LVwG Tirol LVwG-2013/30/3543-4

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seinen Richter Mag. Dr. Rudolf Rieser über die Beschwerde von SB und BD, beide vertreten durch den Rechtsanwalt, Adresse, X, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom 25.11.2013, Zl ****, betreffend die Versagung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung zu einem Kaufvertrag,

zu Recht erkannt:

1. Gemäß § 28 Abs 1 und 2 VwGVG wird der Beschwerde Folge gegeben und dem Erwerb der 7/85 Anteile der Liegenschaft in EZ *** GB ***** mit welchen Wohnungseigentümern W 16 untrennbar verbunden ist, durch Herrn BD von Frau SB gemäß Kaufvertrag vom 15.10.2013 gemäß § 12 Abs 1 in Verbindung mit § 13 Abs 1 lit b und c und § 25 Abs 1 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl Nr 61/1996 in der Fassung LGBl Nr 150/2012 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

3. Für diese Entscheidung hat Herr BD gemäß Tarifpost 107 der Landes-Verwaltungsabgabenverordnung 2007 – LVAV, LGBl Nr 62/2007 in der Fassung LGBl Nr 145/2013, eine Verwaltungsabgabe von Euro 70,-- binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Erkenntnisses mittels beiliegendem Zahlschein einzuzahlen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Soweit die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof in Wien für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine ordentliche Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, erhoben werden.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Sachverhalt:

Die Bezirkshauptmannschaft X hat als zuständige Grundverkehrsbehörde dem von Herrn BD am 19. November 2013 angezeigten Kaufvertrag vom 15.10.2013 mit dem der Käufer BD von der Verkäufern SB 7/85 Anteile, mit welchen Wohnungseigentum an W 16 untrennbar verbunden ist, der Liegenschaft in EZ *** GB ***** X Land die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt.

In der Begründung wurde ausgeführt, dass es sich um ein Rechtsgeschäft an einem bebauten Grundstück durch einen Ausländer handelt. Nach Ansicht der erkennenden Behörde widerspreche der angeführte Rechtserwerb zwar nicht staatspolitischen Interessen, er vermag aber kein öffentliches Interesse insbesondere in wirtschaftlicher, kulturelle oder sozialer Hinsicht zu begründen. Dies werde in der Anzeige des Kaufvertrages auch nicht behauptet. Lediglich der Umstand des mehrjährigen Aufenthaltes in würde nach Rechtsansicht der Bezirkshauptmannschaft X nicht ausreichen, um ein aus einer Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes „würdigendes“ Interesse am Erwerb der Wohnung ableiten zu können. Der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes liegen jedoch besonders gelagerte Sachverhalte (familiärer Natur) zu Grunde, die mit dem verfahrensgegenständlichen Sachverhalt nicht vergleichbar seien.

In der rechtzeitig eingebrachten Beschwerde bemängelte der Rechtsvertreter, dass private Interessen am Rechtserwerb nicht unberücksichtigt bleiben dürfen. Dieser Rechtsprechung habe sich der UVS in Tirol in zahlreichen Rechtsfällen angeschlossen. Der Beschwerdeführer halte sich bereits seit 1999 in Österreich auf, sei berufstätig und unterhalte seit 2004 einen dauerhaften Hauptwohnsitz in Österreich. Seit 2007 werde dieser Hauptwohnsitz im selben Haus gehalten, in dem die vertragsgegenständliche Wohnung gelegen sei. Der Berufungswerber beabsichtige auch weiterhin in Österreich dauerhaft einer Beschäftigung nachzugehen und sich mit Hauptwohnsitz in der gekauften Wohnung aufzuhalten. Beim vorliegenden Sachverhalt sei daher von einer Verdichtung der privaten und persönlichen Verhältnisse des Berufungswerbers in Österreich auszugehen, sodass die Genehmigungsvoraussetzungen gegeben seien. Die Durchführung einer Beschwerdeverhandlung wurde ausdrücklich beantragt.

Zur Sachverhaltsfeststellung wurde in den vorgelegten erstinstanzlichen Verwaltungsakt Einsicht genommen und am 28.04.2014 eine öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung durchgeführt. Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung wurde der Beschwerdeführer BD einvernommen. Ein Vertreter der geladenen belangten Behörde ist zur Beschwerdeverhandlung nicht erschienen. Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung gab der Beschwerdeführer auf Befragung Folgendes an:

„Ich bin A Staatsangehöriger und kam 1999 erstmals nach Österreich. Mir wird eine Kopie der heutigen Auskunft aus dem Zentralen Melderegister, die sich auch im Beschwerdeakt befindet, ausgehändigt. Die Meldedaten stimmen überein. Die gegenständliche Wohnung habe ich mit dem Wohnsitz vom 12.07.2004 bis 28.12.2007 und ab 28.12.2007 bis laufend als Hauptwohnsitz gemietet und bewohnt. Zwischenzeitlich war ich mit Hauptwohnsitz in B, Bezirk C, gemeldet, dies deshalb, weil ich dort (Bezirk C) um die Beschäftigungsbewilligung und die Aufenthaltsbewilligung ansuchen musste. Die Wohnung wurde von der Eigentümerin SB angemietet. Die Wohnung hat eine Größe von ca 60 m². Ich bin ledig und ich habe keine Kinder. Ich habe in Österreich keine Verwandten. Meine nahen Verwandten leben in A. In A leben noch Geschwister und deren Nachkommen. Meine Eltern sind bereits gestorben. Ich habe auch keine Lebensgefährtin in Österreich. Ich bin bereits seit 1999 für die Firma **** GmbH als EDV-Spezialist tätig. Mein Arbeitsplatz ist überwiegend in B, dort habe ich ein Büro. Ich war bis ca 1999 in A aufhältig. Nachdem meine Mutter verstorben ist, verließ ich A. Ich war nur für ca 2 Jahre in den Jahren 1988 bis 1990 in A aufhältig und auch dort beschäftigt. Ansonsten habe ich mich nicht in anderen EWR-Staaten länger aufgehalten oder dort gearbeitet. Ich bin als Reiseleiter erstmals mit X in Kontakt gekommen und habe mich dann entschieden nach X zu ziehen und dort auch zu arbeiten. Über den Kauf der von mir bewohnten Wohnung wurde bereits vor ca 9 Jahren einmal gesprochen. Jetzt also im August 2013 ist die Eigentümerin, Frau SB, an mich herangetreten und hat mich gefragt, ob ich die Wohnung kaufen möchte. Wir sind uns dann im Kaufpreis einig geworden und haben den verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag abgeschlossen. Zur Richtigstellung möchte ich festhalten, dass die Wohnung Adresse von Frau SB angeboten wurde. Die zurzeit von mir bewohnte Wohnung Adresse gehört nicht Frau SB sondern Herrn EG. Mit ihm habe ich einen befristeten Mietvertrag. Diese Wohnung steht aber nicht zum Verkauf an. Ich glaube auch, dass sie auch längerfristig auch nicht zur Vermietung zur Verfügung stehen wird. Deshalb habe ich ein Interesse dass der Kauf im selben Haus der Wohnung mit der Bezeichnung Top * auch genehmigt wird. Ich habe eigentlich vor, dass ich die österreichische Staatsbürgerschaft beantrage, ich habe mich diesbezüglich auch schon erkundigt. Vorsichtlich werde ich noch heuer den Staatsbürgerschaftsantrag abgeben. Ich plane mein Berufsleben weiterhin im Raum X. Ich möchte auch meinen Lebensabend hier in X verbringen. Deshalb ist auch angedacht, dass ich die österreichische Staatsbürgerschaft beantrage. Da ich auch leidenschaftlicher Schifahrer bin, helfe ich auch in der Saison je nach zeitlicher Verfügbarkeit in einer Schischule als Schilehrer aus. Dies tue ich sehr gerne und möchte auch dies weiterhin so praktizieren. Insgesamt ist aber eine berufliche Veränderung meinerseits nicht geplant. Ich werde auch weiterhin für meinen bisherigen Arbeitgeber tätig sein.

Auf Fragen durch den Rechtsvertreter gebe ich an, dass ich meistens von X aus arbeite. Aufgrund der modernen Technik ist in meiner Branche eine Arbeitsausübung auch ortsabwesend möglich. Zu bestimmten Zeiten muss ich aber auch in B im Büro sein. Mir wird auch ein Firmenauto zur Verfügung gestellt. Wir arbeiten auch viel mit dem Reiseunternehmen *** zusammen. Beim letzten Termin habe ich ausnahmsweise in D für TUI D eine Arbeit übernehmen müssen und konnte daher den Termin nicht wahrnehmen. Ansonsten arbeiten wir aber großteils in Österreich.“

Weiters wurden folgende Schriftstücke im Rahmen der öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung vorgelegt:

- eine Bestätigung des Tiroler Schilehrerverbandes vom 30.09.2013,

- eine Bestätigung des X Skiclubs vom 17.10.2013,

- ein Arbeitszeugnis der Schischule *** vom 26.09.2013,

- ein persönliches Unterstützungsschreiben des Vizebürgermeisters der Stadt X vom 24.04.2013,

- ein Referenzschreiben des Arbeitgebers *** GmbH mit Sitz in B, Bundesland G, vom 23.04.2014,

- ein Nachweis der aufscheinenden Sozialversicherungszeiten vom 20.03.2014,

- eine Kopie des Aufenthaltstitels *** Karte Plus mit Gültigkeit vom 12.04.2012 bis 12.04.2015 der Bezirkshauptmannschaft X und

- eine Kopie des Führerscheins ausgestellt von der Bezirkshauptmannschaft X am 22.08.2007.

Aus der Bestätigung des Tiroler Schilehrerverbandes ergibt sich, dass der Beschwerdeführer insgesamt sechs Jahre Mitglied des Tiroler Schiverbandes war. Weiters ist er seit 20.11.2003 Mitglied beim Xer Ski Club. Der Vizebürgermeister der Stadtgemeinde X bestätigt in einem Schreiben vom 24.04.2014 dem Beschwerdeführer Herr BD, dass dieser bei heimischen Sportveranstaltungen zB im Rahmen des Hahnenkammrennens freiwillig für Xer Vereine arbeite. Aus einem Schreiben des Arbeitgebers *** GmbH mit Sitz in B vom 23.04.2014 geht hervor, dass der Beschwerdeführer BD ein ausgewiesener Computerspezialist des Unternehmens sei. Er habe alle Programme entwickelt, die der *** GmbH erlaubten, Anreisezahlen zu vervielfältigen. Nur mit den vom Beschwerdeführer entwickelten Programmen sei es möglich, das gewaltige Volumen zu organisieren und für die Kunden bestmöglich und zugleich kostengünstig abzuwickeln. Die *** GmbH organisiere den Transport von ca 6.200 Gästen nach X und ca 54.000 nach Tirol pro Jahr im Auftrag der *** UK. Diese Gäste verbringen durchschnittlich 7 Nächte in Tirol und bringen somit einen nicht unbeträchtlichen wirtschaftlichen Erfolg für X und Tirol. Der Beschwerdeführer entwickelte auch das Excursionsprogramm für die Tausenden Incoming-Gäste. Der Beschwerdeführer sei auch für die Überwachung der Server und Programme sowie der Datensicherheit verantwortlich, welches von großer Bedeutung sei und einen 24 Stunden Zugang zu seinem Computer bedinge. Die Programme seien auch in D, der H, I, J, K und den L im Einsatz. Aus diesen Gründen und der Tatsache, dass mit diesen Programmen in verschiedenen Zeitzonen gearbeitet werde, müsse der Beschwerdeführer die meiste Arbeit von zuhause aus erledigen.

Wie in der Beschwerdeverhandlung angekündigt, hat der Beschwerdeführer BD am 08. Mai 2014 die Erteilung der Staatsbürgerschaft bei der Staatsbürgerschaftsabteilung des Amtes der Tiroler Landesregierung beantragt und die für die Staatsbürgerschaftsverleihung erforderliche Staatsbürgerschaftsprüfung nach § 10a StGB am 12.06.2014 positiv abgelegt.

Dass der gegenständliche Grunderwerb staatspolitischen Interessen nicht widerspricht, ist unstrittig und wurde bereits von der Bezirkshauptmannschaft X festgestellt.

Im Kaufvertrag erklärte der Käufer, dass er gemäß § 11 Abs 1 TGVG 1996 durch den beabsichtigten Rechtserwerb keinen Freizeitwohnsitz schaffen werde.

II. Rechtsgrundlagen:

Die im gegenständlichen Verfahren wesentlichen Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl Nr 61/1996 in der Fassung LGBl Nr 130/2003 (TGVG) lauten wie folgt:

§ 12

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte und Rechtsvorgänge, die den Erwerb von Rechten im Sinne des § 9 an Baugrundstücken oder von Rechten im Sinne des § 4 an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder an sonstigen Grundstücken durch Ausländer zum Gegenstand haben.

(2) In folgenden Fällen bedarf es nicht der Genehmigung nach Abs. 1:

a) beim Rechtserwerb durch Erben oder Vermächtnisnehmer, die zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören, sofern nicht von der Anordnung des Gesetzes oder des Erblassers oder von den Bestimmungen des Erbvertrages durch besondere Übereinkommen (Erbteilungsübereinkommen) abgegangen wird;

b) beim Rechtserwerb nach rechtskräftiger Scheidung, Nichtigerklärung oder Aufhebung einer Ehe oder nach rechtskräftiger Auflösung oder Nichtigerklärung einer eingetragenen Partnerschaft zwischen den früheren Ehegatten bzw. früheren eingetragenen Partnern im Zug der Aufteilung des ehelichen bzw. partnerschaftlichen Vermögens.

§ 13

(1) Die Genehmigung nach § 12 Abs. 1 darf nur erteilt werden, wenn

a) bei Rechtserwerben an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken die Voraussetzungen nach dem 2. Abschnitt vorliegen,

b) bei Rechtserwerben an Baugrundstücken die Erklärung nach § 11 Abs. 1 oder 2 vorliegt; der Erklärung nach § 11 Abs. 1 oder 2 lit. a bedarf es jedoch nicht beim Rechtserwerb an einem Freizeitwohnsitz nach § 14 Abs. 1,

c) in allen Fällen der Rechtserwerb staatspolitischen Interessen nicht widerspricht und ein öffentliches Interesse am Rechtserwerb durch den Ausländer, insbesondere in wirtschaftlicher, kultureller oder sozialer Hinsicht, besteht.

(2) Zur Sicherung der Voraussetzungen nach Abs. 1 kann die Genehmigung mit Auflagen erteilt werden. Weiters kann zur Sicherung der Erfüllung einer solchen Auflage eine Kaution in einer der wirtschaftlichen Bedeutung des Rechtserwerbes im Hinblick auf die Verwendung des Grundstückes angemessenen Höhe, höchstens jedoch in der Höhe der Gegenleistung oder des höheren Wertes des Gegenstandes des Rechtserwerbes, vorgeschrieben werden. Die Kaution verfällt bei Rechtserwerben an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zugunsten des Landeskulturfonds, bei Rechtserwerben an sonstigen Grundstücken zugunsten des Tiroler Bodenfonds, wenn der Rechtserwerber die Auflage schuldhaft nicht erfüllt. Den Eintritt des Verfalls hat die Grundverkehrsbehörde mit Bescheid festzustellen. Die Kaution wird frei, sobald die Auflage erfüllt ist oder wenn sie aufgehoben wird. § 8 Abs. 3 ist anzuwenden.

§ 25

(1) Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung für den angezeigten Rechtserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück oder durch einen Ausländer vor, so hat die Grundverkehrsbehörde mit schriftlichem Bescheid die Genehmigung zu erteilen.

III. Rechtliche Erwägungen:

Entgegen der Rechtsauffassung der Bezirkshauptmannschaft X hat der Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren sehr wohl auch öffentliche Interessen am Rechtserwerb durch den Ausländer, der zurzeit noch die A Staatsbürgerschaft besitzt, nachgewiesen. Beim Erwerb handelt es sich um eine sogenannte hoch qualifizierte „Schlüsselarbeitskraft“, nämlich um einen Computerspezialisten, der wichtige Aufgaben bei der **** GmbH mit Sitz in B erfüllt. Seine Fachkenntnisse sind unter anderem Voraussetzung dafür, dass pro Jahr ca 6500 Gästen nach X und ca 54.000 nach Tirol im Auftrag der *** UK kommen können. Mit seiner wichtigen Arbeit unterstützt er nicht nur seinen Arbeitgeber, sondern indirekt auch die heimische Tourismuswirtschaft im Bezirk X und im gesamten Land Tirol. Er trägt mit seiner wichtigen beruflichen Tätigkeit zu einer wesentlichen Steigerung der Wertschöpfung im Bundesland Tirol bei. Eine gesicherte Unterkunft im Raum X ist für das Wohlbefinden und die Berufsausübung unumgänglich. Aufgrund der in der Beschwerdeverhandlung glaubhaft geschilderten und durch schriftliche Unterlagen bestätigten Angaben liegt auch ein zu würdigendes privates Interesse neben dem öffentlichen vor. Aufgrund der in der öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung dargetanen besonderen Integrationssituation insbesondere und der Mitwirkung bei diversen Vereinen im Raum X besteht auch ein öffentliches Interesse in sozialer Hinsicht beim Rechtserwerber. Die Tatsache, dass der ehe- und kinderlose Beschwerdeführer keine näheren Kontakte zu seinem Herkunftsstaat A mehr unterhält, haben unter anderem auch dazu geführt, dass der Beschwerdeführer mittlerweile Erteilung der österreichischen Staatsbürgerschaft beantragt hat. Erforderliche Verfahrensschritte wurden zwischenzeitlich gesetzt (Antragstellung, Staatsbürgerschaftsprüfung, …). Mit einer Staatsbürgerschaftsverleihung kann seitens des Beschwerdeführers grundsätzlich in absehbarer Zeit gerechnet werden und liegt dann jedenfalls keine Bewilligungspflicht nach dem TGVG mehr für den Erwerb der gegenständlichen Wohnung vor.

Nach Rechtsansicht des zur Entscheidung berufenen Richters des Landesverwaltungsgerichtes Tirol liegen im gegenständlichen Falle jedenfalls wirtschaftliche und private Interesse für die Genehmigung des angezeigten Erwerbs durch BD vor. Wie der Verfassungsgerichtshof bereits mehrfach ausgesprochen hat, dürfen auch private Interessen am Rechtserwerb nicht unberücksichtigt bleiben. Der Beschwerdeführer bewohnt das Haus in dem sich die kaufgegenständliche Wohnung befindet bereits seit mehreren Jahren und wurde ein besonderes Interesse am Kauf der angezeigten Wohnung nachgewiesen. Die besonderen privaten Umstände, die in der Beschwerdeverhandlung glaubhaft dargelegten wurden, stellen solche Umstände dar, die entgegen der Rechtsansicht der Bezirkshauptmannschaft X nicht zahlreich existieren und wird die gegenständlichen Genehmigung auch nicht lediglich auf den Umstand des mehrjährigen Aufenthalts in Österreich abgestimmt.

Im gegenständlichen Falle liegt einerseits ein öffentliches Interesse am Rechtserwerb durch den Ausländer in wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht vor und bestehen auch besondere private Interessen die unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (VfGH 22.09.2003, B 1266/01) sehr wohl für die Erteilung der beantragten Genehmigung sprechen.

Aufgrund des durchgeführten Beschwerdeverfahrens war daher der Beschwerde der Verkäuferin und des Käufers Folge zu geben und die begehrte grundverkehrsrechtliche Genehmigung zu erteilen.

IV. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war. Es weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht ab und liegen auch keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Gebührenrechtlicher Hinweis:

Für die Vergebührung der Berufung ist eine Gebühr von Euro 14,30 binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Erkenntnisses mittels beiliegenden Zahlschein einzuzahlen.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Dr. Rudolf Rieser

(Richter/in)