VwGH Ra 2020/11/0196

Spruch:

Die Revisionen werden als unbegründet abgewiesen.

Begründung

1 Mit dem nach durchgeführter mündlicher Verhandlung ergangenen angefochtenen Erkenntnis wurde, im Wesentlichen in Bestätigung des Bescheides der belangten Behörde vom 16. März 2020, die grundverkehrsbehördliche Zustimmung zu einem zwischen den revisionswerbenden Parteien abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend näher bezeichnete land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (Gesamtfläche 33.726 m²) in der im Bundesland Salzburg gelegenen Katastralgemeinde O. im Grunde des § 5 Abs. 1 Z 3 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 ‑ GVG 2001 versagt.

Gleichzeitig wurde gemäß § 25a VwGG ausgesprochen, dass eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B‑VG unzulässig sei.

2 In der Begründung wurde festgestellt, die Zweitrevisionswerberin sei Eigentümerin der genannten Grundstücke, die sie „auf mehreren Immobilienplattformen sowie auf ihrer Homepage“ zum Mindestkaufpreis von € 101.178,‑‑ (sohin € 3,‑‑/m²) zum Verkauf angeboten habe.

3 Bis zum Abgabetermin 31. März 2019 hätten acht Personen, darunter der Erstrevisionswerber (ein praktizierender Mediziner) sowie mehrere Landwirte schriftlich ihr Interesse am Erwerb der genannten Grundstücke bekundet. Der Erstrevisionswerber habe € 3,05/m², der Meistbietende € 3,20/m² geboten.

4 Danach habe am 3. Mai 2019 unter der Leitung von zwei Bediensteten der Zweitrevisionswerberin „die mündliche Ermittlung des Höchstbieters im Forstbetriebsbüro“ der Zweitrevisionswerberin stattgefunden, die von zwei Bediensteten der Zweitrevisionswerberin geleitet worden sei und bei welcher der Erstrevisionswerber mit € 4,03/m² den höchsten Preis geboten habe.

5 In der Folge wurde daher mit dem Erstrevisionswerber der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag mit dem Kaufpreis € 135.915,78 abgeschlossen und bei der belangten Behörde zur grundbücherlichen Zustimmung eingereicht. Im Kaufvertrag seien unter anderem die auf den Grundstücken haftenden Belastungen wie Einforstungsrechte, Weidebelastung und außerbücherliche Dienstbarkeiten, zu welchen die Revisionswerber jedoch keine Pläne vorgelegt hätten, angeführt.

6 In dem von der belangten Behörde eingeholten (im angefochtenen Erkenntnis wiedergegebenen) forsttechnischen Gutachten vom 24. Februar 2020 sei der Amtssachverständige Dipl. Ing. K. zum Ergebnis gelangt, dass der genannte Kaufpreis den vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert (€ 104.438,58) um 30,14% übersteige.

7 Nach daraufhin erfolgter Kundmachung des gegenständlichen Kaufvertrages gemäß § 29 Abs. 4 GVG 2001 mit dem Hinweis auf das Bestehen einer Einbietemöglichkeit gemäß § 4 Abs. 3 Z 2 leg. cit. habe kein Landwirt ein Angebot erstattet, die gegenständlichen Grundstücke ‑ zum ortsüblichen Preis ‑ zu erwerben, obwohl ursprünglich, wie erwähnt, im Verkaufsverfahren der Zweitrevisionswerberin mehrere, teilweise sogar angrenzende Landwirte ihr Interesse bekundet hätten.

8 Über Auftrag des Verwaltungsgerichts habe der genannte Sachverständige ein (im angefochtenen Erkenntnis wiedergegebenes) Ergänzungsgutachten vom 3. August 2020 (u.a.) zur Erläuterung der von ihm angewendeten Methodik der Ermittlung des Verkehrswertes und betreffend erzielte Grundstückspreise bei vergleichbaren Grundstücksveräußerungen erstattet und an der vom Verwaltungsgericht anberaumten mündlichen Verhandlung teilgenommen. Der jährliche Ertrag aus den forstlichen Grundstücken betrage laut Ergänzungsgutachten € 1.500,‑‑, jener aus einem unter diesen Grundstücken befindlichen kleinen Weidegrundstück sei vernachlässigbar.

9 Unter Zugrundelegung dieser Gutachten und unter Berücksichtigung einer vom Sachverständigen angegebenen Schwankungsbreite zugunsten der Revisionswerber stellte das Verwaltungsgericht den Verkehrswert der gegenständlichen Grundstücke mit € 108.941,17 fest. Der gegenständlich vereinbarte Kaufpreis übersteige den ermittelten Verkehrswert somit um zumindest 24,76%.

10 In der Beweiswürdigung stützte sich das Verwaltungsgericht auf die erwähnten Gutachten des Amtssachverständigen, welchen die Revisionswerber nicht auf gleicher fachliche Ebene entgegengetreten seien. Im Einzelnen erläuterte das Verwaltungsgericht die Nachvollziehbarkeit der Methodik der Wertermittlung unter Hinweis auf näher genannte Bestimmungen des nach den Materialien zum Grundverkehrsgesetz 1993 maßgebenden Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) und führte aus, dass vergleichbare Grundstücksverkäufe fehlten (bei zwei Waldverkäufen in derselben Katastralgemeinde innerhalb der letzten drei Jahre seien Preise erzielt worden, die sogar „erheblich unter“ den vom Sachverständigen ermittelten Werten gelegen seien). Vor dem Hintergrund der in § 3 Abs. 1 LBG demonstrativ aufgezählten Methoden bestehe daher gegen die vom Sachverständigen in seinem Gutachten herangezogene Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes (iW Bodenwert zuzüglich Wert des Bestandes an Bäumen abzüglich belastende Weiderechte) keine Bedenken, wobei überdies die Jahrzehnte lange diesbezügliche Erfahrung des Sachverständigen zu berücksichtigen sei.

11 Schließlich habe der Sachverständige bei der Ermittlung des Verkehrswertes vertretbar erscheinende Toleranzen jeweils zugunsten der Revisionswerber berücksichtigt, indem er bei möglichen Bandbreiten entsprechende Werte „zugunsten der [Revisionswerber] dazugerechnet“ habe (und damit den Verkehrswert erhöht und die Differenz zum tatsächlichen Kaufpreis verringert habe).

12 In rechtlicher Hinsicht ging das Verwaltungsgericht nach Wiedergabe der maßgebenden Rechtsvorschriften davon aus, dass es sich gegenständlich um land‑ und forstwirtschaftliche Grundstücke handle, sodass der Erwerb von Eigentum an diesen Grundstücken der Zustimmungspflicht gemäß den §§ 4 ff GVG 2001 unterliege. Die belangte Behörde habe zwar nicht nur den Versagungstatbestand des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 (erhebliche Überschreitung des Verkehrswertes), sondern überdies den weiteren der Z 4 leg cit. als verwirklicht angesehen. Auf den letztgenannten Tatbestand komme es aber nicht an, wenn ‑ was hier vorrangig zu prüfen sei ‑ der Kaufpreis den Verkehrswert erheblich überschreite.

13 Nach Meinung der Revisionswerber stehe zunächst das Unionsrecht der Anwendbarkeit des Versagungstatbestandes des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 entgegen, weil zufolge Art. 107 AEUV in Verbindung mit einer Mitteilung der Kommission (97/C 209/03) Verkäufe der öffentlichen Hand unterhalb des Marktpreises unzulässig seien, zumal andernfalls eine unionsrechtswidrige staatliche Beihilfe gewährt würde. Dieses Argument sei schon deshalb nicht zielführend, weil Art. 107 AEUV nur die unzulässige Begünstigung von Unternehmen oder Produktionszweigen im Hinblick auf eine Wettbewerbsverfälschung verbiete (Hinweis auf VwGH 19.10.2017, Ro 2015/16/0024), wohingegen fallbezogen der Käufer der Grundstücke ein Mediziner sei, der, wie aus dem jährlichen Ertrag der Grundstücke von nur € 1.500,‑‑ ersichtlich, ganz offensichtlich eine Hobbylandwirtschaft beabsichtige. Außerdem gehe es in § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 um die erhebliche Überschreitung des Verkehrswertes unter Zugrundelegung der zulässigen Nutzung, und nicht um den Marktpreis.

14 Ungeachtet dessen sei nach Auffassung der Revisionswerber der Versagungsgrund des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 auch aufgrund § 20 iVm. § 21 GVG 2001 wegen der dort normierten Ausnahme betreffend die „freiwillige Feilbietung“ eines Grundstückes nicht anwendbar. Nach Meinung der Revisionswerber sei nämlich das eingangs geschilderte, von der Zweitrevisionswerberin privatwirtschaftlich durchgeführte Bietverfahren als „freiwillige Feilbietung“ iSd. letztgenannten Bestimmungen anzusehen.

15 Diese Ansicht sei schon deshalb nicht zu teilen, weil unter der in § 21 GVG 2001 genannten freiwilligen Feilbietung eines Grundstückes ‑ wie sich aus dem Klammerausdruck dieser Bestimmung ergebe ‑ nur eine Feilbietung gemäß §§ 87a ff Notariatsordnung zu verstehen sei. Den Anforderungen einer solchen Feilbietung habe das von der Zweitrevisionswerberin durchgeführte Bietverfahren nicht entsprochen. So habe sich die Zweitrevisionswerberin in ihren Angebotsunterlagen beispielsweise nicht, wie in § 87a Abs. 2 Z 10 Notariatsordnung zwingend vorgesehen, dazu verpflichtet, das Eigentumsrecht des Meistbieters zu verbüchern, sondern sich nach diesen Unterlagen vielmehr den Verkauf vorbehalten.

16 Auch die Materialien zur Grundverkehrsgesetznovelle 2012 hielten fest, dass die freiwillige Feilbietung weiterhin von einem Notar durchgeführt werde (auch wenn dieser, anders als nach den früheren Bestimmungen der §§ 267 ff Außerstreitgesetz, nicht mehr als Gerichtskommissär tätig werde). Ebenso habe das dieser Novelle zugrunde liegende Feilbietungsrechtsänderungsgesetz schon im Vorblatt seiner Erläuterungen festgehalten, die freiwillige Feilbietung werde aus dem gerichtlichen Verfahren ausgegliedert und in die „ausschließliche Kompetenz der Notare“ übertragen.

17 Für den vorliegenden Fall bedeute dies, dass das von der Zweitrevisionswerberin durchgeführte Bietverfahren keine freiwillige Feilbietung iSd. § 21 GVG 2001 darstelle, doch hätte sich die Zweitrevisionswerberin eines Notars zur Durchführung dieses Verfahrens bedienen können.

18 Folglich sei im vorliegenden Fall der Versagungsgrund des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 anzuwenden, er sei nach Ansicht des Verwaltungsgerichts auch erfüllt:

19 Zwar sei im GVG 2001 nicht ausdrücklich normiert, ab wann die Schwelle der Erheblichkeit einer Überschreitung des Verkehrswertes erreicht sei. Nach den Materialien zum Grundverkehrsgesetz 1993, mit dem der in Rede stehende Versagungsgrund erstmals normiert worden sei, sei aber ab einem Ausmaß von 20% von einer erheblichen Überschreitung auszugehen.

20 Daher sei im vorliegenden Fall, in welchem der Kaufpreis den Verkehrswert um 24,76% überschritten habe, die grundverkehrsrechtliche Zustimmung gemäß § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 zu versagen gewesen.

21 Dem stehe nicht entgegen, dass die belangte Behörde den gegenständlichen Antrag auf grundverkehrsrechtliche Zustimmung ‑ nachdem sie ihn inhaltlich geprüft habe ‑ mit dem Spruch des eingangs erwähnten Bescheides vom 16. März 2020 zurückgewiesen hat, weil sie sich dabei lediglich im Ausdruck vergriffen habe (Hinweis auf VwGH 27.2.2020, Ra 2017/22/0073).

22 Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende außerordentliche Revision. Die belangte Behörde hat eine Revisionsbeantwortung erstattet und darin auf die ihrer Meinung nach zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Erkenntnis verwiesen.

23 Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

24 Das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 ‑ GVG 2001, LGBl. 9/2002 in der Fassung LGBl. 33/2019, lautet auszugsweise:

„1. Abschnitt

Beschränkungen des rechtsgeschäftlichen Verkehrs mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken

Anwendungsbereich, Zielsetzung

§ 1 (1) Der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken unterliegt den Bestimmungen dieses Abschnitts.

(2) Ziel der Bestimmungen dieses Abschnitts ist die Sicherung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- oder Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes.

Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

§ 2 (1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinn dieses Gesetzes sind Grundstücke oder Teile davon, die nach der Art ihrer tatsächlichen Nutzung ganz oder überwiegend einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gewidmet sind. ...

...

§ 3 (1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen zu ihrer vollen Wirksamkeit der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums;

...

Allgemeine Voraussetzungen für die Zustimmung

§ 4 (1) Die nach § 3 erforderliche Zustimmung darf nur erteilt werden, wenn das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes, und zwar auch in der Form wirtschaftlich gesunder, mittlerer oder kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe, nicht widerspricht.

...

(3) Ein Rechtsgeschäft widerspricht in folgenden Fällen jedenfalls dem im Abs. 1 beschriebenen Interesse:

...

2. Bei folgenden Rechtsgeschäften, nämlich ‑ bei ungeteilter Veräußerung, Verpachtung udgl eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes oder ‑ bei Veräußerung, Verpachtung udgl eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder Teilen davon mit einer Fläche von 0,2 ha oder mehr, wenn

a) der Rechtserwerber kein Landwirt ist,

b) das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe unter Berücksichtigung von öffentlichen Planungsfestlegungen das Interesse an der Nutzung auf Grund des vorliegenden Rechtsgeschäftes und allenfalls dafür notwendiger unmittelbar folgender Rechtsgeschäfte überwiegt, und

c) wenigstens ein Landwirt bereit und im Stande ist, das Recht zum ortsüblichen Preis, der dazu unter Berücksichtigung der zukünftigen landwirtschaftlichen Nutzung zu ermitteln ist, und ansonsten zu den gleichen Bedingungen wie im vorliegenden Rechtsgeschäft zu erwerben. Diese Bereitschaft ist in annahmefähiger Form zu bekunden und hat gegenüber dem Veräußerer, Verpächter udgl bis zum Ablauf einer einmonatigen Frist nach Erlassung der wegen ihres Vorliegens die Zustimmung versagenden Entscheidung der Grundverkehrsbehörde die Wirkung eines verbindlichen Angebotes. Sind im vorliegenden Rechtsgeschäft enthaltene Nebenbedingungen nur vom Rechtserwerber persönlich oder in wirtschaftlicher Weise zu erbringen, ist die Bereitschaft, zu gleichen Bedingungen das Recht zu erwerben, auch dann als gegeben anzusehen, wenn diese Nebenbedingungen im Angebot bezeichnet sind, dafür die Leistung eines angemessenen Geldausgleiches angeboten wird und dessen Annahme für den Veräußerer, Verpächter udgl zumutbar ist. Das Angebot ist der Grundverkehrsbehörde zur Kenntnis zu bringen.

(4) Als Landwirt im Sinn dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit selbst (allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder auch eigenen landwirtschaftlichen Dienstnehmern) bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt und den seiner Familie zur Gänze, vorwiegend oder zu einem erheblichen Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, wenn er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die dazu erforderlichen Fähigkeiten besitzt und kein Grund zur Annahme besteht, dass er diese selbstständige Wirtschaftseinheit nach dem Erwerb nicht selbst bewirtschaften wird. ...

...

Besondere Gründe für die Versagung der Zustimmung

§ 5 (1) Einem Rechtsgeschäft darf insbesondere die Zustimmung nicht erteilt werden, wenn

...

3. die Gegenleistung den Verkehrswert, der unter Zugrundelegung der zulässigen Nutzung zu berechnen ist, erheblich überschreitet;

...

4. Abschnitt

Rechtserwerb an Grundstücken im Weg der Versteigerung, von Todes wegen oder durch Ersitzung oder Bauen auf fremdem Grund

1. Unterabschnitt

Zwangsversteigerung

Verfahren bei Zuschlagserteilung

§ 17 (1) Das Exekutionsgericht hat den Zuschlag unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass dieser erst wirksam wird: ...

...

Entscheidung der Grundverkehrsbehörde

§ 20 Für die Entscheidung der Grundverkehrsbehörde über einen Antrag auf Zustimmung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens gelten die Vorschriften für den rechtsgeschäftlichen Erwerb mit Ausnahme des § 4 Abs. 3 Z 2, Abs. 4 und 5, des § 5 Abs. 1 Z 3 sowie des § 13 Abs. 2.

2. Unterabschnitt

Freiwillige Feilbietung

§ 21 Die §§ 17 bis 20 sind auf die freiwillige Feilbietung eines Grundstückes (§§ 87a ff Notariatsordnung) und die Versteigerung einer gemeinschaftlichen Liegenschaft (§§ 352 ff EO) entsprechend anzuwenden.

...

5. Abschnitt

Grundverkehrsbehörden und Verfahrensvorschriften

...

Verfahrensvorschriften

§ 29 ...

(4) Die Grundverkehrskommission hat in Fällen, in denen eine Ausübung der Einbietemöglichkeit gemäß § 4 Abs 3 Z 2 in Betracht kommt, vor Erteilung der Zustimmung das Rechtsgeschäft unter kurzer Angabe des Veräußerers, des Gegenstandes und der Gegenleistung der nach Lage des Gegenstandes zuständigen Gemeinde zur Kundmachung durch vierwöchigen Anschlag an deren Amtstafel sowie der Kammer für Land- und Forstwirtschaft in Salzburg bekannt zu geben. Ab Beginn der Kundmachung kann allgemein in die Unterlagen über das Rechtsgeschäft bei der Grundverkehrskommission während der Amtsstunden (§ 13 Abs 5 AVG) Einsicht genommen werden. Auf diese Möglichkeit ist in der Kundmachung hinzuweisen.

...“

25 Bis zur Salzburger Grundverkehrsgesetz‑Novelle 2012, LGBl. Nr. 70/2012, hatte § 21 GVG 2001 folgenden Wortlaut:

„Freiwillige Feilbietung

§ 21. Die §§ 17 bis 20 sind auf die freiwillige Feilbietung eines Grundstückes (§§ 267 ff Außerstreitgesetz) und die Versteigerung einer gemeinschaftlichen Liegenschaft (§§ 352 ff EO) entsprechend anzuwenden.“

26 Die Notariatsordnung, RGBl. Nr. 75/1871 in der hier maßgebenden Fassung BGBl. I Nr. 24/2020, lautet auszugsweise:

„Freiwillige Feilbietung von Liegenschaften

§ 87a. (1) Der Notar kann mit der freiwilligen Feilbietung einer Liegenschaft oder eines Superädifikats im Wege öffentlicher Versteigerung beauftragt werden. Der Eigentümer der Liegenschaft oder des Superädifikats hat dem Auftrag Feilbietungsbedingungen anzuschließen und dem Notar nachzuweisen, dass er die freie Verfügung über den Gegenstand hat und dass alle für die Veräußerung erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen vorliegen.

(2) Die Feilbietungsbedingungen müssen jedenfalls enthalten:

1. Namen (Firma), Anschrift (Geschäftsanschrift), sowie gegebenenfalls Tag der Geburt, Firmenbuchnummer oder ZVR-Zahl des Eigentümers;

2. die Bezeichnung des feilzubietenden Gegenstands und den Ort der Feilbietung;

3. das geringste Gebot;

4. die Angabe, ob die Bietinteressenten vor der Versteigerung eine Sicherheit erlegen müssen, sowie Art und Höhe dieser Sicherheit;

5. Bestimmungen über die Zahlung des erzielten Meistbots;

6. Bestimmungen über die Verteilung und Verwendung des Meistbots unter Berücksichtigung allfälliger Lasten sowie deren Übernahme oder Lastenfreistellung;

7. Bestimmungen über die Sicherung des Rechtserwerbs, insbesondere durch Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung und die treuhändige Verwahrung des Rangordnungsbeschlusses;

8. Hinweise auf gerichtliche und verwaltungsrechtliche Genehmigungen, die für die Rechtswirksamkeit des Rechtserwerbs allenfalls erforderlich sind;

9. Bestimmungen über die Folgen der Nichterfüllung der Feilbietungsbedingungen durch den Meistbieter und die Tragung der Kosten einer aus diesem Grund fehlgeschlagenen Feilbietung;

10. die ausdrückliche Einwilligung des Eigentümers (§ 31 Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955), dass das Eigentumsrecht des Meistbieters aufgrund der vom Notar auszustellenden Amtsbestätigung (§ 87d) im Grundbuch eingetragen oder zu diesem Zweck diese Amtsbestätigung in die Sammlung der gerichtlich zu hinterlegenden Urkunden aufgenommen wird.

(3) Soll der Rechtserwerb durch eine Anmerkung der Rangordnung gesichert werden, dann muss die Rangordnung im Zeitpunkt der Auftragserteilung noch mindestens zehn Monate wirksam sein. Die Ausfertigung des die Anmerkung bewilligenden Beschlusses ist dem Notar treuhändig im Original zu übergeben.

(4) Die Feilbietungsbedingungen dürfen nicht von dem mit der Versteigerung beauftragten Notar oder einer Person, die zu diesem Notar in einem in § 6a Abs. 2 Gerichtskommissärsgesetz genannten Naheverhältnis steht, erstellt werden. Entsprechen die dem Auftrag beigeschlossenen Feilbietungsbedingungen nicht den Anforderungen des Abs. 2 oder enthalten sie unerlaubte oder ungültige Bestimmungen, so hat der Notar den Eigentümer zu deren Verbesserung anzuleiten.

(5) Die Kosten der freiwilligen Feilbietung trägt der Eigentümer. Eine Bestimmung in den Feilbietungsbedingungen über deren Ersatz durch den Meistbieter ist zulässig.

§ 87b. (1) Der Notar hat die Feilbietung für die Dauer von zumindest drei Wochen in der Ediktsdatei bekannt zu machen. In der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen,

1. dass es sich um eine freiwillige Feilbietung handelt und pfandrechtlich sichergestellte Darlehen oder Kredite und sonstige Lasten ‑ soweit sich aus den Feilbietungsbedingungen nichts anderes ergibt ‑ durch die Feilbietung nicht berührt und auf das Meistbot nicht angerechnet werden, sowie

2. dass jeder Bieter vor Durchführung der Versteigerung die Feilbietungsbedingungen zu unterfertigen hat und sich mit der Teilnahme an der Versteigerung den Feilbietungsbedingungen unterwirft.

(2) Die Bekanntmachung hat folgende Informationen zu enthalten:

1. die Bezeichnung des feilzubietenden Gegenstands;

2. das geringste Gebot;

3. Ort und Zeit der Versteigerung sowie der Besichtigung. Der Bekanntmachung können insbesondere die Feilbietungsbedingungen, ein Lageplan und bei Gebäuden auch ein Grundriss sowie zumindest ein Bild angeschlossen werden. Werden die Feilbietungsbedingungen nicht angeschlossen, so sind Ort und Zeit, zu der in die Feilbietungsbedingungen und sonstigen Unterlagen Einsicht genommen werden kann, anzugeben.

(3) Von der Bekanntmachung in der Ediktsdatei sind der Eigentümer und der Vorkaufsberechtigte zu verständigen.

§ 87c. (1) Begehrt der Eigentümer die Versteigerung durch einen Rechtsanwalt oder einen hiezu befugten Gewerbetreibenden, so ist die Versteigerung durch diesen durchzuführen. Dieser muss zur Deckung der aus der Durchführung der Versteigerung gegen ihn entstehenden Schadenersatzansprüche über eine dem § 21a RAO entsprechende Haftpflichtversicherung verfügen. In diesem Fall hat der Notar die Versteigerung zu beurkunden. Andernfalls hat der Notar die Versteigerung selbst durchzuführen und zu beurkunden. Die Beurkundung des tatsächlichen Vorgangs der Versteigerung erfolgt in jedem Fall in sinngemäßer Anwendung des § 88 durch Aufnahme eines Protokolls, dem die unterfertigten Feilbietungsbedingungen als Beilage beizuheften sind.

(2) Mit der Teilnahme an der Versteigerung unterwerfen sich die Bieter den Feilbietungsbedingungen. Der Eigentümer und die Bieter haben vor der Versteigerung die Feilbietungsbedingungen zu unterfertigen. Die Unterfertigung durch einen Machthaber des Eigentümers ist nur dann statthaft, wenn der Machtgeber eine auf dieses Geschäft lautende beglaubigte Vollmacht ausgestellt hat, die zum Versteigerungszeitpunkt nicht älter als einen Monat ist.

(3) Für die Versteigerung sind, soweit nicht durch die Feilbietungsbedingungen anderes angeordnet ist, die Bestimmungen der Exekutionsordnung, insbesondere § 177 Abs. 4 und §§ 179, 180 und 181 EO, sinngemäß anzuwenden. Das Meistbot hat der Meistbieter beim Notar zu erlegen.

(4) Der Eigentümer kann seinen Auftrag zur Feilbietung zurückziehen, solange kein gültiges Gebot abgegeben wurde; später nur dann, wenn alle, die bereits geboten haben, ausdrücklich zustimmen oder der Eigentümer sich die Genehmigung des Verkaufs auf eine bestimmte Zeit vorbehalten hat, worauf in der Bekanntmachung in der Ediktsdatei hinzuweisen ist.

§ 87d. Der Notar hat das Meistbot nach dessen Einlangen entsprechend den Feilbietungsbedingungen zu verteilen und zu verwenden und entsprechend den Feilbietungsbedingungen und nach Vorliegen allenfalls noch erforderlicher Genehmigungen eine als Grundlage für die Verbücherung im Grundbuch oder für die Hinterlegung in der Sammlung der gerichtlich zu hinterlegenden Urkunden geeignete Amtsbestätigung auszustellen. Der Amtsbestätigung ist eine beglaubigte Abschrift der Feilbietungsbedingungen beizuheften. Sie ist eine öffentliche Urkunde im Sinne des § 33 des Allgemeinen Grundbuchsgesetzes 1955, BGBl. Nr. 39/1955 in der jeweils geltenden Fassung. Die Amtsbestätigung reicht für die darin bezeichneten Eintragungen oder Hinterlegungen in der Sammlung der gerichtlich zu hinterlegenden Urkunden aus.

...“

27 Das Liegenschaftsbewertungsgesetz, BGBl. Nr. 150/1992, lautet auszugsweise:

„§ 1. (1) Dieses Bundesgesetz gilt für die Ermittlung des Wertes (Bewertung) von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Überbauten im Sinn des § 435 ABGB sowie von damit verbundenen Rechten und darauf ruhenden Lasten in allen gerichtlichen Verfahren.

...

Bewertungsgrundsatz

§ 2. (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.

(2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

(3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

Allgemeine Regeln für die Bewertung

§ 3. (1) Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht.

(2) Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist, sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden.

(3) Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den §§ 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muß der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des Belasteten herangezogen werden.

...

§ 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

(2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. ...

...

Ertragswertverfahren

§ 5. (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert).

...

Sachwertverfahren

§ 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).

(2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.

...

Wahl des Wertermittlungsverfahrens

§ 7. (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

(2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden (§ 3 Abs. 2), so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

...“

28 Die Revisionen sind zulässig, weil sie zutreffend das Fehlen von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu gegenständlich entscheidungswesentlichen Rechtsfragen vorbringen: Nach dem Zulässigkeitsvorbringen der Erstrevisionswerberin fehle Rechtsprechung u.a. zur Frage, wo die Erheblichkeitsschwelle hinsichtlich der Überschreitung des Verkehrswertes iSd. § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 liegt, nach jenem der Zweitrevisionswerberin u.a. auch zur Frage, ob von der Republik Österreich im Bereich der Privatwirtschaftsverwaltung durchgeführte sog. Bietverfahren, die der Gleichbehandlung und Transparenz dienten, als freiwillige Feilbietung iSd. §§ 87a Notariatsordnung zu qualifizieren bzw. einer solchen gleichzuhalten sind.

29 Vorweg ist festzuhalten, dass die Zweitrevisionswerberin („Österreichische Bundesforste“) laut Firmenbuch eine Aktiengesellschaft ist, deren Alleinaktionär die Republik Österreich ist (§ 2 Bundesforstegesetz 1996).

30 In den Revisionsgründen vertritt die Zweitrevisionswerberin entgegen der Rechtsansicht des Verwaltungsgerichts die Auffassung, das von der Zweitrevisionswerberin durchgeführte Bietverfahren sei als „freiwillige Feilbietung“ iSd. § 21 GVG 2001 (bzw. der dort angeführten §§ 87a ff Notariatsordnung) zu qualifizieren bzw. einer solchen gleichzuhalten. Daher sei nach Meinung der Zweitrevisionswerberin der Versagungsrund des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 im vorliegenden Grundverkehrsverfahren nicht anzuwenden.

31 Richtig ist, dass selbst ein den Verkehrswert erheblich überschreitender Kaufpreis iSd. § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 nicht zur Versagung der grundverkehrsrechtlichen Zustimmung führen kann, wenn der Kaufpreis durch eine „freiwillige Feilbietung eines Grundstückes (§§ 87a ff Notariatsordnung)“ zustande kommt (§ 21 iVm. § 20 GVG 2001).

32 Die Zweitrevisionswerberin begründet ihre Auffassung damit, dass zwar das europäische Beihilfenrecht einen Verkauf auf Basis eines unabhängigen und fachgerechten Gutachtens zulasse, dass von der Zweitrevisionswerberin aber neben den unionsrechtlichen Vorgaben, nämlich dem Verbot unzulässiger Beihilfen, aufgrund der (innerstaatlichen) Fiskalgeltung der Grundrechte auch das Transparenz‑ und Gleichbehandlungsgebot einzuhalten sei. Zur Einhaltung dieses Gebotes habe die Zweitrevisionswerberin den Verkauf ihrer Liegenschaften so organisiert, dass in der Regel (abgesehen von Direktverkäufen im Ausnahmefall) ein Meistbieter im Wege eines diskriminierungsfreien öffentlichen Bietverfahrens ermittelt werde.

33 Mit diesem Vorbringen zeigt die Zweitrevisionswerberin zwar ihre Beweggründe für das nicht zuletzt von ihren Bediensteten am 3. Mai 2019 im Forstbetriebsbüro durchgeführte Bietverfahren auf, doch ergibt sich daraus keine rechtliche Begründung, weshalb dieses von ihr (privatwirtschaftlich) durchgeführte Bietverfahren als „freiwillige Feilbietung eines Grundstückes (§§ 87a ff Notariatsordnung)“ iSd. § 21 GVG 2001 zu qualifizieren wäre.

34 Entgegen der Ansicht der Zweitrevisionswerberin ist es vor dem von ihr ins Treffen geführten Hintergrund, dass die freiwillige Feilbietung durch einen Notar (und die damit verbundene Nichtanwendbarkeit des in Rede stehenden Versagungsgrundes des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001) auch privaten Liegenschaftseigentümern offen steht, keineswegs „denkunmöglich“, diesen Versagungsgrund dann anzuwenden, wenn „eine hinreichend publizierte und bedingungsfreie Meistbieterermittlung“ (lediglich) im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung einer Gebietskörperschaft (und nicht durch einen Notar) durchgeführt wird.

35 Vielmehr sprechen gerade die von einem Notar in einem Verfahren nach den §§ 87a ff Notariatsordnung einzuhaltenden Voraussetzungen dafür, dass das § 21 GVG 2001 nur in jenen Fällen von der Anwendung des Versagungsgrundes des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 absehen wollte, in denen die Gewähr besteht, dass die Feilbietung (und daher auch die Ermittlung des Verkaufspreises) nach spezifischen ‑ gesetzlich im vorhinein festgelegten ‑ Bedingungen (wie eben jenen der Notariatsordnung oder der gleichfalls in § 21 GVG 2001 genannten Exekutionsordnung) stattfindet.

36 Dafür sprechen insbesondere auch, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausführt, der auf die Salzburger Grundverkehrsgesetz‑Novelle 2012, LGBl. Nr. 70/2012, zurückgehende Wortlaut des § 21 GVG 2001, der die Wortfolge „freiwillige Feilbietung eines Grundstückes“ unmissverständlich durch den Klammerausdruck „(§§ 87a ff Notariatsordnung)“ präzisiert, und die Materialien zu dieser Novelle.

37 Bis zu dieser Novelle definierte nämlich § 21 GVG 2001 den dort normierten Tatbestand der „freiwilligen Feilbietung eines Grundstückes“ durch einen Verweis auf Bestimmungen des Außerstreitgesetzes. Da die diesbezüglichen Bestimmungen im Außerstreitgesetz aber bereits durch BGBl. I Nr. 68/2008 (Feilbietungsrechtsänderungsgesetz ‑ FRÄG) aufgehoben und an ihrer Stelle die Bestimmungen über die freiwillige Feilbietung von Liegenschaften in den §§ 87 a bis 87e Notariatsordnung neu geschaffen wurden, erfolgte durch die Salzburger Grundverkehrsgesetz-Novelle 2012 eine entsprechende Anpassung des Klammerausdruckes in § 21 GVG 2001 an die §§ 87a ff Notariatsordnung.

38 Die Materialien zum Feilbietungsrechtsänderungsgesetz (RV 466 BlgNR XXIII.GP ) sprechen sowohl im Vorblatt als auch im allgemeinen Teil der Erläuterungen ‑ wiederholt ‑ davon, dass mit diesem Gesetz die freiwillige Feilbietung „in die ausschließliche Kompetenz der Notare“ ausgelagert bzw. übertragen werden solle. Die besonderen Erläuterungen zu § 87a Notariatsordnung führen aus (aaO, 3f):

„Wer sich für eine freiwillige Feilbietung seiner Liegenschaft entscheidet, hat damit einen Notar zu beauftragen und diesem die Bedingungen, zu welchen er die Liegenschaft versteigern lassen möchte, vorzulegen. ... Der Notar hat die Feilbietungsbedingungen auf ihre gesetzlichen Anforderungen und auf allfällige unerlaubte oder ungültige Bestimmungen zu prüfen.“

39 Dementsprechend führen die Materialien zur Salzburger Grundverkehrsgesetz‑Novelle 2012 (RV 538 Blg LT 14.GP, 51) zu § 21 aus:

„Freiwillige Feilbietungen von Liegenschaften werden zwar weiterhin von einem Notar durchgeführt, dieser wird jedoch dabei nicht mehr als Gerichtskommissär tätig.“

40 Vor diesem Hintergrund kann keine Rede davon sein, dass der Tatbestand der „freiwilligen Feilbietung eines Grundstückes“ iSd. § 21 GVG 2001 auch dann erfüllt ist, wenn die Feilbietung abseits der Bestimmungen der Notariatsordnung vorgenommen wird.

41 Der Erstrevisionswerber führt gegen die Anwendbarkeit des Versagungsgrundes des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 ins Treffen, dass das von der Zweitrevisionswerberin durchgeführte Bietverfahren der Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (97/C 209/03, ABl. Nr. C 209/3 vom 10.7.97) entsprochen habe, das zwei Methoden zur Abwicklung von Immobilienverkäufen vorsehe, nämlich einerseits die Veräußerung zu einem von einem unabhängigen Sachverständigen ermittelten Marktwert und andererseits die ‑ von der Zweitrevisionswerberin gewählte ‑ Veräußerung an den Meistbietenden eines bedingungsfreien Bietverfahrens. Es sei unzulässig und widerspreche den Intentionen der genannten Mitteilung der Kommission, einen unionsrechtskonform aus einem Bietverfahren hervorgegangenen Wert einer Liegenschaft im grundverkehrsbehördlichen Verfahren einem niedrigeren Verkehrswert gegenüber zu stellen.

42 Dieses Vorbringen vermag schon deshalb nicht zu überzeugen, weil es der öffentlichen Hand als Eigentümerin von Liegenschaften ‑ wenn sie bei einer Veräußerung die in der genannten Mitteilung der Kommission erwähnte Möglichkeit eines bedingungsfreien Bietverfahrens wählen will ‑ nach den obigen Ausführungen geradezu frei steht, von dem in den §§ 87a Notariatsordnung vorgesehenen Verfahren zur Feilbietung Gebrauch zu machen. Auf diese Weise würde sowohl der genannten Mitteilung der Kommission (die nach ihren Ausführungen unter Punkt I. im Übrigen nur einen „Leitfaden“ darstellt, um versteckte Beihilfen zu vermeiden) als auch gleichzeitig den Bestimmungen des GVG 2001 Rechnung getragen, weil in einem solchen Fall, wie ausgeführt (§ 21 iVm. § 20 GVG 2001), bei erheblicher Überschreitung des Verkehrswertes der Versagungsgrund des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 nicht anzuwenden ist.

43 Der Erstrevisionswerber vertritt die Auffassung, auch aus der Übergangsbestimmung des Art. XII § 1 Abs. 2 zweiter Satz Feilbietungsrechtsänderungsgesetz (FRÄG) sei abzuleiten, dass der Versagungsgrund des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 gegenständlich nicht anzuwenden sei. Dieser Satz lautet:

„Von der Neuregelung unberührt bleiben Versteigerungen durch Gerichte oder Gebietskörperschaften sowie in Sondergesetzen vorgesehene Versteigerungen.“

Die bereits erwähnten Materialien führen dazu aus (aaO, 8):

„Mit Abs. 2 soll im Begutachtungsverfahren geäußerten Bedenken Rechnung getragen und klargestellt werden, dass die Neuregelung die bisherige Praxis der Verwertung von im öffentlichen Eigentum stehender Liegenschaften nicht beschränkt. Daher ordnet diese Bestimmung ausdrücklich an, dass Versteigerungen durch Gebietskörperschaften unberührt bleiben und knüpft insofern an den früheren § 271 AußStrG an, der für ‚Güter, welche dem Staate gehören“ die Feilbietung „durch die administrativen Behörden‘ vorsah. Auch für Versteigerungen durch Gerichte sollen die neuen Bestimmungen kein Hindernis sein. Überdies ist ausdrücklich festgehalten, dass ‑ als leges speciales ‑ in Sondergesetzen vorgesehene Versteigerungen unberührt bleiben.“

44 Aus den zuvor zitierten Materialien ergibt sich somit, dass durch Art. XII § 1 Abs. 2 zweiter Satz FRÄG eine Versteigerung von im öffentlichen Eigentum stehenden Liegenschaften durch Gebietskörperschaften weiterhin zulässig sein soll, insoweit also keine Verpflichtung zur Inanspruchnahme der Feilbietung nach den Bestimmungen der Notariatsordnung besteht. Abgesehen davon, dass die Zweitrevisionswerberin, die gegenständlich privatwirtschaftlich die Versteigerung („Bietverfahren“) durchgeführt hat, eine Aktiengesellschaft und keine Gebietskörperschaft ist, schließt diese Bestimmung nicht aus, dass im Falle der Versteigerung von land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften abseits der §§ 87a Notariatsordnung (also ohne die Einhaltung der dort gesetzlich normierten Vorgaben der Feilbietung) der Kaufpreis auf seine erhebliche Überschreitung des Verkehrswertes iSd. § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 zu überprüfen ist und gegebenenfalls zur Versagung der grundverkehrsrechtlichen Zustimmung führen kann (dies vor dem Hintergrund des offensichtlichen Schutzzwecks der Bestimmung, die Preise von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken für Landwirte leistbar zu erhalten).

45 Als Zwischenergebnis ist somit nach dem Gesagten festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, im vorliegenden Fall sei der Tatbestand des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 anzuwenden und dieser führe ‑ im Falle seiner Erfüllung ‑ zur Versagung der beantragten grundverkehrsrechtlichen Zustimmung.

46 Gegen das Vorliegen einer erheblichen Überschreitung des Verkehrswertes (und somit gegen die Erfüllung des genannten Versagungstatbestandes) führen beide revisionswerbende Parteien in ihren Revisionsgründen die Unrichtigkeit des eingeholten forstfachlichen Bewertungsgutachtens ins Treffen. Während der Erstrevisionswerber den im Gutachten angeführten Abschlag für Weiderechte kritisiert, meint die Zweitrevisionswerberin, die Ermittlung des Verkehrswertes durch den Sachverständigen habe nicht den Vorgaben des Liegenschaftsbewertungsgesetzes entsprochen, insbesondere was die Festsetzung des Bodenwertes anlange.

47 Auch wenn das GVG 2001 (etwa im Gegensatz zum § 7a Abs. 6 Tiroler Grundverkehrsgesetz; vgl. VwGH 4.4.2019, Ra 2017/11/0227) die Bewertung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nicht ausdrücklich nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) anordnet, so ergibt sich dies im vorliegenden Fall bereits aus § 1 LBG.

48 Gemäß § 3 Abs. 1 LBG sind für die Bewertung dem Stand der Wissenschaft entsprechende Wertermittlungsverfahren anzuwenden, insbesondere das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6), wobei gemäß § 3 Abs. 2 LBG erforderlichenfalls mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden sind.

49 Wie sich aus dem im angefochtenen Erkenntnis (Seiten 11 ff. und 17 ff.) wiedergegebenen forstfachlichen Gutachten ergibt, hat der Amtssachverständige die Ermittlung des Verkehrswertes der gegenständlichen Grundstücke primär durch Addition des berechneten Bodenwertes und des berechneten (Baum‑)Bestandwertes (abzüglich vorhandener Belastungen) vorgenommen, somit das Sachwertverfahren gemäß § 6 LBG angewendet. Überdies hat er nach seinem Gutachten auf den Kaufpreis der beiden Waldverkäufe, die in den vorangegangenen drei Jahren in derselben Katastralgemeinde erfolgten, Bedacht genommen (Vergleichswertverfahren gemäß § 4 LBG), diesen aber letztlich wegen der mit dieser Methode verbundenen Unsicherheiten (wenn in den Kaufverträgen der Baumbestand nicht extra ausgewiesen sei) bzw. wegen der in beiden Vergleichsfällen erzielten geringeren Preise eine geringere Bedeutung beigemessen, was sich, wie das Verwaltungsgericht zutreffend anmerkte, zugunsten der Revisionswerber auswirkt (zumal bei einem geringeren Verkehrswert die Differenz zum darüber liegenden Kaufpreis noch erheblicher würde).

50 Vor diesem Hintergrund kann nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass das vorliegende Gutachten des Amtssachverständigen mit den Denkgesetzen in Widerspruch steht, sodass es nur durch ein gleichwertiges, auf derselben Fachebene beruhendes Gutachten bekämpft werden konnte (vgl. erneut VwGH 4.4.2019, Ra 2017/11/0227, Rn 26). Dies ist im vorliegenden Verfahren, wie das Verwaltungsgericht unstrittig festgehalten hat, unterblieben.

51 Schließlich lässt der Erstrevisionswerber als Käufer der gegenständlichen Grundstücke in der Revision unbestritten, ein im Beruf stehender Mediziner zu sein, macht aber unzureichende Ermittlungen des Verwaltungsgerichts geltend, die ergeben hätten, dass er die Grundstücke nicht bloß für eine Hobby‑Landwirtschaft erwerben wolle. Damit wird ‑ vor dem Hintergrund des fallbezogen ausschließlich maßgeblichen Versagungsgrundes des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 ‑ die Relevanz des behaupteten Verfahrensmangels nicht aufgezeigt. Gleiches gilt für das Revisionsvorbringen der Zweitrevisionswerberin in Bezug auf den (vom Verwaltungsgericht nicht mehr herangezogenen) Versagungsgrund des § 5 Abs. 1 Z 4 leg. cit.

52 Zuletzt hegt der Verwaltungsgerichtshof gegen die (in den Revisionsgründen nicht weiter bekämpfte) rechtliche Beurteilung des Verwaltungsgerichts, dass die gegenständlich festgestellte Überschreitung des Verkehrswertes durch den Kaufpreis um 24,76% als „erheblich“ iSd. § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 anzusehen sei, keine Bedenken. Das Verwaltungsgericht hat nämlich zutreffend darauf hingewiesen, dass schon § 9 des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 1993, LGBl. Nr. 152, einen beinahe identen Versagungstatbestand enthielt, und die Gesetzesmaterialien (481 BlgLT 5. Session der 10. GP; Seite 77) dazu erläuternd festhalten, von einem erheblichen Abweichen könne „ab einem Ausmaß von 20 v.H.“ gesprochen werden (vgl. in diesem Zusammenhang auch VwGH 23.4.2021, Ra 2020/11/0013).

53 Da sich somit die vorgetragenen Revisionsgründe beider Revisionswerber als nicht zutreffend erweisen, waren die Revisionen gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.

Wien, am 25. Februar 2022