Spruch:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die klagenden Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der beklagten Partei die mit 429,86 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen vierzehn Tagen bei Exekution zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die Kläger, im Zeitpunkt der Einbringung der Klage und auch noch bei Schluss der Verhandlung erster Instanz zusammen zu 512/576 Anteilen Eigentümer des Hauses G***** M*****gasse 13, begehren mit der vorliegenden Klage von der Beklagten die Räumung der von ihr in diesem Hause benützten, im Parterre links vom Hauseingang gelegenen, aus drei Zimmern, Küche und Nebenräumen bestehenden Wohnung. Der Beklagten sei im Jahre 1957 die Benützung der Wohnung durch den unterdessen am 24. 9. 1958 verstorbenen Miteigentümer des Hauses Bezirkshauptmann i.R. Dr. Ludwig Z***** offenbar prekaristisch eingeräumt worden. Der Miteigentumsanteil des Dr. Z***** habe bloß 7/36 betragen. Er sei zum Abschluss von Mietverträgen nicht berechtigt gewesen. Dazu sei die Einholung der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer erforderlich gewesen, was nicht geschehen sei. Die Beklagte behaupte zu Unrecht das Vorliegen eines Mietvertrages und weigere sich unbegründet, die von ihr ohne Rechtstitel benützte Wohnung zu räumen. Überdies (ON 5, S 25) sei ein allenfalls von Dr. Z***** im Jahre 1957 abgeschlossener Mietvertrag wegen Verstoßes gegen das damals geltende Neuvermietungsgesetz nichtig. Die Beklagte beantragte Abweisung des Klagebegehrens. Sie bestritt unter anderem die Aktivlegitimation der Kläger sowie das Vorliegen der von ihnen behaupteten Nichtigkeit und wendete im Übrigen ein, Dr. Z***** habe die Hausverwaltung seit Jahren geführt und die Wohnung rechtsgültig an die Beklagte vermietet. Mit dem Ersturteil wurde dem Räumungsbegehren stattgegeben. Das Erstgericht bejahte die Aktivlegitimation der Kläger mit der Begründung, sie hätten im Zeitpunkt der Klagseinbringung und auch bei Schluss der Verhandlung erster Instanz zusammen 512/576 Anteile, daher die Mehrheit besessen. Im Übrigen stellte es fest, dass der am 24. 9. 1958 verstorbene Dr. Ludwig Z*****, damals zu 7/36 Anteilen Miteigentümer des Hauses, Ende Juli oder Anfang August 1957 der ihm schon seit Jahren bekannten Beklagten auf deren Befragen über die Vergebung der Wohnung erklärte, dass sie diese Wohnung bekomme und dafür einen monatlichen Mietzins von 150 S zu bezahlen habe. Der Parteiwillen der Vertragspartner sei dahin gegangen, der Beklagten die Wohnung gegen Bezahlung dieses pauschalierten Mietzinses auf unbestimmte Zeit und nicht etwa gegen jederzeitigen Widerruf zu überlassen. Die im gleichen Hause wohnhafte Partei M***** habe für ihre annähernd gleich große Wohnung damals ebenfalls 150 S bezahlt. Dieser Betrag, der auch als Mietzins bezahlt wurde, gehe über das Ausmaß eines bloßen Anerkennungszinses hinaus. Von einer Bittleihe könne daher nicht die Rede sein. Der um die Monatswende Juli-August 1957 zwischen Dr. Ludwig Z***** und der Beklagten abgeschlossene Vertrag sei als Mietvertrag zu qualifizieren. Die Kläger seien als Mehrheitseigentümer an diesen Vertrag jedoch nicht gebunden. Dr. Z***** sei im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu 7/36 Anteilen Miteigentümer des Hauses gewesen. Er sei von den Klägern nicht zum Abschluss von Mietverträgen ermächtigt gewesen, noch müssten etwa die Kläger einen äußeren Tatbestand gegen sich gelten lassen, auf den die Beklagte vertrauen könnte, weil nach den Beweisergebnissen feststehe, dass Dr. Z***** nicht als Bevollmächtigter der übrigen Miteigentümer aufgetreten sei, sondern als Alleineigentümer der Liegenschaft. Auch habe die Beklagte die Möglichkeit gehabt, sich durch Einsichtnahme in das Grundbuch von den wahren Eigentumsverhältnissen Kenntnis zu schaffen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages habe Dr. Ludwig Z***** 7/36, Felix Z***** 7/36, Valerie Z***** 7/36, Franz Z***** (Drittkläger) 4/36, Maria Magdalena K***** 7/36, Elsa, Ida, Bormund und Alexander W*****g je 1/36 Anteil besessen. Das Räumungsbegehren sei sohin begründet, womit es sich erübrige, auf die Frage einzugehen, ob der von Dr. Z***** abgeschlossene Mietvertrag etwa wegen Verstoßes gegen das Neuvermietungsgesetz nichtig sei. Das Berufungsgericht änderte über Berufung der Beklagten das Ersturteil im Sinne der Abweisung des Räumungsbegehrens ab. Es befand - unter Berücksichtigung der Ausführungen der Kläger im Berufungsverfahren - die Feststellungen über die Vereinbarungen des Dr. Ludwig Z***** mit der Beklagten hinsichtlich der gegenständlichen Wohnung als unbedenklich und teilte die Auffassung des Erstgerichtes, dass der Ende Juli - Anfang August 1957 zwischen Dr. Z***** und der Beklagten mündlich abgeschlossene Vertrag als Mietvertrag anzusehen sei. Dass der vereinbarte Mietzins von 150 S die derzeitigen Betriebskosten nicht voll decke, sei kein Anhaltspunkt dafür, dass diese Leistung nicht als Mietzinsleistung vereinbart wurde. Es könne nicht gesagt werden, dass diese Leistung gegenüber dem Benützungswert der Wohnung im Sinne der Entscheidung SZ XXI/119 praktisch nicht ins Gewicht falle. Dies um so weniger, als diese Leistung dem Mietzins der Wohnpartei M***** für eine annähernd gleich große Wohnung angeglichen gewesen sei. Auch der Umstand, dass die Beklagte nicht in G*****, sondern auswärts gemeldet war, schließe den Abschluss und das Bestehen eines Mietvertrages nicht zwingend aus. Dass Dr. Z***** mit der Beklagten nur im eigenen Namen verhandelte, habe ebenfalls keinen Einfluss auf die Rechtsnatur des von ihm geschlossenen Vertrages, sondern höchstens darauf, ob dieser Vertrag nur in seiner Person oder auch für die übrigen Miteigentümer wirksam geworden sei. Im Übrigen habe sich Dr. Z***** auch der Hausmeisterin gegenüber nach den in dieser Richtung unbedenklichen Feststellungen des Erstgerichtes als Alleineigentümer ausgegeben. Es könne dahingestellt bleiben, ob Dr. Z***** die übrigen Miteigentümer des Hauses durch den Abschluss dieses Vertrages als Vermieter binden konnte. Hinsichtlich seiner Person sei jedenfalls ein Mietvertrag mit der Beklagten zustande gekommen, an den er als Vermieter gebunden gewesen sei und auch die Kläger als seine Rechtsnachfolger im Eigentum am Hause M*****gasse 13 gebunden seien. Nach den vorliegenden Feststellungen des Erstgerichts und dem Inhalt der Einantwortungsurkunde vom 5. 12. 1958, GZ 14 A 538/58-10, ergebe sich, dass Dr. Z***** Eigentümer eines 7/36 Anteiles gewesen und dass ihm außerdem zum Zeitpunkt seines Todes ein weiterer 7/36 Anteil nach der am 2. 5. 1958 verstorbenen Miteigentümerin (Margarethe) Valerie Z*****angefallen gewesen sei. Diese insgesamt 7/18 Anteile des Dr. Z***** seien nach seinem Tod zur Gänze den drei Klägern zugefallen. Im Verfahren vor dem Erstgericht seien die Kläger zusammen mit 512/576 Anteilen Miteigentümer gewesen. Die restlichen Anteile entfielen auf Elsa, Ida, Bormund und Alexander W*****, die sich am Verfahren nicht beteiligten. Hinsichtlich des von Dr. Z***** übernommenen 7/18 Anteiles seien die Kläger als dessen Rechtsnachfolger an den von ihm geschlossenen Mietvertrag gebunden. Falle jedoch von ihren insgesamt 512/576 Anteilen der von Dr. Z***** übernommene 7/18 = 224/576 Anteil weg, so verblieben bloß 288/576, dh ½ Anteil für die Kläger. Nur dieser Hälfteanteil komme unter dem Gesichtspunkt ihrer Klagslegitimation als Miteigentümer in Betracht. Zur Klage sei grundsätzlich nur die Mehrheit der Miteigentümer legitimiert; ein Hälfteeigentümer nur dann, wenn er zumindest die Zustimmung der Miteigentümer nachweise, die mit ihm zusammen die Mehrheit abgeben, was hier nicht geschehen sei. Die Kläger seien daher zur vorliegenden Räumungsklage nicht legitimiert und das Klagebegehren sei schon aus diesem Grunde abzuweisen. Das Urteil des Berufungsgerichtes wird von den Klägern aus den Revisionsgründen der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens (§ 502 Z 2 ZPO) und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung (§ 503 Z 4 ZPO) bekämpft. Der Revisionsantrag geht dahin, das Urteil des Berufungsgerichtes im Sinne der Wiederherstellung des Ersturteils abzuändern. Hilfsweise wird beantragt, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Revisionsbeantwortung mit dem Antrag, der Revision nicht Folge zu geben, wurde rechtzeitig erstattet.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist unbegründet.
Unter dem Gesichtspunkt des § 503 Z 2 ZPO erachtet sich die Revision dadurch für beschwert, dass das Berufungsgericht bei Prüfung der Klagslegitimation der Kläger das Beweisverfahren nicht dahin ergänzte, ob nicht eine Zustimmung der übrigen Miteigentümer zur gegenständlichen Prozessführung vorliege. Die klagenden Parteien setzen sich dabei darüber hinweg, dass im Verfahren vor dem Erstgericht Behauptungen in dieser Richtung - trotz Bestreitung der Aktivlegitimation durch die beklagte Partei - nicht aufgestellt wurden und daher auch kein Anlass dazu bestand, Erhebungen darüber vorzunehmen, ob eine Zustimmung seitens der übrigen Miteigentümer abgegeben wurde. Die Zustimmung weiterer Miteigentümer, denen mit den Klägern zusammen die Mehrheit der Anteile gehört, ist von den Klägern zu behaupten und nachzuweisen (SZ XXIII/108), nicht etwa von Amts wegen zu erheben. Was in diesem Zusammenhang in der Revision vorgebracht wird, verstößt gegen das Neuerungsverbot und vermag keine Anhaltspunkte für eine Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens abzugeben. Im Übrigen ist es aus rechtlichen Erwägungen überhaupt von keiner entscheidenden Bedeutung, ob eine Zustimmung der übrigen Miteigentümer zur gegenständlichen Räumungsklage vorliegt. Nach den Angaben in der Klage und auch dem übrigen Vorbringen der Kläger im Verfahren vor dem Erstgericht wird behauptet, dass überhaupt kein Mietvertrag, allenfalls ein nichtiger Mietvertrag vorliege und die Beklagte, die sich trotz Aufforderung weigere, die ihr "offenbar bloß prekaristisch überlassene Wohnung zu räumen", diese ohne Titel benütze. Geht man von diesem Vorbringen aus, so machen die Kläger mit der gegenständlichen Räumungsklage von ihrem Eigentumsrecht Gebrauch, unberechtigte Dritte von den Nutzungen der ihnen gehörigen Sache auszuschließen (§ 354 ABGB). Dies können sie aber ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer, da in solcher Richtung eine Beschränkung ihres
Eigentumsrechtes nicht besteht (2 Ob 649/50 = MietSlg 1099, 2 Ob
349/53 = JBl 1954 S 283, 4 Ob 61/56 = JBl 1957 S 137). Die Kläger
sind daher jedenfalls zur vorliegenden Prozessführung aktiv legitimiert. Hinsichtlich welcher Miteigentumsanteile die Kläger Rechtsnachfolger des Dr. Ludwig Z***** sind, ist für die Prüfung ihrer Legitimation zur vorliegenden Räumungsklage völlig unerheblich. Es erübrigt sich daher auch, auf die vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang vorgenommene Errechnung näher einzugehen, wonach für die Klagslegitimation der Kläger von ihren Miteigentumsanteilen bloß 288/576, sohin nur ein Hälfteanteil der Liegenschaft, "in Betracht kommen" sollten.
Im Übrigen aber ist die Rechtsrüge unbegründet. Ihr ist folgendes entgegenzuhalten:
Die Kläger könnten mit ihrer Räumungsklage nur durchdringen, wenn ihnen der Nachweis der titellosen Benützung der Wohnung durch die Beklagte gelungen wäre. Dies aber ist nach den Beweisergebnissen nicht der Fall. Die tatsächlichen Feststellungen, aus denen die Untergerichte das Zustandekommen eines Mietvertrages zwischen Dr. Z***** und der Beklagten ableiteten, sind im Revisionsverfahren nicht mehr bekämpfbar, was auch die Revision selbst einräumen muss. Die tatsächlichen Feststellungen der Untergerichte gehen dahin, dass Dr. Z***** und die Beklagten völlige Willensübereinstimmung darüber erzielten, dass der Beklagte die gegenständliche Wohnung gegen Bezahlung eines Pauschalzinses von 150 S monatlich auf unbestimmte Zeit und nicht gegen jederzeitigen Widerruf überlassen werden sollte. Dies kann rechtlich nur als Abschluss eines Mietvertrages über diese Wohnung qualifiziert werden. Bittleihe ist nur anzunehmen, wenn die Räume gegen jederzeitigen Widerruf und unentgeltlich oder gegen ein gegenüber dem Werte der Benützung nicht ins Gewicht fallendes geringes Entgelt, einen "Anerkennungszins", überlassen werden (SZ
XXI/119, 1 Ob 614/57 = JBl 1958 S 363 = MietSlg 5587, 2 Ob 549/57 =
EvBl 1958 Nr 145 = MietSlg 5538 uva). Hier liegt die ausdrückliche
tatsächliche Feststellung vor, dass die Wohnung nicht gegen Widerruf und gegen einen Mietzins von monatlich 150 S überlassen wurde. Warum der Betrag von 150 S monatlich nicht als bloßer Anerkennungszins angesehen werden kann, haben die Untergerichte schlüssig und frei von Rechtsirrtum begründet. Dabei hat es das Berufungsgericht zutreffend als bedeutungslos abgetan, dass die derzeitigen Betriebskosten etwa in dem monatlichen Pauschalmietzins von 150 S keine volle Deckung finden. Denn es muss davon ausgegangen werden, dass im Zeitpunkt der Vermietung der Wohnung nach den Beweisergebnissen der Mietzins für eine gleichwertige, unbestritten an die Wohnpartei M***** vermietete Wohnung im gleichen Haus ebenfalls nur 150 S ausmachte. Es kann daher nicht die Rede davon sein, dass das vereinbarte Entgelt gegenüber dem Nutzungswert im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses praktisch nicht ins Gewicht gefallen wäre.
Die beklagte Partei hat unter anderem auch eingewendet (ON 2), dass Dr. Ludwig Z***** seit Jahren die Hausverwaltung führte. Ausreichende Feststellungen in dieser Richtung liegen nicht vor. Denn in diesem Zusammenhang sind die Verhältnisse im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im Jahre 1957 maßgebend. Daher käme es darauf an, ob die damaligen Miteigentümer (beziehungsweise die Mehrheit der Miteigentümer) dem Dr. Z***** (ausdrücklich oder stillschweigend) eine Hausverwaltungsbevollmächtigung erteilten. Die vom Berufungsgericht auch nicht ausdrücklich übernommene Feststellung des Erstrichters in diesem Zusammenhang, dass die Kläger, von denen damals nur Franz Z***** zu 4/36 Miteigentümer war, Dr. Z***** nicht zum Abschluss eines Mietvertrages ermächtigten, besagt gar nichts. Wäre Dr. Z***** etwa Verwalter der gemeinsamen Sache gewesen, so hätte er den Mietvertrag auch im Namen der Miteigentümer schließen können, falls ihm nicht eine Befugnis zum Abschluss von Mietverträgen ausdrücklich von den Miteigentümern untersagt gewesen wäre. Dann käme auch dem Umstand, dass er sich der Beklagten gegenüber als Alleineigentümer gerierte, keine entscheidende Bedeutung zu. Es braucht aber auf diese Fragen in diesem Rechtsstreit nicht näher eingegangen werden, weil auch ein Miteigentümer, ohne gemeinsamer Verwalter zu sein, einen Mietvertrag wirksam abschließen kann. Nach dem § 1093 ABGB kann der Eigentümer einer beweglichen oder unbeweglichen Sache oder eines Rechtes diese in Bestand geben. Er kann aber auch in den Fall kommen, den Gebrauch seiner eigenen Sache, wenn er einem Dritten gebührt, in Bestand zu nehmen. Diese Vorschrift setzt stillschweigend voraus, dass Bestandgeber nicht immer der Eigentümer sein muss und der Eigentümer unter Umständen seine eigene Sache in Bestand nehmen kann. Aus den Worten "wenn er (der Gebrauch) einem Dritten gebührt", könnte der Schluss gezogen werden, dass nur diejenige vom Eigentümer verschiedene Person befugt sei, etwas in Bestand zu geben, die über den Gebrauch der Sache frei verfügen kann. Dennoch folgert Lehre und Rechtsprechung (Klang in Klang2 V zu § 1093 S 35; Gschnitzer, Miete vom Nichtberechtigten, ArchZivPrax 123. Band, S 83 f; ders, Die Kündigung nach deutschem und österreichischem Recht, Iherings Jahrbuch 76. Band S 351, Anm 1; E des OGH vom 29. 9. 1936, JBl 1937, S 58; vom 4. 12. 1957, 1 Ob 625/57 = MietSlg 5596 = RiZ 1958 S 26 [dort mit der Geschäftszahl unrichtig zitiert], ferner 6 Ob 221/58 = MietSlg 6231, 6625 und 6810) aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit, dass auch ein Unbefugter Sachen und Rechte in Bestand geben könne. Dem Unbefugten wird die mietvertragliche Leistung im Regelfall zwar nicht möglich sein. Dies hindert aber nicht, den Mietvertrag trotz des subjektiven Unvermögens des Vermieters als giltig anzusehen, weil er wirksam zustande gekommen ist. Ein solcher Vertrag wird auch nur von den Vertragspartnern und keiner dritten Person gelöst werden können (E des OGH vom 9. 5. 1956, 7 Ob 215/56 = MietSlg 5264). Im vorliegenden Rechtsstreit wurden keine Behauptungen darüber aufgestellt, dass die Miteigentümer etwa vereinbart hatten, dass jeder von ihnen über einen bestimmten körperlichen Teil des Hauses M*****gasse 13 allein verfügungsberechtigt sein sollte. Nur in einem solchen Fall wäre jeder Miteigentümer befugt, die ihm zustehenden Hausteile im eigenen Namen in Bestand zu geben. Da eine solche Vereinbarung nicht behauptet wurde, wären - abgesehen von dem Fall einer gemeinsamen Verwaltung (durch den Miteigentümer Dr. Z*****) - nur sämtliche Miteigentümer gemeinsam berechtigt gewesen, den Mietvertrag mit Wirkung gegenüber dem Mieter mit der Beklagten zu schließen. Im Verhältnis zwischen Dr. Ludwig Z***** und der Beklagten hingegen wäre der vom Miteigentümer Dr. Z***** allein mit der Beklagten abgeschlossene Mietvertrag trotzdem giltig (1 Ob 625/57 = MietSlg 5596 = RiZ 1958 S 26, 6 Ob 221/58, MietSlg 6231, 6625, 6870). Geht man daher auch von der für die Kläger günstigeren Annahme aus, Dr. Ludwig Z***** sei nicht gemeinsamer Verwalter gewesen, so sind die Kläger als seine Rechtsnachfolger jedenfalls an den Vertrag gebunden und es fehlt dem auf titellose Benützung gestützten Räumungsbegehren die Grundlage.
Die Kläger haben ferner die von der Beklagten ausdrücklich bestrittene Behauptung aufgestellt, wenn ein Mietvertrag überhaupt zustande gekommen sei, habe er gegen die Bestimmungen des damals in Wirksamkeit gestandenen Neuvermietungsgesetzes verstoßen und sei deshalb nichtig. Die Untergerichte haben sich mit dieser Frage - von ihren Rechtsauffassungen ausgehend - nicht auseinandergesetzt. Mag auch der Grundsatz, das sich niemand zur Begründung eines Rechtsanspruches auf seine eigene Unredlichkeit (und die seines Rechtsvorgängers) berufen kann, dort nicht anwendbar sein, wo die Nichtigkeit des Geschäftes wegen Verletzung öffentlicher Interessen von Amts wegen wahrzunehmen wäre und beide Vertragsteile gemeinsam gegen das Gesetz verstoßen haben, so ist damit für die Kläger ebensowenig gewonnen, wie dadurch, dass für die rechtliche Beurteilung der Sache im Räumungsprozess der Zeitpunkt des Geschäftsfalles maßgebend ist (2 Ob 140/59 = EvBl 1959 Nr 164). Denn selbst wenn man im Sinne der von den Untergerichten nicht überprüften Behauptungen über einen Verstoß gegen die zwingenden Bestimmungen des Neuvermietungsgesetzes, BGBl Nr 255/1956, ein Zuwiderhandeln gegen dieses Gesetz und eine dadurch bewirkte Nichtigkeit des im Jahre 1957 abgeschlossenen Mietvertrages annehmen würde, wäre diese Nichtigkeit in der Folge saniert worden. Das Neuvermietungsgesetz BGBl Nr 225/1956 ist bis zum 30. 6. 1958 befristet gewesen und mit diesem Tage abgelaufen. Dr. Ludwig Z***** ist am 24. 9. 1958 verstorben. Nach dem 30. 6. 1957 konnte über die hier in Betracht kommende Wohnung jedenfalls frei verfügt werden. Es wurde weder behauptet noch ist hervorgekommen, dass in den Rechtsbeziehungen zwischen Dr. Z***** und der Beklagten seit diesem Zeitpunkt bis zum Tode des Dr. Z***** eine Änderung eingetreten wäre. Dieses Verhalten der Vertragspartner muss in seinen Auswirkungen einer nach Wegfall der gesetzlichen Verbotsbestimmung erfolgten stillschweigenden Begründung eines Mietverhältnisses gleichgesetzt werden. Auch wäre es mit den Erfahrungen des täglichen Lebens nicht in Einklang zu bringen, dass die Vertragspartner, hätten sie auch bewusst gegen die Verbotsnorm verstoßen und daher die Nichtigkeitssanktion in Kauf genommen, nach deren Wegfall nicht bereit gewesen wären, das verbotswidrig eingegangene Mietverhältnis nunmehr als legalisiertes fortzusetzen. Der Revision war daher nicht Folge zu geben.
Der Ausspruch über die Kosten des Revisionsverfahrens gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.