LVwG Niederösterreich LVwG-AV-264/001-2022

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag. Gibisch als Einzelrichter über die Beschwerde der A s.r.o., Zweigniederlassung Österreich, vertreten durch B Rechtsanwälte GmbH, Rechtsanwälte GmbH in ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 20. Jänner 2022, Zl. ***, betreffend Versagung der baubehördlichen Bewilligung nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz - VwGVG § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entsch e id u ng s gr ü nde :

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Mit Bauantrag vom 04. September 2020 begehrte die Beschwerdeführerin die Bewilligung gemäß § 14 NÖ BO 2014 zur Errichtung einer Wohnhausanlage mit zwölf Wohneinheiten auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, mit der Grundstücksadresse ***.

- 2 -

Mit Eingabe vom 30. November 2020 ersuchte die Beschwerdeführerin den Bürgermeister der Stadtgemeinde *** um Verlängerung der Frist zur Vorlage der restlichen Unterlagen (u.a. Nachweis der Bauklasse und Bebauungsweise gemäß § 54 NÖ BO 2014) bis 31. Jänner 2021. Nach Einlagen der Antragsbeilagen wurde der Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass im Rahmen des Vorprüfungsverfahrens nach § 20 NÖ BO 2014 diverse Mängel festgestellt worden seien und sie um deren Behebung ersucht werde.

Da sich gegenständliches Grundstück im Bauland Kerngebiet ohne Bebauungsplan befindet, wurde seitens der Beschwerdeführerin ein Gutachten von C hinsichtlich der §§ 54 und 56 NÖ BO 2014 vorgelegt. In diesem Gutachten ging C davon aus, dass der Umgebungsbereich von der Mitte des Baugrundstückes aus zu messen sei. Mit Schreiben vom 17. Februar 2021 ersuchte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** das Amt der NÖ Landesregierung zur Prüfung der Plausibilität des vorgelegten Privatgutachtens. Mit Schreiben vom 19. Mai 2021 wurde der Beschwerdeführerin aufgetragen, das vorgelegte Privatgutachten binnen acht Wochen zu verbessern, da für die Ableitung der Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) der falsche Referenzbereich herangezogen worden sei. Diesem Verbesserungsauftrag kam die Beschwerdeführerin fristgerecht nach. In ihrem Letztgutachten ging C nunmehr von einem erweiterten Referenzbereich gemessen 100m von den äußersten Grundstücksgrenzen aus. Das Letztgutachten stellt bei den im Anwendungsbereich eines Bebauungsplans gelegenen Grundstücken ungeachtet einer allfällig gegebenen Bebauung ausschließlich auf die dort verordnete Bauklassenobergrenze ab. Gegenständliches Gutachten zog demnach auch künftig mögliche und zulässige Gebäude zur Beurteilung der vorherrschenden Bauklasse heran.

Am 28. Juni 2021 wurde dieses Gutachten dem Amt der NÖ Landesregierung übermittelt und dieses ersucht, ein Gutachten zum Ortsbildschutz zu erstellen. Zusätzlich wurde der bautechnische Sachverständige der Stadtgemeinde *** um Beurteilung der zulässigen Gebäudehöhe ersucht.

- 3 -

Mit Devolutionsantrag vom 28. Oktober 2021 begehrte die Beschwerdeführerin infolge Untätigkeit des Bürgermeisters der Stadtgemeinde ***als Baubehörde erster Instanz die Zuständigkeit zur Entscheidung in der Sache an den Stadtrat der Stadtgemeinde *** zu übertragen. Mit dem angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde den Antrag der Beschwerdeführerin mit der wesentlichen Begründung ab, dass das Bauansuchen aufgrund der geplanten Bauhöhe und des bestehenden Ortsbildes nicht genehmigungsfähig sei.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

Die Beschwerdeführerin bringt im Wesentlichen vor, dass das eingereichte Bauvorhaben den Anforderungen des § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 entspreche. Insbesondere sei der maßgebliche Referenzbereich nicht von jedem Punkt der Grundstücksgrenze aus in einem Radius von 100m zu bestimmen, sondern sei dieser Radius wörtlich „vom Baugrundstück“ aus zu bestimmen. Ferner sei der Beschwerdeführerin keine Gelegenheit gegeben worden, sich zum behebbaren Mangel der geplanten Flachdachkonstruktion zu äußern.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis erhoben durch öffentliche mündliche Verhandlung am 29. März 2022, in deren Zuge eine Erörterung des vorgelegten Privatgutachtens durch Frau C erfolgte. Im Rahmen der Verhandlung wiederrief C ihr Zweitgutachten und kehrte erneut zu ihrem Erstgutachten zurück. Die Beschwerdeführerin beantragte mit Schreiben vom 30. März 2022 die Vollausfertigung der mündlich verkündeten Entscheidung.

4. Feststellungen:

Das im Alleineigentum der Beschwerdeführerin stehende Baugrundstück weist die Widmung Bauland Kerngebiet auf und befindet sich in einem Bereich, für den kein

- 4 -

Bebauungsplan vorgesehen ist. Das antragsgegenständliche Bauvorhaben ist bewilligungspflichtig.

Auf dem Bauplatz ist die Errichtung einer dreigeschossigen Wohnhausanlage mit insgesamt 12 Wohneinheiten geplant. Das eingereichte Projekt entspricht den Bauklassen II und III. Die bebaute Fläche beläuft sich laut eingereichter Baubeschreibung auf insgesamt 484,10 m². Es ergibt sich somit eine Bebauungsdichte von insgesamt 28%. Die Anordnung des Baukörpers erfolgt in offener Bebauungsweise und straßenparalleler Ausrichtung. Der obere Gebäudeabschluss erfolgt als extensiv begrünte Flachdachkonstruktion.

Im Umgebungsbereich des Baugrundstückes befinden sich insgesamt 69 Grundstücke. Davon sind 35 Grundstücke mit bewilligten Hauptgebäuden bebaut. Mehr als 50% der insgesamt festgestellten Objekte wurden in der Bauklasse II errichtet (23 der 41 festgestellten Objekte). Die bewilligten Hauptgebäude sind mehrheitlich der offenen Bauweise zuzuordnen. Das eingereichte Projekt entspricht nicht der Bauklasse I bzw. II.

Für Teilbereiche der zu untersuchenden Umgebung gilt ein Bebauungsplan. Östlich der *** legt der Bebauungsplan eine Bebauungsdichte von 35%, eine offene Bauweise und Bauklasse I, II fest. Im Bereich Ecke – *** – legt der Bebauungsplan eine Bebauungsdichte von 70%, geschlossene Bauweise und die Bauklassen I, II fest. Südöstlich des Baugrundstückes gilt der Bebauungsplan mit einer Bebauungsdichte von 70%, geschlossener Bauweise und einer zulässigen Gebäudehöhe von 11,0 m. Ebenso befinden sich Grundstücke in der südöstlichen Umgebung für die der Bebauungsplan eine Bebauungsdichte von 35% in offener Bauweise und Bauklasse II, III festgelegt.

5. Beweiswürdigung:

Die Feststellungen sind auf Sachverhaltsebene unbestritten. Im konkreten sind insbesondere die Eigentumsverhältnisse an dem verfahrensgegenständlichen Grundstück, die Flächenwidmung sowie das Fehlen eines Bebauungsplanes

- 5 -

unstrittig und ergeben sich auch aus den mit dem Bauansuchen vorgelegten Einreichplänen, der Baubeschreibung und dem Grundbuch. Bestritten ist hingegen insbesondere die Schlussfolgerung der Privatgutachterin C, dass im Umgebungsbereich des Baugrundstückes die Bauklassen II und III vorherrschend seien.

Im Rahmen der durchgeführten Verhandlung gab die Zeugin C bekannt, dass sie ihr Zweitgutachten nicht mehr aufrechterhalte, sondern zu ihrem Erstgutachten zurückkehre. Dies begründete sie im Wesentlich damit, dass sie erkannt habe, dass nur eine Umkreisermittlung vom Mittelpunkt des Baugrundstückes aus dem Gesetz entspreche. Somit hatte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich das Letztgutachten der Privatgutachterin seiner Beurteilung zu Grunde zu legen und dieses auf seine Rechtsrichtigkeit und Schlüssigkeit hin zu überprüfen.

Befragt, ob sie eine rechtliche Vorgabe im Umkreis zwischen geregeltem und ungeregeltem Bauland zu unterscheiden erhalten habe, gab die Privatgutachterin an, eine solche nicht erhalten zu haben.

Letztlich vermochte die Privatgutachterin nicht, das Gericht von der Schlüssigkeit und Gesetzmäßigkeit ihres für maßgeblich erklärten Gutachtens zu überzeugen. Vor diesem Hintergrund war daher daswiderspruchsfreie und schlüssige Gutachten des Amtssachverständigen der Stadtgemeinde *** den getroffenen Konstatierungen zu Grunde zu legen.

Die Feststellungen zur zulässigen Bauklasse und Bebauungsweise stützen sich demnach auf das im Einklang mit § 54 NÖ BO 2014 stehende Gutachten des Amtssachverständigen der Stadtgemeinde ***. Richtigerweise berücksichtigte der Amtssachverständige im Gegensatz zur Privatgutachterin nur die tatsächliche Bebauung im Umgebungsbereich von 100m um die Außengrenze des Baugrundstückes.

6. Rechtslage:

- 6 -

Folgende gesetzliche Bestimmungen der NÖ BO 2014 sind im gegenständlichen Beschwerdeverfahren von Relevanz:

㤠54 Ba u werk e im Ba u landbereic h ohn e Bebauungsplan

(1) Ein Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudesist auf einem als Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet und Bauland-Verkehrsbeschränktes Industriegebiet, gewidmeten Grundstück, für das kein Bebauungsplan gilt oder dieser keine Festlegung der Bebauungsweise oder –höhe enthält, nur zulässig, wenn es in seiner A nordnung auf dem Grundstück (Bebauungsweise) oder in seiner Höhe (Bauklasse) von den in seiner Umgebung bewilligten Hauptgebäuden nicht abweicht.

Die Umgebung umfasst einschließlich des Baugrundstücks alle Grundstücke im Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet und Bauland Verkehrsbeschränktes Industriegebiet, die vom Baugrundstück aus innerhalb einer Entfernung von 100m baubehördlich bewilligte Hauptgebäude oder –teile aufweisen.

Eine A b weichun g hinsichtlich der Anordnung oder Höhe liegt dann vor, wenn das neue oder abgeänderte Hauptgebäude

- nicht der auf dem Baugrundstück bereits bewilligten Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) entspricht, sofern dieses Gebäude weiterhin bestehen bleibt, oder

- nicht jener Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) entspricht, die

von der Anordnung und der Höhe der Hauptgebäude in der Umgebung abgeleitet wird und die mehrheitlich in der Umgebung vorhanden ist.

Dabei ist die Bebauungshöhe (Bauklasse) von den auf den Grundstücken jeweils höchsten Hauptgebäuden abzuleiten. Neben der abgeleiteten Bauklasse darf auch die nächst niedrigere gewählt werden.

[…]

§ 56 Schutz de s Orts b ildes

(1) „Bauwerke, Abänderungen an Bauwerken oder Veränderungen der Höhenlage des Geländes, die einer Bewilligung nach § 14 oder einer Anzeige nach § 15 bedürfen, sind – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – sozu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden.

Ba u werke dürfen hinsichtlich ihrer Baufo r m un d Farbgebung, A usmaß ihres Bau v olumens und A nordnung auf dem Grund s tückvon der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs n icht offenkundi g a b w e ichenoder diese im Falle einer feststellbaren Abweichung nic h t w e sentlich be e intr ä chtig e n.“

(2) Bezugsbereich ist der allgemeinzugängliche Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind.

[…]“

7. Erwägungen:

- 7 -

Der Umgebungsbereich im Sinne von § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 umfasst einschließlich des Baugrundstückes alle Grundstücke im Bauland, ausgenommen Bauland- Industriegebiet und Bauland Verkehrsbeschränktes Industriegebiet, die vom Baugrundstück aus innerhalb einer Entfernung von 100m baubehördlich bewilligte Hauptgebäude oder –teile aufweisen.

In dieser Umgebung ist anhand der bewilligten Hauptgebäude die jeweils verwirklichte abgeleitete Bebauungsweise sowie Bauklasse festzustellen und die Anzahl der einzelnen abgeleiteten Bebauungsweisen und Bauklassen zu ermitteln. Wurde die Mehrheit einer der vorhandenen abgeleiteten Bebauungsweisen oder einer der vorhandenen abgeleiteten Bauklassen ermittelt, dann hat der Bauwerber sein Gebäude an diese festgestellte Mehrheit anzupassen. Es darf jedoch auch eine niedrigere Bauklasse als die mehrheitlich vorhandene Bauklasse dem Bauvorhaben zu Grunde gelegt werden.

Zur Beurteilung der zulässigen Bebauungsweise und Bebauungshöhe ist es daher notwendig, die Bebauung der näheren Umgebung des Baugrundstückes festzustellen. Der Umgebungsbereich als maßgebliches Bezugsgebiet wird mit dem Umkreis von 100m – gemessen von den äußeren Grundstücksgrenzen – bestimmt. Im Hinblick auf die leichtere Handhabung in der Praxis wird bei der Beurteilung des Umgebungsbereichs nicht mehr auf den Umkreis gemessen von dem zu errichtenden Gebäude, sondern auf die Grundstücksgrenzen abgestellt (vgl. W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/ W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht¹⁰, 2018, Seite 696).

In ihrem Erstgutachten ging die Privatgutachterin C davon aus, dass der Umkreis der zu bewertenden Häuser von 100m von der Mitte des Grundstückes aus zu messen wäre. Hierbei handelt es sich jedoch um eine nicht mehr anwendbare Rechtslage (vgl. AB 8200-19). Richtigerweise wäre demnach von einem erweiterten Referenzbereich - 100m gemessen von den äußeren Grundstücksgrenzen - auszugehen gewesen. Den Feststellungen zufolge ergibt sich bei richtiger

- 8 -

Berechnung, dass die vorherrschende Bauklasse im Referenzbereich die Bauklasse II ist. Eine Bebauung mit der Bauklasse III wäre demnach unzulässig.

Zum Zweitgutachten – welches von der Privatgutachterin in der mündlichen Verhandlung widerrufen wurde – ist anzumerken, dass dieses abseits des Gesetzes bei den im Anwendungsbereich eines Bebauungsplans gelegenen Grundstücken ungeachtet einer allfälligen Bebauung ausschließlich auf die dort verordnete Bauklassenobergrenze abstellt. Zur Beurteilung der Bauklasse dürfen jedoch ausschließlich bewilligte Hauptgebäude herangezogen werden, künftig mögliche und zulässige Gebäude sind gemäß § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 außer Acht zu lassen.

Wegen Überschreitung der zulässigen Bauhöhe ist das Bauprojekt der Beschwerdeführerin daher nicht genehmigungsfähig. Da der angefochtene Bescheid schon deshalb die Rechte der Beschwerdeführerin nicht verletzen kann, ist auf das negative Ortsbildgutachten nicht näher einzugehen.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.