Wertermittlungsverfahren: | Norm: | Art der Ermittlung des Werts: | Anwendbarkeit: |
Vergleichswertverfahren | § 4 LBG | Der Wert der Sache wird durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen (= Vergleichswert) ermittelt. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen, wobei abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen sind. Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebiets auf- oder abzuwerten. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. | Der Vergleich mit Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ist die marktgerechteste Methode der Bewertung; Voraussetzung hiefür ist allerdings eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen und Grundstücken, die auch wirklich im Hinblick auf Lage, zulässige Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe etc vergleichbar sind. |
Ertragswertverfahren | § 5 LBG | Der Wert der Sache wird durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache (= Ertragswert) ermittelt. Hiebei ist von jenen Erträgnissen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (= Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (= Bewirtschaftungsaufwand) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag. Die Abschreibung ist jedoch nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrags ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und -kosten Bedacht zu nehmen. Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen. Dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden. Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswerts richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. | Das Ertragswertverfahren wird vor allem für Liegenschaften mit Mieteinnahmen (oder für Liegenschaften, aus denen solche erwirtschaftet werden könnten) verwendet, also bei Mehrparteienwohnhäusern, Geschäfts- und Bürogebäuden und gemischt genutzten Liegenschaften (die teils zu Wohn- und teils zu gewerblichen Zwecken vermietet sind). |
Sachwertverfahren | § 6 LBG | Der Wert der Sache wird durch Zusammenzählung des Bodenwerts, des Bauwerts und des Werts sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache (= Sachwert) ermittelt. Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische Wertminderung (aufgrund von Alter, Baumängeln, Bauschäden) und die wirtschaftliche Wertminderung (etwa ein zeitgemäßen Bedürfnissen nicht entsprechender, unwirtschaftlicher Aufbau) abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige den Wert beeinflussende Umstände (wie etwa die Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlichrechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten) sind gesondert zu berücksichtigen. | Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Liegenschaften herangezogen, die der Eigennutzung dienen, also bei Ein- und Zweifamilienwohnhäusern und Eigentumswohnungen. |
