7. Grunderwerbsteuer

Tatbestände § 1 GrEStG

• Rechtsvorgänge, die Anspruch auf Übereignung oder Verwertung eines inländischen Grundstückes ermöglichen
• bei Grundstücken im Vermögen einer Personengesellschaft, sofern eine Übertragung von Anteilen innerhalb von fünf Jahren von mindestens 95% an Neugesellschafter erfolgt
• Anteilsvereinigung (95% Grenze) einer Gesellschaft (Personen- und Kapitalgesellschaften) mit inländischem Grundbesitz in einer Hand oder in der Hand einer Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG
• treuhändig gehaltene Anteile sind dem Treugeber zuzurechnen

Grundstück iSd § 2 GrEStG

• Grund und Boden
• Gebäude
• Zuwachs, Zugehör
• Baurechte, Superädifikate
• NICHT: Betriebsanlagen (Maschinen, sonstige Vorrichtungen)

Bemessungsgrundlage § 4 GrEStG

• Wert der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert

  Immer vom Grundstückswert bei

• Anteilsübertragung, Anteilsvereinigung,
• Erwerbsvorgängen nach dem UmgrStG,
• Erwerbe bedingt durch einen Todesfall und
• Erwerbe innerhalb des begünstigten Personenkreises nach § 26a Abs 1 Z 1 GGG

Grundstückswert (GrWV BGBl II 442/2015), § 4 GrEStG

• Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes, oder
• Ermittlung anhand eines von einem Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes, oder
• Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes (Sachverständigengutachten)

Steuersatz § 7 GrEStG

• 3,5% allgemein
• Stufentarif bei unentgeltlichen und teil(un)entgeltlichen Erwerben für unentgeltlichen Teil:
  • 0,5% für die ersten € 250.000 des Grundstückswertes
  • 2,0% für die nächsten € 150.000 des Grundstückswertes
  • 3,5% darüber hinaus
• Zusammenrechnung innerhalb von 5 Jahren zwischen denselben Personen oder Übertragung wirtschaftliche Einheit oder Teile in mehreren Erwerbsvorgängen durch dieselbe Person
• ermäßigter Steuersatz 0,5% bei Anteilsübertragung, Anteilsvereinigung und Erwerbsvorgängen nach dem UmgrStG
  <i>Kapferer</i> in <i>VWT GmbH</i> (Hrsg), Steuerservice 2024 (2024) Grunderwerbsteuer, Seite 108

  Seite 108

• bei unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerben durch eine privatrechtliche Stiftung oder durch eine damit vergleichbare Vermögensmasse erhöht sich die Steuer um 2,5% des Unterschiedsbetrages zwischen dem Grundstückswert und einer allfälligen Gegenleistung (Stiftungseingangssteueräquivalent)

Entgeltlichkeit iSd § 7 GrEStG

Ein Erwerb gilt als

• unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30%,
• teilentgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 30%, aber nicht mehr als 70%,
• entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70%

  des Grundstückswertes beträgt.
  Erwerbe durch begünstigte Angehörige gem. GGG gelten stets als unentgeltlich.

Freibetrag für Betriebsübergaben § 3 (1) Z 2 GrEStG

• bis zu € 900.000 bei unentgeltlicher Übertragung von Betrieben, Teilbetrieben und Grundstücken im SBV, wenn gemeinsam mit Mitunternehmeranteil zugewendet wird (mind. 25% Beteiligung)
• Erwerber natürliche Person; Übergeber mind. 55 Lj vollendet oder erwerbsunfähig
• Kürzung des FB bei Teilübertragungen entsprechend Ausmaß Anteil Betrieb bzw. Mitunternehmeranteil
• FB steht nur für unentgeltlichen Teil zu; aliquote Kürzung für entgeltlichen Teil
• Deckelung GrESt mit 0,5% des Grundstückswertes vor Abzug FB
• FB nach § 5a Abs. 2 Z 2 NeuFöG parallel

Befreiungen § 3 (1) Z 3, Z 7-9 GrEStG

• Erwerb von Grundstücken unter Lebenden zwischen Ehegatten/eingetragenen Partnern zur gleichteiligen Anschaffung/Errichtung einer Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses bis 150 m² Wohnnutzfläche
• Erwerb von Grundstücken von Todes wegen zwischen Ehegatten/eingetragenen Partnern bis 150 m² Wohnnutzfläche (Hauptwohnsitz)
• Erwerb infolge eines behördlichen Eingriffs
• Zuwendungen durch öffentlich-rechtliche Körperschaften
• unentgeltliche Erwerbe durch Körperschaften öffentlichen Rechtes, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen, die der Förderung gemeinnütziger, mildtätiger oder kirchlicher Zwecke dienen

Entstehen der Steuerschuld § 8 GrEStG

• bei Verwirklichung des Erwerbsvorgangs
• bei Erwerb durch Erbanfall/Vermächtnis: Rechtskraft des Beschlusses über die Einantwortung bzw. mit Bestätigung des Verlassenschaftsgerichts
• Schenkungen auf den Todesfall: Tod des Geschenkgebers

Berechnung und Abgabenerklärung

• Selbstberechnung durch Parteienvertreter (Rechtsanwälte, Notare) möglich
• Abgabenerklärung an das FA bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats ab Entstehen der Steuerschuld
• Verteilung der Steuerzahlung auf Antrag auf 2 bis 5 Jahre bei unentgeltl. Erwerben oder bei Anwendbarkeit des ermäßigten Steuersatzes (0,5%)

Erstattung Herabsetzung § 17 GrEStG

Erstattung der GrESt:

• bei Rückgängigmachung des Vertrages innerhalb von 3 Jahren durch Vereinbarung, Ausübung eines Rücktritts- oder Wiederkaufsrechts; bei Rückgängigmachung wegen Nichterfüllung unbefristet
• Bei Ungültigkeit und Rückabwicklung unbefristet

  Herabsetzung der GrESt:

• Bei Herabsetzung der Gegenleistung innerhalb 3 Jahren bzw. gem. §§ 932 u 933 ABGB unbefristet

Besonderheiten LuF

Erwerbe durch begünstigte Angehörige

• BMG = Einheitswert
• ermäßigter Steuersatz 2 %

  Erwerbe durch andere Personen

• nach allgemeinen Regeln

  Vorgänge nach dem UmgrStG, Anteilsübertragung und -vereinigung

• BMG = Einheitswert
• Normaltarif 3,5%