Bauland

§ 17

(1) Zum Bauland gehören und können besonders ausgewiesen werden:

1. 1. reine Wohngebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind für

1. a) Wohnbauten;
2. b) hiezu gehörige, dem Bedarf der Bewohner dienende Nebenanlagen (Garagen, Gartenhäuschen u. dgl.);
3. c) Betriebe, die keine Geruchs- oder Lärmbelästigung, sonstige Luftverunreinigung oder Erschütterung für die Nachbarschaft und keinen erheblichen Straßenverkehr und keine Gefährdung der Umgebung durch Explosion oder Strahlung zu verursachen geeignet sind und die sich der Eigenart des Wohngebietes entsprechend in die Umgebung einordnen lassen;
4. d) Bauten für dem Bedarf der Bewohner dienende Einrichtungen wie Kindergärten, Volksschulen, solche Handels- und Dienstleistungsbetriebe;

1. 2. erweiterte Wohngebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind für

1. a) Wohnbauten;
2. b) hiezu gehörige, dem Bedarf der Bewohner dienende Nebenanlagen (Garagen, Gartenhäuschen, Gewächshäuser u. dgl.);
3. c) Betriebe, die keine erhebliche Geruchs- oder Lärmbelästigung, sonstige Luftverunreinigung oder Erschütterung für die Nachbarschaft und keinen übermäßigen Straßenverkehr verursachen und keine Gefährdung der Umgebung durch Explosion oder Strahlung zu verursachen geeignet sind;
4. d) Bauten für Erziehungs-, Bildungs- und sonstige kulturelle und soziale Aufgaben sowie der öffentlichen Verwaltung;

1. 3. Kerngebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind

1. a) für Betriebe des Handels und des Gewerbes, auf die die Voraussetzungen der Z. 2 lit. c zutreffen, für Bauten der in Z. 2 lit. d genannten Art, sowie für Versammlungs-, Vergnügungs- und Veranstaltungsstätten sowie für Bauten des Fremdenverkehrs samt den dazugehörigen Anlagen und Einrichtungen;
2. b) für sonstige in Z. 1 und 2 angeführte Bauten mit allenfalls besonderer Verdichtung;

1. 4. ländliche Kerngebiete; das sind Flächen im Bereich bereits überwiegend bebauter Gebiete, die bestimmt sind für

1. a) Klein- und Mittelbetriebe des Handels und des Gewerbes, die keine übermäßige Geruchs- oder Lärmbelästigung, sonstige Luftverunreinigung oder Erschütterung für die Nachbarschaft und keinen übermäßigen Straßenverkehr verursachen und keine Gefährdung der Umgebung durch Explosions- oder Strahlungsgefahr zu verursachen geeignet sind;
2. b) Bauten des Fremdenverkehrs;
3. c) land- und forstwirtschaftliche Betriebsbauten;
4. d) sonstige in Z. 2 angeführte Bauten;

1. 5. Dorfgebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind

1. a) vorwiegend für land- und forstwirtschaftliche sowie berufsgärtnerische Betriebsbauten;
2. b) daneben für Betriebsbauten, die überwiegend den wirtschaftlichen Bedürfnissen der Bewohner dieses Gebietes dienen, und für die in Z. 1 und 2 lit. d angeführten Bauten;

1. 6. Gewerbegebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind

1. a) vorwiegend für Betriebe, die die Umgebung nicht übermäßig beeinträchtigen;
2. b) daneben für Bauten der öffentlichen Verwaltung sowie für betrieblich bedingte Wohnbauten;

1. 7. Industriegebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind für

1. a) Betriebe, auch wenn sie eine übermäßige Beeinträchtigung der Umgebung verursachen oder eine besondere räumliche Ausdehnung aufweisen; nicht jedoch Betriebe, die in hohem Maß Explosions- oder Strahlungsgefahr für die Umgebung erwarten lassen;
2. b) betriebsbedingte Wohnungen und Einrichtungen;

1. 8. Zweitwohnungsgebiete; das sind Flächen, die bestimmt sind für

1. a) Apartmenthäuser und Feriensiedlungen;
2. b) andere Wohnbauten;
3. c) hiezu gehörige, dem Bedarf der Bewohner dienende Nebenanlagen (Garagen, Gartenhäuschen, Gewächshäuser u. dgl.);
4. d) Betriebe, die keine erhebliche Beeinträchtigung oder Gefährdung für die Nachbarschaft zu verursachen geeignet und für die zweckentsprechende Benützung dieses Gebietes erforderlich sind (Versorgungsbetriebe, Hallenbäder u. dgl.);

1. 9. Gebiete für Einkaufszentren; das sind Flächen, die für Einkaufszentren bestimmt sind und in denen je nach Widmung der überwiegend angrenzenden Flächen auch Bauten gemäß Z. 2 und 6 zulässig sind. Bei der Ausweisung solcher Gebiete ist auch die jeweils höchstzulässige Gesamtverkaufsfläche festzulegen;
2. 10. Gebiete für Beherbergungsgroßbetriebe; das sind Flächen, die für Beherbergungsgroßbetriebe samt den für diese Betriebe notwendigen Nebenanlagen (Garagen, Hallenbäder, Tennisplätze u. dgl.) bestimmt sind. Bei der Ausweisung solcher Gebiete ist auch die jeweils insgesamt höchstzulässige Zahl an Gästezimmern festzulegen;
3. 11. Sonderflächen; das sind Flächen für Bauten und Anlagen,

1. a) die sich nach der Art oder den Umständen des jeweiligen Vorhabens nicht unter die Z. 1 bis 10 einordnen lassen (wie Kasernen, größere Kranken- und Kuranstalten);
2. b) die auf Grund ihres Verwendungszweckes an einen bestimmten Standort gebunden sind oder für die ein bestimmter Standort besonders geeignet ist (wie Fernwärmeerzeugungsanlagen, zentrale Abwasserreinigungsanlagen, Tankstellen, Liftstationen, bestehende einzelstehende Betriebe im Grünland).

   Bei der Ausweisung solcher Gebiete ist der jeweilige Verwendungszweck festzulegen.

(2) In allen im Abs. 1 genannten Gebieten sind auch Bauten für Kultuszwecke und Bauten zulässig, die Zwecken der Sicherheitsüberwachung oder des Feuerschutzes dienen, wenn sie sich der jeweiligen Flächenwidmung entsprechend in die Umgebung einordnen.

(3) In den im Abs. 1 Z. 1 bis 5 und 8 genannten Gebieten sind Betriebe, die der Lagerung und der Abgabe von Treibstoffen für Kraftfahrzeuge dienen, nicht zulässig. Apartmenthäuser und Feriensiedlungen sind nur in Gebieten gemäß Abs. 1 Z. 8, Einkaufszentren nur in Gebieten gemäß Abs. 1 Z. 9, Beherbergungsgroßbetriebe nur in Gebieten gemäß Abs. 1 Z. 10 zulässig.

(4) Zweitwohnungen sind nur in Gebieten zulässig, die als Zweitwohnungsgebiete ausgewiesen sind. Zweitwohnungen sind Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfes, sondern nur zum Aufenthalt während des Wochenendes, des Urlaubes oder der Ferien oder für sonstige Freizeitzwecke dienen (Zweitwohnnutzung); eine solche Nutzung ist jedenfalls anzunehmen, wenn mit einer Berufsausbildung oder -ausübung kein ganzjähriger Wohnbedarf verbunden ist und auch sonst keine unbedingte Notwendigkeit an der Wohnnutzung besteht. Nicht darunter fallen solche Wohnungen und Wohnräume in Beherbergungsbetrieben sowie dann, wenn sie sonst im Rahmen des Fremdenverkehrs oder von Privatzimmervermietungen einer Person und deren Angehörigen (Ehegatten, Eltern, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Wahl-, Pflege- oder Schwiegerkinder) nicht länger als drei Monate im Kalenderjahr überlassen werden. Überlassungen an solche Personen von kürzerer Dauer sind zusammenzurechnen.

(5) Die Landesregierung hat nach dem jeweiligen Stand der Wissenschaften durch Verordnung Grenzwerte für die einzelnen Widmungen des Baulandes festzulegen, bis zu denen die von Betrieben verursachten Einwirkungen auf die Nachbarschaft einschließlich dem von ihnen verursachten Straßenverkehr zulässig sind. Auf diese Grenzwerte ist ferner bei der Ausweisung der Nutzungsarten und Widmungen, insbesondere von Bauland für Wohnzwecke im Lageverhältnis zu anderen Baulandwidmungen und Verkehrsflächen, Bedacht zu nehmen.

(6) Als Bauland dürfen Flächen nicht ausgewiesen werden, die

1. a) auf Grund ihrer ungünstigen natürlichen Gegebenheiten keine Baulandeignung besitzen;
2. b) im Gefährdungsbereich von Hochwasser, Lawinen, Murgängen, Steinschlag u.dgl. gelegen sind;
3. c) für öffentliche Einrichtungen des Verkehrs, der Energie- und der Wasserversorgung, der Abwasser- oder der Abfallbeseitigung oder der Entwässerung unwirtschaftliche Aufwendungen für die Erschließung erforderlich machen würden oder nicht in absehbarer Zeit mit diesen Einrichtungen erschlossen werden können;
4. d) für die Schulversorgung, die Sicherheitsüberwachung, den Feuerschutz oder sonstige öffentliche Aufgaben unwirtschaftliche Aufwendungen erforderlich machen würden;
5. e) Waldflächen im Sinne des Forstgesetzes 1975 sind;
6. f) aus anderen öffentlichen Gründen für eine Bebauung nicht geeignet sind.

(7) Die Lage der Gebiete mit unterschiedlicher Widmung im Bauland ist so aufeinander abzustimmen, daß eine gegenseitige Beeinträchtigung oder Gefährdung möglichst vermieden wird.

(8) Innerhalb des Baulandes können Flächen, deren widmungsgemäßer Verwendung öffentliche Rücksichten wegen mangelnder oder ungenügender Erschließung zur Zeit entgegenstehen, als Aufschließungsgebiete gekennzeichnet und, wenn eine bestimmte zeitliche Reihenfolge der Erschließung zweckmäßig ist, in verschiedene Aufschließungszonen unterteilt werden. Das gleiche gilt für Flächen gemäß Abs. 6, wenn bereits mit ausreichender Wahrscheinlichkeit feststeht, daß der der Baulandausweisung an sich entgegenstehende Umstand durch Maßnahmen nachweislich behebbar ist und in absehbarer Zeit wegfallen wird. Aufschließungszonen können auch zum Zweck einer geordneten Bebauungsentwicklung festgelegt werden.

(9) Im Sinne des Abs. 1 Z. 8 sind

1. a) Apartmenthäuser: Bauten mit mehr als drei Wohnungen oder mit einer Nutzfläche von mehr als 300 m2, die zumindest überwiegend Zweitwohnzwecken gewidmet sind, es sei denn, es handelt sich im ersten Fall um Apartment-Hotels oder im zweiten Fall allgemein um gastgewerbliche Betriebe oder in beiden Fällen um Räume für die Privatzimmervermietung im Sinne des Salzburger Privatzimmervermietungsgesetzes 1966;
2. b) Feriensiedlungen: Gruppen von mehr als zwei Bauten, die zumindest überwiegend Zweitwohnzwecken gewidmet sind. Eine solche Widmung für Zweitwohnzwecke (Zweitwohnung, Abs. 4) ist anzunehmen, wenn sie auf Grund der Lage, Ausstattung, Einrichtung, des Rechtsträgers u.dgl. erkennbar ist. Ob ein Bau auf solche Weise zumindest überwiegend Zweitwohnzwecken gewidmet ist, ist in bezug auf die Nutzfläche, wenn mehrere Wohnungen vorgesehen sind, aber in bezug auf die Zahl der Wohnungen zu beurteilen.

(10) Einkaufszentren im Sinne des Abs. 1 Z. 9 sind Bauten oder Teile von Bauten mit Verkaufsräumen von Betrieben des Handels allein oder zusammen mit solchen des Gewerbes, in denen

1. a) Lebens- und Genußmittel ausschließlich oder gemeinsam mit anderen Waren angeboten werden und die Gesamtverkaufsfläche 500 m2 übersteigt; oder
2. b) unabhängig von den angebotenen Waren die Gesamtverkaufsfläche 800 m2 übersteigt, ausgenommen Betriebe des Kraftfahrzeug-, des Maschinen- und des konventionellen Baustoffhandels (ohne Baumärkte) sowie Baumschulen.

   Zu den Verkaufsflächen zählen Flächen,

• - auf denen Waren ausgestellt oder zum Verkauf angeboten werden;
• - auf denen im Zusammenhang mit dem Warenverkauf stehende Dienstleistungen erbracht werden;
• - die der Abwicklung des geschäftlichen Verkehrs mit den Kunden dienen;
• - die sich mit einer dieser Flächen in einem gemeinsamen Raum befinden;
• - die innerhalb eines Baues der Erschließung der genannten Flächen dienen und zur Benützung durch Kunden bestimmt sind, ausgenommen Tiefgaragen.

  Verkaufsflächen in mehreren Bauten sind zusammenzuzählen, wenn die Bauten zueinander in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine funktionale Einheit bilden.

(11) Beherbergungsgroßbetriebe im Sinne des Abs. 1 Z. 10 sind Bauten für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen mit mehr als 60 Gästezimmern. Gästezimmer in mehreren Bauten sind zusammenzuzählen, wenn die Bauten in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine funktionale oder wirtschaftliche Einheit bilden.

(12) Das Ausmaß des Baulandes hat sich nach dem Bedarf zu richten, der in der Gemeinde in einem Planungszeitraum von zehn Jahren voraussichtlich besteht. Der Bedarf ist in einer Beilage zum Flächenwidmungsplan nach Nutzungsarten detailliert zu begründen (Flächenbilanz). Eine Neuausweisung von Bauland soll nur vorgenommen werden, wenn mit den Eigentümern der davon erfaßten Grundstücke Vereinbarungen im Sinne des § 14 Abs. 2 geschlossen sind, ausgenommen die Neuausweisung von verhältnismäßig kleinen Flächen zur Gestaltung geschlossener und abgerundeter Baulandflächen.