Immobilienertragsteuer 30 % ab 1.1.2016

Natürliche Personen und Personengesellschaften im Privatvermögen und Betriebsvermögen

Unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaften

Beschränkt steuerpflichtige inländische Körperschaften

insbesondere Kapitalgesellschaften (AG, GmbH) sowie Privatstiftungen

§ 1 Abs 3 Z 3 und 3 KStG:

• Körperschaften des öffentlichen Rechts, zB nicht rechnungslegungspflichtige Betriebe gewerbl. Art
• Körperschaften, die gem § 5 KStG oder nach anderen Bundesgesetzen von der KöSt befreit sind, zB gemeinnützige Körperschaften

Die beschränkte Steuerpflicht erstreckt sich auf Einkünfte, bei denen die Körperschaftsteuer durch Steuerabzug erhoben wird, das sind insbesondere kest-pflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen und Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen.

ImmoESt 30 %

Maßgebend ist das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (idR Kaufvertrag). Ist der Kaufvertrag bis 31.12.2015 abgeschlossen, dann beträgt die ImmoESt 25 %. Der Zeitpunkt der Übergabe, die Eintragung in das Grundbuch, der Zufluss des Veräußerungserlöses sind nicht relevant.

Lediglich im Betriebsvermögen bei abweichenden Wirtschaftsjahren 2015/2016 führen Entnahmen von Grundstücken ins Privatvermögen im Kalenderjahr 2015 bereits zu einem ImmoESt-Satz von 30 %, vgl Bodis/Wild, SWK-Spezial zur Steuerreform, S 82.

Ausnahmen: Tarifbesteuerung anstelle von 30 %:

• Grundstücke im Umlaufvermögen
• Betriebsschwerpunkt gewerbliche Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken
• Teilwertabschreibungen vorgenommen
• Übertragung stiller Reserven, die vor 1.4.2012 aufgedeckt wurden
• Veräußerung gegen Renten

Körperschaftseuer 25 % bzw Zwischensteuer 25 % bei Privatstiftungen

keine ImmoESt gem § 24 Abs 3 Z 4 KStG für rechnungslegungspflichtige Körperschaften sowie für Privatstiftungen

ImmoESt 30 % wahlweise 25 %§ 30b Abs 1 und Abs 1a EStG

Mit der Selbstberechnung und Entrichtung der ImmoESt durch den Parteienvertreter tritt bei den angeführten Körperschaften eine Abgeltungswirkung ein. Der Parteienvertreter kann statt einer ImmoESt von 30 % eine ImmoESt von 25 % entrichten.

Behält der Parteienvertreter dennoch eine ImmoESt von 30 % ein, dann kann die Körperschaft eine Veranlagung vornehmen; Veranlagungsoption gem § 30b Abs 3 EStG. Die zuviel entrichteten 5 Prozentpunkte werden rückerstattet.

Die Rückerstattung der zuviel entrichteten ImmoESt kann ausschließlich über die Veranlagung gem § 30b Abs 3 EStG erfolgen. Ein Antrag auf Rückzahlung gem § 201 BAO ist nicht zulässig, VwGH vom 26.11.2015, Ro 2015/15/005