösen.“

An eine Unternehmensverpachtung oder an eine andere Veräußerung des Unternehmens war im Zeitpunkt der Vertragserrichtung weder von der Sache noch von der Person her gedacht. Der Punkt V. wurde von Dr. S***** im Interesse der klagenden Partei aufgenommen. Der seinerzeitige Mieter nahm keinen Einfluss auf die Formulierung dieses Punktes. Nach der Unterzeichnung des Vertrags studierte ihn Dr. S***** für die Beklagte. Er bemängelte, dass eine Betriebsübergabe an Blutsverwandte nicht geregelt war. Über seine Initiative fanden bereits 1951/1952 Vertragsverhandlungen statt. Infolge des mittlerweiligen Todes des damaligen Inhabers der Beklagten, Kommerzialrat Rudolf P*****, wurde der Zusatzvertrag erst 1958 mit dessen Witwe Cäcilia P*****, an welche die Beklagte übergegangen war, abgeschlossen. Im Zusatzvertrag gestattete die klagende Partei den blutsverwandten Erben und Rechtsnachfolgern hinsichtlich des im gegenständlichen Mietobjekt betriebenen Gewerbebetriebs, durch Abgabe einer Erklärung in das bestehende Mietverhältnis einzutreten. Eine Übertragung der Mietrechte an blutsverwandte Familienmitglieder der Mieterin wurde gleichfalls für zulässig erklärt, wenn die Mieterin ihre Gewerberechte nicht mehr persönlich auszuüben beabsichtigt. Es wurde festgehalten, dass von der Mieterin zwei Kellerräume benützt werden, und zwar der zum Geschäftslokal gehörige Kellerraum und ein weiterer im Haus *****, gelegener und durch den K***** zugänglicher Kellerraum. Das Mietverhältnis hinsichtlich des letztgenannten Kellerraums wird nach dem Zusatzübereinkommen nur solange aufrechterhalten, als die Mieterin oder ihre Rechtsnachfolger Mietrecht an dem Geschäftslokal ausüben. Beide Vertragspartner vereinbarten das Mietverhältnis hinsichtlich dieses Kellerraums „bereits heute für aufgelöst“, wenn das Geschäftslokal auf andere Personen übergehen sollte, welche in keinem Verwandtschaftsverhältnis zur Mieterin Cäcilia P***** stehen.

Von Cäcilia P***** ging die beklagte Firma auf deren Nichte und Adoptivtochter Martha S*****, die nunmehrige Firmeninhaberin, über. In der Folge fanden Aussprachen des Gatten der Inhaberin der beklagten Firma Dr. S***** mit dem Hausverwalter der klagenden Partei über die Möglichkeit einer Verpachtung des Unternehmens und deren Zulässigkeit statt. Über Anraten des Hausverwalters erörterte Dr. S***** die Frage der Zulässigkeit der Verpachtung auch mit dem ihm als Vertrauensanwalt der klagenden Partei bekannten DDr. L*****, welcher zwar aufgrund eines ihm vorgelegten Zettels, auf welchem lediglich der erste Absatz des Punktes V. des Mietvertrags wiedergegeben war, die Meinung vertrat, die beklagte Firma brauche die klagende Partei nicht um Erlaubnis zu fragen, ja ihr die Verpachtung nicht einmal zu melden, jedoch in seiner Eigenschaft als ständiger Vertreter der klagenden Partei keine bindende Äußerung abgab. Er versprach lediglich, die erteilte Rechtsauskunft auch an die klagende Partei weiterzugeben. Bei der am 4. 12. 1972 mit dem Prior der klagenden Partei Pater G***** und den von diesem zugezogenen Verwalter S***** und Pater M***** geführten Unterredung teilte Dr. S***** mit, er habe die Absicht, die von seiner Frau geführte Buchhandlung an Haymo L***** zu verpachten, der sowohl fachlich als auch weltanschaulich der geeignetste Übernehmer des Geschäfts sei. Dr. S***** erwähnte in diesem Zusammenhang, die von ihm am Vormittag des gleichen Tages eingeholte Rechtsansicht des DDr. L***** eine Verpachtung bedürfe nicht der Zustimmung der klagenden Partei. Es wurden verschiedene Möglichkeiten der Weitergabe des Geschäfts an Haymo L***** erörtert, gegen den weltanschaulich für die Übernahme des Betriebs auch von Seite der klagenden Partei keine Bedenken bestanden. Bei diesen Verhandlungen trat zutage, dass die klagende Partei vor allem an einem höheren Mietzins als bisher interessiert war. Die Unterredung wurde äußerst hart geführt. Die Vertreter der klagenden Partei gaben keine Erklärung zur Verpachtung ab. Der Hausverwalter S***** teilte Dr. S***** mit, dass im Falle einer Verpachtung das Magazin an Haymo L***** nicht bereitgestellt werde. Es handelte sich dabei um den Kellerraum im Haus *****. Dr. S***** unterrichtete den in Aussicht genommenen Pächter Haymo L***** über die Deutung der Rechtslage durch DDr. L***** und den Inhalt seiner Unterredung mit den Vertretern der klagenden Partei. In der Zeit bis Jahresende 1972 schloss die Beklagte mit Haymo L***** einen Pachtvertrag über das von ihr betriebene Unternehmen ab. Bei der Vertragserrichtung war der Steuerberater des zukünftigen Pächters, Dkfm. Erhart K*****, zugegen. Dr. S***** legte den Mietvertrag vor und wies auf den in Frage kommenden Punkt V. hin. Er erwähnte, DDr. L***** habe ihm gegenüber erklärt, eine Verpachtung sei zulässig, und stellte die Lage so dar, als ob Haymo L***** ohne Zustimmung der klagenden Partei pachten dürfe und diese gegen eine Verpachtung keine Einwände erhebe. Im Pachtvertrag erfolgte keine Übertragung der Mietrechte der beklagten Partei an den Pächter. Es wurde ein monatlicher Pachtschilling von 8.000 S vereinbart. Die Pacht der Buchhandlung begann ab 1. 1. 1973. Die Inhaberin der beklagten Firma hat auch ihre bisherige Konzession an Haymo L***** verpachtet, welcher das Unternehmen der Beklagten mit dem gesamten Warenlager übernahm und es als religiöse Buchhandlung im bisherigen Umfang weiterführte. Er ist weltanschaulich für die klagende Partei ein geeigneter Mann, weshalb die klagende Partei gegen die Person des Pächters keine Bedenken hat. Eine Vorsprache des Pächters Haymo L***** in Begleitung des Dkfm. K***** bei den Vertretern der klagenden Partei, Prior Pater G*****, Pater M***** und Hausverwalter S*****, führte zu keinem Ergebnis. Die Vertreter der klagenden Partei erklärten, sie würden die Situation prüfen, der Pächter „sitze auf einem Pulverfass“, sie wüssten nicht, „ob er auf einem sicheren Ast sitze“. Bei dieser Unterredung zeigte sich, dass die klagende Partei durch die Weitergabe des Unternehmens auch selbst höhere Einnahmen erzielen wollte. Die Vertreter der klagenden Partei verweigerten die Räumung des im Pachtvertrag mit übergebenen Magazins im Haus *****, von ihren dort gelagerten Gegenständen.

Am 8. 1. 1973 gab der Hausverwalter nach vorherigem Konventsbeschluss dem Klagevertreter den Auftrag zur Erhebung der Klage. Bei einer Unterredung mit dem Prior am 10. 1. 1973 bot der Pächter eine höhere Mietzinszahlung dafür, dass ihm das strittige Magazin zur Verfügung gestellt werde und keine gerichtlichen Schritte gegen die Beklagte unternommen würden. Es wurde ihm erklärt, dass eine gerichtliche Klärung der Zulässigkeit der Verpachtung durch die Beklagte angestrengt werde.

In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, das Bestandobjekt unterliege den Bestimmungen der §§ 19 bis 23 MietG. Ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands durch den Mieter, welcher eine Klage nach § 1118 ABGB oder die Aufkündigung des Bestandverhältnisses nach § 19 Abs 2 Z 4 MietG rechtfertige, liege nicht vor, da der auch für die klagende Partei weltanschaulich geeignete Pächter den Betrieb der Beklagten im bisherigen Umfang weiterführe und die Klägerin keinen Einnahmenverlust erleide. Die gegen Punkt V. des Mietvertrags verstoßende Verpachtung des Unternehmens rechtfertige das gestellte Räumungsbegehren nicht, weil ein als Auflösungsgrund im Sinne des § 1118 ABGB vereinbarter Tatbestand bei mietengeschützten Objekten nur insoweit wirksam sei als er einen Kündigungstatbestand bilde. Der Schwerpunkt der Übertragung des Unternehmens liege in der Veräußerung des Betriebs. Diese habe im Wesentlichen nicht den Zweck, dem Erwerber „die sichere Ausnützung der Bestandrechte“ zu ermöglichen und könne daher nicht dem § 19 Abs 2 Z 10 MietG unterstellt werden. Die Verletzung eines vertraglichen Verbots durch den Mieter sei auch kein wichtiger Kündigungsgrund nach § 19 Abs 1 MietG, insbesondere wenn die Einhaltung des Verbots seitens des Mieters durch eine Unterlassungsklage erzwungen werden könne.

Der von der klagenden Partei gegen das Urteil des Erstgerichts erhobenen Berufung gab das Berufungsgericht nicht Folge und sprach aus, dass der Wert des Streitgegenstands 50.000 S übersteige. Das Gericht zweiter Instanz folgte der rechtlichen Beurteilung des Erstgerichts und führte ergänzend aus, bei kündigungsgeschützten Mietobjekten könne nicht jede Vertragsverletzung, sondern nur die für einen Kündigungstatbestand ausreichende Verletzung eines wichtigen Interesses des Bestandgebers zu einen vertraglichen Aufhebungsgrund im Sinne des § 1118 ABGB gemacht werden, weil sonst eine Umgehung der Schutzvorschriften möglich wäre. Diese wichtigen Interessen des Bestandgebers müssten, wenn er sich nicht auf einen zum Auflösungsgrund gemachten Kündigungstatbestand des § 19 Abs 2 MietG berufen könne, einer Existenzgefährdung gleichkommen und berechtigten überdies nur dann zu einer Aufhebung des Bestandvertrags, wenn sie anders nicht gewahrt werden könnten. Solange der Vermieter die Einhaltung eines vertraglichen Verbots mit anderen Mitteln erzwingen könne, sei ihm die Geltendmachung eines Räumungsbegehrens verwehrt. Gemessen an diesen Grundsätzen erweise sich das Räumungsbegehren, selbst unter Einschränkung auf die von beiden Seiten unangefochten gebliebenen Feststellungen, als nicht berechtigt. Die klagende Partei habe als Auflösungsgrund nur die Verletzung eines vertraglichen Verpachtungsverbots geltend gemacht und weder ein Vorbringen über existenzwichtige Interessen des Vermieters im Sinne des § 19 Abs 1 MietG noch über konkrete Tatbestandsmerkmale einer Kündigungsmöglichkeit nach Abs 2 dieser Gesetzesstelle. Eine Verletzung der Anleitungspflicht des Richters hinsichtlich der Erstattung eines entsprechenden Vorbringens in Richtung des Kündigungsgrundes des § 19 Abs 2 Z 10 MietG liege nicht vor. Eine Unternehmensverpachtung könne nur dann als Kündigungsgrund der Weitergabe des Mietgegenstands qualifiziert werden, wenn der Schwerpunkt nicht in der Überlassung der im Unternehmen liegenden organisierten Erwerbsgelegenheit, sondern in der Überlassung des Mietobjekts liege. Dafür fehlten aber konkrete Tatsachenbehauptungen. Das Räumungsbegehren sei daher unberechtigt.

Gegen das Urteil des Berufungsgerichts richtet sich die Revision der klagenden Partei, in welcher sie ausdrücklich den Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung, inhaltlich aber auch jenen der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens, geltend macht, mit dem Antrag, das Urteil im Sinne der Klagsstattgebung abzuändern, allenfalls es aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt, der Revision nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist nicht gerechtfertigt.

Die klagende Partei behauptet, die Forderung, eine Vertragsverletzung müsse, um als Auflösungsgrund nach § 1118 ABGB geltend gemacht werden zu können, „geradezu zu einer Existenzgefährdung des Vermieters führen“, treffe nicht für den Fall zu, dass an die Vertragsverletzung von vornherein bestimmte Sanktionen geknüpft seien. Die Vereinbarung einer Sanktion sei nur dann sinnvoll, wenn die Gewähr dafür bestehe, dass sie im Falle der Vertragsverletzung auch tatsächlich vollzogen werden könne. Die getroffene Vereinbarung verstoße weder gegen die guten Sitten noch gegen zwingende Bestimmungen des Mietengesetzes. Die Mietengesetzgebung bilde für den Parteiwillen insofern eine Schranke, als nur die Verletzung eines wichtigen Interesses des Bestandgebers rechtswirksam als Auflösungsgrund vereinbart werden könne, es müsse aber dieses wichtige Interesse nicht gerade ein „existenzielles“ des Vermieters sein. Schon aus der Tatsache, dass ursprünglich nicht einmal die Überlassung des Unternehmens an Blutsverwandte möglich gewesen und deshalb hierüber in der Folge eine Zusatzvereinbarung geschlossen worden sei, ergebe sich, dass die klagende Partei es als ein wesentliches Interesse betrachtet habe, hinsichtlich der Person eines späteren Inhabers der Bestandräumlichkeiten ein entsprechendes Mitspracherecht zu haben.

Es ist nicht verständlich, was die klagende Partei aus der im Rahmen dieser Ausführungen zitierten Entscheidung MietSlg 22.170 für sich gewinnen will. Sie übersieht, dass nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, auf welche auch in der zitierten Entscheidung verwiesen wurde, für die Vereinbarung nicht im § 1118 ABGB genannter Auflösungsgründe bei den Bestimmungen der §§ 19 bis 23 MietG unterliegenden Bestandverhältnissen die Mietengesetzgebung insofern eine Schranke für den Parteiwillen bildet, als nicht jede Vertragsverletzung, sondern nur eine für einen Kündigungstatbestand ausreichende Verletzung eines wichtigen Interesses des Bestandgebers rechtswirksam als Auflösungsgrund vereinbart werden kann, weil anderenfalls eine Umgehung der Schutzvorschriften möglich wäre (SZ 43/28, MietSlg 19.152, 23.452, 23.453 uva; vgl Klang im Klang‑Komm² V, S 119).

Dass es an der Voraussetzung einer für einen Kündigungstatbestand ausreichenden Verletzung eines wichtigen Interesses der klagenden Partei fehlt, haben die Vorinstanzen zutreffend ausgeführt. Daran vermögen die wiederholten Hinweise in der Revision auf das wesentliche Interesse der klagenden Partei, hinsichtlich der Person eines späteren Inhabers der Bestandräumlichkeiten ein entsprechendes Mitspracherecht zu haben, und darauf, dass ein bestimmtes Verhalten des Mieters ausdrücklich als Auflösungsgrund vereinbart worden sei, nichts zu ändern. Dass der jetzige Pächter des Unternehmens der Beklagten für die klagende Partei untragbar wäre, wurde im Übrigen gar nicht behauptet. Die klagende Partei gab vielmehr in der Berufung zu, gegen die Person des Haymo L***** keine weltanschaulichen Bedenken gehabt zu haben (S 93 dA).

Auch aus den Hinweisen der Revision, der Beklagten wäre es ohne weiteres möglich gewesen, gegen die Vertragsbestimmung „zu remonstrieren und äußerstenfalls eben einen derartigen Vertrag nicht abzuschließen“, es verstoße gegen Treu und Glauben, eine Vertragsbestimmung zu vereinbaren, welche wesentlich sei, und sich dann unter Hinweis auf eine „angebliche“ Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung nicht daran zu halten, lässt sich für den Standpunkt der Revisionswerberin zufolge der Bestimmung des § 19 Abs 6 MietG in der wegen des Zeitpunkts des Abschlusses des Bestandvertrags (23. 3. 1951, Zusatzübereinkommen vom 14. 4. 1958) hier noch anzuwendenden Fassung vor dem Mietrechtsänderungsgesetz nichts gewinnen. Nach dieser Bestimmung ist die Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder in einem weiteren als dem im § 19 Abs 1 und 2 MietG bestimmten Maße zustehen soll, ungültig. Diese zwingende Bestimmung kann nicht dadurch umgangen werden, dass ein nicht den Kündigungstatbeständen zu unterstellendes Verhalten des Bestandnehmers als Auflösungsgrund nach § 1118 ABGB vereinbart wird.

Aus der im Punkt V. des Mietvertrags getroffenen Vereinbarung kann daher das Räumungsbegehren nicht abgeleitet werden, weshalb es sich erübrigt, auf die in der Revision behandelte Frage, ob die klagende Partei vor Stellung des Räumungsbegehrens hätte versuchen müssen, die Einhaltung des vertraglichen Verbots mit anderen Mitteln zu erzwingen, einzugehen.

Die Revisionswerberin führt weiter aus, es hätte untersucht werden müssen, ob bei der Verpachtung nicht „ein Schwerpunkt in der Überlassung des Mietobjektes“ gelegen gewesen sei. Zur Aufstellung der vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang geforderten Tatsachenbehauptungen sei die klagende Partei schon deshalb nicht in der Lage gewesen, weil ihr die Unterlagen des Unternehmens nicht bekannt gewesen seien.

Soweit die klagende Partei damit einen im Rahmen der rechtlichen Beurteilung zu berücksichtigenden Feststellungsmangel geltend machen will, ist sie darauf zu verweisen, dass es, da – wie bereits oben dargelegt – im § 1118 ABGB nicht genannte Auflösungsgründe nur dann wirksam vereinbart werden können, wenn die Vertragsverletzung eine für einen Kündigungstatbestand ausreichende Vertragsverletzung eines wichtigen Interesses des Bestandgebers betrifft, ihre Pflicht war, die hiezu erforderlichen Tatsachenbehauptungen in erster Instanz aufzustellen. Inwiefern sie daran dadurch gehindert gewesen sei, weil ihr die Unterlagen des Unternehmens nicht zur Verfügung standen, ist nicht zu erkennen. Eine derartige Behauptung hat die klagende Partei nicht einmal in der Berufung aufgestellt, obwohl sie dort die Feststellung des Erstgerichts über den Schwerpunkt der Übertragung des Unternehmens bei der Verpachtung als „mangelhaft begründet“ bekämpft und in diesem Zusammenhang die Verletzung der Anleitungspflicht seitens des Erstgerichts geltend gemacht hat. Da das Erstgericht ein wesentliches Parteienvorbringen nicht übergangen hat, liegt ein Feststellungsmangel nicht vor.

Die klagende Partei führt schließlich aus, sie sei im Übrigen aufgrund der von ihr vertretenen Rechtsauffassung nicht verpflichtet gewesen, noch weitergehende Tatsachenbehauptungen aufzustellen. Habe das Erstgericht eine gegenteilige Auffassung vertreten, wäre es seine Aufgabe gewesen, den Sachverhalt hinsichtlich der Verpachtung in rechtlicher Hinsicht zu erörtern und zu klären, zu welchem Hauptzweck die Verpachtung tatsächlich erfolgt sei.

Damit macht die klagende Partei auch im Revisionsverfahren eine Verletzung der Anleitungspflicht des § 182 ZPO durch das Erstgericht und damit einen Verfahrensmangel geltend. Da sie diesem Mangel schon im Berufungsverfahren erfolglos geltend gemacht hat, kann sie diese Rüge im Revisionsverfahren nicht wiederholen (SZ 22/106, SZ 41/8 uva).

Das Räumungsbegehren wurde daher mit Recht abgewiesen, weshalb die Revision erfolglos bleiben musste.

Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.