VwGH Ra 2022/06/0263

Spruch:

I. Die Revision vom 27. Oktober 2022 wird zurückgewiesen.

Die Landeshauptstadt Salzburg hat der Mitbeteiligten Aufwendungen in der Höhe von € 553,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

II. Die Revision vom 15. Dezember 2022 wird ebenfalls zurückgewiesen.

Begründung

Zu Spruchpunkt I.:

1 Nach Art. 133 Abs. 4 B‑VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

2 Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B‑VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.

3 Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B‑VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B‑VG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.

4 Mit Bescheid vom 19. Oktober 2020 stellte der Stadtsenat der Landeshauptstadt Salzburg (Behörde, Revisionswerber) gemäß § 59 Abs. 2 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) fest, dass für das Bestandsgebäude („Ceconi Villa“) auf einem näher bezeichneten Grundstück in S. keine Einsturzgefahr bestehe und die Instandhaltung dieses Objektes technisch möglich sowie wirtschaftlich vertretbar sei. Dabei stützte sich die Behörde im Wesentlichen auf das Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen Baumeister Ing. A. vom 18. August 2020, worin dieser zum Ergebnis gelangte, „[d]er abschließende mathematische Vergleich mit Sachwert und Ertrag im Ergebnis in % zeigt (im direkten Vergleich zu beiden Varianten des Ersatzbaus) einen zusätzlichen wirtschaftlichen Vorteil für die Generalsanierung.“ (Hervorhebungen im Original).

5 Mit dem gegenständlich angefochtenen Spruchpunkt I. des Erkenntnisses vom 12. September 2022 gab das Landesverwaltungsgericht Salzburg (LVwG) der Beschwerde der Mitbeteiligten Folge und sprach aus, dass die Instandhaltung des Objektes nicht allgemein wirtschaftlich vertretbar sei. Eine ordentliche Revision wurde für nicht zulässig erklärt.

In seiner Beweiswürdigung setzte sich das LVwG sowohl mit dem Gutachten des von der Behörde beigezogenen Ing. A., mit dem von der Mitbeteiligten vorgelegten Gutachten von Baumeister Ing. R. vom 21. Februar 2020 (wonach auf der Grundlage des Liegenschaftsbewertungsgesetzes und der ÖNorm B1802‑1 die Sanierungsvariante auf den baurechtlichen Konsens und den Stand der Technik unwirtschaftlich sei) als auch mit dem vom LVwG eingeholten Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen DI P. vom 27. Februar 2022 eingehend auseinander und gelangte zu dem Ergebnis, das Gutachten von Ing. A. könne deshalb nicht dem Sachverhalt zugrunde gelegt werden, weil es den Abbruch des verfahrensgegenständlichen Gebäudes der Errichtung eines Neubaus gegenüberstelle und überdies bei der Ermittlung der Kosten und Erträge eines Neubaus betriebswirtschaftliche Überlegungen unberücksichtigt lasse. Aus dem von der Mitbeteiligten vorgelegten Gutachten ergebe sich nicht in nachvollziehbarer Weise, ob die Kosten der Instandhaltung zu einer entsprechenden Erhöhung des Verkehrswertes führten und sich diese Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraumes durch Mietzinse amortisierten.

Dem Gutachten von DI P. zufolge steigere sich der Ertragswert/Verkehrswert des Objektes nach Instandhaltung um € 306.000,‑‑, die Instandhaltungskosten (unter Berücksichtigung der Baunebenkosten, der Hauptmietzinsreserve sowie der Geldbeschaffungs‑ und Finanzierungskosten) betrügen je nach Berechnungsmethode zwischen € 1.070.292,‑‑ und € 1.030.093,‑‑; unter Berücksichtigung der erzielbaren Mieteinnahmen ergebe sich ein Deckungsfehlbetrag ‑ bezogen auf einen Amortisationszeitraum von 25 Jahren ‑ je nach berechneter Variante zwischen € 783.000,‑‑ und € 823.000,‑‑.

Da die Kosten ‑ so das LVwG in seiner rechtlichen Begründung ‑ der Instandhaltung somit die daraus resultierende Wertsteigerung wesentlich überstiegen und diese Kosten auch nicht auf Mietzinse bzw. mögliche Förderungen innerhalb eines Amortisationszeitraumes zwischen 10 und 25 Jahren überwälzt werden könnten, liege ein in § 59 Abs. 2 ROG 2009 normierter Grund für den Abbruch des unter einem Erhaltungsgebot stehenden Gebäudes vor.

6 In der Zulässigkeitsbegründung der Revision vom 27. Oktober 2022 rügt der Revisionswerber ein Abweichen des angefochtenen Erkenntnisses von der hg. Rechtsprechung (Hinweis auf VwGH 25.2.2010, 2006/06/0083) bei der Beurteilung der allgemeinen wirtschaftlichen Vertretbarkeit der Instandhaltung des Gebäudes. Das LVwG habe sich nicht mit dem Gutachten des Ing. A. auseinandergesetzt, der vom LVwG beauftragte Gutachter DI P. habe keinen Bezug auf die hg. Entscheidung 2006/06/0083 genommen, das Gutachten sei mangelhaft, es berücksichtige nicht nur die reinen Instandhaltungskosten, basiere bei der Ertragswertberechnung auf einem „um ca. 98 m² überhöht“ angenommenen anteiligen Bauplatz, gehe von willkürlich gewählten Zahlenannahmen ‑ etwa betreffend eine Werterhöhung von lediglich € 306.000,‑‑ ‑ aus und stütze die Berechnungen des Ertragswertes auf eine Amortisationsdauer von lediglich 50 Jahren und die AfA (Absetzung für Abnutzung) auf Zeitspannen von 10 bzw. 20 Jahren.

7 Das oben angeführte Erkenntnis VwGH 25.2.2010, 2006/06/0083, führt zur Frage der allgemeinen wirtschaftlichen Vertretbarkeit der Instandhaltung des Gebäudes auf Basis der bisherigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes und des Verwaltungsgerichtshofes aus:

„Es könne eine Instandsetzungsmaßnahme als wirtschaftlich zumutbar angesehen werden, wenn sich daraus eine Erhöhung des Verkehrswertes oder des Ertragswertes des Eigentums ergebe, in welcher die Kosten der Maßnahme Deckung fänden. Wirtschaftlich zumutbar seien dem Hauseigentümer ferner solche Maßnahmen, zu deren finanzieller Deckung er öffentliche Mittel, aus welchem Titel immer, anzusprechen in der Lage sei, möge er eine solche Maßnahme auch aus freier Willensentschließung unterlassen haben. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit sei weiters dann anzunehmen, wenn der Hauseigentümer die Kosten auf Miet‑ oder Pachtzinse überwälzen könne; in diesem Falle müsse allerdings mit berücksichtigt werden, ob die Möglichkeit einer Vermietung oder Verpachtung nach der vorausschaubaren Entwicklung unter Bedachtnahme auf einen allfälligen Wandel in den allgemeinen Anschauungen über die Ausstattung eines Bestandobjektes innerhalb der Amortisationszeit eines zur Deckung des finanziellen Aufwandes nötigen Darlehens gewährleistet sei. Stets müsse der gesamte notwendige Erhaltungsaufwand für die während des Amortisationszeitraumes eines aufzunehmenden Instandsetzungsdarlehens notwendigen Erhaltungsmaßnahmen sowie dem bereits vorher aufgelaufenen und noch nicht getilgten Instandsetzungsaufwand für das Haus umfassen.“

8 Die Würdigung von Sachverständigengutachten, und damit auch die Frage, ob ein Verwaltungsgericht einem Gutachten folgt oder nicht, ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes Teil der Beweiswürdigung. Der Verwaltungsgerichtshof ist als Rechtsinstanz tätig und zur Überprüfung der Beweiswürdigung im Allgemeinen nicht berufen. Auch kann einer Rechtsfrage nur dann grundsätzliche Bedeutung zukommen, wenn sie über den konkreten Einzelfall hinaus Bedeutung besitzt. Im Zusammenhang mit der Beweiswürdigung läge eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung nur dann vor, wenn das Verwaltungsgericht die Beweiswürdigung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Weise vorgenommen hätte (vgl. VwGH 16.11.2022, Ra 2022/06/0126, Rn. 14, mwN), wobei in den Zulässigkeitsgründen auch die Relevanz des behaupteten Verfahrensmangels dargetan werden muss (vgl. VwGH 14.7.2022, Ra 2022/06/0078, Rn. 7, mwN).

9 Der Vorwurf, das LVwG habe sich nicht mit dem Gutachten des Ing. A. auseinandergesetzt, ist unzutreffend; vielmehr wurde dieses Gutachten als nicht entscheidungsrelevant beurteilt, weil darin die Sanierungskosten den Kosten für einen Ersatzbau gegenübergestellt und auch die Kosten eines Dachgeschoßausbaues berücksichtigt, betriebswirtschaftliche Überlegungen hingegen nicht angestellt worden seien. Es entspricht der hg. Rechtsprechung, dass sich die Beurteilung der wirtschaftlichen Vertretbarkeit der Instandsetzung ausschließlich auf das Bestandsgebäude bezieht (vgl. etwa VwGH 10.3.2022, Ra 2022/06/0020, mwN).

Wenn weder das LVwG noch der Gutachter DI P. ausdrücklich auf das hg. Erkenntnis VwGH 25.2.2010, 2006/06/0083, Bezug nahmen, wird damit weder eine Rechtswidrigkeit noch ein wesentlicher Verfahrensfehler und auch keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung aufgezeigt. Dass DI P. von den in Rn. 7 zitierten Grundsätzen für die Berechnung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit von Instandsetzungsmaßnahme abgewichen wäre, wird in der Zulässigkeitsbegründung nicht nachvollziehbar aufgezeigt. Auf die in Punkt 3.1. des Gutachtens von DI P. dargestellte Methode zur Ermittlung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Instandsetzung (Mieteinnahmen vs. Aufwendungen für die Instandsetzung und Werterhöhung vs. Aufwendungen für die Instandsetzung) geht der Revisionswerber nicht ein.

DI P. arbeitete insgesamt 16 Varianten aus, denen jeweils unterschiedliche Annahmen zugrunde lagen; er stellte Berechnungen für Amortisationszeiträume zwischen 10 Jahren und 25 Jahren an. Dem Revisionswerber ist insofern zuzustimmen, als der hg. Rechtsprechung zufolge (vgl. VwGH 27.1.2011, 2010/06/0244, mit Hinweisen auf VwGH 25.2.2010, 2006/06/0083) als Beurteilungsmaßstab für die wirtschaftliche Vertretbarkeit von Instandhaltungsmaßnahmen ein Zeitraum von 25 Jahren als zutreffend angesehen wurde. Wenn darüber hinaus auch andere Amortisationszeiträume berechnet werden, schadet dies jedoch nicht.

Der Revisionswerber rügt zwar, der Gutachter DI P. gehe von willkürlich gewählten Zahlenannahmen ‑ etwa betreffend eine Werterhöhung von lediglich € 306.000,‑‑ ‑ aus, lässt jedoch völlig offen, welche Zahlen seiner Ansicht nach zutreffend wären und inwiefern dies zu einem andern Ergebnis führen könnte. DI P. legte in Punkt 3.2. seines Gutachtens ausführlich dar, auf Basis welcher Annahmen er zu der errechneten Werterhöhung gelangte; damit setzt sich der Revisionswerber nicht auseinander. Die Relevanz des gerügten Mangels wird somit nicht dargetan. Gleiches gilt hinsichtlich des Vorbringens, der Ertragswertberechnung sei ein „um ca. 98 m² überhöht angenommener anteiliger Bauplatz“ zugrunde gelegt worden. Welche Amortisationsdauer den Berechnungen des Ertragswertes und welche Zeitspanne für die AfA zugrunde gelegt werden müsste und inwiefern dies im gegenständlichen Fall entscheidungsrelevant wäre, lässt der Revisionswerber in der Zulässigkeitsbegründung ebenfalls offen.

Das LVwG stellte ‑ basierend auf dem Gutachten des DI P. ‑ sowohl bei der Ertragswertberechnung als im Fall der Überwälzung der Kosten auf Mietzinse einen erheblichen Deckungsfehlbetrag (im Fall der Ertragswertberechnung etwa € 700.000,‑‑, bei Vermietung bezogen auf einen Amortisationszeitraum von 25 Jahren etwa € 800.000,‑‑) fest. Mit dem unkonkreten Vorbringen zur Beweiswürdigung im angefochtenen Erkenntnis, dem eine nachvollziehbare Relevanzdarstellung fehlt, gelingt es dem Revisionswerber nicht, eine Unvertretbarkeit der Beweiswürdigung des LVwG aufzuzeigen.

10 In der Revision vom 27. Oktober 2022 wird somit keine Rechtsfrage aufgeworfen, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B‑VG grundsätzliche Bedeutung zukäme; sie war daher gemäß § 34 Abs. 1 und 3 VwGG zurückzuweisen.

11 Der Ausspruch über den Aufwandersatz ‑ im beantragten Umfang ‑ gründet sich auf die §§ 47 ff, insbesondere § 51 VwGG in Verbindung mit der VwGH‑Aufwandersatzverordnung 2014.

Zu Spruchpunkt II.:

12 Das angefochtene Erkenntnis führte zunächst in seiner Sprucheinleitung aus, die Beschwerde der Mitbeteiligten richte sich gegen „den Bescheid der Gemeindevertretung der Landeshauptstadt Salzburg vom 19.10.2020“. Laut Punkt 2. der Zustellverfügung wurde das Erkenntnis dem Bürgermeister der Landeshauptstadt Salzburg zugestellt.

13 Mit Schriftsatz vom 27. Oktober 2022 erhob der „Stadtsenat der Landeshauptstadt Salzburg“ Revision gegen das angefochtene Erkenntnis.

14 Mit Beschluss vom 14. November 2022 berichtigte das LVwG das Erkenntnis vom 12. September 2022 gemäß § 31 Abs. 1 iVm § 17 VwGVG und § 62 Abs. 4 AVG u.a. dahingehend, dass in der Einleitung des Spruches der „Bescheid der Gemeindevertretung der Landeshauptstadt Salzburg vom 19.10.2020“ durch den „Bescheid des Stadtsenats der Landeshauptstadt Salzburg vom 19.10.2020“ ersetzt werde.

15 Mit Schriftsatz vom 15. Dezember 2022 brachte der Stadtsenat der Landeshauptstadt Salzburg vorsichtshalber nochmals gegen Spruchpunkt I. des ihm am 15. November 2022 zugestellten Erkenntnisses des LVwG vom 12. Oktober 2022 eine Revision ein.

16 Gemäß § 3 Gemeinde‑Instanzenzug‑Verordnung wurde für die Stadt Salzburg der Ausschluss des gemeindeinternen Instanzenzuges gegen Bescheide des Bürgermeisters in Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinde, die in die Gesetzgebungskompetenz des Landes fallen, bereits durch das Salzburger Stadtrecht 1966 ab 1. Jänner 2014 ausgeschlossen. Die Erlassung eines Bescheides durch die „Gemeindevertretung der Landeshauptstadt Salzburg“ war somit ausgeschlossen; bei der Anführung der „Gemeindevertretung der Landeshauptstadt Salzburg“ im angefochtenen Erkenntnis konnte es sich daher nur um eine offenbar auf einem Versehen beruhende Unrichtigkeit im Sinn des § 62 Abs. 4 AVG handeln. Darüber hinaus wurde in der Sprucheinleitung des angefochtenen Erkenntnisses sowohl das Datum als auch die Aktenzahl des Bescheides korrekt angeführt. Insofern konnte kein Zweifel darüber bestehen, auf welchen Bescheid sich das Erkenntnis des LVwG bezog. Dem Revisionswerber kam das angefochtene Erkenntnis auch tatsächlich zu und er erhob dagegen die Revision vom 27. Oktober 2022.

17 Der Revisionswerber verbrauchte somit durch die mit Schriftsatz vom 27. Oktober 2022 erhobene Revision sein Revisionsrecht.

18 Die mit Schriftsatz vom 15. Dezember 2022 eingebrachte außerordentliche Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG zurückzuweisen.

Wien, am 31. Jänner 2023